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「レバレッジ」ってどんなもの？
レバレッジとは、直訳すると「てこの原理」を表す言葉で、少ない力で大きな効果を出すことを意味しています。
投資の世界でもよく耳にする言葉であり、少ない資金を元手にして大きな利益を出すことについて「レバレッジを利用した投資」と呼ばれます。
不動産投資におけるレバレッジとは、ローンを組んで自己資金以上の価格を物件購入に充て、利益を得ることです。
レバレッジは、一般的に株式やFX（外国為替証拠金取引）における証拠金を利用した取引を意味する言葉としても知られていますが、不動産投資では、証拠金という概念はありません。
株式やFXなどは融資を受けられない一方で、不動産投資では融資を受けられることから、他の投資より大きなレバレッジ効果が見込めることがあるのです。
不動産投資で融資を利用すべき4つの理由
融資を受けてローンを組むのは借金を負うことであり、抵抗感をもつかたもいるでしょう。
しかし、不動産投資においては積極的に融資を利用した方が良い場面が多くあります。不動産投資で融資を利用した方が良い理由は以下の4つです。
・少ない資金で不動産投資が始められる
・家賃から返済するので返済負担ゼロ
・金融機関からの信用が築ける
・団体信用生命保険の効果が高くなる
ここでは、それぞれの具体的な理由を解説します。
少ない資金で不動産投資が始められる
高額な不動産をキャッシュで購入できる人は多くありません。しかし、ローンを利用すれば、手持ち資金が不動産購入資金に満たない場合でも不動産投資をスタートできます。
とくに会社員や公務員など、社会的に安定した仕事として知られる職業に従事している場合には、金融機関の融資審査に通過しやすいことがあります。
「自己資金が少なくて不動産投資ははじめられない」と考える方も、一度融資を選択肢のひとつとして検討してみると良いでしょう。
家賃から返済するので返済負担ゼロ
基本的には、ローンを利用して購入した物件から得られる家賃収入をローン返済に充てるため、金銭的な負担がゼロになることもおすすめの理由のひとつです。
ただし、空室や滞納などで家賃が得られない期間が発生すると、自己資金から返済しなくてはなりません。
たとえば、空室を埋めるためにリフォームを施したり、家賃を下げたりすると支出の増加や収益の減少につながるでしょう。
また、購入者本人が居住しない投資用物件の購入には、住宅ローンを利用することができません。そのため、不動産投資用の融資を受ける必要があります。
不動産投資ローンは金利が高めに設定されているため、返済計画を慎重に立てることが大切です。
安易に「ローンで不動産投資をスタートすれば良い」と考えるのではなく、きちんと計画に基づいた判断で余裕をもって投資をはじめる必要があります。
投資規模を拡大しやすい
不動産投資ローンを利用すれば、自己資金以上の物件購入ができるため、投資規模を拡大しやすくなります。
また、金融機関からの融資次第では自己資金以上の資金で投資ができるため、物件の買い増しをする際にも、短期間で購入につなげられます。
不動産投資ローンは、返済期間や融資審査のハードルなどに対する考慮から、若いうちにはじめた方が審査を通過しやすいといわれています。
また、買い増しの際には不動産に関するノウハウが蓄積されていることが予想されるため、融資を受けやすくなることがあります。さらに、返済実績をつむことができていれば、金融機関から信用が得られて、優良顧客として融資を受けられることも、投資規模を拡大しやすい理由といえます。
団体信用生命保険の効果が高くなる
団体信用生命保険（団信）とは、不動産投資ローンを組む際に契約者が加入する保険です。契約者が死亡したり、事故などで高度障害が残ったりして返済不能になった場合、保険金から残金が完済され、物件も家族に残すことができます。 金融機関から融資を受けるとき、団信への加入が求められるケースが多くあります。投資家本人に万が一のことがあった場合、家族に負債なしで自己資金よりも大きな収益物件を残せる団信は、不動産投資ローンを組んでいるからこそ得られるメリットです。
