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不動産投資が「副業」にならない理由とは
不動産投資は、資産運用のひとつであり、副業とは判断されないことがほとんどです。副業禁止の会社でも、多くの場合不動産投資は認められます。なぜ不動産投資が副業とされないのか、その理由を解説します。
不動産投資は副業ではなく資産運用だから
不動産投資が一般的に副業にあたらないのは、資産運用と捉えられているためです。
資産運用として代表的なものとして、投資信託や株式投資が挙げられます。これらも同様に、副業とはみなされていません。
ただし、不動産投資が本業に競合するようなケースや、商業ビルを対象とするなど規模が大きすぎる不動産投資を行うようなケースでは認められない可能性もあります。特に、公務員や銀行勤務の場合は詳細な規定があるため注意しましょう。
本業への支障が出にくいから
会社が就業規則で副業を禁止している大きな理由は、副業することによって本業の業務に支障が出るおそれがあるからです。たとえば、勤務時間外にアルバイトをすると、長時間労働になります。そのため本業で十分なパフォーマンスを発揮できなくなってしまうことが懸念されているのです。
本来は、憲法で職業の制限はされておらず、法的に副業が禁止されているわけではありません。しかし、厚生労働省は副業について基本的には労働者の自由としているものの、労務提供上の支障がある場合には副業を禁止または制限できるとしています。これをもとに、会社は副業や兼業を就業規則で原則禁止としてきたという背景があります。
不動産投資は、物件の管理を管理会社に委託することができるので、委託してしまえば所有者は業務を行う必要がほとんどありません。本業への支障は出にくいため、副業とは判断されないことが多くなっています。
情報漏えいのリスクが少ないから
会社が従業員の副業を制限するもうひとつの理由に、情報漏えいの問題があります。
たとえば、自社の情報を副業で勤務する同業他社に漏らしてしまうリスクや、自社と利益相反となる場合も想定されます。そうなると企業の利益が大きく失われることがあるため、禁止しているのです。
不動産投資は、企業活動との関係は薄く、本業の情報を持ち出す可能性は考えにくいでしょう。そのため、副業禁止の会社でも不動産投資は問題ないと判断されています。
相続で引き継ぐ場合もあるから
不動産で家賃収入を得ているのは、不動産に投資している人だけではありません。相続や譲渡で親族から譲り受けるなど、やむを得ないケースで収益物件を保有しているケースもあるでしょう。また、転勤で所有しているマイホームを一時的に貸し出し、家賃収入を得るケースもあります。
不動産投資を制限することは、さまざまな事情により収益物件を保有している人に制限を課すことにもなります。そのため、副業禁止であっても不動産投資で家賃収入を得ることは、例外とされるのが一般的です。
会社員の副業には不動産投資がおすすめ！
会社員の副業には、不動産投資がおすすめです。特に不動産投資は、会社員との相性が良いことが特徴です。
融資を受けやすい
不動産投資で収益物件を購入するには、ローンの利用が一般的です。数千万のローンを組むこともありますが、ローンで問題になるのが希望する金額の借り入れができるかどうかです。
ローンの審査には、物件の収益力のみならず個人の返済能力についても判断材料となります。会社員は安定した収入があるため、返済能力が高いと評価され、審査に有利となる可能性が高いでしょう。特に、勤務先が大手企業の場合や勤続年数が10年以上である場合には、審査に通りやすい傾向が見られます。
生命保険代わりになる
近年公的年金に不安を抱えている方が多く、所有者に万が一のことがあったり働けなくなったりしたときのため不動産投資で収入を確保されている方もいます。
物件購入時にローンを利用している場合、団体信用生命保険（団信）にも加入でき、万が一の場合は保険金でローンが完済されます。さらに、収益物件はそのまま手元に残り、遺された家族が家賃収入を受け取り続けることが可能です。
このように、不動産投資は生命保険代わりになることも大きなメリットです。
管理を委託できる
不動産投資では物件の清掃やメンテナンス、入居者対応など物件の管理を行わなければなりませんが、これらは管理会社に委託することができます。管理を委託してしまえばオーナーがやることは意思決定以外ほとんどなく、本業への影響を最小限に抑えられるでしょう。
時間や手間をかける必要なく投資ができる点でも、忙しい会社員に最適です。
会社員が不動産投資を始めるときに知っておきたい3つのリスク
ここまで、不動産投資は副業とはみなされないことや、会社員に不動産投資がおすすめの理由について取り上げてきました。
一方、不動産投資にはリスクがあることも理解しておく必要があります。ここでは、不動産投資をする前に知っておきたい主なリスクを見ていきましょう。
空室・滞納リスク
空室リスクは、入居者が決まらずに空室が続くことにより家賃収入が減少するリスクです。空室が増えるほど収入が減り、運用が難しくなる可能性があります。不動産投資ローンの返済期間中に空室が増えると、貯蓄や本業である給料からローン返済をしなければならなくなるためです。
