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サブリースとは、不動産の管理会社がオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸（又貸し）する全体の形態を言います。
サブリース会社がオーナーに代わって、賃貸経営や管理を行い、空室があっても家賃保証があるため、資金繰りに困っているオーナーにとってはメリットに感じることでしょう。
しかし、結論から言うと、サブリース契約をするのはおすすめできません。
サブリース契約にはさまざまなリスクがあり、最悪の場合、サブリース会社に裏切られ、大きな負債を抱えてしまう結果になる可能性があるからです。
そこで本記事では、仕組みや他の管理方法との違いといったサブリースの基礎知識をおさらいしながら、サブリース契約で起こり得るリスクや実際のトラブル事例を紹介します。
▼本記事を読むことで実現できること ・サブリース契約の仕組みや相場、特徴がわかる ・サブリース契約の種類や他の管理方法との違いがわかる ・サブリース契約におけるリスクを把握できる ・サブリース契約経験者が体験した失敗やトラブルの事例を知れる ・サブリース契約が向いているケースを把握できる ・サブリース契約以外の方法で今抱える問題や課題を解決するヒントが見つかる |
最後まで読めば、サブリース契約についての理解を深めた上で、サブリース契約をするべきかどうかを適切に判断でき、あなたが今抱える課題や問題を解決するヒントが得られるはずです。
サブリースをよく知らないまま契約して、後悔をするという未来を回避するために、最後まで読んであなたの状況に合った判断をしましょう。
1.サブリースとは？基礎知識5つを紹介
サブリースとは、物件の経営や管理のリスクを回避する賃貸管理の一種です。
サブリース会社（不動産管理を行う管理会社）が、物件を所有するオーナーから建物を一括で借り上げ、部屋を第三者に貸す（転貸・又貸しする）などの賃貸経営を一元管理してもらうことができます。
サブリース契約には家賃保証制度があり、物件を所有するオーナーは、物件の入居状況に関わらず保証賃料が支払われるのが大きな特徴です。
この章では、サブリースについて、以下の内容を解説します。
・サブリースの仕組み ・他の管理方法との違い ・サブリースの種類 ・サブリースの費用相場 ・サブリースの契約期間 |
1−1.サブリースの仕組み
サブリースは、サブリース会社が一括借り上げ、入居希望者に部屋を転貸する一連のシステムのことです。
オーナーとサブリース会社の間で結ばれる「マスターリース契約」と、サブリース会社と入居者間の「サブリース契約」をまとめて、サブリースと言われています。
サブリースでは、一括借り上げをして管理や運営も担うため、手間がかからず、空室があっても収入を得ることができます。具体的には、以下のような業務をオーナーに代わって対応してくれます。
・入居者の募集 ・入居者との賃貸借契約の締結 ・入居者から得た家賃、敷金、共益費などの金銭の管理 ・物件の清掃 ・物件の定期的な点検と修繕 |
通常、オーナーが各部屋の入居者と直接賃貸の契約をするため、入居者とのやり取りが生じます。しかし、サブリースの場合は、オーナーと契約するサブリース会社と入居者で賃貸契約をするため、入居者と直接やり取りをする必要がないのも特徴です。
入居者が支払う賃料も、サブリース会社経由で受け取るため、仮に入居者が家賃を滞納してもサブリース会社から賃料を受け取ることができます。
手数料は必要ですが、運営や管理にかかる手間を一手に引き受けてくれるのは、サブリースの大きなメリットです。
1−2.他の管理方法との違い
先述の通り、サブリースは、賃貸管理の一種です。管理方法は、大きく分けるとサブリースの他に、「自主管理」「管理委託」があります。
サブリースは、他の管理方法と比べると以下のような特徴があります。
・家賃保証がある ・建物の管理や経営を委託できる ・委託する業務の範囲が広い |
サブリースには家賃保証がついており、空室があっても家賃収入を得られます。
また、手数料を支払うことで、サブリースのサービスを行う不動産会社が、オーナーに代わって建物の管理や経営を行う点は、他の管理方法と大きく異なる特徴です。
入居者の募集、契約の管理から、大変な入居後の家賃・建物管理、トラブルへの対処まで、建物の管理・経営まで、幅広い業務の全てを任せることができます。
