サブリースのメリット5つ！デメリットも踏まえて実際の問題を紹介

このように、サブリース会社が一般の入居者に転借することで、不動産のオーナーが家賃収入を得ます。

サブリース会社は、家賃収入のうち10～20％を利用料として受け取り、利益を出す、という仕組みです。

サブリースには、主に以下のようなメリットがあります。

上記のように、サブリースにはメリットがあり、一見オーナーにとって手軽に収益が得られる仕組みに見えますよね。ですが、一方以下のようなデメリットもあります。

デメリットに目を向けず、メリットだけに注目してサブリース契約をしてしまうと、以下のようなトラブルに巻き込まれる可能性があります。

利益を出すために行う不動産投資で、上記のようなトラブルは避けたいですよね。

そこでこの記事では、サブリースに関して以下のような内容をわかりやすく解説します。

この記事を読めば、サブリースについて理解を深めることができ、自分がサブリースに適しているか判断することができますよ。

ぜひ読み進めてみてくださいね。

なお、サブリースについて、仕組みや種類などを詳しく知りたい人は、こちらの記事を参考にしてください。

【契約は反対】サブリースとは？必須の基礎知識と契約リスクを解説！

1. サブリース契約で得られるメリット5つ

冒頭でもふれたように、サブリースには、以下のようなメリットがあります。

まずは上記のメリットについて、それぞれ解説していきます。

1-1. 賃貸管理に関する運営業務をサブリース会社に一任できる

サブリースでは、賃貸管理に関する以下のような運営業務をサブリース会社に一任できます。

上記のように、賃貸物件の管理・運営には、やるべきことが数多くあります。

不動産投資を行っているオーナーには、他に本業がある人も珍しくありません。

サブリース会社に運営業務を任せることができれば、オーナーは本業に集中しながら不動産投資による収入を得ることができます。

1-2. 空室の有無にかかわらず一定の家賃収入を得られる（家賃保証）

サブリースには一定の家賃保証があり、空室の有無に関わらず一定の家賃収入を得ることができます。

アパートやマンションに空室が発生すると、当然ながらその分の家賃収入が減少します。空室対策は、多くのオーナーが頭を悩ませている問題です。

サブリースでは、前述の通りサブリース会社が貸借人となり、オーナーにまとめて家賃を支払います。

そのため、実際には空室が発生していても「入居」扱いとなり、オーナーは安定して家賃収入を得ることができます。

1-3. 入退去に関する諸費用を軽減できる

サブリースでは、契約内容によっては住民の入退去に関する諸費用を軽減できる場合があります。

賃貸物件のランニングコストの一つに、以下のような住民の入退去に伴う諸費用があります。

上記の費用は、住民の入退去ごとに発生し、オーナーにとっては無視できない費用負担となります。

サブリースでは、上記の費用の一部をサブリース会社が負担する場合があり、入退去に関する諸費用の軽減につながります。

1-4. 税金の計算を簡略化できる

サブリースでは、サブリース会社が複数の部屋の貸借人となるため、本来であれば各入居者ごとに発生する税務処理を簡略化できます。

一般的な賃貸借契約の場合

サブリースの場合

一般的な賃貸借契約の場合、各入居者の以下のような項目ごとに税務処理を行います。

上記の税務処理は、各住民の入退去ごとに毎回行う必要があります。書類の作成や手続きを負担に感じているオーナーも少なくありません。

前述の通り、サブリースではサブリース会社との契約分のみの税務処理となるため、大幅に手続きを簡略化することができます。

