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【大阪市】ワンルームの空室率は低いといえる
大阪市は、ワンルームの空室率が低いエリアとして注目されています。なぜ大阪市の空室率が低いのか、下記で理由を紹介します。
そもそも大阪府自体が再開発により活発化している
大阪市だけでなく大阪府全体の空室率が低いことが挙げられます。
そもそも大阪府自体が再開発により活性化しており、2025年の万博開催に向けて今もなお開発が進んでいます。そのため、ビジネスチャンスの多さや住みやすさに改めて注目が集まるようになり、府外からの転入者数が増加傾向です。
一部の特急列車が大阪駅にも停車するなど、利便性がますます向上しています。人口が安定しており、東京に比べるとワンルームの価格が手頃な点も人口増の要因のひとつです。
市内のひとり世帯数が増加傾向にある
大阪市のひとり暮らし世帯数が増加していることも空室率が低い理由として挙げられます。令和2年の国勢調査によると大阪市内の世帯数は増加しているものの、1世帯あたりの人数が減少していることがわかりました。
1人世帯は全体の53.6％、2人世帯は23.1％を占めており、7割以上が小規模な世帯です。
出典：大阪市計画調整局「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果概要（大阪市）
そのため、大阪市で不動産投資を始めるなら、需要の高いワンルームなど小規模マンションを対象にすることがポイントといえます。
【ワンルーム】大阪市内で空室率が低いエリア5選
同じ大阪市内でも、区ごとに特徴や人口は大きく異なります。不動産投資のエリアを選ぶ際は、ひとつの基準として空室率のチェックが欠かせません。
ここでは、大阪市内でワンルームの空室率が低いエリアを紹介します。今回は大手不動産ポータルサイトが公表した、2022年7月のデータを参考にしています。空室率はリアルタイムで変動するため、データを活用する場合は最新情報を調べることが重要です。
大阪市此花区
大阪市此花区は、世界的に人気の巨大テーマパークがあるエリアとして有名です。特に5万円～6万円台のワンルーム需要が高い傾向にあり、家賃の安さを優先する人が多いとわかります。築年数31年以上の物件が人気で、古めの物件でも十分に収益化できることが特徴です。
一方で、築年数3年未満の物件にも人気が集まっており、ニーズが二極化しているエリアともいえます。実際に入居者募集されている物件の傾向を見ると、全体の7割以上が1K・1DKなどのワンルームです。1LDK・2K・2DKも含めると、小規模な物件のみで9割に到達します。
大阪市住之江区
大阪市住之江区は大阪湾に面しており、交通網が発達していることから、単身者だけでなくファミリーからの人気も高いエリアです。
3人に1人の割合でワンルームの需要がありますが、ファミリーをターゲットにした物件も多く存在します。需要があると同時に、競合の多いリスクもあります。
ワンルームでは4万円～6万円台の物件に人気が集中しており、家賃を重視する人が多い傾向です。大学も区内に複数あり、キャンパスの近くには学生をターゲットにしたワンルームも増えています。
大阪市平野区
大阪市平野区は昔から住宅地域としてのニーズが高いエリアであり、マンションやアパートの間に農地や遺跡が点在しています。神社・仏閣など歴史を感じられる施設が多い一方で、北部には工業地域としての表情もあり、バラエティーに富んだ町といえます。
建て替え需要が高く、新築物件が増えていることが特徴です。比較的築年数の浅いワンルームマンションも需要がある一方、従来通り築年数31年以上の物件も人気があり、競合が多いエリアです。
大阪市北区
大阪市北区は梅田をターミナルステーションに据える大阪の玄関口であり、中心エリアは複合商業施設が次々とオープンするなど再開発が進んでいます。一方で、古くからの住宅地を残している部分もあり、新旧さまざまなカラーが見られます。
築年数へのこだわりは薄く、新築物件から築年数31年以上の物件までニーズが分散していることが特徴です。その分20平方メートル（10畳）程度のコンパクトなワンルームへのニーズが高く、広さより安さを重視する人が増えています。
大阪市鶴見区
大阪市鶴見区は「国際花と緑の博覧会」の会場となった鶴見緑地があり、緑を求めるファミリー層からの人気が高く、大規模マンションの開発が進んでいます。ワンルームマンションのニーズは3人に1人程度の割合ですが、募集物件数が需要の2倍近くあるため、競合が苛烈なエリアです。
家賃は6万円程度の需要が高いので、5万円台のワンルームであれば需要と供給のバランスが取りやすくなります。築年数へのこだわりは薄く、新築から築31年以上まで幅広いニーズがあります。
空室率だけに目を向けるのは危険
前述した令和2年の国勢調査によると、各エリアについて下記の調査結果が出ています。
・人口
1位：平野区
2位：淀川区
3位：東淀川区
・人口増加数
1位：北区
2位：西区
3位：中央区
・人口増加率
1位：西区
2位：北区
3位：中央区
今後さらに人口が増えることを期待するのであれば、淀川区・西区・中央区・東淀川区もターゲットに入ります。
しかし、現在の空室率が低くても、将来的な需要もそのまま据え置きとは限りません。人口増加数や人口増加率も視野に入れ、築年数ごとのニーズも加味しながらエリアを選定することが大切です。空室率だけを気にすることなく、複合的な分析をしていきましょう。
そもそも空室率の把握は難しい
一口に「空室率」といっても、計算方法や損失の考え方次第によって、必ずしも同じ数値になるとは限りません。空室率には、「時点空室率」「稼働空室率」「賃料空室率」の3つの考え方が存在します。
時点空室率は、最もイメージしやすい部屋数単位での空室率です。10戸あるワンルームマンションのうち5戸に入居があれば、空室率50％と算出できます。特定時点での空室率を示しやすい一方、1戸に入居（退去）が出ると数字が大幅に動くので、時系列で追う必要があります。
稼働空室率は、年間の稼働日に対する空室率です。何戸が何か月空いていたかを計算できる手法で、年間単位での損失を見たいときに役立ちます。
賃料空室率は、年間の貸出総賃料に対する空室率です。マンションやアパートは階数や方角次第で部屋ごとの賃料が変わるので、戸数だけで収益計算することはできません。賃料ベースで空室率を計算することが、効率的な収益化につながります。
空室の有無だけでなく「どの程度の期間・どのような部屋が空室だったのか」まで分析することが大切です。リフォームのため募集を止めているから一時的に空室が高くなっている場合など、複合的な理由が絡んでくるので、さまざまな要因を加味して判断していきましょう。
まとめ
大阪市のワンルームをターゲットに不動産投資を考えている場合、まずはエリアごとの空室率情報収集が欠かせません。
ただし、空室率だけに目を向けるのは危険です。エリアごとの特性や空室率の算出方法にも目を向け、トータルでの判断ができるよう、多角的に検討しましょう。
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