サブリースのデメリット8選｜経験者の7割以上が後悔した理由とは？

サブリース契約は不動産オーナーにとって魅力的に見えますが、実際には多くのリスクが潜んでいます。

安定した収入や管理の手間削減を期待して契約を結んだにもかかわらず、予想外の事態に直面し苦悩するオーナーが後を絶ちません。

多くの方が苦悩している事実があるため、契約形態の問題点について把握する必要があるでしょう。

この記事では、サブリース契約の8つのデメリットとトラブルを回避するための具体的な対策を解説します。契約前に必ず確認すべきポイントや、万が一トラブルに巻き込まれた際の対処法まで、幅広い情報を網羅しています。

サブリース契約を検討中の方はもちろん、すでに契約中の方はぜひ最後までお読みください。

不動産投資でサブリースを利用するデメリット

ここでは、不動産投資でサブリースを利用するデメリットについて詳しく解説します。

オーナー側からの契約解除ができない

サブリースに限らず、契約している会社に問題や不安材料がある場合は、会社の変更を考えることがありますよね。

しかしサブリースでは、原則としてオーナー側から契約を解除することができません。

なぜならサブリース契約では、サブリース会社は一般的な入居者と同様に「借地借家法」によって保護されているためです。

借地借家法では、オーナー側から賃貸借契約を解約するために、以下のような条件が定められています。

• 解約の申入れから6ヶ月経過する必要がある（借地借家法27条）
• 解約の申入れをするためには、正当な事由が必要となる（借地借家法28条）

参考：借地借家法（第二十八条　建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

正当な事由とは、以下のような事由であり、収益が出ない・サブリース会社が信用できないといった事由では、契約を解除することができません。

• 自宅の焼失などによって、オーナーがその物件を使用する必要が出た場合
• 自己破産や債務整理などで、物件の売却が必要な場合
• 物件の老朽化が進み、修繕ができない場合
• 地域の再開発事業など、やむを得ない事情がある場合　など

サブリース会社に対する建物のオーナーの賃貸借契約解除及び建物明渡し請求が認容された事例

では、契約解除できなかったオーナーが立退料50万円をサブリース会社に支払うことで、やっと解約できました。

このようにサブリースでは、オーナー側から容易に契約を解除することはできません。

サブリース会社から一方的に契約解除されるリスクがある

前章では「1.【サブリースのデメリット①】オーナー側からの契約解除ができない」と解説しました。

しかし逆に、サブリース会社からは特段の事由がなくても契約解除することができます。

例えば、以下のような事由での契約解除の可能性があります。

• 賃料の値下げにオーナーが応じない場合
• サブリース会社が「収益が出ない」と判断した場合
• サブリース会社が「物件の管理・運営が困難」と判断した場合 

国土交通省からも「契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります」と注意喚起がなされています。

参考：アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたいポイント例｜国土交通省

サブリース会社からの契約解除は、オーナーの大きな負担となります。

状況次第では、他の他のサブリース会社と再び契約することも可能です。しかし、サブリース会社を探したり契約手続きをしている間は、自分で管理・運営をしなければなりません。

買い手が付きづらい 

不動産投資においては、賃貸で収入を得るだけではなく、物件の売却が最適なときもあるでしょう。

しかしサブリース物件は売却が難しく、最適なタイミングで売却できない可能性があります。

なぜなら、サブリース物件は以下の理由から不動産投資家に敬遠される傾向にあるためです。

• サブリース物件は相場より1～2割程度収益が落ちる
• サブリース契約は新しいオーナーに引き継がれる

このような理由から、不動産投資で利益を上げたい投資家から「サブリース物件は魅力が少ない物件」だと判断されます。

このため、サブリース契約をしている物件は、必要なタイミングで売却することが難しい物件であると言えます。

サブリース会社が倒産するリスクがある

サブリース契約が突然無くなるケースは「2.【サブリースのデメリット②】サブリース会社から一方的に契約解除されるリスクがある」だけではありません。

契約しているサブリース会社が、倒産するリスクもあります。サブリース業者が倒産するとオーナーは、以下のような状況に陥ります。

• サブリース会社から賃料を受け取ることができない
• 賃貸物件の管理をすべて引き継がなければならない
• 入居状況や修繕計画などを急いで確認しなければならない
• 入居者に貸主の変更と家賃の入金先の変更を通知しなければならない　など

例えば突然サブリース会社が倒産した場合、以下のようなトラブルに巻き込まれることもあります。

• サブリース会社から賃料の支払いが滞り、ローンの返済が困難になる
• 長期間の家賃保証がなくなり、ローンの返済計画が狂う
• すぐに入居者に連絡が取れず、入居者がサブリース会社に賃料を払ってしまう