1-5. 相続税対策になる

サブリースは、オーナーが亡くなった後の相続税対策としても効果があります。

不動産は入居率が高いほど資産価値が下がり、相続税が減少するからです。

前述したように、サブリース契約をしている賃貸物件は、実際に空室であっても住人が入居している扱いとなります。

そのため、実際の入居率にかかわらず入居率が高くなり、結果として、支払う相続税の金額が低くなります。

2. サブリース契約によって発生するデメリット7つ

前章では、サブリース契約によって得られるメリットについて解説しました。

サブリースについて正しく理解するためには、メリットだけではなく、デメリットについても理解しておきたいですよね。

この章では、以下のようなサブリースのデメリットについて解説します。

2-1. 家賃収入が減り利回りが悪くなる

サブリースでは、一般的な賃貸借契約と比べ家賃収入が減少するため、投資としては利回りが悪くなります。

なぜなら、サブリース会社からオーナーに支払われる家賃の金額は、相場の家賃より10～20％ほど低い金額になるからです。

前述の通り、サブリースでは、実際の入居者ではなくサブリース会社が貸借人となります。実際の入居者はサブリース会社に家賃を支払い、オーナーの手元にはサブリース会社の取り分を引いた金額が振り込まれます。

以下の表は、家賃収入月額60万円の賃貸物件を自分で管理した場合と、サブリースを利用した場合の家賃収入額の違いです。

このケースでは、年間約72〜144万円も家賃収入が減少しました。

さらに、入居者から受け取る礼金や更新料などもサブリース会社が受け取ることが多いため、一般的な賃貸借契約と比べオーナーの不動産収入は少なくなります。

2-2. 一定額の家賃保証がずっと続くわけではない

サブリースの家賃保証は、同じ金額が契約期間中ずっと続くわけではありません。

1-2. 空室の有無にかかわらず一定の家賃収入を得られるでは、サブリースによって安定して家賃収入を得られると紹介しました。

しかし多くの場合、契約内容の見直しが約2年ごとに行われます。その際に家賃保証の金額も見直され、減額されるケースがほとんどです。

なかには、契約時には「10年間の家賃保証」としながら、サブリース会社が経営悪化を理由に早期に家賃保証の減額を求めたことで、トラブルとなったケースもあります。

2-3. 修繕費用などはオーナー負担となることが多い

不動産の外観や室内の修繕費用は、一般的な賃貸借契約と同様にオーナー負担となるケースがほとんどです。

サブリース会社は、契約上では、一般的な賃貸借契約の入居者と同じ立場になります。そのため、住民の入退去に伴う原状回復費用やハウスクリーニング費用などは、通常通りオーナー負担での修繕となります。

また、10～15年ごとに行う以下のような大規模修繕も、オーナーが費用負担をします。

なかにはサブリース会社が一部の費用を負担してくれるケースもありますが、原則としてオーナー負担となることを理解しておきましょう。

2-4. 入居者を選ぶことができない

サブリースでは、入居者の選定や入居の手続きもサブリース会社が行うため、入居者を選ぶことができません。

1-1. 賃貸管理に関する事務作業をサブリース会社に一任できるでは、賃貸管理に関する事務作業をサブリース会社に一任できると解説しました。

一任できる代わりに、オーナーが意見を出すこともできないため、入居者の選定もできません。

サブリース会社によっては、入居率を上げるために、入居者の審査を甘くするケースもあります。その結果、以下のようなトラブルが発生し、不動産の価値に影響する可能性があります。