不動産投資におけるレバレッジ効果の具体例
不動産投資において、レバレッジ効果はとても大きいものです。具体的にはレバレッジを効かせて不動産投資を行う場合と、自己資金でスタートするケースにはどのような違いがあるのでしょうか。
ここでは、自己資金1,000万円かつ物件の利回りも同じ条件で仮定し、シミュレーションした運用例について紹介します。
自己資金100％の場合
まずは、自己資金100％で運用をはじめたケースのシミュレーションです。
【条件】
・物件価格：1,000万円
・利回り：10％
このケースでは、年間収入が以下の金額になります。
【年間収入】
1,000万円×10％＝100万円
ローンを利用する場合
次に、自己資金1,000万円の人が不動産投資ローンを活用して投資をスタートした場合の例について紹介します。
【条件】
・物件価格：3,000万円
・利回り：10％
・借入金：2,000万円（金利3％）
このケースでは、自己資金をもとに2,000万円の融資を受けることで、3,000万円の物件を購入することができました。結果、以下のような収益計算になります。
【年間収入】
・年間利息（初年度）：2,000万円×3％＝60万円
・年間収入：（3,000万円×10％）－60万円＝240万円
シミュレーションから分かること
シミュレーション結果からわかることは、ローンを利用した方が高い収益が見込める物件を所有できる点です。
ローンを利用すれば自己資金の2～3倍の投資が可能になるため、より多くの収益が期待できます。
また、自己資金と同額の物件を購入する場合でも、ローンを利用すれば手元に多くの資金を残すことができるため、余裕をもって運用をはじめられるのも特徴です。
ただし、上述のシミュレーションには、空室リスクや金利の変動などが含まれていないため、必ずリスク面を考慮したうえでの投資計画を立てる必要があります。
レバレッジをかけた不動産投資をする前に知っておくべきこと
融資を受けて自己資金以上の物件を購入し、レバレッジ効果を高めた不動産運用をするには2つの注意点があります。それぞれについて下記で詳しくご紹介します。
融資には審査通過が必要
金融機関で融資を受けるには、審査に通過する必要があります。金融機関は申込者の信用情報に加え、投資物件の内容も調査したうえで、融資額を決定します。
住宅ローンの審査では、申込者本人の勤務先や借入状況といった信用情報が重視されます。しかし、不動産投資ローンの審査では、個人の信用以上に投資物件の収益性が重視されるといわれています。また、申込者の不動産投資に対する考えを聞かれることもあります。
クレジットカードや公共料金などの支払いに気を付けることは当然ですが、融資の審査を考慮したうえで物件を選び、不動産投資の計画などを伝えられるよう準備しておくことが大切です。
リスクレバレッジの許容範囲を知る
不動産投資の魅力はレバレッジの高さにありますが、レバレッジが高くなるほどリスクも高くなります。
収益物件の購入金額に占める借入金の割合が大きくなると、金利が上昇したときに月々の返済額に与える影響が大きくなり、物件の利回りよりも金利が上回ってしまうケースがあります。
また、不動産の空室リスクも考えなければなりません。不動産の価格が安いからと、人口が少ない地域の物件や地域の需要とマッチしない間取りの物件などを購入すると、空室リスクは大きくなります。
物件を購入するには、レバレッジに付いてくるリスクを把握し、自身がどこまでリスクを負えるか決めておく必要があります。
レバレッジ効果に関する注意点
レバレッジ効果の高い不動産投資を行う際の注意点には、以下の4つが挙げられます。 ・逆レバレッジに注意する ・借入リスクに注意する ・金利上昇リスクに注意する ・利回りの下落に注意する それぞれについて詳しく紹介します。
逆レバレッジに注意する
レバレッジ効果を利用した不動産投資を行う場合、逆レバレッジに注意する必要があります。逆レバレッジとは、自己資金と借入金を併用して不動産投資を行った結果、自己資金内で不動産投資を行う場合よりも収益が減ってしまうことです。