このように、サブリース会社が倒産すると、ただ業務が増えるだけではありません。場合によっては、入居者とトラブルになったり、損害賠償責任に発展したりする可能性もあります。

家賃収入が減少する

サブリース契約では、一般的な賃貸経営よりも10～20％ほど家賃収入が減少します。

なぜなら、サブリース会社から支払われる家賃は、入居者が支払った家賃からサブリース会社の取り分となる保証料を差し引かれた金額だからです。

以下の表は、家賃収入月額50万円の賃貸物件を自主管理した場合と、サブリースを利用した場合の家賃収入の違いです。

単純計算ではありますが、自主管理に比べて60～120万円も家賃収入が減ることがわかります。

また、一般的に賃貸経営では家賃以外に以下のような収入があります。

• 敷金
• 礼金
• 更新料

しかしサブリースでは、入居者と賃貸借契約を結ぶのがサブリ―ス会社となるため、オーナーが上記の収入を得ることはできません。

実際にサブリース契約を締結してから「思っていたよりも家賃収入が少ない」ことに気が付き、契約を後悔しているオーナーも珍しくありません。

家賃保証は金額が減ることが多い

ほとんどのサブリース会社では、入居者がいない期間もオーナーが家賃収入を得られる「家賃保証」をセールスポイントの一つとしています。

しかし、サブリースにおける家賃保証とは、契約期間の間、一定額の家賃収入を保証するものではありません。

前述の通り、サブリース会社は「借地借家法」によって保護されており、サブリース会社側からの家賃の減額請求も認められています。

ほとんどのケースで2~5年ごとに契約の見直しがあり、その際に家賃保証の金額も減額されます。

家賃保証の減額については、サブリース会社が「賃料減額に応じなければ契約そのものを解除する」と迫り、半ば強制的に賃料減額を行ったトラブルも報告されています。

参考：不動産サブリースのトラブル防止のために

この問題は重要視され、国会でも取り上げられましたが、現在でも発生しているトラブルの一つです。

参考：第183回国会　衆議院　予算委員会第一分科会　第2号　平成25年4月15日｜429　宮本岳志～

原状回復費用や修繕費用はオーナー負担となる

サブリース契約をしている物件であっても、一般的な賃貸物件と同様に、以下のような修繕費用はオーナー負担となります。

繰り返しになりますが、サブリースの契約上ではサブリース会社は一般的な入居者と同じ扱いとなります。

原則として修繕費用はオーナーが負担します。しかし、物件の管理・運営を担っているのはサブリース会社であるため、修繕計画や施工会社はサブリース会社の指定で決まることが一般的です。

そのため、以下のようなトラブルが起きる可能性があります。

なかには、各部屋の入居期間が短く入居者が頻繁に変わるうえ、退去の度に原状回復費用を請求してくる悪質なケースもあります。

オーナー自ら入居者の審査ができない

サブリースでは、原則としてオーナーが入居者の審査に携わることはできません。

前述のように、サブリース物件ではサブリース会社が物件の管理・運営を担っているため、入居希望者の審査もサブリース会社が行います。

多くの場合、サブリース会社は安定した家賃収入のために、経済的に安定した優良な人物を選んで入居させます。

しかし、なかには入居率を上げるために、以下のような人物を入居させることがあります。

上記のような入居者は、物件の質を下げるだけではなくトラブルの元になるため、オーナーとしては避けたいものですよね。

また、入居者に関する情報をオーナーに全く教えないサブリース会社もあります。

その結果、入居とサブリース会社との関係性がブラックボックス化して、オーナーが全く関与できないことに不満を抱いているオーナーも多いのが現状です。

入居者を選ぶことができない 

サブリースでは、入居者の選定や入居の手続きもサブリース会社が行うため、入居者を選ぶことができません。一任できる代わりに、オーナーが意見を出すこともできないため、入居者の選定もできません。

サブリース会社によっては、入居率を上げるために、入居者の審査を甘くするケースもあります。

その結果、以下のようなトラブルが発生し、不動産の価値に影響する可能性があります。

マナーの悪い入居者が増え、近隣住民から苦情が来た
家賃の滞納をする入居者が増えた

またサブリースの契約終了後は、オーナー自ら上記のような住民とも付き合っていかなければなりません。

サブリース契約で起こるトラブル5つ 

ここでは、サブリース契約で起こる5つのトラブルについて解説します。

サブリース契約が解約できないトラブル 

サブリース契約では、解約できないトラブルが起こります。

そのため、売却したいときに売却できず、さらに買い手がつかないリスクがあるのです。

サブリース契約の物件は、10〜30年と長く、家賃収入が「80～90％」しかもらえません。買い手側にとっては魅力的な物件とは言えず、買い取ってもらえたとしても、想定以上に格安でしか売却できない事態が発生してしまうのです。

