目次
海外不動産投資のメリット
海外不動産投資は、国内不動産投資よりも大きな利益を狙える可能性を秘めています。ここでは、海外不動産投資におけるメリットについて紹介します。
海外には人口増加傾向の国がある
少子高齢化が続く日本では、人口減少にともない賃貸需要も減少することが将来的に不安視されています。
一方、世界人口は減少傾向ではあるものの、日本ほど急激ではありません。総務省統計局の資料によると、西暦2100年に向けての年平均人口増減率は全体では減少していますが、北アメリカやヨーロッパ諸国では横ばい、あるいはわずかに上昇するものと推計されています。
人口が増えている国では、引き続き賃貸需要が期待でき、不動産投資のリスクのひとつである空室リスクが少なくなります。
不動産価格が上昇傾向の国では売却益が期待できる
経済が成長している国では不動産価格も上昇傾向にあることが多く、家賃収入だけでなく売却益も期待できます。
日本では、賃貸住宅は築年数が経過するにつれ資産価値が低下し、家賃も下落することが一般的です。しかし、海外では日本ほど中古物件の価値は下落しません。
特にアメリカでは、中古物件の販売においてインスペクション（住宅診断）が必ず実施されます。透明性の高い過去の取引情報などが一般公開され、中古でもその物件に見合った適正な価格・家賃で取引できるようになっています。日本のような新築至上主義もありません。
分散投資で自然災害リスクに備えられる
不動産投資には、自然災害によって物件が毀損してしまうリスクがあります。自然災害リスクに備えるには、異なるエリアに物件を分散させる手法が定石です。
しかし、地震や台風などの災害が多い日本では、安心といえるエリアがないに等しいといえます。災害の少ない海外の不動産へ投資することで、自然災害リスクの軽減が可能です。
国によっては日本よりも高い利回りに期待できる
海外不動産投資は、投資の対象国によっては日本よりも高い利回りに期待できます。
一般社団法人不動産研究所の不動産投資家調査によると、ワンルームマンションの場合、東京都内は4.0％、もっとも高い広島県であっても5.2％の利回りです。一方、海外は国によって高い水準の利回りを実現しており、多くの家賃収入（インカムゲイン）を期待できる可能性があります。
平均利回りの高い主な国は以下の通りです。
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国名 |
利回り |
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南アフリカ |
10.15％ |
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ラトビア |
8.06％ |
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ジョージア |
7.85％ |
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アイルランド |
7.85％ |
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コロンビア |
7.24％ |
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トルコ |
7.13% |
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イギリス |
7.03% |
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ドミニカ共和国 |
6.74% |
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ルーマニア |
6.46％ |
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リトアニア |
6.44% |
出典：Global Propery Guide（Residential Rental Yields by Country）
主に利回りの高い国は新興国が該当しています。そのため、利回りが高いとはいえ、今後の動向によっては損失を被る可能性を考慮しておかなければいけません。
新興国への投資であれば、人口の増加にともなう需要拡大によって、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の両方を期待できるものの、ハイリスク・ハイリターンの投資となるでしょう。
一方、先進国は日本同様に4.0％前後の水準となっている傾向が強く表れています。
大きな情勢の変化による急激な収入増加は期待できないものの、安定的な収益を期待できるミドルリスク・ミドルリターンの投資になる可能性が高いといえます。
海外不動産投資の6つのリスク
