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公益社団法人日本住宅総合センターが、実際にマンションを所有しているオーナーを対象に行った「民間賃貸住宅の供給実態調査」の報告書によると、「委託管理」している人が54.7％と最も多い状況です。
次いで、「自主管理」「サブリース」となっています。
出典:公益社団法人日本住宅総合センター「民間賃貸住宅の供給実態調査」
ただし、「どこでもいいから管理を委託しよう」という考えで、安易な気持ちで管理会社を選ぶと失敗する可能性があります。
世間一般的には、委託管理が多いですが、それぞれの管理形態には向き・不向きがあります。
自分で管理できる範囲と、管理会社に任せる範囲を理解した上で、自分に合った管理会社を選ぶことが大切です。
そこで本記事では、投資用マンションの管理形態ごとに、管理業務の範囲や管理にかかる費用、注意点について解説します。
初めて投資用マンションを管理する人におすすめの管理形態と、委託先を選ぶ際に押さえるべき4つの必須項目についても解説します。
「どのように管理すべきかわからない」
「効率よく管理して、収益を最大化したい」
このように考える人は、本記事を読めば、あなたにとってベストな管理形態を見つけることができます。理想の管理方法で、投資用マンションの収益を最大化しましょう。
1.投資用マンションの管理形態は3つ
冒頭でもお話しした通り、投資用マンションの管理形態は、大きく分けると次の3つがあります。
自主管理は、投資用マンションの運営や管理業務を自分で行う方法です。
それに対し、委託管理とサブリースは、外部の業者があなたに代わって、マンションの運営や管理に係る業務を行ってくれるため、管理の手間を省くことができます。
それぞれの管理方法における具体的な業務範囲やかかる費用、注意点については、次章以降で詳しく解説していきます。
投資用マンションの管理方法を検討している人は、このまま読み進めてくださいね。
2.【自主管理】投資用マンション運営専業で自分で運用したいオーナー向け
自主管理とは、入居者の対応から物件の維持管理までの管理業務を管理会社へ依頼せず、管理組合やオーナーの手で対応する管理方式です。
自分で管理するため、入居者管理にかかるコストを抑えることができます。マンション経営のノウハウを身につけながら、自分のやり方で投資用マンションの管理が可能です。
ただし、全てを自分で管理することになるため、時間も手間もかかります。
いつ起こるかわからないクレームやトラブルに対しても、すぐに対応できるようにしておく必要があり、副業で投資用マンションを自主管理するのは難しいこともあるでしょう。
2-1.自主管理の業務範囲
自主管理の業務範囲は、マンションの管理や運営にかかわる全てが対象です。
業務は、大きく分けると2つあります。
ハード面は、建物や設備の状態を保つための管理業務です。入居者の有無に関係なく、管理する必要があります。
一方、ソフト面は、主に入居者がいる間に発生する管理業務です。
自主管理でも、入居者の募集（客付け・集客）は仲介業者、建物や設備のメンテナンスは専門業者と契約し、必要に応じて依頼するのが一般的です。
2-2.自主管理にかかる費用
自主管理では、全てを自分たちで行えば、管理業務に関するコストはかかりません。
ただし、入居者の対応から建物の維持管理に必要なコストは必要です。主な費用としては、以下が挙げられます。
管理報酬は不要ですが、委託管理やサブリースでは不要な費用も、自主管理の場合は、自分自身で対応できない業務を専門会社へ委託すると、その費用が発生します。例えば、以下のような費用です。
仮に、自主管理とはいえ、自分自身で対応できない業務を専門会社へ依頼した場合、ざっくりとした計算でも年間約215～240万円（1棟10戸を例とした場合の相場）もの管理コストが必要です。
管理上で発生する必要な費用は、オーナー自身で負担することになるため、あらかじめ家賃にプラスして集金しておかなければ、家賃収入から捻出しておく必要があります。
2-3.自主管理の注意点
自主管理の場合、定期的なメンテナンスや清掃などを行わないと、建物や設備の劣化を加速させ、資産価値を下落させてしまう原因になります。
管理業務は、オーナー自身や入居者などの組合員（区分所有者全員で構成される管理組合の役員）で分担して行うのが一般的です。
また、法務、会計、修繕など広い部分の業務を自分たちでする必要があります。全く知識がない場合、管理運営に支障をきたしてしまう可能性があります。
