不動産投資のランニングコスト一覧！コストを抑える5つの方法とは

不動産投資におけるランニングコストの目安

不動産投資を行う際にかかるランニングコストの目安は、家賃収入の20〜30％程度です。なかでも多くの割合を占めるのが、管理費・修繕費と固定資産税で、管理費・修繕費は家賃収入の10％前後、固定資産税が家賃収入の5〜10％となっています。

管理費・修繕費は物件の価値を維持して入居率を上げ、安定した家賃収入を得るために欠かせない費用です。固定資産税は物件を所有していると必ず課せられる税金です。

不動産投資で必要なランニングコストの一覧！

不動産投資におけるランニングコストとは、投資用物件を運用しているときに日常的にかかる維持管理費用のことです。

まずは、不動産投資のランニングコストをわかりやすく一覧で紹介していきます。

管理費

不動産投資は、分譲マンションや賃貸アパートなど、さまざまな不動産を対象とする投資です。転売によって売却益を狙うこともできますが、多くの場合、毎月の安定した賃料収入を目的に始める方がほとんどでしょう。

不動産投資の収益化には、入居者の満足度アップや空室リスク回避を実現し、投資用物件の価値を下げないことが大切です。そのためには、日頃から適切に管理していく必要があります。物件管理に必要な費用の内訳は以下のとおりです。

・管理委託費用

・入居者募集費用

・修繕・リフォーム費用

・共用部の水道光熱費

・火災・地震保険料

・点検・清掃費用

それぞれのランニングコストについて詳しく解説します。

管理委託費用

管理委託費用とは、マンションなど所有する不動産の管理業務を管理会社に委託するときに発生する費用です。

入居者からの家賃回収や滞納時の対応、配管や給湯器など設備の点検や修理など、不動産投資を円滑に進めるにはさまざまな日常業務が欠かせません。オーナー自身でも行えますが、時間や労力がかかるうえ、慣れない業務で疲弊してしまうこともあるでしょう。

そのため、オーナーの中には自身の業務を減らせるように、不動産管理における日常業務を管理会社に委ねている人も多いです。

管理委託費用は家賃の約5％が相場とされています。ただし、会社により設定は異なり、また含まれるサービスにも違いがあるため、事前に比較検討することが重要です。

入居者募集費用

不動産投資では入居者からの賃料が収入源です。そのため、安定した運用には積極的な空室リスクの回避が求められます。空室を長引かせないためには、退去者が出ればすぐ次の入居者をみつけるアクションを起こさなければなりません。

入居者を探すときに必要となるのが入居者募集費用です。賃貸情報サイトなどへ募集広告を掲載するための広告宣伝費のほか、入居者が決まったときの成功報酬として支払う事務手数料も含まれます。

広告宣伝費はおおむね家賃の1〜2ヶ月分、事務手数料は家賃の1ヶ月分が一般的です。

修繕・リフォーム費用

不動産は年月が経つとともに少しずつ劣化し、交換や修繕が必要になります。建物だけでなく、設備にも交換や修繕が必要です。修繕・リフォーム費用は、物件の価値を保ち、入居者の需要を維持するのに欠かせない経費といえるでしょう。

修繕・リフォーム費用には、急な設備故障に対する修理費、外壁などの定期的な大規模修繕費のほか、入退去時に行われる原状回復にかかる費用があります。

費用は一概とはいえず、修理する内容や部屋の面積などによってかかる費用が大きく異なります。たとえば入退去に伴う原状回復の場合、ワンルームでは8万円ほど、ファミリータイプでは20～30万円ほどとされています。

共用部の水道光熱費

マンションやアパートを丸ごと一棟所有している場合は、共用部の水道光熱費も含まれます。水道光熱費は、エントランスや廊下、階段の照明、エレベーター、清掃など、さまざまなシーンで使われます。

トイレの設置があるオフィスビルなどでは、さらに費用がかさむこともあるでしょう。

水道光熱費は物件の規模や設備によって開きの出やすいランニングコストなので、物件購入前にあらかじめシミュレーションしておくと安心です。

火災・地震保険料

万が一の災難に備え、不動産投資を行うときには火災保険への加入が重要です。

火災保険は年間で2〜5万円ほどかかります。手厚くすればするほど安心材料となりますが、保険料はかさみます。ご自身の投資にとって最適なバランスを見極めて、契約内容を決めるようにしましょう。

さらに日本は地震大国で、近年も大きな地震にたびたび見舞われています。火災保険では地震の損害をカバーできないため、できることなら地震保険にも入っておくと良いでしょう。地震保険は、対象物件の構造や所在地（地震に対する建物の強度）で保険料が変わります。