さらに、契約を解除しようとしても、正当な理由がないと、オーナー側から賃貸借契約を解約できません。サブリース会社は「借地借家法」上、「一般の入居者」と同じ立場にいるからです。

例えば下記のような理由では、契約解除する理由とは認められにくいでしょう。

• オーナーが物件を売却しやすくしたい
• 物件の利回りを向上させたい
• より高く売却したい

参考：e-GOV「借地借家法」

また、運よく解約できたとしても、高額な立退料や違約金が請求されるでしょう。サブリース契約をする前に、解約するのが非常に困難であることを覚えておいてくださいね。

正当事由が認められ解約できるケースもある

• 過去の判例などを参考にすると、以下のような場合には「正当事由」が認められます。
• 老朽化などで取り壊す場合
• 海外から帰国することになり、オーナー本人が住む物件がない場合
• 再開発事業などでやむを得ず売却する必要がある場合

ただし、どの判例も適正な立退料の支払があれば正当事由が認められるとされており、

高額な立退料が必要になることを覚えておきましょう。

参考：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「RETIO判例検索システム」

家賃保証の減額に関するトラブル 

サブリース契約では「家賃の保証期間があるにも関わらず、賃料を減額される」ことが起こります。

そのせいで、収益が減り、ローン返済の計画が狂ってしまう可能性があるのです。

サブリース会社は「一般の入居者」と同じ立場のため、家賃相場が下がったり、築年数が経ったりした場合、家賃減額の交渉や請求が行えます。

参考：e-GOV「借地借家法」第三十二条(借地借家法の借賃増減請求権）

例えば、下記のように家賃保証が減額されたとします。

【家賃保証の金額の変化】

▼サブリース契約当初の家賃保証

• 家賃保証：15万円
• ローン返済額：12万円
• 収益：3万円

▼サブリース契約から2年後

• 家賃保証：10万円
• 減額した賃料：5万円
• ローン返済額：12万円
• 収益：-2万円の赤字

上記のように、契約期間内にもかかわらず、家賃保証を減額されてしまうと、ローン返済の金額に足りず、赤字になってしまいますよね。

サブリース会社は「最低保証賃料」、「30年一括借り上げ」などを謳っているため、ずっと同じ家賃が貰えると思うオーナーも少なくありません。

実際には、「30年間、同じ家賃料が貰える」ことはなく、契約後、数年で減額されることが多いのです。

保証賃料未払いのトラブル 

サブリース契約では、保証賃料未払いのトラブルがあります。保証賃料未払いが起こると、不動産投資に充てたローン返済ができなくなり、最悪の場合、自己破産するリスクがあるでしょう。

原因として、サブリース会社の経営が悪化もしくは、破綻してしまうことが考えられるからです。

例えば、下記の図のように、サブリース会社が、家賃30万円を受け取り、オーナーに支払う家賃が25万円の場合、サブリース会社の売上は5万円となります。

しかし、下記の図のように、空室が出て、その月の家賃収入が20万円しかなくても、家賃保証をしていることから、オーナーに25万円支払わなければなりません。

サブリース会社の売上は「－5万円」となり、赤字です。

短期間の空室ならまだしも、空室期間が長引いてしまうと、サブリース会社の赤字が増えて、経営悪化どころか、倒産してしまうリスクがあります。

サブリース会社が倒産すると、家賃の回収が難しくなり、オーナー側に大きな損失をもたらしてしまうでしょう。

退去が発生するたびに免責期間が発生するトラブル 

退去が発生するたびに、免責期間が発生するトラブルもあります。

▼免責期間とは？

退去後にサブリース会社が家賃保証をしなくてもよい期間のことです。

入居者が退去して次の入居者がすぐに決まった場合、オーナーは収入が入ってくると安心できるかと思いますが、1～3ヶ月間、家賃が支払われません。

サブリース会社の多くは、契約内容に「入居者退去時1ヶ月～3ヶ月間、免責期間が発生する」旨が記されています。そのため、家賃保証があるにもかかわらず、実際には貰えないことが起こるのです。