相談内容 | 相談先 |
お金にまつわる相談 | ファイナンシャルプランナー、税理士、公認会計士 |
経営にまつわる相談 | 不動産会社、仲介会社 |
設備にまつわる相談 | 電気・水道などの専門家 |
入居トラブルなどの相談 | 弁護士 |
何かあったときにすぐに相談できるよう、各種専門家とのコネクションや相談先を確保しておきましょう。
3.【委託管理】兼業・投資用マンションを複数抱えるオーナー向け
委託管理は、マンション管理・運営にかかる業務の一部または全部を専門の管理会社へ委託する管理方式のことを言います。
委託管理の最大のメリットは、手間や時間のかかる管理業務から解放されることです。
入居者の契約からトラブル対応までを管理会社へ一任することで、プロのノウハウを学びながら、精神的にも時間的にもゆとりを持って、投資用マンションを所有することができます。
管理会社へ管理・運営を任せられるため、遠方にある物件を所有でき、兼業であっても複数の投資用マンションの所有が可能です。
しかし、管理会社に対し、業務内容に沿った管理費用を支払う必要があります。
また、管理業務の全てを一任してしまうと物件の状況を把握しづらく、任せっぱなしにすることで管理会社の利益を優先した、オーナーにとって不都合な運営をされてしまう可能性もあります。
3-1.委託管理の業務範囲
委託管理で管理会社が行う業務の範囲は、マンション経営に関わる事務的な業務から建物・設備の管理業務まで、幅広い業務を任せることが可能です。
マンション管理組合の総会や理事会のサポート業務を行なってくれる管理会社もあります。
投資家向けのマンションを管理する管理会社の場合、ソフト面とハード面の両方に対応しているケースが多いですが、中にはソフト面のみという管理会社があります。
ソフト面の中でも、お金周りの業務のみで、入居者募集までは対応しておらず、別途で仲介会社を探して依頼しなければならないケースがある点には注意が必要です。
また、管理会社のサービスは、大きく分けると2形態あります。
・全部管理：マンションの管理や運営を全て管理会社へ一任する ・一部管理：マンションの管理組合やオーナーで対応しきれない業務だけを管理会社へ依頼する |
いずれの管理会社へ依頼するかで、委託できる業務範囲が変わってくるため、サービス内容を正しく把握し、業務の範囲まで細かく確認するようにしましょう。
3-2.委託管理にかかる費用
「第10回（2022年版）全国賃貸住宅実態調査 報告書」によると、委託管理にかかる費用の相場（全国平均）は、以下の通りです。
・単身向け物件：約17,512円/月（1㎡あたりの相場:約858円） ・ファミリー向け物件：約26,172円/月（1㎡あたりの相場:約541円） |
出典：IREM JAPAN「第10回（2022年版）全国賃貸住宅実態調査 報告書」
ただし、上記の相場はあくまでも目安です。木造・非木造といった建物の構造や、エレベーター・駐車場の有無といった設備環境によっても異なるため、参考程度にしてください。
委託管理にかかる費用の内訳は、以下のとおりです。
自主管理では不要だった管理報酬部分がプラスになるイメージです。
管理会社へ支払う管理報酬は、家賃収入の3〜8％が相場です。家賃7万円の場合、1戸あたり毎月2,100〜5,600円の委託管理費用が発生します。
ただし、管理費用も管理業務の範囲やサービスの質などによっても異なり、大規模な修繕を行った際には、別途修繕費用が必要です。
また、管理会社で対応できない業務を別の会社へ再委託するようなケースの場合、料金が割高になることもあります。
管理会社のサービス内容や料金をよく確認して選ぶようにしましょう。
3-3.委託管理の注意点
委託管理をお願いした場合、入居状況に関わらず、委託管理のコストが発生します。
空室であっても、管理会社は、建物の清掃や点検といった維持管理、入居者を迎えるための募集や原状回復工事などの業務を行っているからです。
ただし、管理会社の中には、空室分の管理コストを無料にしている場合があるため、契約の際には、空室の場合の管理コストについて確認するようにしましょう。
4.【サブリース】管理業務をする余裕がないオーナー向け
サブリースとは、サブリース会社が一棟を丸ごと買い上げ、入居者に転貸する管理方式です。一括で管理してもらうことでき、オーナーは毎月定額の家賃保証を受けることができます。