点検・清掃費用

物件の点検や清掃も、不動産投資においては重要なランニングコストのひとつです。

消防設備や避難器具などの消防用設備の点検は、消防法により3年に1度の点検が義務づけられています（マンションなどの共同住宅の場合）。また、エレベーターには1年に1回の定期的な点検義務があります。

貯水槽や浄化槽など生活に直結した設備については、点検や清掃を怠っていると重大な故障につながり、入居者全員に大きな損害を与え、多大な修繕費を要するおそれもあります。

ほかにも、エントランスやゴミ置き場など物件の顔ともなる共用部分にも気を配ることが大切です。共用部分を美しく保つことで、入居者から良い印象をもたれ、空室リスクの回避にもつながります。

税金

不動産投資のランニングコストには、物件の所有に関わる以下のような税金もあります。

・ 所得税

・ 住民税

・ 固定資産税

・ 都市計画税

それでは、それぞれの税金についてわかりやすく解説します。

所得税

所得税は、前年1月1日から12月31日までの間に得た収入に対して課される税金です。不動産投資のほかに本業での収入がある場合、すべての収入を合算したうえで必要経費を差し引いた「課税所得」に応じて税額が決定されます。

不動産投資では、ランニングコストを含めた多くの必要経費を要するため、確定申告で正確に申告し、節税していきましょう。

所得税の確定申告と納付は、原則として毎年2月16日から3月15日までの期間となっています。

住民税

住民税は1月1日時点で居住する自治体に納める税金です。所得税の計算に用いられる課税所得を元に計算されるため、一般的には確定申告を行うと同時に住民税の納税額も決まります。

個人住民税の場合、税率は市区町村税6％、都道府県民税4％の計10％です。ただし、自治体によって独自の税率を採用しているケースもあります。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物といった不動産や償却資産の所有者に課される税金です。1月1日時点の所有者に課税されます。

先ほどの所得税や住民税とは異なり、「固定資産税評価額×標準税率1.4%」の計算式で求められます。ただし、住民税同様、自治体により税率が変わる可能性もあるので留意してください。

固定資産税には税金を軽減できる特例があります。特例の対象となるかどうかで税額が変わるので、詳細は市役所や税理士などに問い合わせてみると良いでしょう。

都市計画税

都市計画税は市街化区域内の土地や建物の所有者に課税されます。道路や街路樹、公園の整備など、都市計画事業の財源となる税金で、1月1日時点の不動産所有者が固定資産税とともに納めることになります。

都市計画税は「固定資産税評価額×制限税率0.3％」で求められます。

ローンの返済

不動産投資用の物件を購入する際、不動産投資ローンを利用するケースが多いです。ローンを組んで物件を購入した場合、借入元本に利息を上乗せした額を毎月返済する必要があります。

不動産投資ローンの審査はオーナー本人の職業や年収などの属性に加え、物件の収益性が重視されます。毎月の返済額や利息額は、借入額や適用金利によって変わります。なお、利息分については確定申告で経費計上できます。

経費の中でもローン返済が占める割合は大きいため、物件の購入前に収支のシミュレーションをしっかり行いましょう。

その他の費用

ランニングコストとして考慮すべき項目はほかにもあります。

不動産投資の収益が順調に増えていくと、年間20万円の所得を超えた時点で、確定申告が必要になります。

不動産投資がある程度軌道に乗れば、税理士や行政書士などの専門家に頼り、顧問契約をするのが一般的です。顧問料は依頼内容などにより異なりますが、月あたり1〜5万円前後であることが多いようです。

また、地域の特殊な事情が想定外のランニングコストを生じる可能性もあります。

たとえば雪国の場合、除雪に対応したロードヒーティングシステムを用意する必要があります。地の利のない場所で物件を運用する場合には、地域ならではのコストにも目を向けることも大切です。

不動産投資でランニングコストを抑える5つの方法

ここまでお伝えしてきたとおり、不動産投資におけるランニングコストは、必要経費として大きいだけではなく、運用を成功させるカギを握る重要な存在でもあります。

ここでは、不動産投資のランニングコストを抑える5つの方法をご紹介します。

管理会社を賢く選ぶ

管理会社を選ぶポイントは、管理手数料とサービスのバランスを考えることです。サービス内容と料金設定を吟味し、オーナーが対応できないことだけを委託して費用を抑えるのも一つの手です。

