目次
不動産投資で代表的な3種類とは
不動産投資は、所有物件を貸し出して家賃収入を得るものです。代表的な投資対象には、「一棟投資」「区分投資」「戸建て投資」の3つがあります。
一棟投資
一棟投資は、アパートやマンション、ビルなどの建物一棟に投資する方法です。一棟丸ごと所有することから、修繕や建て替えなど費用が発生する設備投資をオーナーの判断で行えるといった特徴があります。
ただし、一棟丸ごとの取得には多額の資金が必要となることから、不動産投資が初めての場合は金融機関から融資を受けることが困難です。
大きなリターンを狙える分、多額の維持費もかかります。一棟投資に向いたまとまった土地がある人、数千万円以上の多額の初期投資のリスクを負える人に向いた方法といえるでしょう。
区分投資
区分投資は、部屋単位で不動産に投資する方法です。一般的に、分譲されているマンションや区分販売されているビルが投資対象になります。
物件が多いため、よく比較検討してから購入できること、部屋単位のため一棟投資に比べると売却しやすいのがポイントです。
ただし、部分的な権利になることから、修繕や家賃設定などはオーナーの意向だけで行えません。修繕積立金の支払いも毎月必要です。
物件自体の流動性が高く少ない投資資金で投資できることなどから、不動産投資の初心者に向いた方法といえるでしょう。
戸建て投資
戸建て投資は、一戸建て住宅に投資する方法です。一戸建てを購入して区分けを行い、シェアハウスの形として賃貸に出すこともあります。
戸建て投資のメリットは、土地を保有できることです。土地の価格があるため、売却してもある程度の価値を維持できます。ただし、部屋が広い物件が多く、区分投資などと比べると老朽化によるメンテナンス費用が多くかかる点に注意が必要です。
一戸建てとして利用できる土地を持っている人や、すでに所有している一戸建ての活用を考えている人に向いているでしょう。
不動産投資は他にもある！さらに10つの種類を紹介！
ここまで紹介してきた不動産投資以外にも、不動産投資の対象はさまざまなものがあります。
シェアハウス
シェアハウスは、1つの物件で設備を共有して複数の入居契約を結ぶ形態です。室内設備が共用で、家賃がリーズナブルであることから若年層に人気があります。複数の入居者を住まわせるため完全に空室になるリスクは低く、家賃収入を効率的に得られることが魅力です。
ただし、入居者間のトラブル防止のための対策や、賃貸住宅とは異なる法的知識も必要になります。
訪日外国人の増加などもあり、観光地や都市部では宿泊できる施設が不足していることから、観光地や都市部に住宅がある人に向いています。
民泊
民泊は、物件を旅行者に貸し出して利益を得る手法です。稼働率が高ければ、一般の賃貸住宅よりも多くの賃料収入を期待できます。
ただし、民泊は消防設備の設置や自治体への届出が必要になるなど、一般の賃貸住宅よりも運営に手間や知識が必要です。また、民泊には特区民泊地域を除き、年間営業日数を180日以下としなければならないといった規制もあります。採算性を十分に検討することが不可欠です。
駐車場・駐輪場
駐車場・駐輪場の経営は、賃貸住宅に比べて初期投資やランニングコストがかからないことが魅力です。
収益は立地条件や周辺施設によって大きく変わりますが、住宅よりも収益性は低めになります。基本的には、土地を所有している方に向いている投資方法です。
トランクルーム
トランクルームは、荷物収容用の部屋や屋外コンテナなどを貸し出すものです。賃貸住宅に比べてランニングコストが少ないため、大きく収益を出すことは難しいものの、高い利回りを期待できます。
トランクルームは成長分野ではあるものの、一般への認知度はそこまで高くありません。稼働率が上がるまで時間がかかることがデメリットですが、フランチャイズ運営を活用して一定の集客を図ることも可能です。
トランクルームのニーズを考えるなら、人が多く住んでいるようなエリアが良いでしょう。例えば、周囲にアパートなどの集合住宅が多い場所に土地がある人に向いた不動産投資方法です。
REIT（不動産投資信託）
REITとは、不動産に投資する投資信託です。ここまで紹介した不動産投資のように実物の不動産を所有するのではなく、不動産投資を行う投資法人に投資して分配金を受け取る仕組みとなっています。証券化されているため、証券会社で取引が可能です。
REITの利回りは3～4％と実物不動産投資よりも低めになりますが、少額からの投資が可能なこと、流動性が高いことがメリットです。