マンションの管理・経営の全てをサブリース会社が請け負い、入居状況に関係なく安定的な家賃収入を得られるのがメリットです。不動産運用の知識や経験がない人でも時間や手間をかけずに、決まった収入を得ることができます。
しかし、サブリースの手数料は委託管理よりも高めに設定されているケースがほとんどで、将来的な収益で考えると、自主管理や委託管理よりも利益率が低い傾向です。
さらに、サブリース契約は、正当な事由がなければ原則解約ができません。オーナー都合で解約する場合、違約金を支払って解約することになるため、契約のハードルは高めと言えるでしょう。
サブリースについては、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
「【契約は反対】サブリースとは？必須の基礎知識と契約リスクを解説！」
4-1.サブリースの業務範囲
サブリースの業務範囲は、委託管理とほとんど同じですが、入居者募集までを担ってくれる部分が異なります。
入居者の募集から契約まわり、クレームの対応まで、マンション管理に関わる業務全般を請け負ってくれます。
ハード面の管理業務も業務範囲に含まれますが、諸費用については委託管理と同じで自己負担となります。
4-2.サブリースの管理にかかる費用
サブリース会社へ管理業務を委託した場合の管理費用は、家賃の10〜20％が相場です。
家賃が7万円の場合、1戸あたり毎月7,000〜14,000円の管理費用が発生します。
サブリースの管理費用はあくまでも管理に関する部分だけで、原状回復工事の費用や清掃代、大規模改修などのコストは、原則オーナー負担となります。
4-3.サブリースの注意点
サブリースによるマンション管理で気をつけるべき点は、一度サブリース契約をすると解約できないことです。
原則、オーナーの都合でサブリース契約を解約することができません。サブリース会社の倒産や空室分の家賃支払いの遅延など、相手側に非がない限り、解約することができないのです。
強制的に解約をすることは可能ですが、途中解約をした場合、違約金が必要になる可能性があります。サブリースの解約で請求される違約金の相場は、賃料の約3〜6か月分です。
先述の通り、家賃7万円の場合、サブリースの賃料は1戸あたり月額7,000円〜1万4,000円が相場です。途中解約をすると、1戸あたり2万1,000円〜8万4,000円の違約金が発生します。
1戸単位では安く感じるかもしれませんが、サブリースの場合、1棟を借り上げて運営するため、全10戸だった場合、21万円〜84万円の違約金が発生する計算です。
サブリースは、違約金は必然的に高くなりやすく、トラブルも多いため、基本的にはおすすめできません。
▼あわせて読みたい記事
サブリースのデメリット8選｜経験者の7割以上が後悔した理由とは？ |
5.【自主管理はキツイ】投資用マンションの管理は委託管理すべき！
ここまで、投資用マンションの管理用法として、3つの管理方式を解説してきました。
結論からお伝えすると、賃貸業もマンションの管理業務も手掛けている私たちアセットテクノロジーの経験からお話すると、適切に管理をして収益を最大化したい方は「委託管理」すべきです。
三者三様ではありますが、委託管理の場合、管理業務の一部もしくは全部を任せることができる上、管理業務の委託コストも抑えられるからです。
冒頭でもご紹介しましたが、公益社団法人日本住宅総合センターが、全国のマンションオーナーを対象に行った「民間賃貸住宅の供給実態調査」の報告書によると、半数以上が委託管理（一部委託を含む）を採用しています。
以下は、管理形態別の割合をまとめたグラフです。
出典：公益社団法人日本住宅総合センター「民間賃貸住宅の供給実態調査」
ご覧の通り、54.7％のオーナーが委託管理を採用しており、自主管理は25.0％となっています。
自主管理の場合、入居者同士のトラブルがあると、両当事者から電話や直接訪問して話を聞き、それぞれとやり取りをしながら仲裁しなければなりません。
年数回程度で済むなら、自主管理でも許容できるかもしれませんが、近所付き合いが希薄な近年は、入居者同士のトラブルも複雑化しており、管理側が活動する機会は増えています。
また、サブリースも、家賃保証があるため、空室が多いマンション運営をしているオーナーにとっては魅力的に感じますよね。
実際のところ、サブリースの家賃保証には免責期間という、「サブリース会社からオーナーへ支払われる家賃保証を免除する期間」が儲けられており、満足するだけ受け取れていないケースがあります。