特に、大学やオフィスが近くにあり、学生や単身赴任者の入居が多く、入れ替わりが多い物件では、退去者が出るたびに、収入がなくなってしまうでしょう。

修繕費・工事費に関するトラブル 

修繕費・工事費用に関するトラブルが起こることもあります。

「管理を任せているのだから、費用負担も含めてサブリース会社が対応してくれるのでは？」と考えたくなりますよね。

ですが、サブリース会社はあくまで借主です。大規模修繕工事や原状回復費用は、原則として物件の持ち主であるオーナーが支払う義務があります。

そのため、例えば、以下のようなトラブルが発生してしまいます。

修繕費・工事費に関するトラブル

• 不要な箇所の工事・修繕費の負担
• 相場よりも高い工事費用の請求
• 修繕・工事の企業をサブリース会社が勝手に決めて発注

国土交通省による「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると「退去時の原状回復に関し、支払う必要がないと考えられる費用の負担を求められる」経験をしている方は約38％となっており、決して無視できない数字ではありませんよね。

悪質なサブリース会社の中には、見積もりを開示することなく工事を発注してしまう企業もあり、修繕費や工事費を不当に請求されることもあるため、注意が必要です。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」

実際にサブリース契約で起こったトラブル事例5つ 

サブリース契約のトラブルについて解説しましたが、具体的にどんなトラブルが発生しうるのかわからない方もいらっしゃるでしょう。

ここでは、実際にサブリース契約で起こったトラブルの事例をご紹介します。

実際にサブリース契約で起こったトラブル事例5つ

• サブリース契約の解約ができずにローン返済が困難に！
• 家賃保証の期間内に賃料が減額されてしまった！
• 保証賃料未払いになりローン返済できず自己破産に陥った！
• 免責期間の発生で賃料支払いが3ヶ月ストップされた！
• サブリース会社が勝手に修繕工事を行い高額な修繕費用を請求された！

サブリース契約の事例を見て、失敗した方が多いということを知っておきましょう。

サブリース契約の解約ができずにローン返済が困難に！ 

このオーナーは、サブリース契約されている物件を売却するために、契約を解除したいと考えていました。

サブリース付きの物件は、評価が低く価格が安価になるうえ、買い手も嫌がるケースが多いのです。

不動産会社のサブリース契約書には、解約条件として「6ヶ月前までに書面で解約を通知すること」や「違約金として賃料の半分を支払えばすぐに解約できる」と書かれていました。

