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不動産投資で資金をいくら用意すれば良いかわからないとお悩みではないでしょうか。自己資金の目安は購入を希望する物件価格の15％です。
残りの足りない金額はローンを活用して借入金から捻出します。自己資金がほぼないときはフルローンの資金調達も不可能ではないですが、返済額の増加が懸念されるため、資金力に不安がある人は現物投資以外がおすすめです。
今回は不動産投資はいくらから始められるか金額の目安を示しつつ、ローンを頼りすぎる場合のリスクを紹介します。具体的に準備すべき費用や資金が足りないときの対処法がわかるため、ぜひご一読ください。
自分で用意する資金の目安は物件価格の15%
中古マンションや新築の区分マンションの購入にかかる自己資金の目安は物件価格の15％です。仮に1億円の物件を買い求める場合、自分の貯金や口座から1,500万円を拠出する必要があります。
新築・中古、一棟物・区分所有、一戸建てなど物件の種類ごとに割合には大差ありません。
自己資金が500万円でもアパートを一棟購入できる可能性は十分あるうえ、100万円しか用意できずとも、区分アパートや破格の区分マンションを所有できるケースは多々あります。
反対にタワーマンションや高層オフィスビルを丸ごと自分のものにしたい場合、3,000万円以上の負担が必要なケースもあるようです。15％の自己資金はあくまで物件の購入費用にのみ焦点をあてた試算です。
不動産投資には物件の調達のほか、各種諸経費の負担が避けられません。物件価格からローンの残債を差し引いた頭金以外にも自ら負担する部分があります。諸経費を考えるとマンションやアパートの15％では足りず、30％程度の自己資金を用意できると安心です。
実際には自己資金が50％を超えたり、反対に10％未満で始めたりして成功した人もいますが、不動産投資が初めてなら目安を意識して運用したほうが失敗のリスクを減らせます。
不動産の購入時に発生する諸経費の内訳
物件の購入以外で不動産投資に伴う費用の内訳を紹介します。
- 不動産の仲介手数料
- 金融機関に支払うローン手数料
- 融資の保証料
- 契約書に貼付する印紙代
- 登記の登録免許税
- 火災保険料や地震保険料
- 固定資産税
- 不動産取得税
上記は運用の開始後ではなく、物件の購入時にまとめて支払いを求められる可能性がある費用です。仲介手数料は収益物件の紹介を受けた不動産会社に対する報酬です。
なお不動産の所有者が個人の場合にのみ課せられ、建設を手がけたディベロッパーから直接物件の権利を譲り受けたときは仲介に該当しないため手数料の支払いは不要です。
ローンの手数料は融資を受ける金融機関に支払う事務的な費用です。保証料は未納リスクに備えて保証会社を介する場合に発生する費用の一種で、契約時に一括で支払う方法がとられます。
火災保険料や地震保険料も同様、初年度の契約時にまとめて保険料を振り込む必要があります。合わせて売買契約書の印紙代や所有権移転登記の登録免許税、不動産取得税の負担も必須です。
1月1日時点で不動産の所有者に納付義務がある固定資産税も年度途中に所有権が移転した場合、期間に応じて新たなオーナーに納付義務が発生します。
不動産投資ローンの特徴
不動産投資の資金調達には「不動産投資ローン」と呼ばれる専用の金融商品を使わないといけません。住宅ローンと比べて審査が厳しく、申込人の年収や職業のほか担保物件も審査対象です。
不動産投資ローンの詳細な特徴は次のとおりです。
住宅ローンと比べて審査が厳しい
収益物件（担保）の価値や収益性まで問われるため、住宅ローンより審査が厳しくなります。申込人の年収や勤続年数、保有資産額にとどまらず審査の対象が増えるためです。
通常のローンは返済原資が本人の給料ですが、不動産投資ローンでは賃貸経営を通して得られた賃料から拠出します。貸し出した金額を回収する可能性を上げるには、融資先の経営がうまくいく見込みがないといけません。
個人の年収額や勤務年数に特段の問題がなくても物件の価値が低いと判断された場合、融資を断られる可能性があります。
借入に成功すると住宅ローンより多額の資金調達を期待できる一面があるとはいえ、そもそも審査の段階で通過できないと意味がありません。
⇒不動産投資ローンで審査落ちになる理由と通過するためのコツを解説
金利が高い傾向がある
不動産投資ローンの金利は住宅ローンと比べて高い水準に設定されています。貸し倒れリスクが高いため、金利を余計に上乗せしないと金融機関の利益が出ないことが要因です。
不動産投資に伴うリスクには空室が出て賃料が入らなくなるケースや、物件の価値が下落して家賃を下げざるを得ないケースが該当します。住宅ローンによる個人の借り入れも貸し倒れリスクは存在するものの、賃貸経営と比べて低い水準です。
勤務先の倒産や解雇、降格などで収入が減る可能性は勤続年数や所属先の経営状態からある程度予測できます。仮に収入がなくなっても個人の資産があれば返済が滞るリスクは低いと判断されます。
自己資金が少ないときはフルローンも可能
資金力に乏しく物件価格の15％も用意できない場合、全額を借り入れに頼るフルローン方式を利用可能です。
- 担保価値が高い物件を持っている
- 個人の属性（年収や保有資産額など）が高い
- 不動産投資で成功した実績がある
上記の基準にあてはまる人は自己資金ゼロ・ローンのみで不動産投資用の物件を購入できる可能性が高いです。