1-3.サブリースの種類
サブリースには、大きく分けると「家賃保証型」と「パススルー型」の2つの形態があります。
① 家賃保証型（空室・滞納によるリスクなし） |
空室や入居者の滞納などに関わらず、一定の家賃収入が保証される |
② パススルー型（空室・滞納によるリスクあり） |
入居者から回収した賃料に応じた金額が保証されている |
一般的なサブリースは家賃保証型ですが、一部の不動産会社ではパススルー型のサービスを展開しています。
家賃保証型とパススルー型の違いは、家賃収入がない場合の家賃保証の有無です。
家賃保証型は、名前の通り、空室や滞納により家賃収入がない状況でも、サブリース会社から一定の家賃収入を得られるのが特徴です。
一方のパススルー型は、管理運営は行ってくれますが、家賃保証がありません。パススルー型の場合、空室や滞納によるリスクが生じますが、サブリース会社から支払われる賃料の利率が家賃保証型よりも高く、入居率が高いほど高収入が期待できます。
1-4.サブリースの費用相場
一般的な家賃保証型のサブリースの費用は、家賃の10〜20％が相場です。
家賃収入だけで比較すると、サブリースは他の管理方法よりも家賃収入の金額が低くなります。
ただし、サブリースには家賃保証があります。空室や家賃の滞納があっても、満室時の80〜90％分の家賃収入を安定して得ることができます。
管理委託や自主管理の場合、空室の数だけ収入は0になるため、空室が多い物件は、手数料を差し引かれてもサブリースのほうが安定した収入を得られる可能性があるでしょう。
1-5.サブリースの契約期間
サブリースの契約期間は、各管理会社によって異なりますが、10年以上が一般的です。
2年間契約などの短期契約もありますが、10年・20年・30年など、長期契約となるケースが多く見られます。
新築や築年数が浅いほど長期契約となりやすい傾向があり、築年数が古い物件でも10年以上となることが多い状況です。
2.サブリース契約をすることで起こり得るリスク7つ
ここまでサブリース契約の仕組みや特徴について見てきました。
サブリース会社が物件の管理や運営にかかる手間を一手に引き受け、家賃保証により安定した収入が見込めるというのは、とても魅力的ですよね。
しかし、メリットばかりではありません。サブリースを契約することで次のようなリスクもあります。
メリット部分だけで判断してしまうと、契約後に後悔することになるかもしれません。魅力的だからこそ、デメリットについても把握し、正しく判断することが重要です。
2−1.途中解約や倒産により収入がなくなる
サブリースの契約は、サブリース会社の都合で解除されてしまう可能性がある点に注意が必要です。
経済情勢により、サブリース会社の経営が悪化し、最悪の場合には倒産する可能性があります。
サブリースは長期契約が基本ですが、サブリース会社の経営難により、途中解約の申し出があると、オーナー側は拒否できません。サブリースは、サブリース会社が賃借人にあたり、その賃借人からの途中解約は民法で認められているからです。
契約書に「途中解約はしない」と明記していても、契約の途中解約が法律で認められている以上、オーナー側は泣き寝入りするしかありません。
「10年間家賃保証」「20年一括借り上げ」などと謳っていても、いつまでも続く保証はなく、途中解約や倒産により、収入源が断たれるリスクがあることを知っておきましょう。
2−2.免責期間は家賃保証がない
サブリース契約は、契約後すぐに家賃保証を受けられるわけではありません。
空室の有無に関係なく、不動産会社が定めた賃料の80〜90％を受け取ることができますが、入居者を募集する期間として「免責期間」が設定されています。
免責期間は、契約日から60〜90日間が一般的です。免責期間中は、家賃が発生しません。
サブリース会社によっては、入居・退去時にも免責期間を設けるケースもあるため、免責期間や条件を事前に確認することが大切です。
2−3.一度契約をすると契約解除が難しい
サブリース契約は、一度契約すると契約解除は簡単にはできません。
主な理由としては、次の2つが挙げられます。
・高額な違約金や立ち退き料が必要になるケースがあるから ・法律的にサブリース会社が保護されている状況にあるから |
先述の通り、サブリース契約は10年以上の長期契約が基本です。契約の満期以外のタイミングに解約をしようとすると、高額な違約金や立ち退き料が必要になるケースがあります。
