目次
タワマン投資の特徴
タワマン投資（タワーマンション投資）とは、一般的に20階を超える高層マンションへの投資のことを指します。
法的な定義はありませんが、高さ60m級の高層階に位置する物件への投資を指して、タワマン投資と呼ばれています。
タワマンは、都心部や駅近など利便性の高い場所に建てられることが多く、資産価値が比較的高いことが特徴です。
また、高層階ならではの眺望の良さや、充実した設備も魅力の一つといえるでしょう。
タワマン投資は、一般的に一棟あたりの金額が高額になるため、ある程度の資金力が必要とされます。
資産価値の高さや社会的ステータスの観点から、タワマン投資は富裕層の投資家から注目を集めています。
ワンルーム投資との違い
ワンルーム投資（ワンルームマンション投資）は、比較的小規模な資金で始められ、安定した収益が見込める人気の不動産投資です。
一方で、タワマン投資は、ワンルーム投資と比べて一棟あたりの金額が高額になりやすいため、投資を始めるまでのハードルが高くなります。
また、ワンルームは主に単身者向けの物件であるのに対し、タワマンはファミリー向けの物件が多いのも特徴です。
入居者の年齢層や家族構成が異なることからも、ワンルームとタワマンはまったく異なる投資先といえます。
投資予算があまり用意できない場合、タワマン投資では失敗のリスクが大きくなるため、まずはワンルーム投資から始めることをおすすめします。
⇒ワンルームマンション投資は得か損か？「得」にするための方法とは
タワマン投資のメリット
タワマン投資には、資産価値が下がりにくい、キャピタルゲインの獲得が見込めるなど、いくつかのメリットがあります。
ここでは、タワマン投資を行う主なメリットを3つ紹介します。
資産価値が下がりにくい
立地条件が良好な場所に建てられることが多いため、資産価値が下がりにくいというメリットがあります。
タワマンの建材・付属設備は質が高く、外観のデザインも超一流です。
都心部や駅近など利便性の高い場所にあれば、入居者のニーズも高いため、安定した家賃収入が得られるでしょう。
また、築年数が経過しても価値が下がりにくいだけでなく、逆に資産価値が上昇するケースもあります。
キャピタルゲインの獲得が見込める
タワマンはその希少性の高さから、売却時にキャピタルゲイン（売却益）を得られる可能性があります。
不動産投資の収益には、入居者から毎月支払われるインカムゲイン（家賃収入）と、物件売却時に発生するキャピタルゲインの2種類があります。
立地条件が良く、資産価値の高いタワマンであれば、購入時よりも高値で売却できる可能性が十分にあるのです。
ただし、市場動向によっては売却損が出る可能性もあるため、タワマン購入時には慎重な判断が求められます。
退去率が低く長期入居者が多い
タワマンは、一般的に居住性や設備の満足度が高いため、入居者の退去率が低い傾向にあります。退去率が低ければ、その分安定した家賃収入に期待できるのです。
また、タワマンは長期入居者が比較的多いため、入居者の入れ替わりに伴う空室リスクや、リフォーム代などのコストを抑えられるといったメリットもあります。
安定した収益を長期的に見込めることは、タワマン投資の大きなメリットといえるでしょう。
タワマン投資のデメリット
タワマン投資には魅力的なメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。投資を行う前にデメリットを十分に理解し、対策を講じることが重要です。
ここでは、タワマン投資を行う際に注意すべき主なデメリットを3つ紹介します。
購入費用が高額になる
タワマン投資を始める際には、他の物件と比べて高額な購入費用が発生します。
特に都心部や人気エリアのタワマンともなれば、一物件あたりの金額は数億円にも及ぶことがあるでしょう。
そのため、タワマン投資を行うには相当な資金力が必要とされます。高額な購入費用を用意できない場合、タワマン投資に踏み切るのは難しいといえます。
また、高額物件ゆえに売却時の価格下落リスクも高くなるため、長期的な視点に立った慎重な検討が必要です。
管理費や修繕費が高い
タワマンは高層階ならではの特殊な設備を必要とするため、管理費や修繕費が他の物件と比べて割高になります。
高層階へ人や物を運ぶための大型エレベーターや、高層階までの給排水設備などの維持管理には、多額の費用がかかってしまうのです。
とはいえ、これらの費用は入居者から徴収する家賃に上乗せされるため、空室が少なければ、管理費や修繕費の回収は難しくありません。