REITはこれまで紹介してきた不動産投資とは異なり、土地や建物は必要としません。物件の選定が苦手な人や、堅実な利回りで不動産投資をしたい人に向いた方法といえるでしょう。
REITについては、以下の記事でも詳しく説明しています。
不動産投資信託「REIT（リート）」とは？仕組みとメリット・デメリットを解説
福祉施設
所有する土地を利用して、サービス付き高齢者住宅などの福祉施設に投資する方法です。高齢化が進む現在、令和18年（2036年）の高齢化率は33.3%と推測されています。高齢者住宅は今後もニーズが期待できる分野です。
一方、福祉施設としての側面があり、福祉施設経営の知識が必要になります。規制事項も一般的な住宅と比べて多いため、入念な事業計画を立てることが重要です。
福祉関連に知識がある人や高齢者住宅に向いた土地がある人に向いています。
不動産投資クラウドファンディング
不動産投資クラウドファンディングとは、不動産を対象した事業に対し、複数人の投資家が共同して出資する投資です。
案件ごとに大まかな目安となる利回りが決められており、期間が修了したタイミングで配当金を得られます。
不動産クラウドファンディングのメリットは、1口1万円から始められることで、少額の資金で投資を始めたい方におすすめです。大勢の投資家でお金を出し合って投資を行うため、ホテルや学校のように大型の施設も対象に含まれます。
一方で、不動産クラウドファンディングは途中解約できないのが一般的であり、不動産価値の下落によって大きな損失を被るリスクに注意が必要です。
また、元本がすべて保証されているわけではないため、場合によっては想定利回りよりも分配金が少なくなる可能性もあります。
不動産クラウドファンディングについては以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒不動産クラウドファンディングのデメリットとリスク回避のコツを紹介
オフィスビル投資
オフィスビル投資とは、企業がオフィスとして利用することを目的に建てられたビルに投資を行うことです。
オフィス物件は需要が高く賃料下落が起こりにくく、現物不動産への投資であれば、コスト負担が少ないメリットがあります。また、オフィスビルの場合だと退去する際に行う原状回復は企業側が負担するため、居住用のように入居する度にお金がかかることもありません。
一方、物件価格を比較した場合にオフィスビルはマンションに比べて購入費用が高くなりやすいデメリットがあります。手元資金が限られていたり、初期費用を抑えたりしたい場合だと、不動産投資には不向きでしょう。
さらに、オフィスビルは不景気になると空室率の上昇や賃料の下落が起こるなど、景気の影響を受けやすい点にも注意する必要があります。
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、不動産を数万円〜数百万円程度に小口化して販売し、投資額に応じて、不動産運用の収入から一定の利益を得られる投資です。
REITと違い、不動産小口化商品は現物不動産の保有者になる商品もあり、ある程度自由に投資したい物件を選べます。
また、投資対象が不動産運用のプロが選んだ物件であるため、安定した運用がしやすいことがメリットです。現物に比べて安く運用を始められ、複数の運用もできるため、リスク分散しやすい特徴もあります。
一方で、商品によっては中途解約できない商品もあり、買い手を見つけるために仲介が必要になる点にも注意が必要です。さらに現物投資と違って物件を担保に融資を受けることはできず、基本的には自己資金で投資を始める必要があります。
コインランドリー
コインランドリー投資は、コインランドリーのオーナーとなって利益を得る投資スタイルです。
この方法は土地を所有している場合に有効な投資方法ですが、建物の建築や洗濯機、防犯カメラなどの設備に費用がかかります。
アパートやマンションを購入する場合に比べ、空室のリスクがないことや物販販売のように人件費がかからないのがメリットです。
一方、初期投資が大きく立地に失敗してもすぐに撤退できず、利益よりもランニングコストが上回って損失が生じる可能性もあります。
不動産投資の種類は多い！どう選んだら良い？
不動産投資にはさまざまな種類がありますが、どのように投資方法を選んだら良いのでしょうか。選び方のポイントを2つ紹介します。
投資目的から選ぶ
不動産投資に限らず、投資は目的を軸にして資産計画を立てることが重要です。そうすれば、必要な利回りが分かり、投資先を選択しやすくなります。
