不動産投資は物件選びが重要！選び方・エリア決めのポイントは？

種類で選ぶ？不動産投資のジャンルは主に4つ

不動産投資の対象となる物件には、大きく分けて次の4種類があります。

・区分マンション投資

・一棟マンション投資

・アパート投資

・戸建て投資

物件ごとの特徴や投資する際の注意点を以下で解説します。投資の目的や自身の経験に合わせて物件選びの参考にしてください。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションを一部屋単位で所有して投資を行う方法のことです。単身者やファミリーなどターゲットにしたい層に合わせて、部屋の広さや間取りを柔軟に選ぶことができます。

一棟丸ごと購入する場合と比べて、初期費用を格段に抑えられるうえ、売却もしやすく、投資初心者でも気軽に始めやすいことが魅力です。

ただし、区分所有では空室により家賃収入がゼロになることもあります。また、共用部分の管理は自分で行えないため、外壁などの劣化で資産価値が目減りするリスクがあります。管理体制が良好か事前に確認しておきましょう。

一棟マンション投資

一棟マンション投資とは、マンションを一棟丸ごと所有して投資を行う方法を指します。初期費用が大きい一方で、家賃収入で得られる利益も大きいことが特徴です。

複数の部屋を所有する一棟マンション投資では、空室が生じても、家賃収入がなくなってしまうというリスクが小さいといえるでしょう。

また、建物全体について共用部も含めて自分で自由に管理ができるため、リフォームや修繕を好きなタイミングで行うことが可能です。

ただし安定して利益を上げるには、経営ノウハウが必要となるため、初心者向きではありません。

アパート投資

アパート投資とは、一棟マンション投資と同様に、アパートを一棟丸ごと所有して行う投資手法です。マンションと比べアパートは規模が小さいので、比較的少ない初期費用で始められます。

複数部屋があるため家賃収入が安定しやすく、初心者にもおすすめです。

ただし木造建築が多いアパートは、長期間運用していると修繕費用がかさみやすく、コストパフォーマンスが低下しやすいことに注意しましょう。

戸建て投資

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して投資を行う方法を指します。一戸建ての賃貸は安定した需要があるため、収入を維持しやすい投資方法です。また、マンションやアパートに比べて、賃貸の一戸建ては供給が少ないことも魅力といえるでしょう。

ただし、マンションの区分所有と比べると、一戸あたりの修繕費用や維持費用がかさみやすい点に注意が必要です。

失敗しない不動産投資向け物件の選び方

不動産投資向けの物件選びに失敗しないためには、以下の4つのステップを押さえることが大切です。

・実績が豊富な不動産会社に依頼する

・買うべきではない物件を除外する

・不動産投資の目的を明確にする

・候補の中から購入する物件を選ぶ

それぞれのステップにおけるポイントを紹介します。

実績が豊富な不動産会社に依頼する

取引実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社の中には、

・フォロー体制が整っていない

・管理状態の悪い物件を勧める

といったケースも存在します。不動産投資は、物件購入後も物件を上手に管理し利益を上げていく必要があるため、パートナーとなる会社選びは慎重に行いましょう。

具体的には、以下の特徴を満たしているか確認して選ぶと安心です。

・業歴が長くフォロー体制が整っている

・顧客の声を掲載している

・インターネットなどで悪い口コミが少ない

・多数の金融機関と取引がある

買うべきではない物件を除外する

不動産会社から紹介される物件の中から、「家賃収入が見込めない」「投資効率が下がる」「入居者が見込めない」といった物件は投資対象の候補から外しましょう。

とくに、以下に当てはまる物件は避けた方が無難です。

・政令指定都市周辺のエリア外にある物件

・違法建築物

・瑕疵物件

不動産会社が提案する物件の中には、投資向きでない物件が含まれている可能性があることを念頭に置いて、自分で確認することが大切です。

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資の目的に応じて最適な物件も変わるので、投資目的を明確にし、それに合致する物件を候補に残すようにしましょう。

