新しい不動産投資「REIT（リート）」とは
REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略称です。日本ではJapanの頭文字をつけて「J-REIT（ジェイ・リート）」とも呼ばれています。
この項目ではREITの細かな概要を解説していきます。
REITは不動産を対象とした投資信託
投資信託は株式や債券などの有価証券を投資対象にしたものが大半ですが、REITは不動産を投資対象にしています。
REITを通して集まった資金で、マンションやオフィスビルなどの不動産を購入して運用します。賃貸収入や売却などの運用によって生まれる運用益を、投資家に配分します。つまりREITに投資することで、プロが不動産を運用してくれるため知見がなくとも利益が得やすい投資です。
REITの仕組み
日本におけるREIT（J-REIT）の仕組みを解説します。J-REITの窓口になるのが不動産投資法人です。不動産投資法人が投資証券を発行して証券取引所に上場し、株式市場で販売します。投資家は証券取引所を通じて不動産投資法人が発行する投資証券を購入するのです。
法律によって、窓口である不動産投資法人が不動産を運用することは禁止されています。そのため不動産投資法人は、不動産の購入や管理や運営を資産運用会社に外部委託する必要があります。
証券を販売して集めた資金で投資する対象は、ホテル、オフィスビル、商業施設、物流倉庫など多岐にわたります。これらの不動産投資による賃貸収入や売却益が出れば、年1～2回の決算時に利益に応じた分配金が投資家に支払われるのです。
不動産投資との違い
同じ不動産投資でも、建物や土地に対する現物投資とREITには明確な違いがあります。
- 投資の対象
- 得られる利益
通常の不動産投資では一戸建てやマンション、区分所有のワンルームをはじめ、不動産を直接購入します。物件のオーナーになり入居者の賃料収入を自ら運営します。一方のREITの投資対象は証券です。
実際の運用は不動産投資法人が担当するため、物件に関してよく知らない状態でも問題ありません。実体としては株式を対象に専門家に運用を任せる積立NISAと近い感覚です。
REITで得られる所得は税法上、譲渡所得または配当所得、実物の不動産は不動産所得に該当します。所得の種類が異なると生じる相違点は税金の算出方法にあります。
不動産所得は総合課税の一種で他の所得と合算して、累進課税の税率にあてはめます。対して分離課税に属する譲渡所得は単一で所得税の税率が課される所得です。
証券口座の開設時に自ら申告の方法によって異なる口座を選択する点に注意が必要です。自ら確定申告したい人は「一般口座」を、証券会社による源泉徴収を望む人は「特定口座」を選びましょう。
REITの種類
REITは特定の用途に特化した不動産が対象の単一用途型、複数の用途が組み合わさった不動産が対象の複数用途型に分かれます。
| 単一用途型REIT | 複数用途型REIT |
種類 | ● オフィスビル特化型 ● 住居特化型 ● 商業施設特化型 ● 物流施設特化型 ● ホテル特化型
| ● 2つの要素が組み合わさった複合型 ● 3つ以上の用途、または用途を限定しない総合型 |
他にも不動産のエリアごとの分類もあります。日本国内の不動産に投資するJ-REITの他、アメリカやオーストラリア、イギリスなどの所在地に限定した金融商品があります。
海外のREITは日本と比べて利回りの高さや値動きの激しさが特徴です。また、不動産自体の価値の上昇以外にも為替差益や為替損失の影響も考慮せねばなりません。
REITの平均利回りは3％～5％
REITは株式や債券と比べて高い利回りが期待できる有力な投資対象です。
分配金の利回りは3％〜5％の間で推移し、東証一部上場企業の株式の配当利回りや国際の長期金利よりも良い数字となっています。
J-REITの分配金利回りは「年間予想分配金（1口）÷投資額（1口）×100」の計算式で算出します。1口当たりの投資額が5万円、予想分配金が1,000円なら1,000÷50,000=2％です。
REITの利回りが良い理由は、不動産投資法人の法人税が免除された分を投資家の利益に還元できるためです。投資家が指示せずとも複数の不動産に分散投資されるため、収益が安定しやすい手法でもあります。
財源が家賃収入で短期で大きな変動が生まれるとは考えにくく、利回りの動きが小さいのも特徴です。中長期的に高い運用益を期待できるのはREITの特徴です。
