不動産投資の初期費用はいくら必要？目安となる割合や費用を抑えるためのポイントを解説！

不動産投資の初期費用の目安は物件価格の15～30%

不動産投資における初期費用の目安は、物件価格の15～30％です。税金や手数料、保険料などの費用が初期費用としてかかります。

一般的に不動産投資には総額で数百万円から数千万円もの費用が必要になりますが、多くの方は金融機関のローンを使用して不動産投資を始めます。

そのため、実際に初期費用としてかかる費用は物件価格の15～30％ほどです。

また、ローンを借りる際に払う頭金が人によって異なるため、目安となる初期費用にも幅があります。

物件価格の15～30％を目安とした場合に必要な初期費用は以下の通りです。

上記はあくまで目安となるため、実際に購入する物件の価格によって異なります。不動産投資を始める際は、かかる初期費用を目安に投資する物件を決めていきましょう。

不動産投資を始める際に必要な初期費用の内訳

不動産投資を始める際には、以下のようなさまざまな初期費用がかかります。

・ローンの頭金
・ローンの事務手数料
・ローンの保証料
・印紙代
・登録免許税
・司法書士への報酬
・仲介手数料
・火災保険や地震保険の保険料
・固定資産税や都市計画税の精算
・不動産取得税

ここでは、不動産投資を始める際に必要な初期費用の内訳を解説します。

ローンの頭金

物件を購入する際はローンを利用するのが一般的ですが、物件費用の一部を頭金として支払う方がほとんどです。

ローンの頭金の金額は保有する資金によっても異なりますが、物件費用の10～30%程度が目安です。5,000万円の物件を購入する場合は、700万円前後が頭金の目安となります。

ローンの審査を受ける際に頭金を多く支払えれば、返済能力があるとみなされてローンの審査が優遇されます。

ローンの申込者の年収や勤続年数などによっては頭金なしでも審査に通るケースもありますが、より確実に審査を通すためにも頭金を準備しておくのが無難です。

また、頭金を多く支払うことによって、借り入れるローンの金額が下がるため、最終的に支払う利息が少なくなるメリットもあります。

ローンの頭金を支払うメリットについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

→不動産投資に頭金は必要？頭金が必要なケースや支払うメリットについて

ローンの事務手数料

不動産投資を始める際にローンを利用した場合、事務手数料が発生します。金融機関の商品によっても異なりますが、一般的に借入金額の1〜3%ほどが一般的です。

例えば、3,000万円のローンを利用する場合は、3～9万円の手数料となります。また、事務手数料には以下2つの種類があります。

定額制の場合は一律で手数料が定められており、借入金額が大きくても小さくても支払う手数料は変わりません。

一方、定率制は借入金額に対して◯％という形で手数料が発生するため、借入金額が大きくなるほど手数料が高くなります。

ローンの保証料

金融機関はローンの貸し倒れを防ぐために、保証会社を立てるのが一般的です。保証会社による保障を受けるためには、借入金額の1～2%ほどの保証料が発生します。

また、ローンの保障の支払い方法には以下2つの種類があります。

外枠方式の場合は、ローン契約時に借入金額の1～2％を保証料として支払います。一方、内枠方式は毎月支払う金利に0.2～0.3％保証料が上乗せされる方式です。

印紙代

物件を購入する際に必要な売買契約書と、ローンを受けるための契約書には印紙代がかかります。印紙代は契約書に記載された金額により、以下のように異なります。

出典：国税庁 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

不動産投資では扱われる金額が高額になるため、印紙代は2～10万円ほどをみておくとよいでしょう。

登録免許税

物件を購入すると名義変更するための登記が必要になり、登録免許税が発生します。また、ローンを受ける際には抵当権の登記も必要です。

購入する不動産により、登録免許税の税率は以下のように異なります。

出典：財務省 登録免許税に関する資料

なお、登録免許税は不動産の固定資産評価額から計算されます。

購入価格の70%が目安ですが、正確な金額を知りたい方は毎年送付される固定資産税の納税通知書の課税明細書で確認できます。

司法書士への報酬

不動産登記の手続きは自ら行うこともできますが、複雑な手続きが多いため司法書士へ依頼するのが一般的です。

司法書士に依頼すると、1～15万円ほどの報酬が必要になります。

仲介手数料

不動産会社から物件を購入する場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は不動産会社によっても異なりますが、宅地建物取引業法第46条により上限が定められています。

