不動産投資には確定申告が必須?申告の必要性や具体的な方法を解説!

今や投資のひとつとして広く定着した不動産投資は、サラリーマンの副業としても人気です。しかし、不動産投資につきものとされる確定申告はサラリーマンにはあまりなじみがなく、始めるのが不安という方も多いでしょう。 この記事では、不動産投資における確定申告の必要性や具体的な申告方法などを解説します。

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不動産投資の確定申告は「不動産所得」に応じて必要になる

不動産投資を始めたからといって、誰でも確定申告が必要というわけではありません。

まずは、不動産投資で確定申告が必要になるケースを紹介します。

不動産所得が20万円を超える場合は必須

サラリーマンなどの給与所得者は、給与を2箇所以上から受け取っている場合、そして給与以外の所得が20万円を超える場合などに、確定申告を行うことが法律で定められています。

不動産投資においては、給与以外の所得として、1月1日から12月31日までの不動産所得が20万円を超えた時点で翌年の確定申告が必要です。

ただし、不動産所得は不動産投資で得た収入そのものを指すわけではなく、物件の購入費用や維持費用といった必要経費を差し引いた金額である点に注意しましょう。

不動産所得が20万未満の場合でも確定申告すると良い

先述のとおり、年間の不動産所得が20万円以上であれば確定申告が必要です。逆にいえば、20万円未満であれば確定申告は不要です。

しかし、20万円未満であっても、確定申告をすることはメリットがあります。

不動産所得が赤字となった場合、給与所得や事業所得など、ほかの所得と損益通算できます。たとえば、不動産所得が50万円の赤字で、給与所得が500万円の場合、50万円分の所得が減って節税につながるでしょう。

不動産所得の損失は最大3年にわたって繰り越せます。

確定申告を行わない・誤りがあるとペナルティが科される

20万円以上の不動産所得を得ていたにもかかわらず確定申告をしなければ、納税義務に違反することになり、国からペナルティを科されます。うっかり忘れていたと期限後に申告しても免れることはできません。

ここでは、不動産投資で確定申告を行わなかったり、内容に誤りがあったりしたときのペナルティを解説します。

無申告加算税

確定申告が必要であるのに、毎年2月16日から3月15日の期限内に申告しなかったり、期限後に申告したりすると、無申告加算税が課されます。

無申告加算税は、50万円までの納税額の15%、50万円超の納税額の20%の割合を乗じた金額が原則です。ただし、税務署から指摘される前に期限後申告をした場合には、加算割合が5%の割合を乗じた金額に減額されます。

たとえば、本来の納税額が100万円だった場合を見てみましょう。

申告忘れ、あるいは期限後申告をすると「50万円×15%+50万円×20%=175,000円」の無申告加算税が本来の納税額100万円に加算されます。指摘前に期限後申告した場合は「100万円×5%=5万円」となります。

申告期限から1ヶ月以内に自分から申告し、さらに期限内に申告する意思があった場合には、加算税の対象外となるケースもあります。期限に間に合わないと思ったらすぐに税務署へ相談しましょう。

過少申告加算税

確定申告を期限内に行ったものの、申告内容の誤りから納税額が少なすぎた(あるいは還付金が多すぎた)ときには、過少申告加算税というペナルティがあります。

本来の納税額(あるいは還付金額)との差額を納めるときに、追加で納める納税額の10%相当額が加算されます。ただし、新たな納税額が50万円を超える場合、超えた部分は15%の割合を乗じた金額になります。

過少申告加算税は自主的に修正申告を行えば課税されません。申告期限は何度でも修正申告できるので、気づいたらすぐに対応してください。

重加算税

無申告加算税や過少申告税が課されるケースで、悪質だと認定されたときのペナルティが重加算税です。たとえば、申告内容を偽る、所得を隠蔽する、帳簿を改ざんするなどの行為が該当します。

重加算税は、無申告加算税を40%、過少申告加算税を35%の税率として計算されます。また、重加算税を繰り返し課されると、最高で50%の税率を課される可能性もあります。