海外不動産投資では、日本で懸念されている賃貸需要の減少や築年数による資産価値の低下、自然災害などの影響を受けにくく、大きな利益を狙えるチャンスもあります。しかし、海外不動産投資において、避けては通れない3つのリスクも存在するのです。
為替変動による損失
海外不動産投資で避けられない問題の一つに、為替変動による損失が挙げられます。外貨建ての資産を保有することで、為替変動リスクに備えられるメリットがある一方で、損失を被る可能性もあるのです。
為替は、さまざまな要因で変動するため、完璧に予測することは限りなく不可能といえます。
例えば、毎月600ドルの家賃の場合は、1ドル120円なら72,000円の家賃収入が入る計算です。しかし、1ドル100円になったときには、60,000円の家賃収入となり収入が減少します。
これは売却に関しても同じことがいえるでしょう。予期せぬ為替変動によって、購入時に想定していたよりも少ない利益しか獲得できないリスクがあるのです。
融資の難易度
海外不動産投資を始めるには、まず海外の不動産を購入しなければなりません。国内の不動産を購入する場合に融資を受ける方が多いですが、海外不動産投資に融資してくれる金融機関は極めて少ないのが現状です。
仮に融資してくれる金融機関があったとしても、国内投資に比べると融資条件が厳しくなりがちです。そうなると、海外の金融機関を頼ることになりますが、英語や現地の言葉で交渉しなければならず、契約に至らないことも多いです。
また、国によっては現地で収入を得ていることが条件となっていたり、現地でのクレジットカードの信用スコアが高いことが条件となっていたりするので、日本にいながら融資を受けるのは難しいといえます。
賃貸管理の手間
海外の不動産の管理には、国内不動産以上の手間がかかります。頻繁に物件を見に行けず、自分で管理・運営するのが難しく、管理会社に委託することになるでしょう。
国内の管理会社であれば、コミュニケーションもスムーズで入居状況や修繕について細かく報告してくれるのが一般的です。
しかし、対応がずさんな管理会社に依頼してしまった場合、レスポンスが悪かったり、そもそも報告を受けられなかったりするケースもあります。最悪のケースでは、突然連絡が取れなくなるといったトラブルも考えられます。
しっかりと不動産を管理し、インカムゲインを稼ぐためにも信頼できる管理会社を選ぶことが必須です。
現地確認が難しい
海外不動産投資のリスクには、現地確認の難しさが挙げられます。
不動産を購入するにあたって、物件の状態確認は非常に重要です。経年劣化は進んでいないか、修繕が必要な箇所はないのか、周辺の治安や環境など、確認すべきポイントは多岐にわたります。
しかし、海外の不動産を確認する場合は、実際に飛行機などを使って現地に訪れなければいけません。日本の不動産とは違い、日帰りでの確認も難しいため、飛行機代や宿泊代など多くのコストが発生してしまうでしょう。
なかには、不動産会社から提供された写真のみで不動産の購入を検討するケースもありますが、写真では分からない部分が多いため、失敗しないためにも現地での確認がおすすめです。
国ごとに異なるカントリーリスク
海外の不動産投資では、国ごとに異なるカントリーリスクの影響が懸念されます。
カントリーリスクとは、投資対象国で起こる社会情勢の変化によって変動する資産価値に対するリスクです。例えば、政権交代によって生じる政策の変化、急激なインフレ、自然災害、戦争などによる物件の資産価値低下が挙げられます。
しかし、社会情勢の変化は避けられないリスクです。
現地に滞在しながら不動産投資を運用しているのであれば、ある程度の対応は可能ですが、いつ何時発生するか分からない変化は日本からの対応が難しいでしょう。
特に新興国のほうが社会情勢の変化が著しいため、カントリーリスクが高いといわれています。大きなリスクの不安がある場合は、新興国を避けて先進国での不動産投資を始めたほうが賢明です。
規制によって利益を日本へ送金できないケースがある
家賃収入（インカムゲイン）、売却益（キャピタルゲイン）のどちらも、海外で得た収入を日本へ送金する必要があります。
基本的に海外不動産投資では、家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を現地の銀行口座で受け取り、日本の銀行口座へ海外送金を行います。日本から現地の銀行口座を利用できないため、海外送金が完了して初めて収入として現金を確保できるようになるでしょう。
しかし、国によっては国外への送金に制限が設けられているケースがあり、現地の銀行口座から海外送金できないケースがあります。海外送金ができなければ収入を日本円として利用できないため意味がありません。
そのため、海外の不動産投資を始める際は、必ず送金規制がないかをチェックしておきましょう。
ただし、不動産投資を始めた際に送金規制がなかったとしても、政策の変更によってあとから規制が設けられる可能性があるため十分な注意が必要です。急な送金規制の影響を受けないためにも、頻繁に送金を行い、万が一のリスクにも備えておきましょう。