またサブリースの契約終了後は、オーナー自ら上記のような住民とも付き合っていかなければなりません。

2-5. 原則としてオーナー側からの契約解除ができない

サブリース契約は、いったん締結すると、原則としてオーナー側からサブリース契約を解約することはできません。

前述の通り、サブリース会社は一般的な賃貸借契約の入居者と同じ立場となるため、一般的な入居者と同じように「借地借家法」によって保護されているからです。

参考：借地借家法（第二十八条　建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

借地借家法では、オーナー側から賃貸借契約を解約するためには、以下のような条件があると記されています。

過去の判例によると、正当の事由には、以下のような事由が挙げられています。

オーナー側から賃貸借契約を解約するためには上記のような理由が必要であり、収益がない・サブリース会社が信用できないなどの事由では、正当な事由として認められません。

また、運よく契約解除ができても、オーナー側に高額な違約金が発生するケースがあります。

2-6. 不動産を売りたいときに買い手が付きづらくなる

不動産投資をするなかで、運営している賃貸物件を売却したいと考えることもあるかもしれません。

しかし、サブリース物件は以下の理由で買い手が付きづらいという特徴があります。

上記の理由で売却しづらいうえに、買い手が見つかってもサブリース契約を引き継ぐことを条件に、値下げ交渉をしてくるケースも少なくありません。

2-7.サブリース会社が倒産した場合、管理・運営をすべて引き継がなければならない 

前述の通り、サブリース契約が終了した場合、その後の管理・運営はオーナー自ら行います。

契約途中にサブリース会社が倒産した場合も同様で、管理業務や運営業務の全てをオーナーが引き継がなければなりません。

サブリースでは、前述のようにサブリース会社に管理業務のほとんどを任せているケースも多く、オーナー視点では、突然管理業務負担が激増する形になります。

引き継ぎのトラブルなどで入居者に不利益が発生した場合、オーナーと入居者間でトラブルに発展するケースもあります。

3. 【契約は慎重に】実はサブリース契約は経験者の7割以上が後悔している！

前章までの内容で、サブリースのメリット・デメリットについて理解できたかと思います。

サブリースに対して「管理が楽になりそう」「安定した収益を出せそう」とメリットのほうを強く感じる人もいるかもしれませんね。

しかし実際には、契約を経験した7割以上の不動産オーナーが、サブリース契約を後悔しているというデータがあります。

その理由として挙げられているのは、以下のように2. サブリース契約によって発生するデメリット7つで解説した多くのデメリットです。

このように、一見メリットがあるサブリースですが、多くのオーナーが後悔しているのが現状です。

さらに、サブリースでは、オーナーとサブリース会社の間に数多くのトラブルが発生しています。

なかには大規模な訴訟に発展したトラブルもあり、消費者庁からも注意喚起がなされています。

参考：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!｜消費者庁

サブリースは、誰にでもおすすめできる投資方法ではありません。サブリース契約は、メリットだけではなくデメリットも理解したうえで、慎重に検討しましょう。

4. 実際に起きるサブリースに関する問題点4つ

前述のように、サブリースではオーナーとサブリース会社の間に数多くのトラブルが発生しています。

サブリース契約を検討する材料として実際にイメージできるよう、この章ではサブリース契約で発生する可能性がある代表的な問題点を紹介します。

サブリースでは、実際に以下のようなトラブルが頻発しています。

それでは、それぞれのトラブルについて詳しくみていきましょう。

4-1. 家賃保証を減額されローン返済が困難になった

ある投資家は「30年間家賃保証」というセールストークのサブリース契約を締結しました。

投資家は「30年間、一定額の家賃収入が保証される」と思って契約しましたが、実際には2年後の契約更新の際にサブリース会社から家賃保証の減額を通達されました。

借地借家法において、サブリース会社から家賃の減額交渉をすることは違法ではありません。

参考：借地借家法（第三十二条　借賃増減請求権）

「家賃保証の減額」か「サブリース契約の終了」の選択を迫られた投資家は、サブリース契約を終了されると困るため、家賃保証の減額を拒否できませんでした。

投資家は、家賃収入をローンの返済に充てていたため、家賃保証の減額によって返済計画が大幅に狂ってしまいました。

4-2. サブリース会社が経営破綻し家賃が振り込まれなくなった