実物の不動産投資において、収益を測る指標となるのは表面利回りと実質利回りです。前者は年間の家賃収入を物件価格で除して将来的な収益を予想する単純な指標です。
経費を考慮して実質的な所得を測定する実質利回りも合わせて投資の判断に利用しましょう。
なお現物投資による不動産の利回りは、J-REITの値を超える場合が少なくありません。一概にどちらが高いと明言するのは難しいといわざるを得ません。
確実なのは自分で運用する現物投資の方が自由度が高く、目利きや努力を収益に反映させられる可能性が高いことです。
REITのメリット・デメリット
REITのメリットとデメリットを確認して、他の投資と比較しましょう。まずはREITのメリットを紹介します。
メリット
REITには次の7つのメリットがあります。
少額から投資が可能
REITは証券を購入することで投資が始められるので、数万円からでもスタートできます。高額な資金を用意しなくとも不動産投資ができる点が大きなメリットです。
一般的に不動産投資には不動産を購入時に、頭金や購入時諸費用などまとまった資金が必要です。REITなら現物不動産投資に比べ、投資へのハードルが低くなるといえます。
不動産の知識がなくても始められる
REITは、投資物件を実際に運用するのが不動産投資のプロである資産運用会社になります。そのため、投資・運用の専門知識がなくても、不動産投資を始めやすいことがメリットです。もちろん物件を管理する手間もかかりません。
一般的に不動産投資には不動産を購入時に、頭金や購入時諸費用などまとまった資金が必要です。REITなら現物不動産投資に比べ、投資へのハードルが低くなるといえます。
リスクが分散できる
REITの運用会社は、一般的に多くの投資家から集めた資金を複数の不動産に投資します。不動産の種類やジャンル、購入タイミングを分配できるためリスクを抑えることが可能です。
換金性が高い
REITの証券の売買は証券取引所で行います。株式投資のように多くの人が参加する市場ですので、自分の好きなタイミングで換金ができ、流通性が高いといえます。
NISAが利用できる
2024年度から開始した新NISAではREITも投資対象に含まれます。
金融庁が選出した長期・積立・分散投資に適した投資信託のうち、非課税保有限度額1,800万円の範囲内で配当や分配金、売却益がかからないのはこの上ないメリットです。
本来なら20％の税金が課される利益を丸々手取りにできます。新NISAの成長投資枠では多岐にわたるJ-REITや上場株式、投資信託の中から年間投資枠240万円の範囲内で運用します。
前述の通りJ-REITの年間利回りは高い傾向があるため、新NISAによる非課税の恩恵を最大限受けられます。
不動産投資よりもリスクが小さい
REITはまとまった金額で投資する際にも、ひとつの物件に対して一度に投資する必要はありません。複数の物件に対して、小分けにして投資できます。
具体的な物件は運用会社の方で選んでいるため、物件選びで失敗するリスクが抑えられるのもメリットです。自分でひとつずつ物件を調査する必要もありません。
物件管理の手間がかからない
現物の不動産投資だと、投資家は自ら物件の管理運用や売却を行う必要があります。しかし、REITなら物件の管理の手間やコストはかかりません。
物件の維持や管理などはすべて運用会社が行ってくれます。マンションの入居者やビルのテナントなどからの問い合わせなども運用会社に任せられるため、投資家が対応することはありません。
デメリット
REITは運用会社の倒産リスクや元本割れのリスクを懸念して、避けた方が良いともいわれます。投資金額が少なくて済み、すぐ換金できることから心理的なハードルは高くありません。
しかし初期投資を失う覚悟をもって挑んだ方が良いのは事実です。不動産投資でREITを選択するデメリットをまとめました。
投資資金の融資を受けられない
REITは現物投資と異なり、初期費用の調達に金融機関の融資を受けられません。原則自己資本の範囲でしか実施できないと考えましょう。
小規模で始めやすいとはいえ、初期投資が微量だと大きなリターンは期待できません。実物の不動産投資では金融機関による借り入れを活用して、自己資本を大きく超える価値が高い物件を所有できます。
投じた自己資本に対する利回りを示すレバレッジを高めたい人にはREITは不向きです。
家賃収入は発生しない
REITは家賃収入による収入が発生せず、分配金が収益源です。家賃は毎月まとまった金額を受け取れますが、REITの分配金は年1〜2回のみしかありません。