ただし、管理手数料の安さだけで管理会社を選んでしまうと、管理が行き届かずに物件の価値を落としてしまったり、入居率が低下したりといったことになりかねません。管理手数料の面では割高であっても、誠実な対応をしてくれる管理会社は、物件管理や入居者募集もしっかり行ってくれる可能性が高いです。

日頃からきちんとメンテナンスをする

修繕費は不動産投資における代表的なランニングコストのひとつです。修繕費は定期的に保守点検を行い、こまめにメンテナンスを行うことで抑えることができます。

定期的にメンテナンスをすると、不具合に初期段階で気が付くため、小さな修繕で事足ります。設備点検を行わないと、設備が完全に故障してから対応することになり、結果的に修繕費が高くつくケースも考えられます。

こまめな点検とメンテナンスに加え、定期的な清掃も物件の価値を保つ重要なポイントです。特に、エントランスがいつもきれいな状態に保たれていると、入居希望者の評価も高くなります。

退去時にかかる修繕費用を抑える

不動産投資では入居者が退去する際は、原状回復が必要になります。しかし、次の入居者を迎えるためにも避けられない出費です。壁紙、床の汚れやキズ、耐用年数を超えた住宅設備の交換や修理など、さまざまな修繕費用がかかるでしょう。

また、入居者の過失ではない限り基本的にはオーナーの負担です。場合によっては高額な修繕費用となってしまうため、できる限り費用は抑えたいものです。

しかし、極端に修繕費用を節約した場合、物件の魅力が下がり、次の入居者を見つけにくくなるデメリットがあります。そのため、修繕費用を節約するためには修繕が必要な箇所を部分的に手を加えるのがおすすめです。

たとえば、壁紙の汚れが見つかったらすべてを張り替えるのではなく、部分的に交換やクリーニングを行うことで修繕費用を抑えられます。

また、入居者の負担になる部分とオーナーの負担となる部分を明確にし、請求可能な箇所はしっかりと請求することも大切です。入居者負担、オーナー負担となる一般的なケースは以下の通りです。

たとえば、喫煙によって壁紙や床が黄ばみ、匂いがついた場合は入居者負担です。また、ペットを室内飼いしたことで発生した汚れやキズ、匂いの原状回復費用も原則入居者の負担となるでしょう。

このように、入居者負担となる部分を明確にして請求することでも、オーナー負担となる修繕費用を抑えられます。

経費にできる支出や減価償却費を正しく計上する

ランニングコストの中には、経費計上できる項目も多いです。不動産投資に関わる経費は収益から差し引くことができ、節税対策になります。ランニングコストの中で、経費にできるもの・できないものは以下のとおりです。

上記以外にも、建物部分と建物に付いている設備については「減価償却」を使うことで、数年にわたって毎年経費計上できます。減価償却を行う年数は建物の構造によって決められており、たとえば鉄筋コンクリート造であれば47年、木造であれば22年です。

費用といっても、実際に支払っているわけではないため、減価償却費を計上すると節税につながる可能性があります。

ローンの借り換えをして金利を下げる

ローンの返済途中で借り換えをすると、金利を下げて月々の返済金額を減額できることがあります。

たとえば、3,000万円の不動産投資ローンを22年で返済する場合の金利差による月々の返済金額や利息額の違いは以下の通りです。

もし、金利5.0%の不動産投資ローンを利用していた場合は、月々187,584円の返済が発生します。しかし、金利が1.0%下がるだけでも月々の返済額は171,054円となり、毎月16,530円のランニングコストを削減可能です。

さらに、総利息額も約436万円下がるため無駄な費用を抑えられます。

しかし、もともと融資を受けていた金融機関からの印象を損ねる可能性もあります。借り換えを検討する際は、シミュレーションサイトを活用して試算したり、金融機関に相談したりして慎重に進めましょう。

ローンの返済期間を長くする

不動産投資ローンを借り入れる際や借り換えをする際に、返済期間を長くするのもランニングコストを削減するためには、有効な手段です。基本的に返済期間が長くなるにつれて月々の返済額が減ります。

たとえば、金利4％で3,000万円を借り入れた場合の返済期間による月々の返済額や利息額の違いは以下の通りです。

このように返済期間が長いほど月々の返済額を抑えられるため、ランニングコストの削減が可能です。しかし、返済期間が長くなるほど総利息額が増え、無駄なコストが発生してしまうデメリットが懸念されます。

そのため、キャッシュフローを考えて無理のない範囲で返済期間を計画しましょう。

保険会社を比較して保険料を抑える

不動産投資を運用するうえで、地震や火災などによる被害のダメージを軽減する損害保険への加入は必須といっても過言ではありません。

物件の規模や立地、保証範囲や保証期間などによっても異なりますが、年間で数十万円の保険料がかかります。しかし、損害保険への加入は万が一のリスクを軽減させるためにも欠かせません。無加入によってランニングコストを節約するのは避けるべきです。

