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なぜ今、バリ島で法人を作るのか？
宮本：では「バリ島投資」というタイトルになります。バリ島に関してはどんな魅力がありますか？
永松社長：そうですね、バリ島は、自分の知り合いがバリに進出してまして。元々自分も今から42年前にバリに1ヶ月ぐらい波乗りに行っていたことがあって、「不動産ってどうなの？」っていうところから、始まったんですけど。
バリ島も、やはり他の東南アジアと一緒で、外国人は土地は買えないんです。じゃあ法人はどうなの？って言ったら、ちょっと特殊な形態がありまして。インドネシアの場合は、PMA法人っていうのが、要は外資100%で作れる。
そうすると、不動産も、日本で言う所有権にほぼ近い形で取れるっていうのと、あとその法人を作ると、株主二人、例えば、じゃあ私と息子、みたいな形でやると、まず私は「投資家ビザ」っていう、要は「KITAS（キタス）」っていう180日間ぐらいいていい権利みたいなのをもらえて、仕事ができるっていう法人が作れるんです。
それがすごく魅力的な内容で、今結構ロシアの方とか、中国の方が結構作って、日本の方も結構作ってる方が多いんですけど。それを取得して、お客様に販売っていうよりも、「カンボジア・タイ」をやってて、コストが結構安くて会社を回せるんですよね。
月々6万円で「社長」になれる？驚きのランニングコスト
例えば、法人を作りまして、事務所を借りる。でも事務所も家賃が安いんですよ。3万円とか、2万5,000円ぐらいで借りられるので、年間で30万。
あと、月に一回申告なので、税理士さんを雇わないといけないですね。税理士さんも、何軒か紹介すると1万円ぐらいでやってくれる。で、従業員も現地のスタッフだと3万5,000円ぐらいで。そうすると大体6万ぐらいで運営できる。
その中で要は物件探してもらったりとかするんですけど、色んなスキームが…これ以上言うと長くなっちゃうんですけど、スキームで不動産持って、インカムをどんどん増やしていくような内容で回せるっていう、すごく魅力があって。
まずインドネシア・バリ島で会社を作って、物件を調査しながら利回りがいいものを買って。仲間と一緒に買えるようなシステムもあるので。そこでインカムを増やしていって、なおかつ、インドネシアに当然銀行口座を作れるし、証券口座の中にはIPO口座も作れるし、暗号資産口座も作れる。そういうのを一元で回しながら、インドネシアの会社をどんどん大きくしていくっていうような、結構固くコツコツやるような内容が魅力あったので、まず決めたんですよね。
それとあと、やっぱり海が行くとわかるんですけど、欧米人だらけなんですよ。オーストラリアが近いですからね。今ちょっと「オーバーツーリズム」って言われてるぐらい人がいすぎて、渋滞とかひどいんですけど、政府もどんどん開発エリアを伸ばしていってるので、まだまだ伸びる可能性があるっていうのと。
コンドミニアムみたいな…「ヤシの木より高い建物建てちゃいけない」って。
宮本：あ、そうなんですか。
永松社長：簡単に皆さんそういう風に言うんだけど、実際はもっと色々規制があると思うんだけど。基本はヤシの木より高いのを建てちゃいけない内容なんで、低層のプールヴィラとかを例えば買ってリノベーションして、エアビーして回したりとか。長期滞在の方に貸せたりとかっていう面白いことができるんです。
色々ポイントがあるんですけど、細かい。要はタイとカンボジアは、仕事、日本の投資家の方に販売するためにスタートしてるんですけど、どっちかっていうと自分たちの会社を運用するために作った、って感じですね。
駄菓子感覚？1ロット300円からの「インドネシア株」
宮本：先ほどのカンボジアの場合だと、株式とかまだ不安定というか見込みないってことでしたけども、今回バリ島、インドネシア。人口もかなり多いところなんですけども、今後の、動向だったりとか、人口ボーナス的な部分だったりとか、そういったところもやはり望めるからっていうのもあるんですか？
永松社長：そうですね。人口がすごいのと、あとインドネシアって食料もなんですけど、エネルギーも自分の国で全部できるっていう。人口も今2億7,000万だっけ？ぐらいいて3億を超えてきたっていうのもあって。
面白いのが、株式市場とかだと、ネットで色々見れるんですけど、安いんですよね、1ロット。吉田（富士リアルティスタッフ）とか70万ぐらい入れててもうすごいもんね。
富士リアルティスタッフ：そうですね。インドネシア・ジャカルタ指数っていうものが、今だいたい85円ぐらいなんですよね。で、インドネシアのGDPっていうのはだいたい5,000ドルぐらい。一人当たりのGDPがですね。タイとかで行くとだいたい8,000ドル。ちょっと近いラインで考えていって、ただ、株式っていうと6,500ぐらい。そう考えるとかなり安いんですよ。