管理にかかるコストが一番高く、売却時も敬遠されることが多いです。収益を最大化していく上で足枷となる可能性も高いでしょう。
投資用マンションの管理について、入居者に対する質の高い対応や、管理業務のスムーズな遂行に不安や課題を抱えている人は、委託管理を検討することをおすすめします。
6.投資用マンション購入時、不動産会社に勧められる管理会社は強制じゃない！
投資用マンションを購入すると、不動産会社から管理会社を紹介されることがありますが、紹介された管理会社との契約は強制ではありません。
私たちアセットテクノロジーの長年の経験からお話すると、約9割のオーナーが不動産会社に言われた管理会社を選んでいる状況がありますが、紹介された管理会社以外との契約も可能です。
投資用マンションの管理は、どの管理会社へ依頼するかで、今後の収入や管理にかかる手間が変わってくるため、むしろ言われるがままに契約しないことをおすすめします。
ただ、「紹介された管理会社と契約しないなら、どのようにして依頼先を選べばいいの？」と疑問に思いますよね。
投資用マンション管理の依頼先を選ぶ際に押さえるべきポイントは、次章で詳しく説明しています。ぜひ、このまま読み進めてくださいね。
7.投資用マンションの委託先を探すときに押さえる必須項目4つ
投資用マンション管理の委託先を探すとき、少しでもコストを抑えようと、管理料に注目しがちですが、管理業務の委託費用だけに注目して選ぶのは危険です。
いくら管理料が安くても、肝心な管理の質が低下してしまうと、入居者の満足度が低下し、早期解約や空室の増加といった、投資用マンションの運営において致命的な状況を招く可能性があるからです。
管理会社へ委託するのであれば、今よりも管理の質を高め、安定した運営や収益化を目指したいですよね。
そこでこの章では、委託先を選ぶ基準となる4つの必須項目について紹介します。
ポイントを把握して、質の高い管理を期待できる管理会社を選びましょう。
7‐1.自分が抱える課題に合った業務やサービスを受けられる
投資用マンションの管理を委託する場合に、特に注目すべきなのが「あなたが抱える管理の課題に合った業務・サービスを提供しているか」という点です。
例えば、入居者の募集から入居後の管理に課題を抱えているのに、入居者を募集する「仲介」は対応できない場合、「仲介」部分は別の不動産会社を探して契約することになります。
これでは、管理コストが余計にかかってしまい、複数の会社とのやり取りにより、管理業務が煩雑になる可能性があります。
ニーズを満たすためには、「“仲介”と“管理”の両方の業務を担う」管理会社でなければなりません。
他にも、下記のようにニーズによって、対応やサポートして欲しい範囲が変わってきます。
・日常の設備管理以外の知識がなく、将来の大規模修繕の部分まで管理してほしい ・投資用マンションが増えて対応しきれないため、管理業務の全てをお願いしたい ・法律の知識が必要な契約まわりだけ、不動産会社に管理してほしい |
投資用マンションの管理では、今あなたが抱えている課題や問題を明確にし、そのニーズに合った業務やサポートに対応しているか、細かな部分まで確認をした上で選定することが大切です。
7‐2.管理料が明確で、提供サービスに見合った価格が設定されている
投資用マンションの管理を委託する会社を探す場合、管理料がわかりやすく、対応業務やサービス内容に見合った価格を設定しているところを選ぶことも重要です。
委託管理の管理料は、家賃の3〜8％程度が相場ですが、家賃の1〜3％以下の安い管理料を売りにしている管理会社もあります。
しかし、管理料が3％でも対応可能な業務が少なければ、一部の業務は別途で料金がかかってしまうかもしれません。
総合的に見たときに、業務範囲が幅広い管理料5％の管理会社へ依頼した方がコスパが優れている可能性もあります。
・管理料に含まれる範囲の業務、別途で費用が必要になる業務が明確である ・同等の管理業務を行う他の管理会社と比較したときに、割高な価格設定になっていない |
管理料を確認する場合は、上記の2つの点に注意して選ぶようにしましょう。
7‐3.集客力・募集力があり、高い入居率を維持できる
空室ができたときに、すぐに次の入居希望者を見つけられる集客力・募集力が高い管理会社であることも重要なポイントと言えます。
投資用マンションの収益を安定的にするためには、できる限り空室期間を短くすることが大切だからです。
集客力があるかどうかを見極めるポイントは、次の2つです。
