不動産投資のランニングコスト一覧を紹介!費用を抑える方法はある?

不動産投資を成功させるには、運用にかかるランニングコストを想定しておく必要があります。ランニングコストを甘く見積もっていると、家賃収入との収支バランスがうまくいかず、儲けを出せず苦労するかもしれません。 そこで、この記事では不動産投資にかかる一般的なランニングコストをわかりやすく紹介します。さらに、効率よく費用を抑える方法についてもあわせて解説いたします。

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【全10項目】不動産投資でランニングコスト一覧!

不動産投資におけるランニングコストとは、投資用物件を運用しているときに日常的にかかる維持管理費用のことです。

まずは、不動産投資のランニングコストをわかりやすく一覧で紹介していきます。

管理費

不動産投資は、分譲マンションや賃貸アパートなど、さまざまな不動産を対象とする投資です。転売によって売却益を狙うこともできますが、多くの場合、毎月の安定した賃料収入を目的に始める方がほとんどでしょう。

不動産投資の収益化には、入居者の満足度アップや空室リスク回避を実現し、投資用物件の価値を下げないことが大切です。そのためには、日頃から適切に管理していく必要があります。物件管理に必要な費用の内訳は以下のとおりです。

・管理委託費用

・入居者募集費用

・修繕・リフォーム費用

・共用部の水道光熱費

・火災・地震保険料

・点検・清掃費用

それぞれのランニングコストについて詳しく解説します。

管理委託費用

管理委託費用とは、マンションなど所有する不動産の管理業務を管理会社に委託するときに発生する費用です。

入居者からの家賃回収や滞納時の対応、配管や給湯器など設備の点検や修理など、不動産投資を円滑に進めるにはさまざまな日常業務が欠かせません。オーナー自身でも行えますが、時間や労力がかかるうえ、慣れない業務で疲弊してしまうこともあるでしょう。

そのため、オーナーの中には自身の業務を減らせるように、不動産管理における日常業務を管理会社に委ねている人も多いです。

管理委託費用は家賃の約5%が相場とされています。ただし、会社により設定は異なり、また含まれるサービスにも違いがあるため、事前に比較検討することが重要です。

入居者募集費用

不動産投資では入居者からの賃料が収入源です。そのため、安定した運用には積極的な空室リスクの回避が求められます。空室を長引かせないためには、退去者が出ればすぐ次の入居者をみつけるアクションを起こさなければなりません。

入居者を探すときに必要となるのが入居者募集費用です。賃貸情報サイトなどへ募集広告を掲載するための広告宣伝費のほか、入居者が決まったときの成功報酬として支払う事務手数料も含まれます。

広告宣伝費はおおむね家賃の1~2ヶ月分、事務手数料は家賃の1ヶ月分が一般的です。

修繕・リフォーム費用

不動産は年月が経つとともに少しずつ劣化し、交換や修繕が必要になります。建物だけでなく、設備にも交換や修繕が必要です。修繕・リフォーム費用は、物件の価値を保ち、入居者の需要を維持するのに欠かせない経費といえるでしょう。

修繕・リフォーム費用には、急な設備故障に対する修理費、外壁などの定期的な大規模修繕費のほか、入退去時に行われる原状回復にかかる費用があります。

費用は一概とはいえず、修理する内容や部屋の面積などによってかかる費用が大きく異なります。たとえば入退去に伴う原状回復の場合、ワンルームでは8万円ほど、ファミリータイプでは20~30万円ほどとされています。

共用部の水道光熱費

マンションやアパートを丸ごと一棟所有している場合は、共用部の水道光熱費も含まれます。水道光熱費は、エントランスや廊下、階段の照明、エレベーター、清掃など、さまざまなシーンで使われます。

トイレの設置があるオフィスビルなどでは、さらに費用がかさむこともあるでしょう。

水道光熱費は物件の規模や設備によって開きの出やすいランニングコストなので、物件購入前にあらかじめシミュレーションしておくと安心です。

火災・地震保険料

万が一の災難に備え、不動産投資を行うときには火災保険への加入が重要です。

火災保険は年間で2~5万円ほどかかります。手厚くすればするほど安心材料となりますが、保険料はかさみます。ご自身の投資にとって最適なバランスを見極めて、契約内容を決めるようにしましょう。

