不動産投資での理想の利回りとは?表面利回りと実質利回りについて

不動産投資を成功させるためには、表面的な利回りに着目しているだけでは不十分です。そこで今回は、計画的に投資し利益を出す上で欠かせない実質利回りの計算方法や、利回り以外の注目ポイントについて解説します。

この記事は約6分で読み終わります。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資で利益がどれくらい出るのか、判断する基準のひとつである利回りには、以下の2つの種類があります。

表面利回り

物件購入価格に対して年間の家賃収入がどの程度得られるかを示す収益率

実質利回り

表面利回りに諸経費も加味した、実際の収入額を基準とした収益率

ここでは、それぞれの具体的な内容や計算方法を紹介します。

利回りは不動産投資の成功ために必要な情報

不動産投資で得られる利益を計算するためには、利回りを把握することが重要です。

利回りが正確に把握できれば、以下の理由から計画的に不動産投資をすることが可能です。

・購入する物件にどの程度の収益性があるかを判断する目安になる

・物件購入費用などの投資資金を回収するまでの期間がわかる

なお、利回りを正しく把握するために、表面利回りと実質利回りの2つを押さえておく必要があります。

表面利回りの計算方法

表面利回りとは、物件購入価格から見た年間の家賃収入の割合を指します。

計算式は、以下のとおりです。

表面利回り(%)=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

例えば、2,000万円で購入した物件の家賃収入が月々85,000円の場合、表面利回りは5.1%になります。

年間の家賃収入(85,000円×12ヶ月)÷物件の購入価格(2,000万円)×100=5.1%

物件を購入する際に表示されている利回りのほとんどが、表面利回りです。

表面利回りには、実際の運用で必要になる管理費・修繕費・登記費用などの経費が含まれていないため、実際の収益率は表面利回りよりも低くなることに注意しましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りとは、物件購入価格以外に必要な諸経費も加味した、実際の収益率を指します。

以下が、実質利回りの計算式です。

実質利回り(%)=(年間の家賃収入-1年間にかかる諸経費の合計)÷(物件の購入価格+購入時にかかる諸経費)×100

上記の諸経費の例は、以下のとおりです。

1年間にかかる諸経費

購入時にかかる諸経費

・管理費や修繕費

・税金

・光熱費 など

・仲介手数料

・司法書士などに支払う報酬など

物件購入価格が安かったり家賃収入が高かったりしても、諸経費が多くかかれば収益は下がってしまいます。想定外に利益が出ないという事態を避けるためには、実質利回りを確実に把握しておくことが大切です。

不動産投資の理想の利回りと相場

利回りの情報を活用して物件の比較検討を正しく行うためには、基準となる利回りの知識を持っておく必要があります。

そこで、ここでは検討する際に参考にしたい、理想の利回りと相場を紹介します。

理想の利回りは?

結論からいうと、理想の利回りは物件の築年数などの条件や種類・各人の投資計画によって異なるため、明確な基準はありません。

10%以上の利回りが理想と言われることもありますが、実際にはそこまで高利回りの物件が市場に出回ることはほとんどありません。

実質利回りの目安として、新築物件で2%後半~3%前半、中古物件では4%~5%程度を基準にすると良いでしょう。ただし、利回りが低くても資産価値が高ければ、運用できる場合もあります。理想の利回りにとらわれず、自分で納得した物件に投資することがおすすめです。

利回りの相場は?

表面利回りの相場は、都市部では4~5%程度なのに対し地方では5%以上のところが多く、地方の方が高くなる傾向にあります。理由として、都市部では物件価格が高いため、表面利回りの計算式における「物件の購入価格」の値が大きくなるからです。

なお、日本不動産研究所が2021年10月に行った調査で、ワンルームマンションの利回りは以下のようになっております。

都市名

ワンルームマンション利回り

(2021年10月時点)

東京 城南

4.0%

札幌

5.3%

仙台

5.3%

横浜

4.5%

名古屋

4.8%

京都

5.0%

大阪

4.6%

神戸

5.0%

広島

5.5%

福岡

5.0%

※日本不動産研究所「第45回 「不動産投資家調査」」より作成

参考:「第45回「不動産投資家調査」」(一般財団法人 日本不動産研究所)

不動産投資で重要なのは利回りだけじゃない!

不動産投資で利益を出すには、利回り以外に以下の5つのポイントも確認しておきましょう。

・耐震性や設備

・立地

・管理体制

・再建築の可否

・告知事項

耐震性や設備

耐震性や設備の状態は建物の資産価値を左右するため、必ず確認しましょう。

物件の耐震性は、1981年6月に施行された新耐震基準をもとに、新耐震性と旧耐震性に分かれます。

1981年6月以前に建てられた旧耐震性の物件は融資条件が厳しくなるため、購入価格を安く抑えられても、売却時に売りづらくなるため注意が必要です。

ただし、旧耐震性の物件でも以下の条件の物件であれば、投資対象として検討の余地はあるといえます。

・耐震補強工事が完了している

・管理が行き届いており修繕費用が十分に確保できている

立地

人気エリアや駅が近いなどの立地の良し悪しは、資産価値及び売却時の需要に大きく影響しますので、必ず確認しましょう。

立地が良いと物件購入価格は上がるものの、空室となるリスクや売却時に難航する危険性が抑えられます。一方で、立地が悪いと物件購入費は安く済むものの、空室リスクが高くなってしまうでしょう。

見かけ上の利回りだけでなく、実際に入居者が利用したいと思えるような立地かどうかを見極めることが大切です。

管理体制

物件の管理体制や管理費・修繕積立金の状況を確認しておくことで、想定外に収益率が下がるリスクを回避できます。

管理体制がずさんな物件は以下の理由から、収益率が下がるリスクがあります。

・入居者希望者が見つかりにくい

・メンテナンスが不十分だと、購入後に修繕が必要になる

ほかにも、利回りを高く見せるために物件価格は下げて管理費や修繕費を高額に設定している場合もあるため、注意しましょう。

再建築の可否

土地を購入する際に確認しておきたいのが、再建築は問題なくできるのかどうかについてです。

例えば建築基準法上の接道要件を満たしていない場合、再建築ができません。このような物件は、たとえ利回りがよくても「融資が下りずローンが組めないこと」「車の出し入れがしづらいといった使いにくさから入居者が付きにくい」となる場合があります。

実際に現地を訪れたり、役所でチェックしたりするなど、前もって必ず確認しましょう。

告知事項

不動産の購入契約を結ぶ前に、必ず告知事項の内容も確認しておきましょう。

告知事項とは、自殺・火事などによる事故物件や周辺環境の問題点などが該当します。事故物件は、立地などの条件がよい場合でも入居者が見つかりにくくなるリスクがあるため、注意が必要です。

過去の情報を調査したり、管理会社への問い合わせをしたりして確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、表面的な利回りだけでなく諸経費も加味した実質利回りや、利回り以外の物件の状態についても確認することが大切です。購入する物件が、利用者にとって魅力的かという観点からも検討すると良いでしょう。