不動産投資での理想の利回りとは？表面利回りと実質利回りについて

不動産投資の利回りとは？

不動産投資で利益がどれくらい出るのか、判断する基準のひとつである利回りには、以下の2つの種類があります。

ここでは、それぞれの具体的な内容や計算方法を紹介します。

利回りは不動産投資の成功ために必要な情報

不動産投資で得られる利益を計算するためには、利回りを把握することが重要です。

利回りが正確に把握できれば、以下の理由から計画的に不動産投資をすることが可能です。

・購入する物件にどの程度の収益性があるかを判断する目安になる

・物件購入費用などの投資資金を回収するまでの期間がわかる

なお、利回りを正しく把握するために、表面利回りと実質利回りの2つを押さえておく必要があります。

表面利回りの計算方法

表面利回りとは、物件購入価格から見た年間の家賃収入の割合を指します。

計算式は、以下のとおりです。

例えば、2,000万円で購入した物件の家賃収入が月々85,000円の場合、表面利回りは5.1％になります。

物件を購入する際に表示されている利回りのほとんどが、表面利回りです。

表面利回りには、実際の運用で必要になる管理費・修繕費・登記費用などの経費が含まれていないため、実際の収益率は表面利回りよりも低くなることに注意しましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りとは、物件購入価格以外に必要な諸経費も加味した、実際の収益率を指します。

以下が、実質利回りの計算式です。

上記の諸経費の例は、以下のとおりです。

物件の購入価格が安かったり家賃収入が高かったりしても、諸経費が多くかかれば収益は下がってしまいます。想定外に利益が出ないという事態を避けるためには、実質利回りを確実に把握しておくことが大切です。

利回りでわかるリスク

高利回りならば良い物件と判断するのは得策ではありません。高利回りの物件には、相応にリスクが高いことが多いためです。市場からリスクが高いと認識されているために買い手がつかず、家賃相場の割に安い価格で購入できるのです。結果として利回りが高くなる傾向にあります。

そのため、高利回りの物件を購入する際には、利回りが高い理由を必ず調査しなければなりません。そこにどんなリスクがあるのか把握し、そのリスクを受け入れられない場合には購入を控えるのが望ましいです。

不動産投資の理想の利回りと相場

利回りの情報を活用して物件の比較検討を正しく行うためには、基準となる利回りの知識を持っておく必要があります。

そこで、ここでは検討する際に参考にしたい、理想の利回りと相場を紹介します。

理想の利回りは？

結論からいうと、理想の利回りは物件の築年数などの条件や種類・各人の投資計画によって異なるため、明確な基準はありません。

10％以上の利回りが理想と言われることもありますが、実際にはそこまで高利回りの物件が市場に出回ることはほとんどありません。

実質利回りの目安として、新築物件で2%後半～3%前半、中古物件では4%～5%程度を基準にすると良いでしょう。ただし、利回りが低くても資産価値が高ければ、運用できる場合もあります。理想の利回りにとらわれず、自分で納得した物件に投資することがおすすめです。

利回りの相場は？

表面利回りの相場は、都市部では4～5％程度なのに対し地方では5%以上のところが多く、地方の方が高くなる傾向にあります。理由として、都市部では物件価格が高いため、表面利回りの計算式における「物件の購入価格」の値が大きくなるからです。

なお、日本不動産研究所が2021年10月に行った調査で、ワンルームマンションの利回りは以下のようになっております。

※日本不動産研究所「第45回 「不動産投資家調査」」より作成

参考：「第45回「不動産投資家調査」」（一般財団法人 日本不動産研究所）

利回りの最低ラインの考え方

不動産投資を行う際には、次のようなことを考慮して利回りの最低ラインを考えておく必要があります。

都心は低く地方は高い

基本的に都市部は利回りが低く、地方は高くなる傾向があります。利回りの計算は基本的に「満室時」を想定しています。家賃相場は都心と地方を比較しても何倍もの差が生まれることはありませんが、物件の購入価格には数倍の差が出ることも珍しくありません。利回りを計算する分母である物件価格に差が出るため、都心部と地方の利回りの差が大きくなるのです。

しかし、都心部の利回りの低さが、そのままリスクにつながるとはいえません。人口の多い都心部は空室のリスクが地方に比べて低く、満室状態を想定した利回りで運用できる可能性が高くなります。結果、空室リスクの低減につながるのです。

東京であれば、利回りの最低ラインは4％前後となります。

また、物件の立地条件によっても利回りは異なります。エリア需要のない立地の物件は、借り手がつかず利回りも低下します。

築年数によって変わる

新築物件は中古物件に比べ、利回りが低めです。また、中古物件の中でも築浅の物件は比較的利回りが低く、築年数の長い物件ほど利回りが高い傾向にあります。これは物件購入価格に差が生まれるためです。

また、基本的に新築物件や築浅物件は、維持費用があまりかかりません。一方で、築年数の長い物件は、修繕などで維持費が高くつくことが多いです。そのため、表面利回りは高くても、あまり大きな収益は見込めないケースもあります。