しかし実情は、サブリース会社に解約を拒まれ「正当事由」が認められず、解約できなかったのです。

結果、物件を売却することができず、オーナーの収入が減少してローン返済が困難になってしまいました。

▼この事例のポイント

これは借地借家法にて、サブリース会社が入居者と同じく借主と同じ立場になり保護されているからです。

サブリース契約が解約できないトラブルでもお伝えしましたが、借地借家法第28条において、単に「高く売りたいから」などの理由では、「正当事由」が認められません。

このことから、サブリース契約を解約できないままになっているオーナーも少なくないでしょう。

参考：e-GOV「借地借家法」第二十八条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

家賃保証の期間内に賃料が減額されてしまった！ 

不動産会社は、土地所有者にアパート建築を持ちかける際に「30年間家賃保証があり、家賃収入が変わらない」と伝え、契約をおすすめしました。

これに魅力を感じた投資家は、アパートを建設し、その不動産会社とサブリース契約を行ったのです。

しかし実際は、契約後定期的に賃料減額を迫られ、トラブルに発展しました。

さらに、契約書には賃料見直しの可能性について書いてあったものの、契約時に具体的な説明はありませんでした。

そのため、多くの投資家は、賃料の減額に至り、ローン返済が困難になってしまったのです。

▼この事例のポイント

現在は、2020年に施行されたサブリース新法により、賃料見直しの可能性を必ず表示することは義務になっています。

サブリース会社は借主の立場にいるため、「賃料減額の請求が認められているために起きた事例です。

参考：国土交通省「サブリース事業適正化ガイドラインの策定～法の規制対象を事例等で明確化しました～」

保証賃料未払いになりローン返済できず自己破産に陥った！ 

不動産会社が土地所有者にアパート建設を持ちかける際に、「家賃収入が30年間変わらず保証する」と伝えていました。

「30年間の家賃保証」に魅力を感じた投資家は、アパート購入後、その不動産会社とサブリース契約を結びます。

しかし実際に運営してみると、物件の入居率が低く数年もたたないうちにビジネスとして破綻してしまい、家賃未払いのトラブルが発生しました。

多くの投資家たちは、家賃収入をあてにローン返済を行っていたため、ローン返済できなくなり、自己破産せざるを得ない結果となってしまったのです。

▼この事例のポイント

一部のサブリース会社には、経営が悪化しているのに新規契約を進めて赤字回復を試みる会社もいます。契約前に、経営状況は必ず確認しましょう。

免責期間の発生で賃料支払いが3ヶ月ストップされた！ 

今回のオーナーは、不動産会社から家賃保証がある旨を聞き、サブリース契約のためマンションを建設しました。

しかし、実際に契約してみると、3か月間の免責期間がありました。

そのため、オーナーは3ヶ月間収入がなくなり、利回りが悪くなったり、ローン返済が厳しくなったりする結果に陥ってしまいました。

▼この事例のポイント

契約内容に関して、不動産会社からの説明不足により、想定以上の免責期間があることが問題です。

免責期間がどのような契約になっているか、必ず確認しましょう。

サブリース会社が勝手に修繕工事を行い高額な修繕費用を請求された！ 

あるオーナーは、サブリース契約を行った不動産を所有しています。

ある日、サブリース会社から「アパートの外壁塗装を行ったため、修繕費用を支払ってほしい！」と、法外な請求を受けました。

部屋や建物の修繕はオーナーの義務ではあるものの、外壁塗装会社を自分で選べず、請求が正当な価格かも不透明です。

オーナーは修繕費用を支払うこととなってしまいました。

▼この事例のポイント

経年劣化による修繕や補修はオーナーの義務ですが、サブリース会社がすでに工事を完了させたことが問題です。

契約時点で、「サブリース会社の提案通りに修繕やリフォームを行う」などと、不利な内容になっていないか確認しましょう。

また、サブリース会社とオーナーの修繕範囲を、予めはっきりさせることも重要です。

 サブリースはデメリットが多く、おすすめできない！

前章までで、サブリースに関する数多くのデメリットを解説してきました。

「サブリースはやっぱり危険なんじゃないか」

「便利そうな反面、トラブルも多いのではないか」

と不安に思う人もいるでしょう。

その通りです。それぞれの章で解説したように、サブリースは訴訟に発展するようなトラブルも多数発生しており、簡単におすすめできる方法ではありません。

「賃貸物件の管理・運営を任せられる」「家賃保証がある」などのメリットに惹かれて、安易にサブリース契約をしてしまうと、前述した以下のようなリスクが発生します。

特に、家賃保証の減額や契約解除についてなど、契約に関するトラブルは多発しており、消費者庁からも注意喚起がなされています。

参考：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!｜消費者庁

賃貸物件の管理・運営に困っている場合でも、すぐにサブリース契約をするのはおすすめできません。

「他の方法で解決できないか」「自分の賃貸物件に適した方法はどれか」とリサーチすることが大切です。

もしサブリースを利用するならチェックしておきたいポイント 

ここでは、サブリースを利用するならチェックしておきたいポイントについて詳しく解説します。

サブリース契約の必要性を再確認

サブリース契約を結ぶ際は必要性を再確認する姿勢が大切です。

物件の立地条件や築年数、設備など、競争力のある物件であれば、サブリースを利用せずとも安定した収入を得られる可能性があります。

例えば、都心部や駅近くの物件、築浅で設備の整った物件は入居希望者が多く、空室期間も短くなる傾向にあります。このような場合、サブリース契約によって得られる家賃保証のメリットよりも、自主管理による収益の最大化を図る方が有利かもしれません。

物件の特性や市場動向を十分に分析し、サブリース契約が本当に最適な選択肢なのかを慎重に判断しましょう。

誇大広告に注意

サブリース契約を検討する際は、誇大広告に惑わされないよう注意しましょう。一部のサブリース業者は楽観的な収支シミュレーションを提示し、オーナーを引き込もうとする場合があります。

例えば、将来の家賃上昇を過大に見積もったり、必要な経費を過小評価したりするケースです。また、老朽化による家賃低下を考慮しない非現実的なシミュレーションを提示する場合もあります。

誇大広告に惑わされると、将来的に予想外の損失を被る可能性があります。広告内容を鵜呑みにせず、複数の業者から情報を収集し、客観的な判断を心がけましょう。

サブリース契約前に家賃相場をチェック

サブリース契約を結ぶ前には、周辺の家賃相場を徹底的に調査しておくべきです。

サブリース業者が提示する保証賃料が適正かどうかを判断するためには、同等の条件を持つ物件の相場を把握しておく必要があります。築年数、広さ、設備、駅からの距離といった条件が類似する物件の賃料を、できるだけ多く調べましょう。