ある投資家は、サブリース会社の提案する「30年間家賃保証」というサブリース契約に惹かれ、マンションを購入しました。

しかし、数年も経たないうちにサブリース会社は経営破綻し、サブリース会社からオーナーに対する家賃の支払いがなされなくなりました。

多くのオーナーは、家賃収入を融資の返済に充てていましたが、それができなくなったため、大きな負債を抱えることとなりました。

なかにはローンを返済することができなくなり、自己破産に陥ったオーナーもいました。

4-3. サブリース契約を解除され条件の悪い物件とローンだけが残った

ある投資家は、不動産会社から「サブリース契約なので安定した収入が得られます」と説得され、ある土地にアパートを建設しました。

ところが数年後、突然サブリース会社からサブリース契約の解除を通達されました。

投資家がアパートの様子を見に行くと、空室が多く、さらに住民も身元不明者や高齢者など、リスクの多い住民ばかりでした。

実は、そのアパートでは、入居者が少なく、サブリース会社が想定していたよりも利益が出なかったため、リスクのある住民も入居させていました。

しかしそれでもサブリース会社の利益は増えず、最終的には契約解除通達に至ったのでした。

投資家の手元には、入居率が低いアパートと、多額のローンだけが残りました。

4-4. サブリース会社の独断で修繕工事を行い高額な修繕費用を請求された

ある投資家が契約したサブリース物件がありました。

2-3. 修繕費用などはオーナー負担となることが多いで解説したように、このアパートでも投資家が修繕工事費用を負担していました。

ある時サブリースから、高額な修繕費用の請求をされました。投資家が驚いて確認すると、アパートの外壁塗装を行ったというのです。

投資家は修繕工事の予定も計画も聞いていません。

工事の施工会社も内容もサブリース会社が選んだものであり、この修繕工事はサブリース会社の独断で行ったものでした。

しかし、契約上は修繕費用はオーナー側が支払うこととなっていたため、やむを得ず投資家は修繕費用を支払うこととなりました。

5. 唯一サブリースがおすすめできるのは「管理業務をする余裕がないケース」のみ

ここまでの内容で、サブリースにはメリットだけではなく、デメリットや問題点があることを理解してもらえたかと思います。

繰り返しになりますが、サブリースは誰にでもおすすめできる投資方法ではありません。

唯一おすすめできるのは、オーナーが多忙を極め「管理業務をする余裕がない」ようなケースのみであるといえます。

サブリースのメリットとして1-1. 賃貸管理に関する運営業務をサブリース会社に一任できるで解説したように、賃貸物件の運営・管理には多くの作業が必要です。

そのため、自力で管理が困難なオーナーにとっては、選択肢の一つとなるでしょう。

ただし、前述の通りサブリースには、サブリース会社の倒産や一方的な契約解除などによって、ある日突然自分で管理しなければならなくなるリスクもあります。

さらに以下のような点にも注意して契約しなければなりません。

オーナー自身で管理業務をする余裕がないケースであっても、サブリースの利用は慎重に検討しましょう。

サブリースを契約するときの注意点についてより詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。

参考：サブリース契約の15の注意点！契約前から後までの重要ポイント解説

6.サブリース以外にも！オーナーの負担削減・入居率向上の解決策

前章では、「オーナー自身で管理業務をする余裕がないケースであっても、サブリースの利用は慎重に検討しましょう」と解説しました。

「自分で管理・運営するのは難しいけど、サブリースを利用するのは不安」と思った人もいることでしょう。

実は、賃貸物件の管理・運営業務を外注する方法は、サブリース以外にも存在します。

この章では、賃貸物件の経営でよくある以下のような悩みに対して、サブリース以外におすすめできる選択肢を紹介します。

上記の悩みを解決したいときは、サブリースだけではなく、この章で紹介する方法も検討してみてくださいね。

6-1. 自分で管理・運営ができないケース

賃貸物件の管理・運営を自分で行うことが難しい場合は、賃貸物件の管理委託に対応している不動産会社に依頼するのがおすすめです。

前述のように、賃貸物件の管理・運営はオーナーにとって大きな負担となります。

不動産会社と「管理委託契約」を締結することで、オーナーは不動産会社に賃貸物件の管理・運営の一部を委託することができます。

サブリース会社にも管理・運営を委託することは可能ですが、サブリース契約と管理委託契約には、以下のような違いがあります。

＜サブリース契約＞

＜管理委託契約＞

