目次
リノベーション投資とは？
リノベーション投資とは、中古物件を購入して新しく改修することで、時代やニーズに合った付加価値をつけ、より収益を得られる投資のことです。
リノベーションと類似したものにリフォームがありますが、リノベーションとリフォームは明確に違います。
リフォームは、物件が老朽化によって破損や汚損、機能が低下した場合に、元の状態に戻すための工事のことをいいます。一方、リノベーションは元の状態に戻すだけでなく、新しい付加価値を付けることであるため、両者は大きく異なります。
中古マンションを最適化！リノベーション投資のメリット
新築物件で不動産投資を開始するのではなく、中古物件を購入してまでリノベーション投資を行うメリットはあるのか、疑問を持たれる方もいるでしょう。
ここでは、リノベーション投資をすることで得られるメリットを紹介します。
新築より安く購入できる
リノベーション投資では、中古物件を購入することになります。中古であることから、新築より安く物件を購入できるメリットがあります。
また、新築の場合は、購入時から時間が経つにつれて劣化などが起こり、大幅に価値が下がることもあるでしょう。
しかし、中古物件では購入時の価値がはじめから低いこともあり、時間が経っても大きく価値が下がらないことが多いです。そのため、ある程度の価値を保ったまま収益をあげることができます。
ターゲット層のニーズに合う物件にできる
リノベーションにより、ターゲット層のニーズに合わせた物件にできます。購入した物件を、ターゲットとしている層の好みに合う物件に変えられるので、入居者を募集しやすくなります。
また、購入前には人気のない物件であっても、リノベーションをすることで物件の価値が上がり、うまく集客につなげることもできるでしょう。
いい立地条件の物件が選べる
リノベーション投資には良い立地条件の物件が選べるメリットもあります。不動産は、他の資産のように移動できません。そのため、良い立地にある物件は立て壊されることなく残ることが多いので、中古物件が多くなります。
中古物件でも、立地が良ければ高い入居率を見込めます。リノベーションによってさらに価値を高めることによって、さらに高い入居率が期待できるでしょう。
3つのリスク？リノベーション投資のデメリット
リノベーション投資をすことでさまざまな恩恵を受けられますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。
ここからは、リノベーション投資の3つのリスクを見ていきましょう。
大規模修繕のリスク
リノベーション投資のリスクで、代表的なものが大規模修繕のリスクです。リノベーション投資では、物件に劣化箇所があった場合、リノベーション費用に加えて修繕費がかかります。大規模な修繕が必要になったときには、多額の修繕費が必要となります。
リノベーション投資をする場合には、物件に大規模修繕が必要な劣化がないかどうか、前もって入念に確認しておくことが大事です。
リノベーション中の空室リスク
リノベーション中は入居者がいない状況となるため、家賃収入が発生しません。
リノベーション投資を始めて、しばらくの間は家賃収入がなくても良いように、他の収入や資金を準備しておく必要があります。
また、リノベーション期間が長ければ長くなるほど、家賃収入がない状態が続いてしまいます。どの程度の工事期間が続くのかを含めて、リノベーション期間の収支計画を立てておく必要があるでしょう。
リノベーション後の空室リスク
空室リスクがあるのは、リノベーション工事中だけとは限りません。
リノベーションの後も空室が続く場合、経営が厳しくなります。原因として、リノベーションしたのにユーザーの需要と合っておらず、人気が出ないなど、見立てが間違っていることが考えられます。その場合はリノベーションにかけた費用も時間も無駄になってしまうでしょう。
リノベーションの計画を立てる際には、その地域の需要や周辺状況なども把握するなど、入念に確認することが大切です。
リノベーション投資で稼ぐためのポイント
ここからは、リノベーション投資で稼ぐためのポイントを見ていきましょう。
入居希望者に合った物件選び
購入する物件の立地条件や周辺環境は入居率に大きく影響し、売上に直結します。
たとえば、単身層なら交通の利便性、ファミリー層なら周辺施設の充実、学生なら学校との距離などがポイントになります。このように、ターゲット層のニーズに合った物件を選びましょう。
購入後の修繕リスクも確認する
リノベーション投資で稼ぐためには費用を抑えることも重要です。リノベーション投資は、中古物件をリノベーションすることで資産価値を底上げします。そのため、「どうせリノベーションするからなるべく安い物件を選べば良い」と考える人もいるかもしれません。
しかし、築年数が経っていればいるほど修繕リスクも高くなります。購入後にかかる費用があまりに高いと費用対効果が低くなり、割に合わないことも考えられます。また、耐震性に問題がある場合は大規模な耐震工事が必要なケースもあるでしょう。
リノベーション投資で選ぶ中古物件は、購入価格だけを参考にするのではなく、修繕リスクも確認し、長期的なキャッシュフローを意識することが大切です。
どこまでリノベーションできるのか確認する
リノベーションでは建物の構造上、希望通りにリノベーション出来ないことも少なくありません。物件によっては、リノベーションの範囲が制限されていることもあります。
希望通りにリノベーションできないと、当初の計画通りの収益を得ることが難しくなります。購入時に、どこまでのリノベーションが可能なのか確認しておくことが必要です。
ニーズに合わせたリノベーションをする
リノベーションの目的は、物件の資産価値を上げるために、時代やニーズに合う付加価値をつけることです。そのため、ニーズに合わないリノベーションをしては、リノベーションを行う意味がなく、入居者の確保も難しいでしょう。
リノベーションにより、競合物件との差別化を図れれば、入居者も確保しやすくなり、不動産投資を円滑に運用することができます。
まとめ
リノベーション投資とは、中古物件を購入し新しく改修することで、時代やニーズに合った付加価値をつけ、より収益を得ることができる投資のことです。
新築より安く購入できる、ターゲット層のニーズに合う物件にできるなどのメリットがあるため、人気の高い投資方法となっています。一方で、修繕費用が大幅にかかったり、工事期間中は家賃収入が途絶えてしまったりするなどのデメリットもあります。
リノベーション投資を行う際は、物件の事前調査をしっかり行い、競合物件と差別化できるよう付加価値をつければ、自然と入居者も増えるでしょう。