逆レバレッジの要因となるのは、金利の上昇や利回りの低下が挙げられます。金融機関から融資を受けたうえで不動産投資を行う場合、手元に残る収益は、家賃収入からローン返済額を差し引いた差額です。例えば、不動産購入後に、ローンにかかる金利が上昇すると、毎月のローン返済の負担が大きくなり、手元に残る収益は減ってしまいます。
また、不動産の利回りが低下した場合においても、家賃収入が少なくなるため手元に残る収益は小さくなります。
金融機関から融資をうけたうえで不動産投資を行う場合、手元に残る収益は家賃収入とローン返済額の差額になります。
借入リスクに注意する
資金の借り入れにはリスクが伴います。不動産投資において、代表的なリスクとして知られているのが空室率の上昇です。保有する物件が高い入居率をキープできる保証はありません。
入居率に併せて、家賃収入は変動します。しかし、融資を受けている場合、毎月一定額を返済しなければならず、返済額が家賃収入を超えてしまう可能性も考えられます。その場合は、自己資金から捻出しなければならず、最悪の場合、返済できなくなるおそれもあるのです。
借入リスクを少しでも減らすためには、物件を選ぶ際に物件情報だけではなく周辺エリアの利便性や将来性も考慮したうえで、空室リスクの小さい物件を選ぶことが大切です。
金利上昇のリスクに注意する
金融機関から融資を受けたうえで不動産投資をする場合、ローン返済期間は長期わたるケースが多いです。また、不動産 投資ローンの多くは半年ごとに金利を見直す変動金利であり、返済期間中に金利が大幅に上昇する可能性があります。
逆レバレッジの説明で触れたように、金利上昇は収益に大きな影響をもたらします。現在は超低金利時代といわれていますが、今後の経済動向によって金利が上昇する可能性は十分に考えられます。
不動産投資のために融資を受ける際は、ある程度の金利上昇を予測したうえで、無理のないローン返済の計画を立てることが大切です。また、金利上昇の影響を受けない固定金利に切り替えたり、金利上昇のタイミングでローンの借り換えを行ったりすることも、ひとつの手段であるといえます。
利回りの下落に注意する
建物の経年劣化や不動産価格が下がると、物件の利回りは購入当初よりも下落します。逆レバレッジの項で見たように、利回りの下落は家賃収入の低下につながり、収入に占める金利の支払いが増えてしまいます。
利回りが下がらないようにするには、物件選びの際に不動産価格が安定している地域に注目したり、物件の空室率上昇を防ぐために修繕をしたりする必要があります。また、ローンを借り換えて金利を下げることも考えましょう。
レバレッジ効果に期待しすぎた失敗例と解決策
不動産投資を運用する際、融資を受けてレバレッジ効果を得ることは利益を得るためにも重要です。
しかし、レバレッジ効果ばかりに期待していると、思わぬ失敗が発生してしまうケースがあります。
不動産投資では、レバレッジ効果だけでなくさまざまな観点を意識した運用が大切です。ここでは、レバレッジ効果に期待しすぎた失敗例と解決策を解説します。
物件の購入価格が高すぎた
レバレッジ効果に頼り、物件の購入価格が高すぎるケースはよくある失敗例です。
融資を受けてレバレッジ効果を得られることで、自己資金では購入できない大きな物件への投資が可能になります。
しかし、価格の高い物件だからといって必ずしも利益を見込めるわけではありません。特に相場以上の物件を購入してしまった場合、利回りが悪くなってしまいます。
場合によっては空室期間が発生し、自己資金から返済を行わなければならずキャッシュフローが悪化してしまうでしょう。
また、売却を検討しても相場以上で購入した物件は、キャピタルゲインも期待できません。
そのため、レバレッジ効果があるからといって相場以上の物件には手を出さないように、地域の相場などを事前に調べておくことが大切です。
周辺環境や賃貸需要などをしっかりと把握したうえで、販売価格が見合っているのかを確認して購入を検討しましょう。
他にも、購入前にプロである不動産投資会社に相談するのもひとつの手段です。
表面利回りでシミュレーションを行ってしまった
不動産投資の物件を選ぶうえで大切になるのが利回りです。利回りは、物件価格に対して得られる利益を数値で表す指標です。
