不動産投資での理想の利回りとは？表面利回りと実質利回りについて

不動産投資の利回りとは？

不動産投資で利益がどれくらい出るのか、判断する基準のひとつである利回りには、以下の2つの種類があります。

ここでは、それぞれの具体的な内容や計算方法を紹介します。

利回りは不動産投資の成功ために必要な情報

不動産投資で得られる利益を計算するためには、利回りを把握することが重要です。

利回りが正確に把握できれば、以下の理由から計画的に不動産投資をすることが可能です。

・購入する物件にどの程度の収益性があるかを判断する目安になる

・物件購入費用などの投資資金を回収するまでの期間がわかる

なお、利回りを正しく把握するために、表面利回りと実質利回りの2つを押さえておく必要があります。

表面利回りの計算方法

表面利回りとは、物件購入価格から見た年間の家賃収入の割合を指します。

計算式は、以下のとおりです。

例えば、2,000万円で購入した物件の家賃収入が月々85,000円の場合、表面利回りは5.1％になります。

物件を購入する際に表示されている利回りのほとんどが、表面利回りです。

表面利回りには、実際の運用で必要になる管理費・修繕費・登記費用などの経費が含まれていないため、実際の収益率は表面利回りよりも低くなることに注意しましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りとは、物件購入価格以外に必要な諸経費も加味した、実際の収益率を指します。

以下が、実質利回りの計算式です。

上記の諸経費の例は、以下のとおりです。

物件の購入価格が安かったり家賃収入が高かったりしても、諸経費が多くかかれば収益は下がってしまいます。想定外に利益が出ないという事態を避けるためには、実質利回りを確実に把握しておくことが大切です。

空室率を考慮した実質利回りの計算方法

実質利回りは、不動産投資にかかる諸経費が組み込まれた数値となるため実際の運用時に近い値です。

しかし、あくまでもすべての期間が満室状態となることを想定した計算となります。

不動産投資においてすべての期間が満室になるケースはほとんどないため、さらにリアルな運用時の収益性を算出する場合は空室率も考慮しましょう。

空室率を考慮した実質利回りの計算方法は以下の通りです。

実質利回り（％）＝（（年間の家賃収入 ✕ 入居率）－1年間にかかる諸経費の合計）÷（物件の購入価格＋購入時にかかる諸経費）×100

すべての期間が満室になることを想定したシミュレーションでは、キャッシュフローが悪化した場合に対応ができなくなってしまいます。空室リスクを考慮のうえ、より実際の運用に近いシミュレーションを行いましょう。

利回りの計算例

以下の条件で実際に利回りを計算してみます。

・物件価格：5,000万円
・購入時にかかる諸経費：100万円
・1年間の家賃収入：300万円
・1年間にかかる諸経費：100万円
・空室率：10%

（（300万円  ✕  90％） － 100万円）） ÷ （4,000万円 ＋ 100万円） ✕ 100

上記条件で計算した場合、約3.4％が空室率を考慮した実質利回りの数値です。

このように諸経費や空室率を考慮して算出した利回りが、より実際の運用時の収益性に近くなります。実際の形に近い利回りが分かれば投資計画を立てやすくなるため、キャッシュフローの悪化なども防げます。

利回りでわかるリスク

高利回りならば良い物件と判断するのは得策ではありません。高利回りの物件には、相応にリスクが高いことが多いためです。市場からリスクが高いと認識されているために買い手がつかず、家賃相場の割に安い価格で購入できるのです。結果として利回りが高くなる傾向にあります。

そのため、高利回りの物件を購入する際には、利回りが高い理由を必ず調査しなければなりません。そこにどんなリスクがあるのか把握し、そのリスクを受け入れられない場合には購入を控えるのが望ましいです。

不動産投資の理想の利回りと相場

利回りの情報を活用して物件の比較検討を正しく行うためには、基準となる利回りの知識を持っておく必要があります。

そこで、ここでは検討する際に参考にしたい、理想の利回りと相場を紹介します。

理想の利回りは？

結論からいうと、理想の利回りは物件の築年数などの条件や種類・各人の投資計画によって異なるため、明確な基準はありません。

10％以上の利回りが理想と言われることもありますが、実際にはそこまで高利回りの物件が市場に出回ることはほとんどありません。

実質利回りの目安として、新築物件で2%後半～3%前半、中古物件では4%～5%程度を基準にすると良いでしょう。ただし、利回りが低くても資産価値が高ければ、運用できる場合もあります。理想の利回りにとらわれず、自分で納得した物件に投資することがおすすめです。

