サブリース契約の15の注意点！契約前から後までの重要ポイント解説

サブリース契約の注意点は、契約前・契約時・契約後で、それぞれ以下の通りです。

※サブサブリース契約とは、オーナーがサブリース会社に貸した物件を、サブリース会社がさらに別のサブリース会社に転借する契約のことです。

上記のように、サブリース契約には数多くの注意点があります。

サブリースは、仕組みが複雑で理解しづらい部分があるため、トラブルも多い投資方法です。

実際に、サブリース契約を後悔しているオーナーのうち、97.6％が「契約時に業者からの説明が不十分と感じた」という調査結果があります。

必ず、事前に注意点を把握して、サブリース契約について理解を深めてから契約を締結しましょう。

サブリースに対するか理解が足りないまま契約を締結すると、以下のようなトラブルになるリスクがあります。

サブリース契約で上記のようなトラブルになり、後悔しないためにも、この記事では、サブリースに関して以下の内容を解説します。

この記事を読めば、サブリースの注意点について詳しくなり、後悔しない選択をすることができますよ。

ぜひ、最後まで読み進めてくださいね。

1. 【契約前】 サブリース契約でチェックするべき注意点4つ

冒頭で解説したように、サブリース契約における注意点は、契約前・契約時・契約後にそれぞれ存在します。

まずこの章では、以下のように契約の手続きに入る前にチェックするべき注意点を解説します。

それでは、それぞれの注意点についてみていきましょう。

1-1. 本当にサブリース契約が必要な物件か検討する

サブリース契約を結ぶ前には、必ず保有する物件が本当にサブリース契約が必要な物件か検討しましょう。

なぜなら、サブリース契約は一旦締結するとオーナー側から簡単に解約できないためです。サブリースの契約解除については、トラブルが発生しており、国土交通省から注意喚起もされています。

参考：「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン｜国土交通省　P14　④マスターリース契約の解除に関する事項

入居率の向上や管理負担の軽減について、まだ対策をしていない場合など、サブリース以外の管理方法を検討することも大切です。

賃貸物件を管理する方法は、主に以下の3種類があります。

＜サブリース＞

＜自主管理＞

＜管理委託＞

例えば、以下のような物件の場合は、サブリース契約ではなく管理委託契約のほうが適している可能性があります。

サブリース契約には、メリットだけではなく、デメリットも存在します。サブリースを契約するかどうかは、慎重に検討しましょう。

サブリースのメリット・デメリットについては、以下の記事を参考にしてください。

参考：

サブリースのメリット5つ！デメリットも踏まえて実際の問題を紹介

サブリースのデメリット8選｜経験者の7割以上が後悔した理由とは？

1-2. サブリース会社の信頼性を調べる

契約を予定しているサブリース会社が信頼できる会社がどうか、リサーチすることも大切です。

サブリース会社によっては、事業がうまくいっておらず、業績が悪化している状態で集客を続けていることがあるからです。

このような会社は、業績悪化が原因で、近い将来に倒産する可能性も少なくありません。倒産リスクの低いサブリース会社であるか、以下のような点をしっかりとチェックしましょう。