また、築年数の長い物件は、敬遠されやすいため空室リスクも高いでしょう。

そのようなことを考慮して、築年数の長い物件については、利回りの最低ラインを高めに考えておく必要があります。

不動産投資で重要なのは利回りだけじゃない！

不動産投資で利益を出すには、利回り以外に以下の5つのポイントも確認しておきましょう。

・耐震性や設備

・立地

・管理体制

・再建築の可否

・告知事項

耐震性や設備

耐震性や設備の状態は建物の資産価値を左右するため、必ず確認しましょう。

物件の耐震性は、1981年6月に施行された新耐震基準をもとに、新耐震性と旧耐震性に分かれます。

1981年6月以前に建てられた旧耐震性の物件は融資条件が厳しくなるため、購入価格を安く抑えられても、売却時に売りづらくなるため注意が必要です。

ただし、旧耐震性の物件でも以下の条件の物件であれば、投資対象として検討の余地はあるといえます。

・耐震補強工事が完了している

・管理が行き届いており修繕費用が十分に確保できている

立地

人気エリアや駅が近いなどの立地の良し悪しは、資産価値及び売却時の需要に大きく影響しますので、必ず確認しましょう。

立地が良いと物件購入価格は上がるものの、空室となるリスクや売却時に難航する危険性が抑えられます。一方で、立地が悪いと物件購入費は安く済むものの、空室リスクが高くなってしまうでしょう。

見かけ上の利回りだけでなく、実際に入居者が利用したいと思えるような立地かどうかを見極めることが大切です。

管理体制

物件の管理体制や管理費・修繕積立金の状況を確認しておくことで、想定外に収益率が下がるリスクを回避できます。

管理体制がずさんな物件は以下の理由から、収益率が下がるリスクがあります。

・入居者希望者が見つかりにくい

・メンテナンスが不十分だと、購入後に修繕が必要になる

ほかにも、利回りを高く見せるために物件価格は下げて管理費や修繕費を高額に設定している場合もあるため、注意しましょう。

家賃相場

賃貸物件の家賃は、同じエリアの家賃相場を考慮して決める必要があります。エリアの家賃相場よりも高めの家賃設定をした場合には、新規の入居付けが難しくなるため注意が必要です。

また、エリアが同じでも築年数や設備などによって家賃相場にやや差が出ます。そのため、家賃を決める際には物件のグレードなども考慮して、同じエリアの家賃相場を調べることが大切です。

空室率

不動産の表面利回りは、空室率を考慮していない数値です。常に満室である状態を想定しています。

しかし、実際に不動産投資をする際には、空室リスクは非常に大きな問題です。空室が続くと収益が下がるため、表面利回りが高くても実質利回りは低くなってしまいます。

物件購入の際には、表面利回りだけにとらわれず、空室率をよくチェックしておきましょう。

新築物件の場合には物件の魅力や周辺の競合物件などについて見ておく必要があります。敷金や礼金の設定なども空室率へ影響を与えます。

再建築の可否

土地を購入する際に確認しておきたいのが、再建築は問題なくできるのかどうかについてです。

例えば建築基準法上の接道要件を満たしていない場合、再建築ができません。このような物件は、たとえ利回りがよくても「融資が下りずローンが組めないこと」「車の出し入れがしづらいといった使いにくさから入居者が付きにくい」となる場合があります。

実際に現地を訪れたり、役所でチェックしたりするなど、前もって必ず確認しましょう。

告知事項

不動産の購入契約を結ぶ前に、必ず告知事項の内容も確認しておきましょう。

告知事項とは、自殺・火事などによる事故物件や周辺環境の問題点などが該当します。事故物件は、立地などの条件がよい場合でも入居者が見つかりにくくなるリスクがあるため、注意が必要です。

過去の情報を調査したり、管理会社への問い合わせをしたりして確認しておきましょう。

利回りが低くても検討余地のある物件

物件の中には、利回りが低くても検討余地のあるものもあります。ここでは、その代表的な例として2つをご紹介します。

立地条件が良く土地需要が高い

立地条件が良い物件や土地需要が高いエリアの物件は空室リスクが少ない特徴があります。短期間で得られる利益は少ないかもしれませんが、長期投資で見れば安定した収入が見込めます。ローリスクローリターンの不動産投資に適していると考えられます。

例えば、最寄り駅から徒歩数分の物件や、オフィス街や大学が近くにある物件などです。商業施設などの近くにある物件も安定した需要があります。

築年数が浅い物件

築浅物件は購入価格が高く、表面利回りは低くなるおそれがあります。しかし、室内外の劣化が少なく、新しい住宅設備が導入されていることが期待できるため、入居者を確保しやすくなります。空室リスクを低減するといった面で見ると、購入の検討余地があると考えられます。

しかし、物件状態が良くても立地が悪いと入居者の確保に苦労することとなります。駅から遠い物件など、築年数が浅くても需要が見込めない物件は避けることが得策です。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、表面的な利回りだけでなく諸経費も加味した実質利回りや、利回り以外の物件の状態についても確認することが大切です。購入する物件が、入居者にとって魅力的かという観点からも検討すると良いでしょう。