利回りの相場は？

表面利回りの相場は、都市部では4.0％前後ですが、地方は4.0％～5.0％と高い傾向があります。都市部と比較すると地方の物件価格が低いため、表面利回りの計算式に当てはめると値が大きくなります。

ただし、利回りが高いからといって必ずしも不動産投資に向いた物件とは限りません。地方の物件は都市部よりも入居率が下がる可能性があるため、空室リスクが高まってしまうでしょう。

なお、日本不動産研究所の不動産投資家調査（2024年4月）によると、賃貸マンションの利回りは以下のようになっています。

ワンルームマンションとファミリー向けマンション、どちらも利回りの相場には大きな差がなく、ほぼ同じ数値です。

ただし、不動産投資は長期的に運用するのが基本となるため、0.1％でも高い利回りがあれば成功する可能性は高まるといえるでしょう。

利回りの最低ラインの考え方

不動産投資を行う際には、次のようなことを考慮して利回りの最低ラインを考えておく必要があります。

都心は低く地方は高い

基本的に都市部は利回りが低く、地方は高くなる傾向があります。利回りの計算は基本的に「満室時」を想定しています。家賃相場は都心と地方を比較しても何倍もの差が生まれることはありませんが、物件の購入価格には数倍の差が出ることも珍しくありません。利回りを計算する分母である物件価格に差が出るため、都心部と地方の利回りの差が大きくなるのです。

しかし、都心部の利回りの低さが、そのままリスクにつながるとはいえません。人口の多い都心部は空室のリスクが地方に比べて低く、満室状態を想定した利回りで運用できる可能性が高くなります。結果、空室リスクの低減につながるのです。

東京であれば、利回りの最低ラインは4％前後となります。

また、物件の立地条件によっても利回りは異なります。エリア需要のない立地の物件は、借り手がつかず利回りも低下します。

築年数によって変わる

新築物件は中古物件に比べ、利回りが低めです。また、中古物件の中でも築浅の物件は比較的利回りが低く、築年数の長い物件ほど利回りが高い傾向にあります。これは物件購入価格に差が生まれるためです。

また、基本的に新築物件や築浅物件は、維持費用があまりかかりません。一方で、築年数の長い物件は、修繕などで維持費が高くつくことが多いです。そのため、表面利回りは高くても、あまり大きな収益は見込めないケースもあります。

また、築年数の長い物件は、敬遠されやすいため空室リスクも高いでしょう。

そのようなことを考慮して、築年数の長い物件については、利回りの最低ラインを高めに考えておく必要があります。

利回りから購入物件を決める際に注意したいポイント

利回りから購入物件を決める際は、さまざまなポイントに注意が必要です。利回りは今後の収益性を左右させていくため、慎重にチェックしてください。

ここでは、利回りから購入物件を決める際に注意したいポイントを解説します。

掲載されているのは表面利回りによる数値が多い

不動産ポータルサイトなどに掲載されている利回りのほとんどは、表面利回りです。

物件価格と年間の家賃収入から割り出す値となるため、実際の運用で必要になる管理費や修繕費、各種手続きにかかる費用などが含まれていません。実際の運用時には表面利回りの数値を下回るケースがほとんどです。

「購入時よりも利回りが低くシミュレーション通りにいかない」という事態を防ぐためにも、物件購入を検討している段階で必要なコストを洗い出し、実際の形に近い実質利回りで数値を計算しましょう。

また、掲載されている表面利回りは基本的に全期間の満室を想定しています。不動産投資において常に満室状態になるケースはまれとなるため、空室リスクを考慮して算出した数値の80%～90%程度の値で計画を立てるほうが運用時の収益性に近づくでしょう。

高すぎる利回りの物件には注意

利回りは不動産投資の収益性を左右する大切な指標ですが、高すぎる場合には注意が必要です。とくにエリアや設備といった条件が良い物件であっても、高利回りの物件にはリスクがともないます。

基本的に利回りが高い物件は、物件価格が安いか、相場よりも高い家賃が設定されているかのどちらかがほとんどです。

例えば、築年数が古く価格の安い物件は、購入後に修繕やリフォームが必要となり、追加のコストが発生します。もちろん追加のコストが発生すれば利回りは下がり、想定した収益性は見込めないでしょう。