・地域ごとによるサイトの反響まで熟知している ・周辺実績だけでなく、現状300m以内の近隣実績をまとめて出してくれる |
「繁忙期だから入居者は見つかりやすいですよ」
「この家賃で、前回も入居者が見つかっているし、変える必要はないですよ」
入居者募集を行うときに、上記のようなトークで話をまとめようとする管理会社がいます。しかし、根拠を示してくれないのであれば、その情報は信憑性に欠けます。
不動産の市場価値は、変化していくものです。エリアによってニーズも異なります。
自分のマンションエリアで人気の不動産サイトを把握し、具体的な数値データで実績を説明してくれる管理会社を選びましょう。
7-4.デジタル化が進んでおり無駄な手続きが発生しない
マンション管理上で発生する手続きのデジタル化に対応しているかも、委託先を見極めるポイントのひとつです。
不動産業界はデジタル化が遅れていると言われるほど、手続きがアナログなままというところが多く、毎月大量の報告書や書類を紙で管理しているケースは未だに多い状況です。
紙のやり取りは時間がかかるだけでなく、紛失のリスクもあり、紙のやり取りには郵送代や印刷代などの経費・手数料も発生します。
デジタル対応可能な管理会社へ依頼すれば、無駄な手続きも経費・コストは不要です。電子保存することで、大事な書類の紛失リスクにもつながります。
インターネットやスマートフォンを使えない入居者がいた場合、紙との併用も検討しなければなりませんが、IT化が進む現代においては、デジタル化に対応した管理会社を選ぶことをおすすめします。
8.投資用マンションを委託管理するならアセットテクノロジーへ
弊社アセットテクノロジー株式会社は、大阪エリアを中心に賃貸管理から賃貸業までを行う不動産会社です。
不動産コンサルティングや内装・リフォームといった事業までを手がけており、オーナー様が抱える課題やニーズに沿った提案で、オーナー様の利益最大化をサポートいたします。
アセットテクノロジーの強みは、次の3つです。
8‐1.賃貸事業を行っており客付け力が高い
アセットテクノロジーでは、賃貸事業を行っており、空室が出た場合に、すぐに入居者を紹介できる客付け力の高さが大きな特徴です。
入居者がいなければ、家賃収入が入ってこないだけでなく、空室の管理にもコストがかかってしまいます。そのため、投資用マンションの収益化を最大化するためには、入居率を高めることがとても重要です。
マンションの管理・運営しか行っていない管理会社では、別途仲介会社に依頼して入居者を募集しなければならず、退居から入居者募集までのフローに手間も時間もかかってしまいます。
しかし、アセットテクノロジーは賃貸管理事業に加え、仲介業も行っているため、退居後すぐに入居者募集を行うことが可能です。
また、オーナー様と入居者をダイレクトにマッチさせるダイレクト賃貸を行うことで、入居者募集にかかる広告費の負担を軽減し、入居率の向上を実現します。
8‐2.視覚的に運営状況を把握できる月次収支報告がある
アセットテクノロジーでは、投資用マンションの管理状況を視覚的に把握できる不動産管理アプリを提供しています。
スマホやPCから簡単に確認することができ、収支状況もグラフで表示されるため、一目でマンション管理状況の把握が可能です。
電子契約のオプションをつければ、賃貸借契約や管理委託契約、領収書などをデジタル管理できます。紙の契約で必要な印紙や郵送作業が不要になるため、コストや手間を省くことも可能です。
8‐3.メッセージ機能で担当者との連絡がスムーズにできる
アセットテクノロジーでは、アプリのメッセージ機能を使って、スムーズに担当者とコミュニケーションを取ることができます。
契約に関する書類のやり取りも、メッセージを通じて一元管理できるので、口頭や書面でやり取りする時間と手間の軽減が可能です。
9.まとめ
投資用マンションの管理形態は、ここまでご紹介した通り、3つの形態があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、投資用マンションを管理するのであれば、「委託管理」がおすすめです。
全部管理:業務を全て委託できる 一部管理:手間や時間がかかる部分だけを委託できる |
自分でできる範囲の業務だけを行いながら、プロの管理ノウハウを学ぶこともできるからです。
上記の4つの項目に注目しながら、投資用マンションの管理を依頼する管理会社を選べば、管理会社選びで失敗しづらくなるはずです。
自分に合った投資用マンションの管理形態を選び、収益最大化を目指しましょう。