しかし月々の利益が手元に入らないのは工夫次第で解決できます。具体的にはJ-REITで決算月が異なる銘柄を複数保有すると上手くいきます。
一般的な株式会社の決算は年1回、中間配当を出す会社なら年2回です。一方のJ-REITは決算のタイミングが2回ある上、分配金を支払うタイミングもまちまちです。
運用会社に倒産リスクがある
運用会社の収益が悪化すると倒産するおそれがあります。そうなると、運用会社が所有していた物件が売却され、債権者に債務を弁済し、残った分が投資家に払い戻されます。
投資した金額のうちすべてがなくなるわけではありませんが、トータルの収益がマイナスになる可能性が高いです。
節税メリットが少ない
現物の不動産投資では、物件の維持や管理にコストがかかる反面、そのコストを経費として計上できます。青色申告の制度を利用することも可能です。
また、給与所得との損益通算もできるため、もし赤字になれば税金も抑えられます。
しかし、REITは青色申告、給与との損益通算のいずれもできません。利益に対して一律約20％の税金がかかります。NISAを利用する方法もありますが、利用可能枠は限られています。
元本割れのリスクがある
REITは株式と同じように価格が変動します。高値のときに購入してしまうと、その後価格が下落し、元本割れするおそれがあるため注意しましょう。
また、REITの価格が下がると、分配金も引き下げられるおそれもあります。そのため、定期的に分配金を得たとしても、売却時にトータルの収益がマイナスになる場合もあります。
価格が下がってもうまく売却のタイミングを図れば元本割れを防げることもありますが、簡単ではありません。
REITに向いている人・向いていない人の特徴
REITの向き・不向きは本人の嗜好性や拠出可能な資金額、投資の目的をはじめ、さまざまな事情が関係します。株や債券と同様、重要なのは自分に合ったスタイルを選ぶことです。
REITの性質から導き出される、向いている人・向いていない人の特徴を解説します。
【向いている人】手軽に不動産投資を始めたい人
REITは余計な資金をかけず少ない資本で不動産投資を始められる方法です。
現物資産に投資する必要がなく維持費や税金のコストを負担せず済むのは、資金的な余力がない人の助け舟になるでしょう。
賃貸人の募集や物件の維持管理は管理会社に任せれば良く、運用や管理に時間を投じることもありません。
REITは細かく投資先の銘柄を指定しなくても、専門家が収益が見込まれるポートフォリオを組み、元本割れのリスクを低減できるのも利点です。
いざ資金需要に迫られてキャッシュが足りなくなった時に早急に現金化を図れるのも、資金力がない人におすすめする理由です。
【向いている人】収益性の高い物件に投資したい人
REITが投資する不動産は一般的なオフィスビルや居住用物件にとどまらず、大規模な商業施設やホテルなども範疇です。
これらの物件は固定型家賃と変動型家賃の併用制がとられる場合もあり、入居者の動向次第では大きな収益源になります。
REITにおいて、物流施設は近年狙い目の投資対象です。Eコマースの発展・拡大によって荷物の仮置き場の需要が高まりつつあり、広範なスペースがある大型物流施設の資産価値は今後上がると想定されます。
将来性が豊かな物件は途中解約の可能性が低く、長期にわたり安定した家賃収入を得られます。
【向いていない人】莫大な利益を得たい人
不動産投資で一攫千金を目論む人にはREITは適した方法とはいえません。
借り入れた資金を活用して、自己資本を超える莫大なリターンをもたらすレバレッジ効果が効かないためです。
REITでは、投資の収益を再投資して効率的に元本を増やす福利効果の恩恵を受けられません。価値の上昇で得られた利益の殆どが投資家に分配されるためです。
不動産投資法人から受け取った分配金で再度REITを購入する手法も考えられますが、面倒で手間がかからないというREITの利点を失いかねない行為です。
不動産投資でとにかく利益を出したいと望むのであれば、現物の不動産投資を選択した方が良いでしょう。
まとめ
REITは気軽かつ手軽に不動産投資を始められる時間や資金がない人向けの投資です。
株や債券といったその他資産と比べると利回りが高く、長期保有による安定的な収益を見込めます。複利効果がないとはいえ、着実に元手を増やせる方法の一種と考えて間違いではありません。
REITが向いているのは、利益はそこそこに手間をかけたくない人です。リスクを抑えつつ不動産投資を始めたい人や、本業のすき間時間で不動産投資を始めたい人はぜひ検討してください。