だいたいその株で見ていくと、例えば有名なところでいくと、日本のTOTOさんとかもインドネシアで進出してます。そこだと260インドネシアルピア。いくらなんだって言うと、2.6円とかになるんですよ。なんで1ロット100株買ったとしても、260円、300円しないぐらい。なんでもう駄菓子買うみたいな感覚で株式を買っていくと。
さらに面白いのが、インドネシアの株って高配当で。TOTOさんとかだと8%とかで配当を受けることができるので、そういったところで膨らましていって。中長期で持っていただいて、一桁でも850円とか1,000円とかっていうところに伸びていけば、ここのキャピタルも望めるっていうところで、遊び感覚で持っていただいてもいいんじゃないかなって。
永松社長：でも真剣にやってる方もいます。IPOに毎回申し込んで、すごく増やしてる方もいるし。
宮本：今、新規上場も結構数は多いですか？
永松社長：多いし当たる確率が高い。ただ、やっぱり日本と違って（為替が）動かないです。だから多分、配当とIPOで、日本でもやってる方はやってる。そういう面白さもあって、結構インドネシアは面白いな、っていうのがありますね。
ヴィラをリノベしてAirbnbで回す
宮本：不動産自体のその利回り的な観点でいうとどうですか？
永松社長：利回りだと、今回うちで「スミニャック」っていうエリア…クタがあって、海岸線で行くと、クタ・ハーフ・レギャンってあるんです。その横はスミニャックってエリアがあって、すごく人気があるエリアなんですね。そこに2アール、200平米のところに4ベッドルームのプールヴィラの中古を買ってリノベーションをかなりかけてやって。
3月からそれを運用するんですけど、だいたい計算すると10%以上でエアビーで回る感じですよね。そんなに、高くはないんですけど確実性がある。なぜかというと、すごい観光客が多いので。
あと長期滞在だと、仲間とか、家族で来て、1ヶ月2ヶ月だとプールヴィラが人気あるんです。そういうので回すような形にするとすごく面白い。
宮本：バリ島の場合ですとそのコンドミニアムっていうよりかはもうヴィラだったりとか？
永松社長：ただヴィラだと、結局6,000万とか8,000万だと、そのヴィラでもリースはダメなんです。本当に、きっちり所有権で。そうすると、やっぱりバリ島とかも日本の昔の地主さんと一緒で、売るのは嫌だと。だから、「フリーホールド」って言って登記できる物件は少ないんです。それをもう、しょっちゅう狙って、ぐるぐるぐる回って狙っていかないといけないっていうのはあるんですけど、そういうやり方ですね。
永松社長：あとコンドミニアムというか、4階建てぐらいまではできるところがあるんです。それは今ちょうど日系の会社から「販売してくれ」って言われてるのが、20何平米ぐらいのやつで。向こうが言ってる内容ですけど、10%ぐらいの利回り予測のものが、だいたい680万円ぐらいから。700万前後からあるやつを、開発が降りたら今度売り始めるんです。そういう案件もあります。
宮本：それは新築？
富士リアルティスタッフ：新築です。それは先ほどの法人を作らなくても買える。リースなんです。要は賃貸借契約なので。
宮本：やっぱリースとその所有権だと土地の値段も全然違うんですか？
永松社長：違うし、リースの場合は、弱いじゃないですか。特にデベロッパーがリースでやったものを販売するっていうと、やっぱり立場的に弱い部分っていうのはあるので、そのへんがなかなか難しいところなんですけど。ただ手軽にできる内容なんで、結構面白い案件はありますね。ローカル向け案件とか。いろんなことができます。
宮本：カンボジア・タイと比べて少ない資金で、固くいけてるようなイメージですか？
永松社長：それもあるし、その会社をコツコツ育てる、みたいな感じのことができる。例えば、じゃあ自分が証券口座の株を例えばインドネシアで持ってて、5,000万超えたらちゃんと税務署に申告しなくちゃいけなかったりとかっていう色んなことがあるじゃないですか。でも法人って別に、関係ないですよね。現地法人の内容、株の内容になるので。そういう部分的にやりやすい部分もあると思うんですけど…これ問題ないのかな？（笑）
富士リアルティスタッフ：問題ないと思います。多分先にPMA法人についてちょっと軽くお話しした方がいいと思うんですけど。PMA法人を作ることによってできるメリットっていうのが、まず土地を持つことができるんですね。インドネシア人と同じ権利で不動産を保有することが…ちょっと違うんですけど、ほぼ同じような内容で不動産を保有することができると。
もう一つはビザを取って滞在することができる。このビザに関しては、よく言われるのがタイの「タイランド・エリート」であったりとか、マレーシアの「MM2H」っていう、いわゆるゴールデンビザっていうのがあるんですけど、これとちょっと違うんですね。
例えばタイランド・エリートっていうものに関しては、滞在することはできるんですけど、事業をやってはいけないです。例えばタイで飲食店事業やりたいなっていう場合であっても、このタイランド・エリートでは事業することはできません。ただ、このPMA法人を作ってKITASっていう在留許可証を持っていれば、インドネシア国内で事業をすることができます。そういう形でインドネシアに居住を置きながら法人を作ることができるっていうのが大きいメリット。
