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カンボジア投資の王道「ボンケンコン1」
宮本： 今回はカンボジア不動産投資のおすすめ3大エリアについてお話を伺います。まずは、これまでも何度か話題に挙がっている「ボンケンコン」エリアについて教えてください。
永松社長： 一番分かりやすいのは、やはりボンケンコンエリアですね。ボンケンコンには1、2、3とありますが、中でも「ボンケンコン1（ワン）」が最も象徴的です。外国人が非常に多く、大使館や外資系企業に勤める方々が住み、食事をし、楽しむ場所。日本で例えるなら「赤坂」のようなイメージです。私は「ボンケンコン1推し」ですね。高級エリアとして家賃も高く、なんでもそろっているところ、非常に分かりやすい場所です。
宮本： 日本で言うと「1丁目、2丁目」のような区切りなのですか？
永松社長： それが、3になると雰囲気が全く違うんですよ。
富士リアルティスタッフ： 例えるなら、新橋駅の「銀座口」と「烏森口」くらい違いますね（笑）。お店の雰囲気も、全然違います。
永松社長：赤坂と蒲田くらいの違いがあります。私たちが「ボンケンコン」と呼んで投資をおすすめするのは、基本的には「1」のエリア、あるいは「1」に隣接するごく一部の区域のことですね。
富士リアルティスタッフ： 地理的に説明すると、国道1号線の「モニボン通り」を挟んで右側がボンケンコン1、左側が2と3になります。このボンケンコン1の地価が最も高い。カンボジアで外国人が多く住むエリアが、モニボン通りという国道1号線があります。横側にワットプノンというところから独立記念塔があり、そこから下に日本大使館がある通りがあり、これをノロドム通りといいます。ノロドム通りより西側の、この縦軸より内側のエリアですね。下が日本大使館があるあたりまでが日本人が外国人含めて一番多く住むエリア。この縦長の長方形のエリア内であれば、投資先として基本的に問題ありません。
狙い目の「トゥールコーク」と新興エリア「ミンチェイ」
永松社長： 最近面白いのが「トゥールコーク」というエリアです。ここはビジネス街であり、住宅街でもあります。以前は「ここに建てても…」と言われていた時期もありましたが、実は意外と賃貸が良いんです。ボンケンコンは家賃が高いので、現地在住の日本人がこちらを選んだりしていますね。
あとバサックレーンといって、中華系の物件がたくさん建っているんだけれど、そこも値段的には面白いエリア。4万や5万ドル台から始めてみようという方にはボンケンコン1はなかなか難しいんですけど、そういうところの物件も狙い目ですね。
富士リアルティスタッフ： トゥールコークは、日本で言うと「松濤」や「田園調布」のような高級住宅街の雰囲気があります。家賃相場で見ると、ボンケンコン1のワンベッドルームが約700ドル（約10万円強）なのに対し、トゥールコークなら500ドルを切る（約6万円台）くらいで住めます。そのため、現地採用の人だったり、家賃補助のない中小企業の社員の方や、現地のパワーカップルなどに非常に人気があります。お金持ちのエリアなので治安もいいですし、生活環境も整っているので、ゆったり暮らしたいという方はそこを選ばれます。
あとは、南側の新興開発エリア「ミンチェイ」ですね。空港が下にあるんですけど、そこなどは今どんどん埋め立てが進んでおり、戸建て物件が増えています。最近では17万平米という巨大な「イオンモール3」もオープンしました。大体不動産価格で言うと、ボンケンコン１エリアは1ベッド1500～2000万円、トゥール・コークは1ベッド1000～1500万円、2ベッド2000万円。ボンケンコンで1ベッドルームを狙うのか、トゥール・コークで2ベッドルームを狙うのかというところですね。ミーンチェイだともう少し安く、1ベッド1000万円いくかいかないかくらい。
そもそも、ボンケンコン2・3というのが、日本で言うと浅草や昔の東京という感じで、連棟長屋みたいなものがあるんです。1戸の細長いのが5戸つながってるような。1戸1戸が所有権なんです。なので、地上げをするとなると、5軒分地上げしないと100坪とか空かないので、都市開発がそちらの方は進みづらいんです。今土地が余っているミーンチェイやトゥール・コークとか。トゥールコークも豪邸なので300坪ぐらいある。そういったところをデベロッパーさんが買ってやる。なので、2、3はあまり物件がないというのもあります。
永松社長：今これから出る内容だと、低層階の小さいのだと4万～5万ドルからできるので結構手軽にできる。それがボンケンコン3で出るのと、企画して今、うちが相談しながらやっているミーンチェイの物件も、1ベッドだと平米単価がかなり安く5万ドルくらいでできる。日本でワンルーム3000万持ち出しは嫌だなという方だったら、貯金で買って回せる物件はあります。
宮本：イメージとしては前回お話いただいた手付金が目安20％、なので諸経費をいれると一番最初にお支払いする部分でいうと大体30％はいかないくらいですか。あとは分割してお支払いができれば購入ができると。
伝説の物件「J-Tower」シリーズの実績
宮本： 永松社長がカンボジアで不動産販売を始めたきっかけは「J-Tower 1（ジェイタワー・ワン）」だったそうですね。私自身も2016年にカンボジアに行った際にそのエリアを見させていただいて、完成後にも実際に現地でJタワー1を見て、共用部分だったり賃貸の需要というのも現地で聞いたんですけども、Jタワーについてお話を伺いたいです。