例えば、現時点でのキャッシュフローに余裕を持ちたいのであれば、まずは利回りを優先して選ぶ必要があるでしょう。一方、老後の年金対策であれば、現時点での収支はマイナスになったとしても、長期的な需要を見込める物件が向いています。
所有している資産や資金から決める
数ある不動産投資の種類の中から、自分に合ったものを見つけるためには、所有している資産や資金を参考にするのもよいでしょう。
例えば、ローンを組んで現物投資を行う場合も所有している資産や資金が数百万円以下の場合だと区分所有や中古戸建てなどが候補となります。
投資に使える資産や資金が数万円から数十万円であり、ローンを組むのが難しい場合は、不動産小口化商品や不動産投資クラウドファンディングもよいでしょう。
資産や資金が1,000万円を超えている場合だと、区分所有や中古戸建てを一括で購入したり、融資を受けてアパートや複数のマンションを運用したりもできます。
いずれにしても不動産投資を始める場合は、融資の活用も含め、無理のない範囲で始められることが大切です。
新築か中古かを決める
投資物件の種類とあわせて、新築物件と中古物件のどちらにするか悩む方もいるでしょう。新築と中古ではそれぞれメリットやデメリットが異なります。
新築物件は、物件価格は高額になりますが担保評価が高く、融資を有効に活用しやすいです。また、管理の手間がかかりにくく、しばらくの間は高額な修繕費用は発生しないことも魅力です。ただし、年数を経ると物件価値は下がりやすくなります。
一方、中古物件は購入価格が下がりますが、その分物件のメンテナンス費用が高額になる傾向があります。購入時には銀行の評価が低くなるため、自己資金を多めに用意しておく必要があるでしょう。中古は新築に比べると空室リスクや家賃下落リスクが大きくなります。表面利回りは新築よりも高くなりますが、実際に利益を出せる物件の見極めは、新築よりも難しくなるでしょう。
起こりうるリスクを考慮に入れる
不動産投資には、空室リスクや自然災害リスクのほか、金利上昇によるローン返済リスクなどがあります。不動産投資の種類を選定するときは、あらゆるリスクを想定して決めることをおすすめします。
収入や資産などと比較して、それぞれのリスクについてどの程度であれば許容できるかについても考えておきましょう。
リスクの許容度が低い場合は、できるだけリスクの少ない種類を選択し、リスク許容度が高い場合はリスクが高い分リターンが見込める種類を検討してください。
専門家の意見を参考にする
事前知識がないままだと、損をしてしまうこともあります。始める際は、信頼できる不動産会社に投資の目的や種類などを相談すると安心です。
また、不動産業界に精通している専門家のアドバイスも取り入れるなどして、ある程度知識をつけてから不動産投資を始めるか検討することをおすすめします。
不動産投資の始め方については、以下の記事で詳しくご紹介しています。
自分は不動産投資家に向いている？これから始める人が知るべきこと
不動産投資の利回りや利益率の種類を知っておこう
不動産投資を行ううえで、利回りや利益率も投資方法を選ぶ参考の一つになります。
ここでは、不動産投資の利回りや利益率の種類を紹介します。
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかという表面的な利回りのことです。
計算方法は、「表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100」となります。
例えば、年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だった場合、表面利回りは6％です。
投資物件を紹介する場合には、一般的に表面利回りが使われやすい特徴があります。
これは不確定な経費は年度によって変動する可能性があり、諸経費を事前に算出することができないためです。表面利回りが高くても経費を含めると、利回りが低くなる場合もあるため注意しましょう。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りから経費を差し引いたものであり、より現実的な利回りのことです。
計算方法は、「実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」となります。諸経費は各種税金や管理会社への報酬、保険料、修繕費、共用部分の水道光熱費、司法書士への報酬、仲介手数料などです。