違約金の相場は、家賃の数か月分です。契約の残期間によっては、家賃の1年分となる可能性もあるため、金銭的な理由から、サブリースの契約解除は難しいと言われています。
また、サブリース契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主という関係になり、借地借家法が適用されます。借地借家法は、借主を保護する内容が多く、法律的な観点でも一度契約をすると契約解除が難しいと言われているのです。
2−4.保証される家賃の金額は一定ではない
サブリースの大きな特徴と言える「家賃保証」ですが、契約時の家賃がいつまでも続くわけではありません。
30年一括借り上げと謳っていても、実際は2年や5年などの間隔（サブリース会社や契約時の条件による）で契約内容の見直しが行なわれるからです。
サブリース契約では、オーナーが家賃を設定することができません。そのため、2年後の契約見直しのタイミングで、大幅な賃料の値下げを打診され、思っていた通りの収入が見込めなくなる可能性があるのです。
また、最悪の場合には、家賃保証自体の契約を解除される可能性もあります。
長期契約の一括借り上げといっても、契約時の条件を見直されるケースは高い状況です。サブリースは、保証される家賃の金額が変わったり、保証自体がなくなったりする可能性があることを理解しておきましょう。
2−5.想定外のコストが発生する
サブリースには、当初予定していなかったコストがかかる可能性があります。
▼サブリース契約中に発生しやすいコスト ・入居者の退去時にかかるクリーニング代 ・入居者の退去時にともなう原状回復費用（水回りのパッキン交換やクロスの貼り替えなど） ・空き家を減らすためのリフォーム費用 ・老朽化に伴う修繕工事費用 |
サブリース会社の立場は、入居者と同じです。入居者が汚した部分はその入居者に対して費用の請求をすることができますが、それ以外の費用は、オーナー負担となるケースが一般的です。
サブリース会社によっては、一部費用を負担してくれるケースもありますが、入居者が退去するたびに、クリーニング代や原状回復のための内装工事費用、リフォーム費用がかかります。
老朽化や設備不良などによる修繕費用も、オーナー負担が原則です。
支払っているサブリース手数料で、管理や運営にかかる費用の全てを担ってくれるわけではなく、想定外のコストがかかる可能性があるという点には、注意しましょう。
2−6.一般賃貸契約よりも賃料が安くなる
同じ物件でもオーナーが得られる賃料が安くなるのは、サブリースのデメリットです。
サブリースの仕組みで触れた通り、サブリース会社からオーナーへ支払われる賃料は、入居者が支払う賃料から10〜20％の手数料を差し引いた金額です。空き家が多い物件の場合、サブリース会社から賃料の値下げを要求されるケースもあります。
そのため、サブリースの場合は、同じ物件でも自分や管理委託をした場合と比べると、賃料が安くなりやすい傾向です。
2−7.入居者を選定できない
サブリース契約では、オーナーは入居者を選べません。
サブリースの契約をすると、サブリース会社が入居者の募集を行い、契約をして転貸することになるからです。
極端な話、オーナーが「ペットがいるとリフォーム費用が高くなりやすいから、ペットは不可にしたい」と思っても、サブリース会社がOKならオーナーは拒否できません。
入居者が選べないことで、ペットや喫煙による部屋の汚れ、入居者同士のトラブルなど、あなたの物件や賃貸経営においてマイナスな影響を与える可能性があることもリスクと言えるでしょう。
3.サブリース契約における実際のトラブル事例3つ
ここまで、サブリースにおけるリスクについて紹介しました。
それらのリスクを理解せず、契約を進めてしまうと、大きなトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
契約後に後悔や失敗をしないためにも、サブリース契約において、実際に起こったトラブル事例を知り、最悪の未来を防ぎましょう。
3−1.サブリース会社が倒産した
もっとも最悪な事態が、契約していたサブリース会社の財務状況が悪くなり、契約を解除されるケースや倒産するケースです。
2018年のシェアハウス「かぼちゃの馬車」の、賃料不払いのままサブリース会社が倒産した事例が有名です。