購入した物件がどのくらいの利益を得られるのかを把握することは大切ですが、表面利回りだけでシミュレーションを行った結果、不動産投資に失敗するケースがあります。
利回りには、物件購入価格の家賃から算出する表面利回り、ランニングコストや諸経費を加えた実質利回りの2つがあります。
表面利回りは、物件購入価格と年間の家賃から計算するため、おおまかなシミュレーション結果です。
販売されている物件の利回りには表面利回りが表示されている場合が多く、これでシミュレーションを行っても実際の収益性を計画できません。
そのため、1年間にかかるランニングコストや諸経費を加味した実質利回りでシミュレーションを行うことが失敗を防ぐためのポイントとなるでしょう。
実質利回りの計算方法は以下の通りです。
（年間の家賃収入 － 1年間のランニングコスト） ÷ （物件の購入価格 + 購入時の諸経費） ✕ 100 = 実質利回り（％）
管理費用や修繕費などをランニングコスト、購入時にかかる仲介手数料などを諸経費として加えて計算してください。
空室時の期間などによっても異なりますが、表面利回りよりも実際の運用に近い形のシミュレーションが可能になります。
計画通りに入居者が集まらず空室期間が増えてしまった
利回りのシミュレーションの結果、利益を見込めると判断して物件を購入したものの、計画通りに入居者が集まらず空室期間が増えてしまったいう失敗例も多く見られます。
空室期間は家賃収入が見込めないため、レバレッジ効果を得るために融資を受けていた場合、自己資金から返済を行わなければいけません。
しかし、空室期間が長引くと返済が滞ってしまうケースもあるため、早急な対応が必要です。
空室期間が長くなる原因には、築年数や立地、物件の設備などが入居者のニーズに合っていないことが考えられます。
そのため、購入時には地域ごとの入居者のニーズに応えられるかどうかを判断し、空室リスクの低い物件を選ぶことが大切です。
ただし、駅前などの好立地であっても空室リスクはゼロにはなりません。不動産投資において空室は、常に向き合わなければいけないリスクです。
また、空室期間が長引く前に入居者を募る対策が必要です。
例えば、広告出稿を増やしたり、古い設備を修繕・交換するなど、入居者が魅力を感じる物件づくりも空室リスクを抑えることにつながります。
自己資金が不足して思わぬアクシデントに対応できなくなってしまった
融資を受けてレバレッジ効果を効かせた不動産投資を始める場合、自己資金が不足してしまうと思わぬアクシデントに対応できなくなってしまうケースがあります。
例えば、地震や台風といった自然災害によって建物が被害を受けた場合、自己資金で修繕しなければいけない場合もあります。しかし、自己資金がなければ修繕すらできません。
被害の状況によっては入居者が住めない状態になってしまうことも考えられ、家賃収入を得られなくなる場合もあるでしょう。
他にも、何らかの理由で入居者から家賃が支払われない滞納リスクもあります。家賃収入を融資の返済に充てることを計画していた場合、自己資金から返済をしなければいけません。
自己資金が不足していた場合は、融資滞納のリスクもでてきてしまいます。
融資を滞納した場合、物件が競売にかけられたり、任意売却せざる得ない状況に陥るケースも考えられるでしょう。
しかし、多くの場合は物件購入時に融資だけに頼らずに、自己資金を用意しておけば対応可能です。
融資を受けたからといって自己資金がなくなるほどの大きさの物件購入は避け、万が一のアクシデントに対応できる資金を確保しておきましょう。
中古物件の購入で修繕費用が想定以上にかかってしまった
融資によるレバレッジ効果を得るために、中古物件を購入して利回りを高くしようとする方もいるでしょう。
しかし、中古物件の場合は修繕が必要なケースが多く、購入後に想定以上の修繕費用がかかってしまったという方も少なくありません。
中古物件の修繕費用は運用前に発生してしまうため、初期費用として自己資金を圧迫します。運用前に必要な費用が増えれば、それだけ利回りも低くなってしまうでしょう。
また、建物の老朽化にともない、数十年に一度大規模な修繕が必要となるケースもあるため、運用開始から将来かかる修繕費用を見据えた計画が必要です。