主な投資目的には、「副収入」「所得税などの節税」「相続税の節税」の3つが挙げられます。目的別のおすすめ物件は、以下のとおりです。

候補の中から購入する物件を選ぶ

利回りや築年数などが投資対象として相応しい物件であるかという観点から、購入する物件を決定します。

検討する際は、以下のポイントをチェックしておくことで、失敗のリスク軽減につながります。

・駅から近い、賃料が適切など、入居者が決まりやすい物件かどうか

・修繕費用など物件購入後に想定される支出と収益のバランスはとれているか

・実際に物件を見て、エリアや入居者の雰囲気を確認

購入を避けたい物件・エリアの特徴

不動産投資で物件を選ぶ際には、どのような点に注意したらいいのでしょうか。

ここでは、購入を避けたい要注意物件・エリアの特徴を紹介します。

災害リスクが高い

不動産投資で物件を選ぶ際には、ハザードマップを確認し、災害リスクが高いところは避けましょう。

自然災害はいつどこで発生するかわからず、日本のどこに住んでいても、何らかの災害に巻き込まれるリスクは常にあります。

しかし、エリアによって災害に巻き込まれるリスクは大きく異なり、少しでも被災の可能性を減らすためには、災害リスクが低い場所を選ぶことも大切です。

例えば、海岸から離れた場所であれば津波や高潮など海に関連する災害リスクは減りますし、山から離れた場所なら土砂災害のリスクも小さくなります。過去に大地震の発生が少ないエリアなら、今後も地震に巻き込まれる可能性も小さいといえるでしょう。

賃貸物件を探している人の中にも、できるだけ安全な場所で暮らしたいと考える人も多く、物件のアピールポイントになります。

ただし、どれだけ災害リスクが小さいエリアであっても、可能性はゼロではないため、火災保険や地震保険などの損害保険に加入することは必須です。

治安が悪い

不動産投資で物件の購入を避けた方がいいのは、女性の単身者やファミリーから敬遠されやすい治安の悪いエリアです。

具体的には、街灯が少なく夜道が暗かったり、不審者が多かったり、犯罪件数が他のエリアに比べて高いところが挙げられます。

治安が悪いエリアは入居者が集まりにくく、空室のリスクが高く、家賃を低く設定するなどの対応も必要です。警視庁や自治体の犯罪情報マップを活用し、エリアの治安を確かめ、実際に現地を歩いてみましょう。

治安が良いエリアであれば、男性はもちろん、女性やファミリー層にも好まれやすく高い入居率が期待できます。

ただし、繁華街に関しては治安に若干の問題があっても、高い需要が見込まれるところもあります。

生活利便性が低い

不動産投資の物件を選ぶ際、生活利便性が低いエリアは避けましょう。

どれだけ居住設備が充実していても、スーパーやコンビニなど日常で使用するお店が周辺になければ入居者が集まらない可能性があります。また、子育て世代をターゲットにする場合、保育園や小中学校、公園などの施設が周辺にあるかどうかも大きなポイントです。

さらに金融機関や医療機関なども、入居者によっては近くにあった方がいい場合もあるでしょう。

ただし、これらの条件をすべて満たすとなると該当する物件も限られてしまいます。投資物件の想定入居者層を見極め、必要な施設が近くにあるかをチェックすることが大切です。

心理的瑕疵がある

不動産投資の物件選びで失敗しないためには、心理的瑕疵がある物件を避けましょう。

心理的瑕疵物件は、入居者が心理的な苦痛や不快を感じる可能性のある物件のことで、自殺や孤独死など人の死に関係する例が挙げられます。

このような物件は借り手が少ないこともあり、空室率を抑えるために、周辺相場に比べて大幅に家賃を値下げしなければなりません。

一方、近年は物件価格が高騰していることもあり、心理的瑕疵が原因で値下がりしている物件に投資をする人もいます。この場合だと初期費用を抑えられるため、安い家賃で貸し出しても十分にリターンが得られる場合もあるでしょう。