海外不動産投資にチャレンジする前のチェックポイント
海外不動産投資には、現地の言語や法律との壁があり、投資初心者にとって簡単ではありません。しかし、成功させている人もいて、注目が高まっています。そこで、投資初心者が海外不動産投資にチャレンジする前に、チェックすべきポイントを紹介します。
チェック1.不動産登記制度
不動産の所有権を明確にする不動産登記制度は、国によって異なります。外国人に対しては不動産の所有に制限を設けている国が多いです。
たとえば、シンガポールでは建物は所有できても土地の所有権を持つことはできません。また、売買価格の20％の付加価値税や、短期譲渡に対して最大12％の譲渡税が課されます。
このように、日本国内とは違った予想外の購入・売却コストが発生する可能性があるため、事前に各国の制度についてしっかりと調べることが大切です。
チェック2.国とエリア
投資先は、人口増加中かつ経済成長中の安定した賃貸需要を期待できる国やエリアを選ぶことがポイントです。
ただし、日本国内同様、地方は過疎化しているのに首都圏の人口は増加しているなど、同じ国内でも人口に差があります。エリア選びは慎重に行いましょう。
また、海外では治安の問題もあります。入居者の質に関係するため、治安の良い場所を選択しましょう。
チェック3.不動産会社
海外不動産投資では日本国内と違い、物件選びの際に現地に訪問して直接確認することは難しくなります。そのため頼りとなるのが不動産会社ですが、中には信頼できない不動産会社があるのも事実です。
中には、リスクの高い物件を勧めていたり、不当な手数料を上乗せしていたりする会社もあります。プレビルド（完成前の物件）に投資したものの建物が完成せず、借金だけが残ったという事例も珍しくありません。また、高齢者を狙った投資詐欺も多く発生しています。
不動産会社の信頼性を判断するには、海外不動産投資の知識を身に付けることをはじめ、不動産会社の実績や口コミなどを入念に調べることが重要です。
チェック4.現地の管理会社
海外不動産投資では、入居者付けやトラブル対応は管理会社に委託します。海外不動産を扱う日本の企業で管理を請け負っている会社もありますが、コスト面で有利な現地の管理会社に委託するのが一般的です。海外とのやり取りには言語や時差の壁もあるため、きちんとコミュニケーションが取れる管理会社を選択しましょう。
現地の管理会社によっては、客付けに積極的ではない、修繕やメンテナンスなどを適切に行っていないなどの場合もあります。問題のない管理会社であるか、事前の情報取集が重要です。
チェック5.融資
一般的に不動産投資で物件を購入する際には融資を受けて資金調達を行います。しかし、海外不動産投資では融資のハードルが高い点にも注意が必要です。
海外不動産投資の場合、国内あるいは現地の金融機関を利用することになりますが、国内で海外不動産投資への融資を実行している金融機関は少なく、審査も厳しいのが現状です。また、投資先の地域が限定される場合も少なくありません。
日本国内から現地の融資を受ける難易度も高いです。現地の金融機関を利用する場合、英語もしくはその国の言語で交渉する必要があります。また、現地での収入やクレジットヒストリーが求められることもあるため、キャッシュを想定した投資を前提としなければならないこともあります。
チェック6.語学力
不動産の売買契約をはじめ、投資に関する書類の記載はすべて英語あるいは現地語です。不動産取引には専門用語も多いため、読んで理解できるかどうかが問題となります。また、パスポートや戸籍謄本などの本人確認書類を海外に提出する場合、翻訳書類を付けることが必要です。
日本の不動産会社を通じて投資する場合にはサポートが受けられることがほとんどでしょう。しかし、自身で現地の不動産会社や金融機関と交渉する際や現地視察する場合には、語学力が求められる場面が多いです。
海外不動産投資で失敗しないための不動産会社の選び方
海外不動産投資を始めるうえで重要になるのが不動産会社選びです。現地に滞在していない場合、今後のパートナーとなる不動産会社は投資の成功を左右するカギを握るといっても過言ではありません。
ここでは、海外不動産投資で失敗しないための不動産投資会社の選び方を解説します。
現地の特徴をしっかりと理解している
海外不動産投資で失敗しないためには、現地の特徴をしっかりと理解している不動産会社を選びましょう。
海外不動産投資は、国ごとに言葉や文化など異なる特徴を持っているため、現地に即した知識を持つ不動産投資会社でなければスムーズに物件購入ができません。
また、国ごとに法律や税制も異なるため、しっかりと把握しながらも正確に伝えてくれる不動産会社が望ましいといえるでしょう。
日本と現地の法人同士のつながりが強い
日本にいながら海外の不動産投資を始める場合、現地の法人とつながりの強い不動産投資会社を選びましょう。
基本的に、日本から不動産投資を行う場合、現地の情報はインターネットなどを使って調査するしかありません。しかし、現地の法人とつながりが強い不動産会社であれば、海外に訪れなくても不動産投資において有力な情報を常にキャッチできるでしょう。