また、不動産ポータルサイトなどに掲載されている利回りのほとんどは物件価格と家賃から算出する表面利回りです。つまり、購入後の修繕費用などのコストは一切考慮されていません。

場合によっては修繕費用がかさみ、運用していても利益を見込めないケースも発生しています。

物件購入をする際は利回りを比較することも大切ですが、なぜ高利回りを実現しているのかを確認してから検討しましょう。

当初の利回りをキープできる可能性は低い

不動産投資において、当初の利回りをキープしたまま運用を続けられる可能性は低いといえます。

いくら好立地、好設備の物件で購入当初は高い利回りを実現できたとしても、築年数とともに資産価値が下落してしまいます。資産価値の下落にともない、家賃価格を下げる必要性も発生してしまい、結果的に購入当初よりも低い利回りで運用しなければいけないケースもでてくるでしょう。

また、築年数だけでなく周辺環境の変化によっても利回りは変動します。例えば、人口の過疎化、商業施設の撤退などが利回りが低下する主な原因です。

一方、商業施設の新設など周辺環境が整った場合、エリアの相場も上がります。エリアの相場が上がれば家賃も高くできるため、購入当初よりも高い利回りを期待できるでしょう。

利回りは築年数や周辺環境の変化によって上下するため、万が一下がったときにでも対応できるような計画が必要です。

不動産投資で重要なのは利回りだけじゃない！

不動産投資で利益を出すには、利回り以外に以下の5つのポイントも確認しておきましょう。

・耐震性や設備

・立地

・管理体制

・再建築の可否

・告知事項

耐震性や設備

耐震性や設備の状態は建物の資産価値を左右するため、必ず確認しましょう。

物件の耐震性は、1981年6月に施行された新耐震基準をもとに、新耐震性と旧耐震性に分かれます。

1981年6月以前に建てられた旧耐震性の物件は融資条件が厳しくなるため、購入価格を安く抑えられても、売却時に売りづらくなるため注意が必要です。

ただし、旧耐震性の物件でも以下の条件の物件であれば、投資対象として検討の余地はあるといえます。

・耐震補強工事が完了している

・管理が行き届いており修繕費用が十分に確保できている

立地

人気エリアや駅が近いなどの立地の良し悪しは、資産価値及び売却時の需要に大きく影響しますので、必ず確認しましょう。

立地が良いと物件購入価格は上がるものの、空室となるリスクや売却時に難航する危険性が抑えられます。一方で、立地が悪いと物件購入費は安く済むものの、空室リスクが高くなってしまうでしょう。

見かけ上の利回りだけでなく、実際に入居者が利用したいと思えるような立地かどうかを見極めることが大切です。

管理体制

物件の管理体制や管理費・修繕積立金の状況を確認しておくことで、想定外に収益率が下がるリスクを回避できます。

管理体制がずさんな物件は以下の理由から、収益率が下がるリスクがあります。

・入居者希望者が見つかりにくい

・メンテナンスが不十分だと、購入後に修繕が必要になる

ほかにも、利回りを高く見せるために物件価格は下げて管理費や修繕費を高額に設定している場合もあるため、注意しましょう。

家賃相場

賃貸物件の家賃は、同じエリアの家賃相場を考慮して決める必要があります。エリアの家賃相場よりも高めの家賃設定をした場合には、新規の入居付けが難しくなるため注意が必要です。

また、エリアが同じでも築年数や設備などによって家賃相場にやや差が出ます。そのため、家賃を決める際には物件のグレードなども考慮して、同じエリアの家賃相場を調べることが大切です。

空室率

不動産の表面利回りは、空室率を考慮していない数値です。常に満室である状態を想定しています。

しかし、実際に不動産投資をする際には、空室リスクは非常に大きな問題です。空室が続くと収益が下がるため、表面利回りが高くても実質利回りは低くなってしまいます。

物件購入の際には、表面利回りだけにとらわれず、空室率をよくチェックしておきましょう。

新築物件の場合には物件の魅力や周辺の競合物件などについて見ておく必要があります。敷金や礼金の設定なども空室率へ影響を与えます。

再建築の可否

土地を購入する際に確認しておきたいのが、再建築は問題なくできるのかどうかについてです。

例えば建築基準法上の接道要件を満たしていない場合、再建築ができません。このような物件は、たとえ利回りがよくても「融資が下りずローンが組めないこと」「車の出し入れがしづらいといった使いにくさから入居者が付きにくい」となる場合があります。