ただし、一般的な物件に比べてより綿密な市場調査や分析が必要となるため、不動産投資の経験がある方に向いている方法です。

違法建築物

違法建築物は建築基準法や条例に違反している物件のことで、不動産投資の投資先として避けた方がよいでしょう。

違法建築物を購入して投資をすると、入居者や利用者の安全が確保できないだけでなく、行政から指導が入る場合もあります。行政から指導が入ると改修工事が必要となり、大きな出費が発生し、当初の収支計画を変更しなければなりません。

また、違法建築物を購入する場合、金融機関の融資を受けにくく、買いたくても買えない可能性もあるでしょう。

一般的な物件に比べて安く購入できるメリットはあるものの、それ以上のリスクが大きいため、不動産投資には不向きです。

違法かどうかを見抜くためには、確認済証や検査済証をチェックしましょう。

既存不適格物件

既存不適格物件は建物の建築時には適法だったものの、そのあとの法令や条例の改正によって不適法になった物件です。

具体的には、建ぺい率や容積率の変更によって不適格物件になったり、耐震基準の変更などが要因となったりします。

不動産投資を行っても問題はないものの、建て替えや増改築が難しく、融資が受けにくいデメリットに注意が必要です。融資を受けにくいことによって新たな買い手を見つけることが難しく、売却ができない場合もあります。

既存不適格物件については以下の記事でも詳しく解説しています。

⇒既存不適格物件とは。購入するリスクと購入しても良いケース

資産価値が下がりにくい不動産物件を選ぶには？

不動産投資の出口戦略としては、売却が一般的です。売却時に少しでも収益を得るためには、資産価値が下がりにくい不動産物件を購入する必要があります。

物件選びで資産価値が下がりにくいかどうかを見極めるためのポイントとして、次の4つが挙げられます。

物件の利便性

物件の長期的な安定収入に大きく関わるのが利便性の高さです。最寄り駅から徒歩数分の立地にあったり、利用する路線がターミナル駅に出やすかったりと、入居者が日常生活を送る上で利便性を感じるかどうかが重要です。

駅や路線の他にも、コンビニや飲食店、ドラッグストア、スーパー、病院など生活に必要な施設が近隣にあるかどうかも利便性に大きく関係します。

丁寧なメンテナンス

不動産の資産価値を保つポイントとして、物件の管理体制も大きく関わってきます。

築年数の経った物件は、どうしても古めかしいイメージが生まれがちです。入居者を獲得するためには、「多少古くても管理が行き届いている」ことをアピールする必要があります。

物件を選ぶときは、共用部分が清潔に保たれているか、設備の定期点検は行われているかチェックしましょう。判断しやすい部分は、清掃や電灯の交換、花壇の手入れなどです。

築年数が長くてもきちんと清掃が行き届き、電灯もこまめに交換されたり花壇が丁寧に世話をされたりしている物件は、メンテナンスが行われていると判断できます。

物件の方位や階数

物件の方位や階数も、可能な範囲で重視しましょう。

部屋の方位で一般的にセールスポイントとされているのは南向きです。ベランダやサンルーム、リビングなどが南向きか否かで、洗濯物の乾きや部屋の採光、雰囲気が大きく異なります。

部屋が西向きや東向きだった場合、午前と午後で採光が変わるため、入居希望者によってはデメリットを感じることがあります。

また、階数も重要です。現行の法律では、4階建まではエレベーターの設置義務がありません。エレベーターの設置、維持、管理にかかる費用はオーナーの負担となります。

エレベーターがあると利便性をアピールできる一方で、ランニングコストがかかるデメリットもあるため、一棟買いをする場合は慎重に判断しましょう。

入居者ニーズに適した設備

物件があるエリアと入居者のニーズ、両方の観点から適した設備があるかどうかも重視したいポイントです。たとえば小中学校や公園近くの物件は、ファミリー層が喜ぶ間取りがあるかが重要です。