事例としては多くありませんが、国土交通省が行った調査で、サブリース会社からの途中解約や倒産によるトラブルを経験したと回答しているオーナーが約6.2％いました。
そのため、サブリース契約をする場合は、サブリース会社の経営状態や財務状況、ビジネスモデルについて、よく下調べすることが重要です。
サブリース会社が破綻して取り返しがつかなくなる前にできる対処法 |
日頃から契約したサブリース会社の売上を確認しつつ、賃料不払いがあれば、 それを理由にサブリース会社へ契約解除を申し立てましょう。 賃料も直接入居者から受け取ることができます。 破綻するようなサブリース会社は、金融機関の借り入れ金額が大きく、 返済が間に合っていないような状況に陥りやすい傾向があります。 サブリース会社から支払われるはずの賃料が支払われなくなったら要注意です。 |
3−2.高額なリフォーム費用を要求された
サブリース会社に任せっきりにしていると、高額なリフォーム費用を要求されることになるかもしれません。
国土交通省の調査で、想定外の修繕費用などの請求をされた経験があるオーナーは、約10.8％となっており、約10人に1人が被害にあっている状況です。
サブリースのリスクとして紹介した通り、入居者が退居するとリフォームなどを行う必要があり、その費用は原則オーナー負担となります。その仕組みを悪用したトラブルが、実際に起こっています。
▼トラブル事例 ・サブリース会社主導で、入居促進のためのリフォーム計画が進められ、 後から高額なリフォーム費用を請求される ・実際にはハウスクリーニング程度しか行っていないのに、 過剰なリフォーム代を請求された |
とくに、サブリース会社が内装業者を指定してくる場合は、工事会社と結託して割高になっているケースが一部あります。見積もりを示さず、勝手に工事まで進めようとする場合も要注意です。
サブリース会社からの高額なリフォーム費用の請求を防ぐための対処法 |
費用が掛かるケースは可能な限り相見積もりを取り、高額な見積もりの場合は交渉をして、 金額の妥当性を判断することが大切です。 オーナー負担になるからこそ、任せきりにせず、 正しい情報と判断で金銭トラブルを防ぎましょう。 |
3−3.家賃の減額を要求された
家賃の減額トラブルも、オーナーにとっては死活問題です。
▼トラブル事例 ・家賃保証の見直しにより、当初予定していた収入計画の通りにはいかず、 一般賃貸契約よりも収入が減った |
国土交通省の調査によると、想定外の大幅な賃料の減額を求められた経験があるオーナーは、約15.8％となっています。
それに加え、契約内容の変更など、十分な説明がないまま契約の変更を求められるケースも約22.8％もあり、想定通りの収入が見込めない状況に陥るケースが少なくないようです。
先述の通り、サブリースの家賃保証は、契約期間中、契約当時の家賃が保証されるわけではありません。
空室の状況によっては、サブリース会社から家賃の減額を要求されることがあります。借家借地法によりサブリース会社側には賃料減額請求権があるため、オーナー側が拒否することは難しい可能性が高いです。
家賃の減額をされたときの対処法 |
賃料の減額を要求されても、すぐに受け入れる必要はありません。 地域の家賃相場を調べたり、減額以外の施策は難しいのかを検討したりして、 まずはしっかりと情報を精査し、サブリース会社と話し合うことが重要です。 一筋縄でいかないときは、法律の専門家などに相談することをおすすめします。 |
4.【基本おすすめできない】サブリース契約を唯一検討しても良いケース
ここまで紹介してきた通り、サブリース契約はオーナーにとって不利な条件やリスクをともないやすい賃貸の管理方法です。
そのため、基本的にはおすすめしません。
ただ、立地や建物的に満室になる見込みが少ない物件を所有しており、なかなか安定した収入を得られず、経営が困難な状況に陥っているケースは、サブリース契約を検討しても良いかもしれません。
たとえば、以下のような悩みを持っている人です。
・入居数よりも空室の方が多い状況が続いている ・ローンの返済や経営的に、安定した収入が不可欠な状況にある ・不動産投資の初心者で全くノウハウがなく、管理の怠慢で退去者が続出している |
サブリース契約をすることで、一時的に安定した収入を得られる可能性が高いためです。優秀なサブリース会社を見つければ、経営のノウハウも得られるでしょう。
ただし、サブリース会社の提案を100％信じ切ってしまうと、後からトラブルとなることがあります。