実際に現地を訪れたり、役所でチェックしたりするなど、前もって必ず確認しましょう。

告知事項

不動産の購入契約を結ぶ前に、必ず告知事項の内容も確認しておきましょう。

告知事項とは、自殺・火事などによる事故物件や周辺環境の問題点などが該当します。事故物件は、立地などの条件がよい場合でも入居者が見つかりにくくなるリスクがあるため、注意が必要です。

過去の情報を調査したり、管理会社への問い合わせをしたりして確認しておきましょう。

高利回りの物件の特徴

利回りが高いほど多くの収入を得られる可能性があるものの、一方で安定性に欠けるケースがあるため、高利回りの物件を購入する際には注意が必要です。高利回り＝優良物件とは限らず、想定した収入を得られないケースも少なくありません。

ここでは、高利回りの物件に多い特徴について解説します。

家賃が相場より高い

高利回りの物件は家賃が相場より高く設定されているケースがあります。

入居者が集まれば相場よりも高い家賃でも問題ありませんが、アクセス面が良く、設備が充実しているなど、ニーズにマッチしていない場合は空室リスクが高まるでしょう。

家賃の高い物件は高い収益性を見込めるケースもありますが、ハイリスク・ハイリターンになりがちです。

そのため、高利回りの物件を購入する場合は、エリアの家賃相場と比較しながら検討してください。もし相場よりも家賃が高い場合は、入居者が魅力を感じられる物件かどうか今一度確認しましょう。

修繕費用がかかる

高利回りの物件は、購入後に多くの修繕費用が発生するケースがあります。

不動産ポータルサイトなどに公開されている利回りは、あくまでも物件価格から算出した数値です。つまり、購入後にかかるコストは考慮されていないため、高い利回りを実現しています。

例えば、築年数の古い物件を購入した場合、購入後に追加で多額の修繕費用が発生するケースもあり、利回りの低下が懸念されます。

そのため、築年数だけでなく、室内の状態、設備の状態などをチェックして、購入後に必要となる経費を計算したうえで物件を選びましょう。

空室率が高い

高利回りの物件は空室率が高い可能性があります。

一般的に不動産ポータルサイトなどに掲載されている利回りは、全期間満室を想定した数値です。例えば、エリアの相場に合っていない家賃を設定し、空室率増加が懸念されてもおのずと利回りは高くなります。

また、周辺環境が不便で空室率が高い物件であっても、掲載されている利回りは全期間満室を想定しているため、高利回りになってしまうでしょう。

高利回りの物件を検討する際は、周辺環境をチェックのうえ、空室リスクが著しく高くないかを確認してください。

利回りが低くても検討余地のある物件

物件の中には、利回りが低くても検討余地のあるものもあります。ここでは、その代表的な例として2つをご紹介します。

立地条件が良く土地需要が高い

立地条件が良い物件や土地需要が高いエリアの物件は空室リスクが少ない特徴があります。短期間で得られる利益は少ないかもしれませんが、長期投資で見れば安定した収入が見込めます。ローリスクローリターンの不動産投資に適していると考えられます。

例えば、最寄り駅から徒歩数分の物件や、オフィス街や大学が近くにある物件などです。商業施設などの近くにある物件も安定した需要があります。

築年数が浅い物件

築浅物件は購入価格が高く、表面利回りは低くなるおそれがあります。しかし、室内外の劣化が少なく、新しい住宅設備が導入されていることが期待できるため、入居者を確保しやすくなります。空室リスクを低減するといった面で見ると、購入の検討余地があると考えられます。

しかし、物件状態が良くても立地が悪いと入居者の確保に苦労することとなります。駅から遠い物件など、築年数が浅くても需要が見込めない物件は避けることが得策です。

まとめ

不動産投資において利回りは重要な指標です。

ただし、不動産投資を成功させるためには表面利回りではなく、さまざまな諸経費を加味した実質利回りでのシミュレーションが必要となるでしょう。とくに空室率を考慮した利回りの計算は、より実際の運用に近い形のシミュレーションが可能となるため、キャッシュフローの悪化を防ぐ計画を立てやすくなります。

また、不動産投資には空室リスクがあるため、利回りだけでなく物件の状態のチェックも大切です。築年数や設備、立地など入居者のニーズにあった物件を検討するとよいでしょう。

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不動産投資を始めたいと検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。