また、現地の法人とのつながりがあれば、契約時にも現地に訪れる必要もなく、契約の手続きもすべて代行して行ってくれるため、より手軽に海外不動産投資を始められます。
アフターフォローが充実している
アフターフォローの充実度も不動産会社選びのポイントです。
とくに自分の住居用ではない収益物件は、購入後に継続的な管理の必要があります。しかし、現地に滞在していなければ管理業務に携われません。
そのため、購入後に賃貸物件として管理を行ってくれたり、管理会社を紹介してくれるような不動産会社がおすすめです。管理会社も日本から探すのは困難になってしまうため、購入から管理までを一括して請け負ってくれるような不動産会社であればスムーズに海外不動産投資を始められるでしょう。
海外不動産投資に向いている人
海外不動産投資にはリスクや注意点がありますが、すべての人におすすめできないわけではありません。リスクを加味したうえで、海外不動産投資に向いている人もいます。
海外不動産をキャッシュで購入できる人
先述したように、海外不動産投資では金融機関からの融資が受けにくい問題があります。
語学力があり、海外の金融機関から融資を受けられる場合でも、金利や返済期間の条件は厳しいことがほとんどです。
とはいえ、潤沢な資金が手元にあり、全額自己資金で不動産購入を賄える人や少額の融資で海外不動産を購入できる人なら融資に関する問題はクリアできます。
もちろん、キャッシュで購入した場合はレバレッジ効果を得られません。資産分散を目的として海外不動産を購入したい人なら、海外不動産投資が向いているといえるでしょう。
海外に永住権を獲得したい人
一部の国では、一定額以上の不動産投資をした外国人に対し、永住権を付与する制度を設けています。「投資家ビザ」とも呼ばれており、アメリカやオーストラリア、スペイン、シンガポールなどで設けられています。
申請難易度や最低投資金額は国によって異なるものの、永住権を獲得したい国がある人は、不動産投資を活用するのがおすすめです。
ただし、国によっては現地への移住が必要となるケースもあるため、事前に調査しておきましょう。
語学が堪能な人
語学が堪能な人ほど海外不動産投資では有利です。
契約から管理までを不動産管理会社に委託する場合であっても、投資対象の国の語学が堪能であればさまざまシーンで役立ちます。
海外不動産を購入する際の契約書は、基本的にすべてが外国語で書かれているため、語学が堪能であれば契約内容で不利になってしまう心配はありません。入居希望者との交渉や修繕時の依頼など、多くの場面で外国語を利用するでしょう。
また、語学だけではなく、現地の風習や文化を知っておくとさらに不動産投資を有利に進められます。国ならではのニーズを把握しておけば、より効率的かつ収益性の高い不動産投資が可能となるでしょう。
海外不動産投資の主な運用方法
海外不動産投資の主な運用方法は、日本と同様に家賃収入を目的にしたインカムゲインと売却益を目的としたキャピタルゲインの2つです。
ここでは、海外不動産投資の主な運用方法について解説します。
家賃収入を目的としたインカムゲイン
インカムゲインとは、購入した不動産を第三者に貸し出して家賃を得る運用方法です。日本での運用と同様に長期的な目線で収入確保を目指します。
基本的に人が住むエリアには賃貸需要があるため、どのような国であっても家賃収入を目的としたインカムゲインは狙えます。
特に人口増加傾向にある新興国は、賃貸需要が非常に高い傾向があるため、安定的な運用を期待できるでしょう。
売却益を目的としたキャピタルゲイン
海外不動産投資では、売却益（キャピタルゲイン）を目的とした運用方法も可能です。安い価格で購入して、高い価格で売却した差額で利益を生みます。
キャピタルゲインを目的とした運用の場合、資産価値の上昇がカギとなりますが、価格が上昇するためには国全体の発展が欠かせません。そのため、先進国の場合は大きな売却益を得られる可能性は低くなっているものの、新興国であれば経済の発展によって資産価値が跳ね上がる可能性を秘めています。
ただし、必ずしも資産価値は上昇するものではなく、場合によっては売却価格が大きく低下して損失を被るリスクも把握しておかなければいけません。
まとめ
不動産投資が可能なエリアは国内だけに留まらず、海外でも運用が可能です。
投資対象国ならではの文化や特徴によって、日本以上の利回りを実現できる可能性があります。さらに不動産投資において発生する自然災害リスクを分散投資によって備えられるメリットも魅力です。
ただし、海外不動産投資を始めるためには言語や制度の壁があり、参入は簡単なものではありません。投資対象国の言語や制度、特徴を知るだけではなく、海外不動産の売買に強い不動産会社選びや賃貸管理の委託先なども慎重に選ぶ必要があります。
そのため、不動産投資が初めてというような方であれば、まずは日本国内での運用がおすすめです。
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