さらに日本は地震大国で、近年も大きな地震にたびたび見舞われています。火災保険では地震の損害をカバーできないため、できることなら地震保険にも入っておくと良いでしょう。地震保険は、対象物件の構造や所在地(地震に対する建物の強度)で保険料が変わります。

点検・清掃費用

物件の点検や清掃も、不動産投資においては重要なランニングコストのひとつです。

消防設備や避難器具などの消防用設備の点検は、消防法により3年に1度の点検が義務づけられています(マンションなどの共同住宅の場合)。また、エレベーターには1年に1回の定期的な点検義務があります。

貯水槽や浄化槽など生活に直結した設備については、点検や清掃を怠っていると重大な故障につながり、入居者全員に大きな損害を与え、多大な修繕費を要するおそれもあります。

ほかにも、エントランスやゴミ置き場など物件の顔ともなる共用部分にも気を配ることが大切です。共用部分を美しく保つことで、入居者から良い印象をもたれ、空室リスクの回避にもつながります。

税金

不動産投資のランニングコストには、物件の所有に関わる以下のような税金もあります。

・   所得税

・   住民税

・   固定資産税

・   都市計画税

それでは、それぞれの税金についてわかりやすく解説します。

所得税

所得税は、前年1月1日から12月31日までの間に得た収入に対して課される税金です。不動産投資のほかに本業での収入がある場合、すべての収入を合算したうえで必要経費を差し引いた「課税所得」に応じて税額が決定されます。

不動産投資では、ランニングコストを含めた多くの必要経費を要するため、確定申告で正確に申告し、節税していきましょう。

所得税の確定申告と納付は、原則として毎年2月16日から3月15日までの期間となっています。

住民税

住民税は1月1日時点で居住する自治体に納める税金です。所得税の計算に用いられる課税所得を元に計算されるため、一般的には確定申告を行うと同時に住民税の納税額も決まります。

個人住民税の場合、税率は市区町村税6%、都道府県民税4%の計10%です。ただし、自治体によって独自の税率を採用しているケースもあります。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物といった不動産や償却資産の所有者に課される税金です。1月1日時点の所有者に課税されます。

先ほどの所得税や住民税とは異なり、「固定資産税評価額×標準税率1.4%」の計算式で求められます。ただし、住民税同様、自治体により税率が変わる可能性もあるので留意してください。

固定資産税には税金を軽減できる特例があります。特例の対象となるかどうかで税額が変わるので、詳細は市役所や税理士などに問い合わせてみると良いでしょう。

都市計画税

都市計画税は市街化区域内の土地や建物の所有者に課税されます。道路や街路樹、公園の整備など、都市計画事業の財源となる税金で、1月1日時点の不動産所有者が固定資産税とともに納めることになります。

都市計画税は「固定資産税評価額×制限税率0.3%」で求められます。

その他の費用

ランニングコストとして考慮すべき項目はほかにもあります。

不動産投資の収益が順調に増えていくと、年間20万円の所得を超えた時点で、確定申告が必要になります。

不動産投資がある程度軌道に乗れば、税理士や行政書士などの専門家に頼り、顧問契約をするのが一般的です。顧問料は依頼内容などにより異なりますが、月あたり1~5万円前後であることが多いようです。

また、地域の特殊な事情が想定外のランニングコストを生じる可能性もあります。

たとえば雪国の場合、除雪に対応したロードヒーティングシステムを用意する必要があります。地の利のない場所で物件を運用する場合には、地域ならではのコストにも目を向けることも大切です。

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不動産投資でランニングコストを抑える方法

ここまでお伝えしてきたとおり、不動産投資におけるランニングコストは、必要経費として大きいだけではなく、運用を成功させるカギを握る重要な存在でもあります。

中でも、入居者の対応や空室リスクにも対応してくれる管理会社を選ぶときには、コストをかける価値のある優良な会社との出会いが重要です。

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まとめ

不動産投資では、物件の費用ばかり気になりやすいものですが、実際に運用が始まると、定期的にかかるランニングコストは意外と大きく、家賃収入の状況によっては収支のバランスを崩す原因にもなりえます。

不動産投資を始めるときには、内訳を把握し、どれくらいのランニングコストが必要か、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

 

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