同じ駅周辺に類似物件が少ない場合は、隣駅なども含めて調査範囲を広げてみてください。目安として100件程度の物件をチェックすれば、より正確な相場観を得られます。

たしかな調査結果があれば、サブリース業者との交渉を有利に進められるでしょう。

書面による契約書の交付を受けたかどうか

サブリース契約を結ぶ際は書面による契約書の交付を必ず受け取りましょう。口頭での約束や簡単な覚書だけでは、後々トラブルに発展する可能性があります。

契約書には、保証賃料の金額や改定条件、契約期間、解約条件、修繕費用の負担割合など、重要な事項が明確に記載されているかチェックしてください。

とくに免責期間の有無や長さ、賃料改定のルール、解約時の違約金などの条件は必須です。将来的な収益に大きく影響する可能性があるため、慎重に確認しなければなりません。

書面化された契約内容はトラブル防止や解決の際の重要な証拠です。契約書は重要な書類になるため、交付の有無は必ず確認してください。

メリットだけでなくリスクの説明も受けるべき

サブリース契約を検討する際は、メリットだけでなくリスクについても十分な説明を受けましょう。

サブリース業者は一般的に契約のメリットばかりを強調しがちですが、潜在的なリスクについても細かく説明を求めるべきです。例えば、将来的な賃料減額の可能性や、物件の老朽化に伴う収益性の低下、契約解除時の条件などについて、具体的な説明を受けましょう。

また、サブリース業者の経営状況が悪化した場合のリスクや、市場環境の変化によって契約条件が不利になる可能性についても確認が必要です。

不動産投資における代表的なリスクについては、以下の記事をご覧ください。

→不動産投資とは？始める前に知っておくべきメリットとリスクを分かりやすく解説

信頼できるサブリース業者を選定する

信頼できるサブリース業者を選べば、不動産投資を成功に導きやすくなります。業者を選定する際は、複数の重要な観点から評価しましょう。

まずは会社の財務状況と実績の確認です。過去の業績、財務の健全性、業界での評判などを調査します。

次に物件管理能力と入居者募集力の評価です。管理物件数、空室率、入居者募集の方法と実績などをチェックしましょう。

また、カスタマーサポートの質も重要な選定基準です。オーナーからの問い合わせや要望にどれだけ迅速かつ適切に対応できるかを確認します。加えて、過去のトラブル事例の有無や解決方法についても調査すべきです。

サブリースの利用によってトラブルに巻き込まれたら？ 

ここでは、サブリースの利用によってトラブルに巻き込まれた場合の対処法について詳しく解説します。

契約内容を再確認

サブリース契約でトラブルが発生した際は、契約内容を再確認してください。契約書を隅々まで読み直し、問題となっている事項に関する取り決めの確認を行ないます。

とくに賃料保証の条件、契約期間、解約条件、修繕費用の負担割合などの重要事項に注目します。また、契約締結時のやり取りや、その後の通知や合意事項なども見直さなければなりません。

これらの情報を整理すれば、トラブルの原因や自身の立場を明確にできます。契約内容に不明瞭な点や解釈の余地がある場合は、法律の専門家に相談しましょう。

弁護士へ相談する

サブリース契約のトラブルが深刻化した場合は、弁護士への相談を検討すべきです。不動産関連の法律に精通した弁護士を選べば、適切なアドバイスを得られる可能性が高まります。

弁護士との相談ではトラブルの経緯や契約書の内容を詳細に説明し、現状の問題点を明確にしましょう。弁護士が法的観点から状況を分析し、取るべき対応策を提案してくれます。

例えば、サブリース業者との交渉方法や、必要に応じて法的手続きを取る際のアドバイスを受けられます。また、契約解除の可能性や損害賠償請求の是非についても、専門的な見解を得られるでしょう。

弁護士のサポートを受けると、トラブルの早期解決やオーナーの権利保護につながる可能性が高まります。

公的機関に相談する

サブリース契約のトラブルを解決する場合は、公的機関への相談も有効です。

例えば、国民生活センターや各地の消費生活センターでは、サブリースのトラブルに関する相談を無料で受け付けています。

各機関では経験豊富な相談員が公平な立場からアドバイスを提供してくれます。

また、国土交通省が設置しているサブリース問題に特化した相談窓口も利用価値が高いでしょう。

公的機関への相談ではトラブルの内容を具体的に説明し、これまでの経緯や証拠となる資料を提示するようにしてください。相談員からは法律的な観点からのアドバイスや、解決に向けた具体的な手順を示してもらえる可能性があります。