上記の情報は、下記の方法で調べることができます。

資料がホームページなどで一般向けに公開されていない場合は、オーナー向けの資料として用意されているケースがあります。サブリース会社の担当者に確認してみましょう。

1-3. サブリース会社の経営状況を調べる

契約する前には、必ずサブリース会社の経営状況をチェックしておきましょう。

前述の通り、サブリース会社は契約途中であっても倒産する可能性があります。

悪質なケースでは、サブリース会社はすでに経営が破綻している状態であるにもかかわらず、当面の資金を確保するために新たな契約を締結する可能性もあります。

会社の経営状況は、主に以下の方法でチェックすることができます。

上記の書類は、財務諸表といい、会社の財政状況を示したものです。

上場企業には、投資家向けに財務諸表を開示する義務があるため、証券会社の情報ページや会社のホームページから誰でも閲覧することができます。

1-4. 物件購入のためにローンを組む場合は融資内容を確認する

サブリースのために物件を取得するためにローンを組む場合は、融資の金額や内容について細かく確認し、納得できる内容で契約しましょう。

サブリースのために物件を購入するとき、不動産会社が融資審査を通すために、以下のような不正行為が行われたケースがあります。

上記のほかにも、金融機関が融資の条件として、投資家が望んでいないカードローンや保険商品の抱き合わせ販売を行っていた事例があります。

上記のような不正行為に巻き込まれないためにも、ローンの内容は、不動産会社や金融機関に任せきりにせず、自ら確認して契約することが大切です。

参考：貸住宅経営において特に注意したいポイント（サブリース方式）｜国土交通省

参考：アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！｜金融庁　他

2. 【契約時】サブリース契約でチェックするべき注意点8つ

前章では、サブリースを契約する前の注意点について解説しました。

実際にサブリースを契約するときは、契約内容について十分に理解してから契約を締結する必要があります。

この章では、契約を締結するときに注意するべき点を、以下のように契約書の中のチェック事項を中心に解説していきます。

2-1. 「サブサブリース契約」を禁止する条項を契約に盛り込む

サブリースの契約書には「サブサブリース契約を禁止する」という内容を追加してもらえるように交渉しましょう。

サブサブリース契約とは、オーナーがサブリース会社に貸した物件を、サブリース会社がさらに別のサブリース会社に転借する契約のことです。

サブリース会社がどのような相手に転借するかを確認していない場合、オーナー自身が知らない間にサブサブリース状態になっている可能性もあります。

サブサブリース状態になっていると、オーナーにとって以下のような不利益があります。

このような事態を防ぐためにも、サブリースの契約時にはサブサブリースを拒否する条項を盛り込んでもらうことをおすすめします。

2-2. 「サブリース住宅標準契約書」の使用を依頼する

可能であれば、国土交通省が提供している契約書フォーマットであるサブリース住宅標準契約書の使用を依頼しましょう。

「サブリース住宅標準契約書」とは、サブリースに関するトラブル防止を図るため、国土交通省が作成した契約書のひな形です。内容は、令和2年に成立したサブリース新法を踏まえて作成されています。

出典：国土交通省「サブリース住宅標準契約書」

過去のサブリース契約では、契約書に重要事項が記載されていなかったり、本来記載するべき事項が漏れていたりするケースがあります。

サブリース住宅標準契約書を基に作成した契約書には、必要な事項が漏れなく記載されているため、トラブルリスクの少ない契約書が作成できます。

使用が義務づけられているものではありませんが、できるだけサブリース住宅標準契約書を使用して契約を締結できるよう交渉しましょう。

2-3. 契約期間の長さを確認する

サブリース契約の契約期間について、以下の点を重点的に確認しましょう。

特にサブリースでは「30年間家賃保証」などのセールスコピーを掲げて、長期契約できるかのような勧誘をしているケースもあります。

実際には、2年～3年毎の契約更新を続けていくことが一般的であるため、必ず契約期間について確認しましょう。

2-4. 家賃保証に関する条件を確認する

サブリース契約では、家賃保証に関する条件も重要です。

サブリース契約のメリットの一つに、「空室があっても家賃保証で収入が得られる」というものがあります。

しかし、実際には以下のような面もあり、オーナーにとってメリットばかりのシステムではありません。

上記の点について、契約書の上ではどのように記載されているかをしっかりと確認しましょう。

2-4-1. 家賃保証割合

家賃保証割合とは、サブリース会社からオーナーに支払われる家賃のことです。

入居者からサブリース会社に支払われる家賃を100％としたとき、サブリース会社からオーナーへは、80～90％程度の家賃が支払われるのが一般的です。

家賃収入のうち10～20％は、サブリース会社の利用料として差し引かれ、サブリース会社の利益となります。

家賃保証の金額が、相場よりも極端に高かったり低かったりする場合は、理由や金額の根拠をサブリース会社に確認しておきましょう。

2-4-2. 免責期間の有無・期間の長さ

免責期間とは、サブリース会社が赤字を出さないために「オーナーに家賃を支払う必要がない」と定めている期間です。

多くのサブリース会社で、以下のような期間が免責期間として決められています。

免責期間中は、サブリース会社からオーナーに対して家賃の支払いがありません。オーナーは家賃収入が得られなくなるため、免責期間の長さや種類について必ず確認しましょう。