もう一つは銀行口座と証券口座を持つことができる。銀行口座に関しても、面白いのがマルチカレンシーの口座なんですね。なのでルピアっていうインドネシアの通貨以外でも、円建て預金もありますし、ドル建て、ユーロっていう風に様々な通貨を持つことができるので。そういったところで外貨で、じゃあ今ルピア持ってるんですけど、ユーロに変えようかな、米ドルに変えようかな、円で持とうかなっていう風に、この口座内で入れ替えることができますから、それはすごい便利かなっていうところですね。
なのでそういうものを一個「箱」を作っていただいて、その中で…じゃあさっきの、リースの区分所有のものを買ってもらってもいいですし。フリーホールドっていうのはなかなか出てこないので、やっぱりそういったものっていうのは出口もしっかり見えますから、そういったところで、じゃあ物件を買う、っていうのでもいいと思いますし。あとは他の、例えばカンボジアとかタイの不動産を買う時に、その法人から買うっていうのでもいいと思いますし。
あとは撤退する時も、会社売っちゃうだけで、最終的に出口のところでM&Aして売るっていう形も取れますから。
永松社長：投資で個人でインカム云々っていうよりも、会社自体で育てていくっていう内容なので、意外と道筋が見える内容。特にお子さんに引き継ぐ時とかにはすごくいいと思いますね。
富士リアルティスタッフ：意外とあの、やり方としてカンボジアとかだったら家賃ある程度高いじゃないですか。社員も結構ある程度高く、コストがかかっちゃう（※カンボジアの文脈）。でもインドネシアの場合ランニングコストが低くできるので、そこが魅力ですよね。
タイなんかすごくお金かかるんで、自分はタイ法人とか、結構お金かかるんですけど、インドネシア法人はそのお金がかからない。あと、ワークパーミット（就労許可）を取らなくていいので、そのPMA法人取ると。KITASっていうのが頂けるので、すごく楽。そういう面白みがあります。
永松社長：これはもう具体的な内容はもうセミナーとかっていう内容になっちゃうんですけど。
宮本：お問い合わせいただいて、個別にっていう感じですよね。
永松社長：あんまり発信してるところがないんで、うちのセミナーとかもかなり人来ます。
宮本：どういう方が多いですか？
永松社長：経営者ですね、ここは。事業承継含めた色んな方法の人。やっぱり法人を作るっていうことが一つのハードルになってるので。（でもそこをクリアすれば）住める、働ける、って。
富士リアルティスタッフ：結構移住目的の方、バリが好きでやっぱり将来的に移住したいなっていう方も多いです。
宮本：物価とかっていうのは、日本・タイ・カンボジアと比べてどうですか？
永松社長：物価は安いですね。タイとかに比べたらもう1/3ぐらいかな。住むのには結構いい。
宮本：居住費も安くて、飲食も安くて。
永松社長：ただ遊ぶところは少ない。日本食も限られてるので。でもいいと思います。
私たちはスタートしたばっかりですけど、これは面白いな。だから普通のバンバン投資やるっていうよりも、その会社を育ててコツコツやっていくみたいな感じがすごくいいですね。それに働けるっていうのとビザがついてくる。すごく魅力はあります。
宮本：不動産投資っていうか、ま、どちらかというと事業投資に近いようなイメージ？
永松社長：そうですね。ま、不動産投資も面白いものもありますけど。でも「コンドミニアム200何個販売します！」みたいなものは一切ないです。
「2〜3年が勝負」審査が厳しくなる前に
富士リアルティスタッフ：で、多分この2〜3年でかなり厳しくなってくると思うんです。ロシアと中国がもうバーって作りまくってペーパーカンパニーでビザだけ取っているっていう方が非常に増えてきてるので。実際、今回のこういう法人設立をしてくれている仲間がいるんですけども、話を聞いた時にやっぱりここ数ヶ月で急にその審査が厳しくなったっていう風に肌感覚で感じてます。遅くとも多分2〜3年ぐらいでは今の内容は変わってくるだろうっていう風には（言われています）。
永松社長：ホントは、そのPMA（法人）というのは、1億円動かさないといけないんですよ。でも今は、ま、しょうがないな、っていう内容ですけど。でもそこぐらいまで持っていけるように、作っていかないと。実態がないと多分うるさくなる（※規制される）と思うので。
宮本：じゃあ、今回はバリ島の投資、法人設立について、お伺いしましたけども、詳しいお話に関してはですね、公式LINEの方からお問い合わせいただいて、個別でお話しいただければと思いますので、よろしくお願いいたします。
では、今回もありがとうございました！
永松社長・富士リアルティスタッフ：ありがとうございました！
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