宅配ボックスや24時間利用可能なゴミ置き場、セキュリティ面などは幅広い入居者にアピールできます。

設備に力を入れている物件は空室率を抑えるだけではなく、資産価値が下がりにくい効果も期待できます。

物件選びで失敗しない人の特徴

物件選びで失敗しない人には、いくつかの共通点があります。ここでは不動産投資で成功するための基礎知識として、物件選びで失敗しない人の特徴を3つ紹介します。

不動産投資の知識を身に付けている

投資物件を購入する前に、投資家本人が正しい知識を学んでおく必要があります。何の知識もない状態で投資を始めようとすると、不動産会社選びも失敗しかねません。

また、不動産投資は経営に近い性質があります。経済や景気変動の影響を受けやすく、継続的に収益を上げるためには不動産の知識に加えて経営学や法律学などの専門的な知識も必要です。

物件を現地で見ている

現代はインターネット上で内見ができ、オンラインで不動産会社とやり取りできます。しかし物件選びで失敗しないためには、現地確認が欠かせません。

現地で物件を確認すると、インターネット上には掲載されていない情報や、異なる情報も見つけられます。

たとえば室内や共用部分の様子は、タイミングによって変化することがあります。建物全体の雰囲気、地域の治安、周辺施設の営業状況、駅・バス停までの距離なども自ら足を運んで確認することが大切です。

実際に内見をして入居者の目線で確認することで、生活上の動線や採光性なども分かります。

表面利回りだけで判断しない

投資物件を選ぶとき、重要な指標となるのが利回りです。利回りとは不動産価値と満室時の収益を単純計算した「表面利回り」と、空室や修繕費などの諸費用も考慮した「実質利回り」の2種類があります。

不動産会社が提示する物件情報などに記載されているのは、主に表面利回りです。修繕などの出費がなく満室であることを前提に計算されているため、実際の収益とは異なります。

物件選びで失敗しない人は、購入時と運営時のコストや税金、メンテナンスなどの費用も考慮された、実質利回りを確認しています。

相場の仕組みを理解している

不動産投資では、物件の価値や相場の仕組みを正しく理解している人ほど、物件選びで失敗するリスクは減ります。

例えば、物件の価値は以下のような要素があると高くなります。

• 築年数が新しい
• スーパー、コンビニ、学校、病院が近くにある
• 駅や都心からの距離が近い
• 建物の耐震性や防火性に優れている
• 眺望や日当たりが良好である

このような物件の価値が高くなるのは、需要が多く、空室になっても新しい入居者が見つかりやすいためです。不動産投資の物件選びで失敗しないためには、物件相場の仕組みを理解し、需要の高い物件を選ぶ必要があります。

利便性が低い物件は相場に比べて安く売り出されている場合が多いですが、購入しても入居者が見つからず空室が増える可能性もあります。

不動産投資物件は「首都圏」と「地方」どちらにすべき？

不動産投資物件を購入するにあたって「首都圏」と「地方」どちらにすべきか悩まれる方は多いでしょう。

ここでは、それぞれのロケーションに向いている人の特徴を解説します。

首都圏の物件が向いている人

首都圏の物件が向いている人の特徴が以下のとおりです。

・投資目的が「相続税の節税」の人

・投資初心者

・運用にかかる時間を省きたい人

首都圏の物件は、入居者が見つかりやすく空室リスクが低い、購入費用が高くなりやすいなど資産価値が高く収益化しやすい傾向にあるためです。

物件を相続された人も手軽に家賃収入を得たり売却したりできます。人気物件であれば、初心者や兼業などで時間をかけられない人でも収益化を見込めるでしょう。

地方の物件が向いている人

地方の物件は、

・高いリターンを得たい人

・不動産投資の知識がある人

・運用にかかる時間を確保できる人

に向いています。

地方の物件は購入費用が首都圏の物件に比べて安いので、利回りが高くなりやすい傾向があります。一方で、空室リスクが大きい場合も多く、安定して収入を得るには経営スキルや知識が必要とされるためです。