管理費や修繕費の水準を見極め、適切な家賃設定を行うことが求められます。
空室時の返済負担が大きくなる
一物件あたりの金額が高額であることから、空室が発生した際の返済負担が大きくなります。
毎月のランニングコストだけでもかなりの費用がかかるため、家賃収入が少なくなると、ローンの返済が難しくなる恐れがあります。
特に景気の影響を受けやすいエリアや、需要の変動が大きい地域では、空室リスクに備えておく必要があるでしょう。
タワマン投資に臨む際は、万が一の空室時にも耐えられる十分な資金力があるかどうかを冷静に見極めることが大切です。
タワマン投資を行う上で意識すべきポイント
タワマン投資を成功させるためには、需要が高いエリアを入念に分析する、収益性を事前にシミュレーションするなど、いくつかのポイントを意識することが大切です。
以下のポイントを十分に理解し、適切な物件選びや運用を心がけましょう。
エリアごとの特徴やターゲット層を理解する
タワマン投資を行う際は、投資先のエリアの特徴やターゲット層を正しく理解することが何より重要です。
例えば、都心部や主要ターミナル駅の近くでは、オフィスビルが多く、ビジネスマンや単身赴任者が多い傾向にあります。
また、タワマンのグレードや間取り、設備によっても入居者層は変わってきます。
ファミリー層をターゲットとするのか、単身者層を狙うのかによって、物件選びの基準は変わってくるでしょう。
エリアごとの特徴やターゲット層を的確に捉え、それに合致する物件を選ぶことが、高い入居率と安定した収益につながります。
需要が高いエリアを入念に分析する
タワマン投資では、需要が高いエリアを選ぶことが極めて重要です。景気の変動に左右されにくく、安定した家賃収入が見込めるエリアを見極める必要があります。
そのためには、エリアの人口動態や経済状況、交通アクセス、周辺の開発状況などを入念に分析することが欠かせません。
需要が高いエリアを選べば、たとえ景気が悪化しても、空室リスクを抑えられる可能性が高くなります。
エリア分析に時間をかけることは、長期的に安定した収益を得るための重要な投資だといえるでしょう。
⇒不動産投資用の物件はどこで買う？おすすめエリアや不動産会社の選び方
収益性を事前にシミュレーションする
失敗のリスクを下げるためにも、投資物件の収益性は事前にシミュレーションしておきましょう。
具体的には、以下のような要素を算出し、トータルでの収支を把握しておきます。
- 物件の購入価格
- ローンの返済額
- 管理費や修繕費
- 想定される家賃収入
- 固定資産税
シミュレーションを行うことで、物件の収益性を客観的に評価できます。また、想定される利回りが、投資目的に見合ったものであるかどうかを確認することも重要です。
分譲時の人気や価格を調査する
タワマン投資を検討する際は、分譲時の人気や価格の調査も重要ポイントとなります。
分譲時に人気の高かった物件は、将来的にも高い資産価値を維持できる可能性が高いといえます。
一方で、分譲時の人気が今一つな場合は、将来的に大きな損失を招くリスクがあるため、投資判断を見送る必要性が出てきます。
また、分譲価格と現在の市場価格を比較することで、物件の価値の推移を大まかに知ることが可能です。
物件の希少性や資産価値を判断するうえで、これらは欠かせない作業といえます。
出口戦略を立てやすい物件を選ぶ
出口戦略を立てやすい物件を選ぶこともポイントの一つです。
そのためには、資産価値が下がりにくく、売却時に高値で取引される可能性の高い物件を見極める必要があります。
例えば、ブランド力の高い人気のタワマンや、再開発が予定されているエリアの物件、3LDKといった広々とした部屋などは、売却しやすい傾向にあります。
出口戦略を意識して物件を選ぶことで、キャピタルゲインを得られる可能性が高まるでしょう。
まとめ
この記事では、タワマン投資のメリット・デメリット、ワンルーム投資との違い、投資成功のポイントを解説しました。
タワマン投資は資産価値が高く、長期的に安定した収益を見込める可能性がある一方、空室リスクなどのデメリットも存在します。
タワマン投資で成功するには、エリアやターゲット層の理解、需要の高いエリアの選定、入念な収益シミュレーションなどが重要です。
投資物件は慎重に吟味し、長期的な視点を持って運用することが求められます。
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