物件の売却もひとつの手段

サブリース契約のトラブルが長期化し、解決の見込みが立たない場合は、物件の売却を選択肢に加えましょう。

売却を検討する際はまず複数の不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。その際、サブリース契約が付随していることを明確に伝え、売却価格にどのように影響するかを確認してください。

また、サブリース契約の解除条件や違約金の有無も精査する必要があります。売却によって得られる利益と、サブリース契約解除に伴う損失を比較検討し、総合的に判断しましょう。

ただし、売却は最終手段として考え、他の解決策を十分に検討したうえで判断すべきです。

サブリースの解約はできる？ 

ここでは、サブリースの解約が認められるケースと認められないケースについて詳しく解説します。

契約の解約が認められるケース

サブリース契約の解約が認められるケースには、いくつかの典型的な事例があります。

まずはオーナー自身や親族が物件を使用する必要が生じた場合です。このケースでは正当な理由として認められる可能性が高くなります。

また、物件の老朽化により取り壊しが必要になった場合も、解約の正当事由となり得ます。

経済的な理由での解約も考慮される可能性が高いです。例えば、ローン返済が困難になり、生計維持のために物件を売却せざるを得ない状況に陥った場合は、解約が認められる可能性もあるでしょう。

さらに再開発事業の対象となり、やむを得ず売却する必要が生じた場合も正当な理由として扱われる場合があります。

ただし、いずれのケースもオーナーが立ち退き料を支払うなど、サブリース業者側の損失を補填する条件が付される場合があるため注意が必要です。

契約の解除が認められないケース

サブリース契約の解除が認められないケースも多く存在します。

例えば、物件の利回りを上げたい、管理方法を変更してオーナー側の収益を増やしたいという動機では、正当な解約理由として認められません。

また、物件をより高額で売却したいという意図や、オーナーの自宅リフォーム費用を捻出するために売却したいという理由も通常は認められません。さらに契約期間満了に伴い更新せず契約を終了したい場合も、過去の判例から正当事由として認められなかったケースがあります。

このような場合は立ち退き料を支払う提案をしても、主張が認められない可能性があります。解約を検討する際は契約解除が認められない点を十分に考慮し、法的な観点からも慎重に判断しましょう。

サブリース以外にも！オーナーの負担削減・入居率向上の解決策 

ここでは、サブリース以外にもできるオーナーの負担削減・入居率向上の解決策を解説します。

自分で管理・運営ができないケース

賃貸物件の管理・運営を自分で行うことが難しい場合は、賃貸物件の管理委託に対応している不動産会社に依頼するのがおすすめです。

前述のように、賃貸物件の管理・運営はオーナーにとって大きな負担となります。

不動産会社と「管理委託契約」を締結することで、オーナーは不動産会社に賃貸物件の管理・運営の一部を委託することができます。

サブリース会社にも管理・運営を委託することは可能ですが、サブリース契約と管理委託契約には、以下のような違いがあります。

＜サブリース契約＞

＜管理委託契約＞

このように、不動産会社による管理委託契約では、サブリースよりも低コストで管理を委託することができます。

空室対策に悩んでいるケース 

空室対策は、主に以下の２通りの方法で行うことができます。

• 自分でできる空室対策を実施する
• 賃貸物件の空室対策に強い管理会社に変更する

それぞれの方法を見ていきましょう。

自分でできる空室対策を実施する 

入居率は、不動産投資の利回りに直結するため、多くのオーナーは下記のような工夫をして空室対策を行っています。

• ペット可／楽器可など多彩なニーズに対応する
• 外国人やルームシェアなどターゲットを拡大する
• 礼金なし／フリーレントなどお得感を演出する
• 駐車場や郵便受け周辺など共有スペースの清掃やメンテナンスを行う
• 無料インターネットや宅配ボックスの採用など付加価値を付ける

上記のような工夫を行い、幅広く入居者を募ることで、高い広告費など費用を増やさずに空室対策ができます。

賃貸物件の空室対策に強い管理会社に変更する 

入居率を上げるためには、入居者募集や空室対策のノウハウをもつ「賃貸物件の空室対策が得意な会社」を選択するのがおすすめです。

賃貸物件の管理を行っている不動産会社のなかにも、「賃貸物件の管理が得意な会社」と、中古物件の売買など「ほかに強みを持つ会社」が存在します。

とくに近年では、物件探しは会社のホームページや店頭に掲載された物件情報を見るだけではなく、インターネットを利用することが主流です。

空室対策として、不動産ポータルサイトやインターネット広告を活用できているかも重要なポイントとなります。

賃貸物件の管理が得意な会社を見つけるためには、以下のポイントをチェックしてみましょう。

• 会社が管理している物件の入居率が95%以上か
• 担当営業マンから、空室対策に関する具体的な提案があるか
• 大手不動産ポータルサイトに物件情報を掲載しているか
• ネット上の物件情報は入居者にとって魅力的な物件写真を掲載しているか