2-4-3. 家賃保証額の改定についての規定

前述の通り、家賃保証の金額は契約更新時など、一定期間ごとに減少していくことが一般的です。

ほとんどの場合、契約書のなかにも、家賃の改定ができる旨の条項が記載されています。

サブリース契約を締結するときには、家賃保証額の改定について、以下の点を確認しましょう。

なお、契約書では「賃料固定期間5年」としていても、入居状況の悪化や不測の事態などによって、早期の家賃保証額の改定を求められることがあります。

契約書の文言だけではなく、契約するサブリース会社の家賃保証額の改定実績を確認しておきましょう。

2-5.  オーナー側から契約を解除する方法を確認する

サブリースを契約する前に、オーナー側から契約解除を希望する場合にどのような工程が必要なのか、あらかじめ確認しましょう。

「2-2. 契約期間の長さを確認する」では、サブリース契約が2年～3年毎の契約更新を続けていくことが一般的であると解説しました。

しかし、契約更新のタイミングであっても、オーナー側から契約を解除することは簡単ではありません。

多くの場合、オーナー側からサブリース契約を解約するためには以下のものが必要です。

予告期間の長さや違約金の金額などは、サブリース会社によって異なるため、必ず確認してください。

2-6. サブリース会社側から中途解約の可能性があるのか確認する

サブリース会社側から中途解約の可能性があるのか、あるとしたらどのような理由で解約されるケースがあるのか、あらかじめ確認しておきましょう。

2-5.  オーナー側から契約を解除する方法を確認するでは、オーナー側から契約を解除することは簡単ではないと解説しました。

しかし、サブリース会社側からは、容易に中途解約することができることになっています。

なぜなら、サブリース契約においてサブリース会社は一般的な入居者と同等の扱いを受けるからです。一般的な賃借人が、自由に中途解約し退去するのと同様に、賃借人であるサブリース会社が一方的に中途解約するのはあり得ます。

また、オーナーがサブリース会社からの中途解約を拒否することも、原則としてできません。

サブリース会社との契約では、以下の点についてチェックしましょう。

「サブリース新法」（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、オーナーに対して、中途解約の可能性についてあらかじめ説明することが義務づけられています。

参考：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

そのため、中途解約する可能性があることを正直に申告しないサブリース会社は、信頼性が低い会社である、とも言えます。

2-7. 修繕費用の負担割合を確認する

サブリース契約では、物件をどのタイミングで修繕するのかや、修繕費用の負担割合についても確認する必要があります。

繰り返しになりますが、サブリース契約では、サブリース会社は一般的な入居者と同様の扱いを受けます。

そのため、一般的な賃貸物件と同様に、サブリース会社が管理・運営しているサブリース物件であっても、原則として修繕費用はオーナーが負担します。

契約内容によっては、一部の費用をサブリース会社が負担する場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

2-8. 入居者情報の開示条件を確認する

契約時には、入居者の情報開示の可能性や開示の条件について確認しましょう。

サブリース物件では、管理・運営をサブリース会社が担当しているため、入居者の審査もサブリース会社が行います。

オーナーにとっては、物件の管理・運営において入居者の情報を把握したいですよね。しかし、一部のサブリース会社では、入居者に関する情報をオーナーに一切開示しない場合もあります。