出典：国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例えば、3,000万円の物件を購入した場合は、最大99万円の仲介手数料が初期費用として必要です。

火災保険や地震保険の保険料

不動産投資のために物件を購入する場合は、台風や地震、火災などに備えて火災保険や地震保険に加入するのが一般的です。

加入義務はないものの、金融機関のローンの条件に保険加入が含まれている場合があるため、万が一のリスクに備えて加入しておきましょう。

地震保険の仕組みについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください

→【不動産投資】地震保険への加入は必要？仕組みを知って地震リスクを軽減！

固定資産税や都市計画税の精算

毎年1月1日時点で不動産を所有している方に対して、固定資産税や都市計画税が発生します。自治体により変わりますが、固定資産税および都市計画税の上限は以下の通りです。

出典：東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

課税されるタイミングは毎年1月1日になりますが、年の途中で引き渡しが完了した場合は、納税額を日割りした金額を買主が支払うのが一般的です。

不動産取得税

物件を購入すると不動産取得税が発生します。

不動産取得税は固定資産税評価額の4%が課せられ、購入から3ヶ月～半年ほどで納付書が届きます。

例えば、固定資産税評価額が4,000万円の物件を購入した場合は、160万円の税金を納めなければいけません。

納税のタイミングは自治体によって異なるため、資金不足に陥らないように初期費用として準備しておきましょう。

不動産投資にかかる初期費用を抑えるポイント

ここでは、不動産投資にかかる初期費用を抑えるポイントを解説します。

ローンの頭金を減らす

ローンの頭金を減らせば不動産投資の初期費用を抑えられます。

ただし、ローンの頭金を減らした場合は借入金額が増え、最終的に支払う利息が増えてしまいます。

また、頭金を減らしたことによってローンの審査が通らなくなったり、金利が高くなる可能性があるため注意が必要です。

保証料が内枠方式のローンを選ぶ

金融機関のローンを利用する際に、保証料が内枠方式のローンを選ぶのも初期費用を抑えるひとつの方法です。

内枠方式はローン契約時に保証料を支払わず、金利に上乗せする形で支払う方式となるため、物件購入時に必要な初期費用を抑えられるでしょう。

ただし、内枠方式の保証料は外枠方式の保証料と比較すると、最終的な金額が高くなる傾向があります。

また、毎月の支払金額が増えてしまうため、返済額を比較しながらキャッシュフローを考えていきましょう。

仲介手数料のかからない売主が直接販売する物件を探す

物件を購入する場合は仲介手数料が発生してしまいますが、売主が直接販売する物件であれば発生しません。

例えば、物件価格が4,000万円の物件を購入する場合は、最大132万円の仲介手数料が発生してしまいますが、売主が直接購入すれば高額な初期費用を抑えられます。

比較できる初期費用は自分で見直す

初期費用を抑えるためには、比較できる初期費用を自分で見直すことも大切です。

税金面の初期費用を抑えられませんが、安い価格で依頼できる司法書士を探したり、地震保険や火災保険の契約先や内容を見直したりすれば、初期費用を抑えられるでしょう。

大きなコスト削減にはつながりませんが、少しでも初期費用を抑えたい方は、見直せる部分を再確認してみることをおすすめします。

まとめ

不動産投資を始める際には、物件の購入費用だけでなくさまざまな初期費用が発生します。

ローンの頭金や手数料、税金などの費用がかかるため、物件価格の15～30%ほどを初期費用として準備すると無理のないキャッシュフローで不動産投資を運用できるでしょう。

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不動産投資のコストを抑えたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。