上記のように、賃貸物件に関する経験が豊富な管理会社と契約することで、所有する不動産に最適な空室対策を提案してくれるでしょう。

賃貸管理に悩んだときは「管理委託会社」に相談しよう

前章では、「他の方法で解決できないか」「自分の賃貸物件に適した方法はどれか」とリサーチすることが大切だと解説しました。

賃貸管理に悩んだときは、賃貸物件の管理を得意としている「管理委託会社」に相談するのがおすすめです。

管理委託会社とは、賃貸物件の管理や運営を主に行う不動産会社の総称です。

依頼できる業務の種類や範囲は会社によって異なりますが、主に以下のような業務を依頼することができます。

委託範囲の広いところに依頼すれば、オーナー自ら行わなければならい業務を減らすことができ、負担軽減に繋がります。

実際に、公益財団法人 日本住宅総合センターの調査報告書によると、54.7％の人が「管理委託」を使用しています。

出典：公益財団法人 日本住宅総合センター「民間賃貸住宅の供給実態調査 ― 供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に ― 報告書」

管理委託会社では、物件の管理を代行する以外にも、空室対策など賃貸管理に関する相談にも対応しています。

賃貸管理に関する悩みが原因で、サブリース契約を検討している場合は、ぜひ管理委託会社に相談してみてください。

11. 賃貸管理のサポートはアセットテクノロジー株式会社にお任せください

アセットテクノロジーは、大阪市・神戸市・京都市を中心に賃貸経営をサポートする不動産会社です。

賃貸経営をしている中で、以下のような悩みを抱えていませんか？

「やっぱりプロに任せた方がいいかもしれない」

「空室が長引いて、管理費や修繕費の支払いが辛い」

「もっと効率的な管理方法はないのかな」

そこで当社では、以下のような取り組みでオーナー様をバックアップいたします。

コストカット・入居率向上が望める 「ダイレクト賃貸」

当社が提供する「ダイレクト賃貸」は、仲介会社を介さずに、オーナー様と入居者様を直接的にマッチングさせる賃貸仲介サービスです。

仲介会社を経由せずに、当社のプラットフォームを使って入居者様を募集するため、通常の入居者募集で必要となる広告費が不要です。

また、入居者様にとっても、本来必要になる初期費用を大幅に削減できるお得なサービスです。そのため、入居率の向上に役立ちます。

 煩雑な管理業務を「一元化」できる当社独自開発のスマホアプリ

当社の賃貸管理では、以下の作業をスマートフォンアプリやパソコンで一括して行うことが可能です。

一般的な管理委託では、「賃貸募集はAさん」「退去手続きはBさん」といったように、業務によって担当者が変わることがありますよね。

これではオーナー様に負担がかかり、メールの見落としにもつながる可能性があります。

しかし、当社が提供するスマホアプリを活用することで、賃貸業務に関する多様な業務を一元化することが可能です。

さらにアプリからはいつでも物件や契約情報が確認できます。収支報告の管理や確定申告の作業も手軽に行うことができ、オーナー様の負担軽減につながります。

マンション1部屋からでも対応可能！リーズナブルな価格設定

当社では、オーナー様の状況に合わせて利用できる2つの料金プランをご用意しています。

さらに、既存の管理会社からの乗り換え手数料も当社が負担します。（上限3万円まで）

当社の管理委託契約は、マンション1部屋から対応しております。ぜひ、お気軽にご相談ください。

LINEからもお問い合せいただけます。

まとめ

サブリース契約はメリットだけでなく、潜在的なリスクがいくつか存在します。利用者の多くが公開している事実は、契約形態の複雑さと注意点の多さを示す証拠です。

契約前には物件の競争力や市場動向を十分に分析し、サブリースの必要性を慎重に判断しましょう。

また、誇大広告に惑わされず、周辺の家賃相場を徹底的に調査し、適切な保証賃料を見極める必要があります。加えて、契約時には書面による詳細な契約書の交付を受け、メリットだけでなくリスクについても十分な説明を求めましょう。

信頼できるサブリース業者を選べば、さまざまなトラブルを回避できます。契約のリスクを最小限に抑え、安定した不動産経営を実現させましょう。