損害保険はさまざまな保険会社から提供されています。そのため、複数の会社で見積もりを出し、比較して安い損害保険を選ぶとよいでしょう。

また、契約更新の際には保証範囲を見直すことでもランニングコストの節約を実現できるケースがあります。

他には、火災保険の契約期間を長期に設定することでも節約が可能です。損害保険の契約期間は一般的に最短1年、最長5年までの選択肢があり、長期契約の方が保険料を抑えられます。

なお、火災保険の契約期間は2022年10月から最長5年に短縮されたことにより、以前よりも割引率が低くなっているものの、1年単位での更新よりも5年単位での更新のほうがお得です。

税理士に頼まず自分で確定申告をする

不動産投資を行うと、確定申告をする必要があります。領収書を整理したり収支を計算したりする手間はかかりますが、税理士に頼まず自分で行えば、税理士への依頼費用を削減できます。

ただし、確定申告書にミスがあると、税金を追加で払わなければならないケースがあります。経費計上できる支出の判断は専門家でも意見が分かれやすいポイントです。自分で確定申告を行う際には、このようなリスクに注意しましょう。

所得が高ければ法人化も有効

不動産投資による所得が多い場合は法人化を検討するのもおすすめです。不動産投資で得た所得には、住民税や所得税が課せられますが、年間900万円を超えると法人の税率のほうが低くなります。

所得金額によって個人に課せられる住民税と所得税の税率は以下の通りです。

出典：国税庁（No.2260 所得税の税率）

一方、法人化した場合に課せられる法人税の税率は以下の通りです。

出典：国税庁（No.5759 法人税の税率）

例えば、個人で不動産投資を行い、年間の所得が900万円を超えた場合に課せられる住民税と所得税の合計は43％です。一方、法人化した場合に課せられる法人税の税率は23.3%となります。つまり、法人税のほうが19.7%の節税対策が可能になります。

法人化によって節税が可能になるのは、年間所得が900万円を超えたタイミングです。もし、不動産投資による所得が900万円を超えるのであれば、法人化を検討すべき時期だともいえるでしょう。

また、法人化によって赤字繰越できる期間が10年になります。万が一赤字経営となってしまった場合でも、翌年以降の黒字から控除が可能となるため、こちらでもランニングコストの削減が可能です。

初期費用の削減も利回りの改善に効果的

ランニングコストの削減は利回りの改善に大きな影響を与えます。しかし、ランニングコストの削減は基本的に小さな金額の積み重ねです。

一方、初期費用は購入時のみにかかるものですが、場合によっては大きな金額の削減が可能になるため、ランニングコストの削減以上に利回りに影響を与えるケースがあります。

そのため、物件購入時には初期費用を抑える努力をするべきといえるでしょう。

主な初期費用の削減方法は以下の通りです。

• 売主物件を選ぶ
• 仲介手数料の値下げを交渉する
• 中古物件で不動産投資を始める
• 依頼する司法書士事務所を比較する

たとえば、不動産会社が所有する売主物件を選べば仲介手数料の削減につながります。また、物件価格の安い中古物件を選ぶこともコスト削減の有効な手段です。

ただし、不動産投資を成功させるためには、ランニングコストを含めたシミュレーションが重要になります。物件価格と家賃収入だけから算出する表面利回りではなく、さまざまな初期費用やランニングコストを考慮した実質利回りによるシミュレーションを実行するようにしましょう。

まとめ

不動産投資では高額な物件の購入費用がかかります。

しかし、物件価格だけで出費が終わらず、運用中にさまざまなランニングコストが発生します。管理委託料や入居者募集費用、修繕費や水道光熱費、保険料などの費用は不動産投資には欠かせないコストです。さらに、税金やローンの返済もランニングコストとしてかかります。

ランニングコストは、家賃収入の20%〜30%ほどが目安とされていますが、大幅な出費は収益性の低下を招きます。

そのため、収支の内訳を把握してコストカットを目指すことが不動産投資成功のカギを握ります。

とくに管理委託料は、毎月発生するランニングコストのひとつとなるため、削減を目指すべき費用です。

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また、スマホアプリで契約状況や収入状況の確認ができるため、煩雑な手間となるオーナー様の業務を削減できます。

不動産管理のランニングコストを抑えながら適切な管理を行ってくれる不動産管理会社をお探しの方は、ぜひお気軽にご相談ください。