納税額を減らそうと虚偽の申告をすると、逆に増えてしまう事態にもなりかねません。不動産投資で少しでも収益を上げたいなら、正しい確定申告をすることが大切です。

延滞税

確定申告で納税金額が明らかになれば、申告期限内に納付しなければなりません。この納付期限に間に合わなかったときには延滞税が加算されます。

延滞税は納付日によってふたつの計算方法があります。

法定納付期限(毎年3月15日)の翌日から2ヶ月を経過するまでに支払った場合は、「本来の納税金額×延滞税の割合×完納日までの期間/365日」です。

2ヶ月を経過してから支払った場合は、先ほどの計算結果に「本来の納税金額×延滞税の割合×2ヶ月を経過する日の翌日から完納日までの期間/365日」を加えます。

延滞税の税率は、原則として、法定納付期限の翌日から2ヶ月までが7.3%、2ヶ月以降が14.6%の割合で乗じます。

不動産投資の確定申告に必要な書類について知る

確定申告をするには、申告書類以外にいくつか必要な書類があります。申告期限をすぎてペナルティを科されることにならないように早めに準備を進めましょう。

不動産投資をしたときに確定申告で必要となる主な書類は次のとおりです。

主な必要書類

内容

入手先

確定申告書

白色申告:確定申告書(B)、収支内訳書

青色申告:確定申告書(B)、青色申告決算書

税務署

源泉徴収票

年間の支払い給与や源泉徴収した所得税額を証明する書類

会社

売買契約書

物件の売買契約を締結した書類

不動産会社

賃貸契約書

部屋を貸すときに借主と締結する賃貸借契約に関する書類

不動産管理会社(本人)

固定資産税の納付書

毎年4月頃に送付される固定資産税の納税額を示す書類

本人

ローンの償還表

融資を受けたローンの返済状況を示す書類
(ローンの支払い金利は経費として計上可能)

金融機関

控除関連書類

不動産にかけている火災保険や地震保険の控除証明書など

保険会社

家賃、管理費、修繕積立金などの明細

家賃収入の状況、物件の維持管理にかかる費用、修繕積立金などがわかる書類

不動産管理会社(本人)

不動産投資は物件の管理を不動産管理会社に任せる方がほとんどですが、たとえ管理を任せていても、自分で用意すべき書類もいくつかあります。うっかり紛失しないように気を付けましょう。

不動産投資ならではの確定申告時に計上可能な経費について知る

確定申告で申告する不動産所得は、実際に得た収入から必要経費を差し引いた金額です。つまり、必要経費をもれなく計上すればそれだけ多くの税金を圧縮できるということです。

確定申告をするときには、経費として認められる費用を把握しておきましょう。

不動産投資においては、一般的に、次の費用を経費として申告できます。

経費

内容

租税公課

土地や建物の所有や運営にかかった税金

減価償却費

固定資産(建物や設備)の経年劣化を一定期間にわたり計上できる経費

ローン関連費用

不動産購入時に受けた融資にかかる返済利子や保証料

水道光熱費

不動産を管理するために使った上下水道料金・電気料金

広告宣伝費

入居者を募集するために広告や宣伝として使った費用

接待交際費

関係先への手土産代・飲食費など

旅費交通費

不動産投資に関わる場所を行き来するための交通費や宿泊費

消耗品費

文房具など10万円未満もしくは使用可能期間1年未満の消耗品

支払報酬

税理士や司法書士などに対して支払う報酬

ただし、経費と認められる範囲の判断が難しいものも多くあります。経費かどうか悩んだときには、税務署で確認しておくと安心です。

まとめ

不動産投資を始めたら、所得が20万円を超えた時点で確定申告が義務づけられます。また、赤字の場合には損益通算が利用できるなど、制度として確定申告を正しく理解しておくと自分の利益につながります。

経費計上を正しく行えば、節税効果から不動産投資の利益率も大きくできます。今はオンラインでの申告も可能ですから、確定申告を積極的に活用して不動産投資を成功に導きましょう。