ただし、融資の対象は物件価格にとどまります。管理会社に対する仲介手数料や固定資産税、火災保険料をはじめとした諸経費は自分で負担しないといけません。
全額自己資金で支払うのは問題ない？
後で返済が必要なローンに頼るくらいなら全額自己資金から捻出しようと考える人もいます。
高年収や富裕層に該当する人以外にも、資金力が潤沢とはいえずとも返済を嫌がり、投資の規模を縮小してでもすべて貯金から支払おうとする人も存在します。
本人の意思で全額の費用を自己資金で捻出するのは何ら問題はありません。投資には、元手が増えるほど大きなリターンを獲得できるレバレッジ効果があります。
しかし、借入金を活用して高収益が期待できる魅力的な物件を調達すれば、返済の負担を考慮しても利益が増す可能性が高いです。
自己資金なしでローンを組む際のリスク
借入金が増えるほど厳しい審査が伴うとはいえ、賃貸経営の初期費用をフルローンで調達することは認められています。
しかし、正直なところ推奨できる方法ではありません。自己資金なしでローンを組むと被るリスクを解説します。
毎月の返済額が高くなる
不動産投資ローンの総借入額が増えれば月々の返済額の増加が避けられません。融資期間を長めに設定しても金利の上昇を考慮すると、毎月の返済の負担に追われる可能性が高いです。
フルローンを利用した賃貸経営で収益を上げるには利回りの高い運用が不可欠です。
しかし、築浅の利便性に優れる物件やよほど立地に優れた物件でもない限り、はじめから安定した収益を得づらいものです。
収支が悪化してローンの返済が滞れば、金融機関から一括返済を求められる場合もあります。
物件の自由な売買に制限を受ける
返済期間が長期化するフルローンは、収益物件の自由な売買を妨げる一面も有します。借金が残っている物件は高く売れず、ローンの返済が終わるまで売却を待つ必要があるためです。
フルローンは最終的に収益物件を処分する出口戦略の実現可能性を妨げるリスクが高い行為です。不動産の価格が値上がりして売却したいタイミングが到来しても、ローンの返済が残っていれば気を逸すことを意味します。
一棟目を手放して次のマンション経営に移りたいときも、計画を中々実行に移せずやきもきするでしょう。
金利上昇によるダメージが大きい
フルローンを利用する際には、金利の上昇による返済額の増加に備える必要があります。借り入れ時点では低金利だったのに経済の変化や政府の金融対策の影響で利率がアップして賃貸経営に支障を来たす事態は起こり得ます。
金利が課される対象は借り入れした元本のため、フルローンで融資が増えれば利息の負担も増すと考えてください。不動産投資ローンで金利の変動による影響を受けるのは変動金利を選択した場合です。
ローンを利用する際には、変動・固定の2種類のタイプから選ぶことが可能です。将来的な返済額の増加を懸念するならば固定金利を選ぶのも一つの手ですが、変動金利より元々の金利が高い傾向にあることには注意が必要です。
金利の上昇には5年ルールの適用があり、金利が変動しても5年間は利率が据え置きで期限が到来したら返済額が増加します。
現物投資以外を検討するのも一つ
フルローンはさまざまなデメリットがあるため、資金力に乏しい人には推奨できません。
予算が少ないながら不動産投資に取り組みたいなら、少額投資を実現できる現物投資以外を検討したほうが良いでしょう。代表的な手法のリート（不動産投資信託）と小口の不動産投資商品の特徴を解説します。
リート（不動産投資信託）
リートは証券会社を通じて証券化された不動産を購入する方法です。現物投資とは異なり、小口に分けた商品を買う仕組みのため、数万円程度の少ない資金から始められます。
さらに実際の運用を担うのは投資法人から委託を受けた投資の専門家たちです。資金を拠出する投資家が指示しなくても利益を出すために代わりに活動します。
したがって出資側が投資の知識や経験を有する必要はなく、資産運用や不動産投資が初めてでも取り組みやすい方法です。保有し続ければ一定の期間ごとに分配金や配当金を獲得できます。
ただし、元本保証はないため、運用の成果がマイナスにふれば損失が発生する可能性があることには注意が必要です。
⇒不動産の投資信託REITとは？仕組みやメリット・デメリットを解説
小口の不動産投資商品
不動産小口商品とは不動産を小口化して販売して、出資金の比率に応じて賃料収入や売却益を支払う金融商品です。
一口数万円〜100万円の範囲に収まるため、現物投資と比較して少ない負担で資産運用を始められます。
リートとの大きな相違点は商品によっては不動産の所有者になれることです。不動産は現金より相続税評価額を低く抑えられるため、不動産小口化商品は相続税対策としても注目されています。
負担する金額を少なくしつつ不動産の所有権を取得できるのは、リートでは得られないメリットです。
まとめ
不動産投資をいくらから始めれば良いかわからない人は、希望物件の価格の15％を目安にしましょう。仲介手数料や登録免許税、火災保険料などの支払いを考慮して30％程度まで準備できると安心です。
自己資金を抑えて不動産投資を成功させたい人は利回りの高い運用が必要です。物件の価値はエリアや居住者のニーズ、賃料などさまざまな事情が複合的に絡み合って決まります。
自分だけのリサーチには限界があるため、土地や建物の売買・仲介の実績が豊富な管理会社の活用をおすすめします。当社はオーナー向けにアプリを提供して、円滑なコミュニケーションや煩雑な手続きの簡素化に取り組む不動産会社です。
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