不動産投資物件選びの具体的な流れ

ここでは、不動産投資物件選びの具体的な流れを紹介します。

投資の目的を整理する

不動産投資の物件選びを行う際には、最初に投資目的を明確にし、何のために投資をするか整理しておきましょう。

投資目的を整理しておく理由は、目的によってベストな物件は変わってくるためです。

例えば、生活費や老後のために資産形成をしておきたいのであれば、長期運用で安定的な収入が得られる物件に投資をするのがよいでしょう。具体的には、利回りが少々低くても、耐久性があって空室リスクが少ない駅に近い新しいマンションなどです。

一方で、節税を目的に不動産投資を始める場合は、実勢価格と評価額の価格差が大きくなりやすい都市部の利便性のいい物件もよいでしょう。

予算を決める

不動産投資の目的やそれにあった物件のイメージが明確になったら、あらかじめ予算を決めておいて、そのうえで無理のない範囲で物件を選びましょう。

予算を決める際はローンも含めて考えますが、フルローンを利用する場合も、初期費用が別途かかるため注意が必要です。

予算が少ない場合は、区分マンションや中古のアパート、戸建て賃貸などが選択肢となります。同じ区分マンションでも都市部に比べて地方の方が安い金額となっているため、エリアを絞ってから物件を選ぶのがポイントです。

また、まとまった額の費用が用意できる場合は、一棟のマンションも候補に入ってきます。初期投資は高くなるものの、耐用年数が長く、長期的に安定した収入を得たい場合におすすめです。

不動産投資にかかる初期費用については、以下の記事でも詳しく解説しています。

⇒不動産投資の初期費用はいくら必要？目安となる割合や費用を抑えるためのポイントを解説！

物件を探す

不動産投資の目的や予算が決まったら、次は不動産関連の情報収集を行い、物件を探していきましょう。

物件の情報収集は、インターネットやチラシなどさまざまですが、最終的には信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。口コミや実績などをチェックし、物件購入だけでなく、アフターフォローが充実していることもポイントになります。

物件の候補が決まったら遠方でも必ず現地確認を行い、室内や設備の状況に加え、周辺のお店や治安などもチェックしましょう。また、駅からの距離や設備など賃貸需要につながる条件が事前情報と異なっていないかも調べておきましょう。

購入する物件が決まったら、契約内容を確認したうえで本契約に進みます。

管理会社を選ぶ

不動産投資用の物件を購入する場合は、管理会社も選ぶ必要があります。

管理会社は建物管理や入居者管理、資金管理などを行い、緊急のトラブルや入居者クレームの対応なども業務の一環です。不動産投資は長期にわたって運用していくものであるため、安定した投資を行うためにも、管理会社選びも重要なポイントになります。

管理会社は、オーナーが求める業務内容が十分にカバーされているか、実績はあるかなどを軸に選びましょう。例えば、電気、水道のトラブルが発生した際に、24時間いつでも対応してくれる管理会社であれば、入居者の満足度も向上して空室率の低下につながります。

不動産投資の管理会社については、以下の記事でも詳しく解説しています。

⇒【全解説】管理会社に委託できる業務やメリット・管理会社の選び方

まとめ

この記事では、不動産投資における物件選びの重要性や選び方、エリア決めのポイント、避けた方がいい物件などを紹介しました。

不動産投資に最適な物件を選ぶには、投資の目的や経験、投資にかけられる時間などを踏まえて、自分に合った物件の種類などを検討することが大切です。また、パートナーとなる不動産会社や管理会社選びも重要なポイントとなります。

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