このように、不動産会社による管理委託契約では、サブリースよりも低コストで管理を委託することができます。

6-2. 空室対策に悩んでいるケース

空室対策は、主に以下の２通りの方法で行うことができます。

それぞれの方法を見ていきましょう。

6-2-1. 自分でできる空室対策を実施する

入居率は、不動産投資の利回りに直結するため、多くのオーナーは下記のような工夫をして空室対策を行っています。

上記のような工夫を行い、幅広く入居者を募ることで、高い広告費など費用を増やさずに空室対策ができます。

6-2-2.賃貸物件の空室対策に強い管理会社に変更する

入居率を上げるためには、入居者募集や空室対策のノウハウをもつ「賃貸物件の空室対策が得意な会社」を選択するのがおすすめです。

賃貸物件の管理を行っている不動産会社のなかにも、「賃貸物件の管理が得意な会社」と、中古物件の売買など「ほかに強みを持つ会社」が存在します。

とくに近年では、物件探しは会社のホームページや店頭に掲載された物件情報を見るだけではなく、インターネットを利用することが主流です。

空室対策として、不動産ポータルサイトやインターネット広告を活用できているかも重要なポイントとなります。

賃貸物件の管理が得意な会社を見つけるためには、以下のポイントをチェックしてみましょう。

上記のように、賃貸物件に関する経験が豊富な管理会社と契約することで、所有する不動産に最適な空室対策を提案してくれるでしょう。

7. 賃貸管理のサポートはアセットテクノロジー株式会社にお任せください

アセットテクノロジーは、大阪市・神戸市・京都市を中心に賃貸経営をサポートする不動産会社です。

賃貸物件の管理運営や資産運用の面からオーナー様をバックアップいたします。

「管理業務が忙しすぎて、疲れるな」

「今月も空室が続いている。どうにかしなきゃ」

「本当に不動産経営が向いているのか不安になってきたな」

賃貸物件を経営していると、上記のような悩みが尽きませんよね。

そこで当社では、以下のような取り組みでオーナー様の力になります。

7-1. お得な「ダイレクト賃貸」でコストカット＆入居率向上が望める

ダイレクト賃貸とは、当社が提供する賃貸仲介サービスです。

仲介会社を通さず、オーナー様と入居者様をダイレクトにマッチングします。

仲介会社を通さず、当社のプラットフォームで入居者様を募集するため、本来必要になる広告費が不要になります。

大阪エリアでは、住民の退去から入居までの募集期間は、約5ヶ月が目安です。

仲介会社を利用した場合、家賃5ヶ月分以上の広告料を支払うことになります。しかし、ダイレクト賃貸を利用すれば、前述の通り、広告費が不要で、大幅なコストカットが可能です。

参考：賃貸住宅市場レポート　首都圏版　関西圏・中京圏・福岡県版　2023年5月｜株式会社レタス

さらに入居者様にとっても、本来必要な初期費用を大幅に削減できるお得なサービスで、入居率向上に役立ちます。

7-2. 当社が独自開発したスマホアプリで煩雑な管理業務を「一元化」できる

当社の賃貸管理では、賃貸業務に関する以下の作業を、スマホアプリやPCで一括して行うことが可能です。

一般的な管理委託では、「賃貸募集はAさん」「退去手続きはBさん」と、業務によって対応者が変わるケースがありますよね。

複数の担当者とやり取りすることは手間がかかり、メールの見落としにもつながります。

当社の提供する管理アプリを利用すれば、賃貸業務に関する様々な業務を一元化できるため、賃貸業務の手間を大幅に削減できます。

さらにアプリからいつでも物件や契約情報の確認ができるため、収支報告の管理や確定申告の作業負担軽減も可能です。

7-3. マンション1部屋からでも対応可能！リーズナブルな価格設定でサポートする

当社では、賃貸管理費用のコストダウンを叶える2つの料金プランをご用意しています。

さらに既存の管理会社からの乗り換え手数料も当社が負担します。（上限3万円まで）

当社の管理委託契約は、マンション1部屋から対応しております。ぜひ、お気軽にご相談ください。

LINEでのお問い合わせにも対応しております。

8. まとめ

最後にこの記事を簡単にまとめましょう。

〇サブリースには、以下のようなメリット・デメリットがあります。

〇サブリースのデメリットを軽視していると、以下のようなトラブルに巻き込まれるケースも珍しくありません。

〇唯一サブリースがおすすめできるケースは「管理業務をする余裕がないケース」のみです。

しかし、以下のような悩みは、サブリース以外に賃貸物件の管理会社の導入や変更で対応することも可能です。

サブリースは経験者の7割以上が後悔している現状があります。

サブリースの契約は、メリットだけではなく、デメリットやリスクをよく理解し、慎重に検討してください。