自己資金の不足によって修繕費が払えないような事態を防ぐためにも、費用の積立を行っておきましょう。
不動産管理会社選びに失敗している
融資によってレバレッジ効果を得られ、利回りのよい物件を購入していたとしても、不動産管理会社選びの失敗によって利益を得られていないケースも見られます。
不動産投資を運用するにあたって、入居者募集や家賃の集金・管理、建物の点検や清掃、クレーム対応などさまざまな管理業務が発生しますが、多くの投資家は不動産管理会社へ委託しているのがほとんどです。
しかし、管理会社選びに失敗していると適切な管理業務を行ってもらえず、空室リスクが高まってしまいます。そのため、レバレッジ効果を得られる融資を無駄にしないためにも、慎重に管理会社を選んでください。
委託する前に地域の賃貸需要を理解しているか、周囲に対して適切な対応を行えているかなどをチェックしてみましょう。
また、過去に行政処分を受けた業者ではないかを『国土交通省ネガティブ情報等検索システム』で調べるのもおすすめです。
不動産投資のレバレッジ効果を高めるには
不動産投資において、レバレッジ効果を高めるポイントは次の3つです。
・低金利のローンを利用すること
・利回りを高めること
・さまざまなリスクを考慮したうえで運用する
ここでは、不動産投資のレバレッジ効果を高めるポイントについて解説します。
低金利のローンを利用すること
不動産投資のレバレッジ効果を高めるためには、低金利のローンを利用することがポイントです。
低金利でローンを受けられれば、返済額が低くなりイールドギャップを高められます。
基本的に低金利のローンほど融資の審査基準が厳しくなる傾向があるため、自己資金や本人の与信などが重要になるでしょう。
また、すでに取引のある金融機関があれば相談してみたり、物件購入時に不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
利回りを高めること
利回りを高めることができれば、さらなるレバレッジ効果を得られます。複数の物件を比べ、より利回りの高い物件を選ぶことが大切です。
例えば、賃貸需要の高い地域を事前にリサーチし、周辺施設が充実していたり、立地の良い物件が高い利回りを期待できます。
また、充実した設備が整えられていれば、家賃も高めに設定できるため、利回りの向上に貢献するでしょう。
さまざまなリスクを考慮したうえで運用する
不動産投資のレバレッジ効果を引き出すためには、リスクの把握が重要です。
不動産投資では、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスク、金利リスク、災害リスクなどが懸念され、さまざまな要因で利回りが変動します。
低金利ローンを利用して利回りの高い物件を購入したとしても、これらのリスクによって家賃収入が得られなくなってしまうケースも珍しくありません。
不動産投資をはじめる際は、レバレッジ効果を狙うだけでなく、リスクを把握したうえで慎重な物件選びが必要です。
まとめ
不動産投資においてローンを利用して物件を購入するのであれば、レバレッジについての理解が必要です。
レバレッジによって自己資金だけでは購入できない物件に投資が可能となり、より大きな収入を期待できます。
ただし、レバレッジ効果を得られるローンにはリスクがともないます。
実質利回りからシミュレーションを行い、リスクを考慮したうえで慎重に不動産投資を始めることが大切です。
また、レバレッジ効果を高めても不動産管理会社選びに失敗していては意味がありません。
しっかりと管理を行い、空室リスクを抑えられるように運用してくれる不動産管理会社への委託が失敗を防ぐ近道となるでしょう。
アセットテクノロジーでは、オーナー様の手間となる不動産投資の管理業務をサポートいたします。
さらに、入居者様にもメリットのある『ダイレクト賃貸』というサービスも提供しています。
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不動産管理会社へ委託を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