滞納リスクは、入居者の家賃滞納によって家賃収入が減るリスクです。収入が減るだけでなく、新たな入居者の募集もできないことから、滞納が続くと運用に影響を及ぼします。対策として、入居審査の基準を高くしたり、家賃保証会社を利用したりする方法があります。
老朽化リスク
不動産は年数が経つごとに老朽化していく資産です。設備が古くなったら、設備の交換やリフォームなどが必要になってきます。具体的には、屋外や外壁の塗装、給水管などの交換、電気設備の交換、フローリングや壁紙の張り替え、洗面台の交換などです。
さまざまな修繕費が発生することを考慮して、資金計画に基づき修繕費用を積み立てておくことが必要です。
災害リスク
不動産投資には災害リスクもあります。災害リスクとは、地震や火災、洪水などの災害で、不動産投資の対象としている建物が倒壊したり損傷したりするリスクです。災害による損害状況によっては、家賃収入が途絶えるだけでなく、復旧コストも必要になります。
災害リスクを抑えるには、火災保険や地震保険などの損害保険に加入したり、事前にハザードマップを確認して災害のリスクを把握したりしておくことが重要です。
会社員が不動産投資を成功させるコツ
リスクを踏まえたうえで、会社員が不動産投資を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか。成功のためのポイントを紹介します。
物件や土地を慎重にリサーチする
投資物件や場所選びは、空室リスクを考えるうえで重要です。需要がない場合は空室リスクが高まり、資金計画が崩れる可能性も高くなります。また、空室を防ぐためにも、入居者のニーズに合った投資物件を選択することが重要です。
不動産投資を成功させるためにはニーズを把握しておく必要があります。一般的に好まれるのが駅に近い物件です。ほかにも、人口は多いか、商業施設はどうかなどを確認しておきましょう。再開発の予定など、今後の物件価格の値上がりについても把握しておくことが大切です。
不動産仲介会社にも、再開発や区画整理事業などの情報を確認しておくと良いでしょう。
不動産に関する情報収集をする
不動産投資のリスクを回避するには、不動産投資に関する知識や情報を収集することが大切です。不動産仲介会社の意見を鵜呑みにせず、自身で判断できるようにしましょう。
適切に判断できる知識を得るために、成功や失敗の体験談を参考にしたり、セミナーに参加したり、書籍から正しい情報を取捨選択して情報を集めます。
また、安易な気持ちで不動産投資を始めるのはリスクが高いことも知っておきましょう。信頼できる不動産仲介会社から情報を集めることも検討するのも良いです。
不動産投資のリスクや対処法については、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
会社員が不動産投資をする場合の注意点！
会社員が不動産投資をする場合には、就業規則や税務処理について注意が必要になります。
就業規則に違反しないか確認する
近年、働き方が多様化し会社員の副業は認められるようになってきましたが、会社によっては依然として禁止されていることもあります。
不動産投資は副業とはみなされにくいものの、就業規則で副業の可否や条件について確認しておくことをおすすめします。取扱いについて不明な点がある場合には、担当者に尋ねて明確にしておくと安心です。
なお、金融機関に勤務している場合、副業は可能でも投資が禁止されている場合や、事前の届出が必要になることもありますので就業規則を確認することが大切です。
確定申告を自分で行う
会社員の場合、税金関係の手続きは会社が年末調整を行ってくれます。しかし、本業以外の所得が20万円を超える場合や、不動産売却益が出た場合には、確定申告が必要になります。また、本業と副業の給与が年間2,000万円を超える場合にも、確定申告をします。
申告をしていないことが発覚すると、無申告加算税や延滞税が課されるため注意しましょう。
なお、不動産投資は節税効果が期待でき、個人の状況によっては、確定申告で払い過ぎた税金が戻ることもあります。
確定申告は翌年の3月15日が期限です。自分ですることもできますが、手間をかけたくない場合には税理士に依頼するといいでしょう。
規模を大きくしすぎない
不動産投資の規模が大きくなると事業とみなされ、会社に副業規定がある場合に問題となります。
事業的規模とされる基準は、税制上では戸建てなら5棟、アパートやマンションなら10室以上です。事業的規模になると税制面の取り扱いが有利になりますが、副業が禁止されている場合には規模を大きくし過ぎないようにしましょう。
なお、会社によっては、事業的規模を満たしていなくても、家賃収入が高額になっていると副業とみなされる可能性がありますので注意してください。
まとめ
不動産投資は副業にあたらないケースが多く、会社員でも取り組みやすい資産形成の方法です。始めたいと考えている会社員の方は、就業規則に詳細な規定がないかチェックしておきましょう。
また、不動産投資にはリスクもあります。対処法や物件選びのコツなどを抑えたうえで始めることをおすすめします。