例えば、年間の家賃収入が120万円で物件価格が2,000万円だった場合に、年間諸経費が50万円、購入時の諸経費が100万円かかっていたとします。
このケースだと、計算は「（120万円-50万円）÷（2,000万円＋100万円）×100」で実質利回りは3.3％です。実質利回りの方が表面利回りに比べ、より正確な収益力を判断する材料になります。
利回りについては以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒利回りの最低ラインは何％？不動産投資で損をしないためのポイント
想定利回り
想定利回りとは、アパートやマンションで複数の部屋に投資している場合、満室経営を想定した利回りです。
計算方法は、「想定利回り（％）＝満室経営を想定した年間家賃収入÷物件価格×100」となります。物件価格が5,000万円、1部屋あたりの家賃が5万円で、5部屋を経営している場合、想定利回りは以下の通りです。
「5万円×12か月×5部屋÷5,000万円×100」で6％となります。
このように想定利回りはすべての部屋に入居者がいることを前提とした利回りであるため、空室が発生すると利回りは少なくなります。
CCR
不動産投資におけるCCRとは、投資効率にフォーカスした指標で、物件購入に支払った自己資金に対する年間キャッシュフローの割合です。
キャッシュフローは家賃収入から物件の運営費や税金、融資返済額を差し引いた金額で、手元に入ってくるお金を指します。例えば、年間のキャッシュフローが300万円、物件購入に用いた自己資金が1,000万円だった場合、CCRは30％です。
空室や滞納によって収入が減った際には、本来の家賃分から差し引いて計算しなければなりません。CCRは効率がいい投資や投資した自己資本の回収予測に役立つ数値であり、CCRが高いほど少ない自己資金で大きな利益を得ていることになります。
また、CCRに使うキャッシュフローは家賃収入から物件の運営費や税金、融資返済額などの諸経費を差し引いた金額です。そのため、表面利回りに比べると現実的な収支の算出ができるメリットがあります。
ROI
不動産投資におけるROIとは、投資利益率のことで投資した資本に対し、利益がどれくらい得られたかを示す指標です。
ROIの計算方法は「年間キャッシュフロー÷購入総額×100」で、年間の賃料収入から不動産運用にかかった経費を差し引いた金額となります。CCRと似ていますが、ROIでは他人資本を含むため、金融機関からの借り入れが購入総額に含まれます。
例えば、年間のキャッシュフローが300万円、物件購入に用いた自己資金が1,000万円、金融機関からの借り入れが4,000万円だった場合、ROIは6％です。
CCRの高さのみを追求すると金融機関からの借り入れが増え、金利リスクが発生します。そのため、「CCR30％以上、ROI5％以上」のように、自分にあった基準を設けることで自己資本と他人資本のバランスを考えられます。
不動産投資を始める流れ
自分がやりたい不動産投資が見つかったら、次は準備を進めていきます。
具体的な準備は不動産投資の種類によっても異なるため、ここではマンション投資を例に大まかな流れを紹介します。
基本的には以下の流れで不動産投資を始めます。
- 不動産のポータルサイトを通じて大まかな物件の相場感をつかむ
- 書籍やセミナーで不動産投資の知識を得る
- 資金を貯める
- 不動産会社に問い合わせて相談する
- 紹介された物件の購入を検討する
- 売却時の出口戦略を考える
- 融資交渉を行う
不動産投資は長期にわたって行うため、特に重要となってくるのが不動産会社や管理会社の選定です。営業マンの対応や説明に問題がないか、物件のリスクもきちんと説明してくれているかなどもポイントになります。
安心して不動産投資を始めるためにも、実績やネットの評判などを参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。
まとめ
この記事では、不動産投資の種類や自分に合う投資方法、利回りを解説しました。
不動産投資には現物の物件を購入して運用するだけでなく、クラウドファンディングや投資信託などさまざまな種類があります。目的や資金に応じて最適な不動産投資は異なるため、「何のために不動産投資を行うのか」を軸に自分に合った投資を始めましょう。
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