一度契約をすると解約が難しいため、まずは短期間で契約できるところを探すのがおすすめです。サブリース会社からの提案から適切な内容だけを見極められるよう、自分で情報を調べて精査することも意識しましょう。
5.全てを自分で行う時間がなければ管理委託を検討しよう
サブリース契約が向いていない人や、やめておこうと思ったものの、全てを自分で行うのは時間も労力もかかります。
そのような場合におすすめなのが、管理委託です。
管理委託は、賃貸の管理を行う会社に業務を委託する管理方法の一種です。一定の管理費用が発生しますが、サブリースと比べるとコストが安いため、費用的な負担は比較的軽いという特徴があります。
特に、築浅物件や新築など、入居者の需要が高い場合は管理委託が向いています。
管理委託には、下記の入居者の募集から入居中の対応、退去までの全ての業務を行ってもらえる「一括管理」と、一部の管理業務のみをお願いできる「部分管理」があります。
サブリースのように、貸主としての義務の大部分を減らせる訳ではありません。しかし、兼業オーナーや複数の立地に物件を所有している場合、管理委託をうまく活用すれば、時間的な余裕を作ることができ、負担を軽減できます。
「自分だけでは対応しきれないし、不安だ」
「対応を間違えて、入居率の低下を招く事態は避けたい」
このように考えるのであれば、管理委託を検討しましょう。
6.管理委託を検討しているならアセットテクノロジーへご相談ください！
弊社は、大阪エリアを中心に賃貸管理を行っている不動産会社です。
賃貸事業も行っており、空室が出た際には、募集状況をオーナー様に共有しながら入居者を紹介することができます。
賃貸の管理・運営に加え、空室でお困りの場合には賃貸事業も活用しながら、トータルでサポートし、オーナー様の利益最大化を目指せるのは当社の強みです。
特に、私たちがあなたのお役に立てる理由は3つあります。
6-1.アプリで収支状況から契約内容の確認、連絡のやり取りが可能
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収益やコストを把握しやすいレポート機能では、日々の賃貸管理にかかる収支を視覚的に素早く把握でき、すぐに対策や施策を考えることができます。
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6-2.入居者の対応は24時間365日
水漏れや鍵の紛失など、入居者への対応も、オーナー様に代わって24時間365日対応いたします。
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6-3.賃貸経営にまつわる全ての業務を1部屋500円／月（税別）で対応
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7.まとめ
あなたがサブリースするべきかどうなのかを判断できるよう、基本からリスクまでを紹介してきました。
最後にもう一度おさらいをしていきましょう。
▼サブリースとは、サブリース会社が借り上げ、オーナーへ一定の家賃を支払う賃貸方法
サブリース会社が入居者から賃料を受け取り、手数料が差し引かれたサブリース賃料がオーナーへ支払われます。
家賃収入は他の管理方法と比べると少なくなりますが、賃貸の経営や管理にまつわる業務をサブリース会社が一手に引き受けてくれるため、手間がかからないのが特徴です。
また、サブリースの場合は、空室があっても家賃保証してくれるため、安定した収入が見込めます。
▼サブリース契約することで起こり得るリスク
ただし、サブリース契約にもリスクがあります。主なリスクとしては、次の7つが挙げられます。
サブリース会社との契約で後悔をしている人は、少なくありません。うまい話だけを信じて契約をしてしまうと、結果的に見込んでいた収益が得られず経営難に陥ったり、契約を解除したくてもできないという最悪の未来を招く可能性があります。
そうならないためにも、しっかりとした情報をもとに、「本当にサブリース契約をしても大丈夫か」を適切に判断しましょう。
空室や賃貸管理の問題は、管理委託という管理方法でも解決できる可能性があります。
「空室が埋まらなくて困っている」「入居者の対応で課題を抱えている」という人は、管理委託を活用して悩みを解消し、より良い賃貸経営を実現できることを願っています。