永松社長： うちがライセンスをとってしばらくしてからJタワー1を売ったんですけども、当時どれを売ったらよいか、完成していたのが、デ・キャッスル・ロイヤルというのがあったんです。それが一番最初ですね。日本人の方が結構たくさん買って、そのあとに出ている物件なども、ソフトタイトルで登記ができるかわからなかったので、なかなか手が出せなかった。Jタワー1というのが、日系のタニチュウアセットメント社が販売で、社長とあってお話して、日本でも財をしっかり築いている方で、あと某都市銀行で海外進出か何かのやつで載っていたんですよ。すごいと思いお会いして、販売したのが2016年。一気に売って、105戸中50戸ぐらいうちが売りました。
2016年当時、日系仕様のクオリティでありながら、45平米でワンベッドルームが6万〜7万ドル台という非常に安価な設定で販売しました。結果、わずか5週間で完売。これはおそらく現地の記録だと思います。ルーフトッププールやすごいジムなどがまだそんなにやっているところがなかった。先駆けの第一人者のような内容で特に日系の内容だったのですごい売れ方をしました。
完成して賃貸もがっつりついて、今結構できていますが、当時そういいのがなかった。ボンケンコン1といっても200メートルくらい少しずれていて、サウスボンケンコンという内容で、その周りが今はすごくいい日本料理店ができたり、変わってきているのもあって、リセールもきっちり売れているのがJタワー1。Jタワー1の管理はデベロッパーがやっているんです。とても厳しく入札審査などをしていて、すごく状態がいい。デベロッパーがBMもPMもしているので、フロントに入った瞬間にいいな、というのが分かります。
J-Tower 2の方は、ボンケンコン1に私がやってたブティックホテルの隣に建てるって言ったから「あ、もうこれホテルダメじゃん」と思ってやめました（笑）。そこも42階建ての内容で、実績があったので全部で228戸中うちが140戸ぐらい、半分以上売らしていただいた。それも5週間で完売しました。2022年2月に完成しましたが、コロナ中にもきっちり期日を守って。他の現場はコロナを理由に工事が止まってたりしたんですけど、J-Tower 2は完売しちゃってるんで全く問題なく進んだ。
J-Tower 3は77階建て、330メートルのスーパータワーマンション。これも戸数が多いんですけど、もう残り5%もないんじゃないかな。売る物件がないっていう。インフィニティプールは世界で一番高いところにあるプールとして認定を受けたりとか、ファシリティがすごいんですよ。ボウリング場、カラオケ、ゴルフシミュレーション、スパ、ドライサウナ、ドッグラン、ナースステーション、カフェレストラン、ジム、プールも4種類あったり。ほぼマンハッタンみたいな感じのやつなんで、うちのお客さんたちもローンチされた瞬間にペントハウスとか、億の上の階から売れてるんですよ。今販売してますけど、宮本社長も52階を買っていただいて。すごいでしょ52階(笑)。あべのハルカスよりも全然高い、麻布台ヒルズよりも高い。
富士リアルティスタッフ：東京タワーと同じです。
永松社長：それがプノンペンに建っちゃう。欧米人の方が買っているし、結構いろいろな方が買っている。Jタワー1、2は中古で販売することもできる。平米単価もすごく安く上がっているのでJタワー3はおすすめですけど、残りはわずか。
宮本：Jタワー3を検討されている方はなるべく早めに。
今後の注目物件
永松社長： あと今もうそろそろ販売するんですけど、有名設計士の高松伸さんや音楽プロデューサーの長戸大幸さんが関わっている「ガトータワー」が来月から販売、これもボンケンコン1です。
あと来月、「タイムズスクエア9」という物件が、手頃な内容で買える感じなんですけど、それが半分ぐらい売れてるかな。1,500万円前後ですね。でも投資家の戦う層としては多いので、参加できる方が少ないので一番いいのはJ3でしょうね。
ガトータワーは、日本人にとっては付加価値。縁故で抑えらている。その方のお知り合いなどでやっているので、タイムズスクエア9というのもご紹介できる。あと中古が何個かあるので、言っていただければその方の状況に応じてご紹介できるので、個別でどんどんいつでもオンラインでできるので言っていただければ。
宮本：では今回、3大エリアと注目物件をご紹介いただきました。永松社長のおすすめはやはりボンケンコン1ということで。
不動産中心で買って、という形になると思うので。詳しいことはぜひLINEに登録していただいて、個別相談や資料希望など言っていただければ対応いたしますので、ぜひお問い合わせの方、よろしくお願いいたします。では本日は以上となります。ありがとうございました。
永松社長・富士リアルティスタッフ： ありがとうございました。
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今カンボジアでこのエリアが1番熱い！わずか5週間で即完売。大人気シリーズ”J-Tower”とは！？今後の注目物件から人気エリアまでを専門家が徹底解説。
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