オーナーが入居者の情報を把握していないことによって、以下のようなトラブルの原因となります。

このため、できるだけ契約書に「入居者の連絡先や緊急連絡先などの情報を共有する」という条項を盛り込むことが望ましいです。

3. 【契約後】サブリース契約でチェックするべき注意点3つ

サブリースを契約で注意するべき点は、契約前・契約時だけではありません。

契約締結後も注意するべき点は、以下のように存在します。

それでは、それぞれの注意点について解説していきます。

3-1. 契約書に則って運営されているか確認する

サブリース会社が、契約内容に則って物件の管理・運営を行っているか、自分の目で定期的に確認しましょう。

確認するべきポイントとしては、以下の点が挙げられます。

上記のポイントは、定期的に物件を訪れたり、入居者からヒアリングすることで確認できます。

3-2. サブリース会社から定期的な報告を受ける

契約後、サブリース会社から届く定期的な報告を細かく確認しましょう。

サブリース会社からの定期的な報告を受けることで、物件やサブリース会社にトラブルが発生したときにも、オーナー自身がすぐに対応できるようになります。

報告の頻度や形式はサブリース会社によって異なりますが、主に以下の内容が報告されます。

オーナーが「自分の物件についてなにもわからない」という状況を避けるためにも、サブリース会社から届く報告は、細かく確認することが大切です。

3-3. サブリース会社の経営状況を確認する

1-3. サブリース会社の経営状況を調べるでは、サブリース契約前にサブリース会社の経営状況を調べると解説しました。

契約後も、サブリース会社が倒産しないとは限りません。引き続きサブリース会社の経営状態を確認し続けることが大切です。

経営破綻の可能性が出てきたときに、素早く対応できるようにサブリース会社の経営状態には常に注意しておきましょう。

4. サブリース契約を締結する前に、本当に必要か再確認しよう！

ここまでの章で解説してきた通り、サブリース契約には多くの注意するべき点があります。

これからサブリース契約を締結する場合は、今一度、契約を締結するか慎重に検討することをおすすめします。

2-5.  オーナー側から契約を解除する方法を確認するで解説したように、サブリースは一度契約してしまうと、簡単に解約することは出来ません。

家賃保証額の減額や契約更新について、訴訟トラブルになるケースも多発しており、国土交通省や消費者庁も注意喚起をしています。

参考：アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！

サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!｜消費者庁

サブリースは、空室リスクを回避したり、管理負担を軽減する手段の一つに過ぎません。このような悩みを解決するためには、サブリース以外にも以下のような選択肢があります。

物件の賃貸管理に悩んでいる人は、サブリース契約の前に、ぜひ他の方法も検討してください。

5. 物件の賃貸管理に悩んでいる方は当社アセットテクノロジーにご相談ください

アセットテクノロジーは、大阪市・神戸市・京都市を中心に賃貸経営をサポートする不動産会社です。

サブリースには注意点が多く、利用するのが不安に感じてきた人もいるのではないでしょうか。

とはいえ、不動産投資で悩みを抱えているときは、どのように解決したら良いのかわからないですよね。

そのようなときは、ぜひ当社にご相談ください。当社では、以下のような取り組みでオーナー様の資産運用をサポートします。

5-1.  「ダイレクト賃貸」でコストカット・入居率向上に繋がる

当社の「ダイレクト賃貸」では、仲介会社を介さずに、オーナー様と入居者様をダイレクトにマッチングさせます。

仲介会社を経由せずに当社のプラットフォームを使って入居者様を募集するため、通常の入居者募集では必要となる広告費が不要となります。

入居者様にとっても、本来必要になる初期費用を大幅に削減できる大変お得なサービスです。オーナー様・入居者様ともにメリットがあり、入居率の向上にもつながります。

5-2. 当社独自開発のスマホアプリを使えば管理業務を「一元化」できる

当社の賃貸管理では、スマートフォンアプリやパソコンを活用して、以下の作業を一括で行うことができます。

一般的な管理委託では、賃貸募集や退去手続きなど、業務ごとに担当者が変わることがありますよね。これではオーナー様に負担がかかる負担が大きく、メールの見落としなど細かいミスにもつながります。

しかし、当社が提供するスマホアプリを活用すれば、前述の賃貸業務を一元化できます。

また、アプリからはいつでも物件や契約情報を確認できます。収支報告や確定申告も簡単に行え、オーナー様の負担を軽減できますよ。

5-3. マンション1部屋から対応可能！2つの料金プランでコストダウンを実現する

当社では、オーナー様の状況に応じて選択できる2つの料金プランで、コストダウンを実現します。

当社の管理委託契約は、マンション1部屋から対応しております。ぜひ、お気軽にご相談ください。

LINEからのお問い合せにも対応しています。

6. まとめ

最後に、この記事についてまとめます。

〇サブリース契約の手続きに入る前にチェックするべき注意点は以下の通りです。

〇契約時には、以下の点に注意しましょう。

〇契約締結後も以下のような点に注意が必要です。

サブリースは一度契約してしまうと、簡単に解約することは出来ません。

賃貸管理に関する悩みを解決するためには、サブリース以外にも選択肢があります。

契約をする前には、本当にサブリース契約をするべきか改めて確認しましょう。