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区分マンションの不動産投資とは
区分マンションの不動産投資とは、マンションの部屋の1戸もしくは複数戸を購入し、その物件を貸して家賃収入を得る投資です。区分マンションは単身者向けの物件が中心で、間取りもワンルームが多いため、ワンルームマンション投資とも呼ばれることもあります。
それに対し、マンションを一棟すべて購入して行う不動産投資のことを一棟投資といいます。
一方、一棟のマンション内の1戸ずつを分割して販売するマンションを分譲マンションといいますが、こちらは主に居住用のために使われる言葉です。
区分マンションも分譲マンションもマンションの1戸を指す言葉としては同じであるものの、使用するシーンが異なります。
不動産投資における区分所有のメリット
不動産投資の区分所有にはどんなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、不動産投資における区分所有のメリットを紹介します。
少ない資金で始められる
区分マンションの不動産投資は、購入するのがマンションの1戸となるため、一棟投資に比べて少ない資金で始められるメリットがあります。少額資金で不動産投資にチャレンジしたいという方にもおすすめです。
また、不動産投資はローンを組むことでレバレッジを効かせられるため、少ない資金でも大きな利益が期待できます。レバレッジとはテコという意味があり、レバレッジの力とは小さな力で大きな物を動かせるテコの原理のことです。
たとえば、100万円の初期資金で不動産投資を行う場合、本来であれば100万円の不動産しか購入できません。しかし、ローンを組むことで100万円の初期資金でも1,000万円や2,000万円の不動産を購入して投資を行うことができます。
区分マンションにおいても、レバレッジを効かせることで、高利回りの運用が期待できるでしょう。
投資リスクの分散ができる
区分マンションは、投資リスクを分散できることもメリットです。
投資の世界において、1つのものだけに投資するのはリスクが高いといわれています。たとえば、現金だけを持っているとインフレが発生した場合に現金の価値が下がってしまい、資産が少なくなってしまいます。
一方、不動産はインフレが発生しても、不動産の価値そのものが上昇することで、現金に比べるとインフレの影響を受けにくいのが特徴です。
そのため、現金をすべて手元に置いておくよりも、現金の一部を不動産に投資する方が、インフレが発生したときのダメージを軽減できます。
このように、投資リスクの分散という観点でもマンションを区分所有するメリットは大きいといえます。
不動産投資のリスクについて、以下の記事でも詳しく解説しているのでご参考ください。
不動産投資は今後どうなる？これから起こり得るリスクや回避するための対策を紹介
融資を受けやすい
マンションを区分所有して不動産投資するメリットは、初期投資が少なくて済むため、金融機関からの融資を受けやすいことです。
自己資金をある程度用意できる場合は、自己資金の残り分をローンにすることで、さらに借り入れがしやすくなります。
また、区分マンションであれば新築・中古に関わらずフルローンで投資を始められる場合もあります。フルローンとは、自己資金0円で物件購入にかかる費用をすべてローンでカバーする方法です。
自己資金がある場合もフルローンを組むことにより、自己資金を手元に置いておき、不測の事態に備えることもできます。
管理の負担が小さい
マンションの区分所有で不動産投資するメリットは、一棟投資に比べて管理の負担が小さいことです。不動産投資は物件を運用して収入を得る投資であり、投資対象が1戸でも複数戸でも、安定した収入を得るために日々のメンテナンスや入居付けを行う必要があります。
区分所有の場合、オーナーが責任を持って管理しなければならない部分は専有部分のみです。エントランスやエレベーターなどの共用部分は、建物全体を管理している管理会社の管理管轄となります。
そのため、共有部分もオーナーの責任となる一棟投資に比べると管理負担が小さく、副業をしているサラリーマンでも運用しやすいでしょう。
また、専有部分についても管理会社に管理業務を委託することで、オーナーの負担を大幅に軽減できます。
流動性が高い
マンションの区分所有で不動産投資するメリットは、流動性が高く、物件を手放す際にも買い手がすぐにみつかりやすいことです。
アパートやマンションを一棟ごと売却する場合だと、コストもかかるため、買い手も限られてしまいます。
しかし、区分マンションであれば一棟ごと購入する場合に比べると、買い手のコストも少なくて済むため、買い手がつきやすいといえるでしょう。特に都市部の物件や相場よりも割安で購入したマンションであれば、すぐに買い手がみつかる可能性も高くなります。
一方で、地方の物件や相場よりも高い物件だと、区分マンションでも買い手がみつからない場合もあるため注意が必要です。
不動産投資における区分所有の注意点
区分マンションに不動産投資するメリットは多くありますが、一方で運用を検討する際にはいくつか注意点もあります。
ここでは、不動産投資における区分所有の注意点を紹介します。
空室発生時の影響が大きい
不動産投資における区分マンション投資の注意点は、一棟投資に比べると空室発生時の影響が大きいことです。
1戸の区分マンション投資では、空室が発生した場合、新しい入居者がみつかるまでの期間の収入は0円となります。空室が発生している最中でも、物件維持のためのランニングコストが発生するため、家賃収入でカバーできない部分は自身の資産を回さなければなりません。
一方、一棟投資の場合は空室が発生しても、他の入居者からの家賃収入があるため、収入は0円になりません。
区分マンションの不動産投資は、空室発生時の影響が大きいため、空室発生時も想定して運用計画を立てることが大切です。
経営の自由性が低い
区分マンションを対象に不動産投資を行う場合、経営の自由性が低いことにも注意しなければなりません。
区分マンションは管理の手間がかからないメリットがありますが、一方で管理に関する権限が小さいというデメリットがあります。
物件丸ごと管理する一棟投資ならマンションの建物全部を管理する権限があり、マンションの収益性が低下した際にもさまざまな対策が可能です。
たとえば、ペット可物件にしたり、入居できる人の条件を変えたりもできます。しかし、区分マンションになると、権限は建物全体のオーナーや管理会社が持つため、物件の収益性が低下してもできることは限られるでしょう。
自由に経営したいという場合は、区分マンションよりも一棟投資がおすすめです。
区分マンションで収益性を高めるコツ
区分マンションで安定した利益を出すためには工夫が必要です。
ここでは、区分マンションで収益性を高めるコツを紹介します。
ローンの借り入れ金額を抑える
区分マンションで収益性を高めるコツは、物件購入時のローンの借り入れ金額を抑えることです。
不動産投資では、家賃収入を得ることができてもローンを組んでいる場合、その多くはローンの返済額に消えてしまいます。空室が発生した際には、ローンの返済負担が大きくのしかかることになるでしょう。
そのため、できるだけ自己資金を用意し、ローンの借り入れ金額を抑え、毎月の収入が支出を上回るように調整する必要があります。
中古の区分マンションに投資する
区分マンションで収益性を高めるためには、中古マンションに投資するのも方法の一つです。新築マンションに比べると物件価格の下落スピードが遅い傾向にあり、すでに入居者がいる物件なら、実際の家賃収入から収支計画が立てやすいメリットもあります。
また、同じエリアの新築区分マンションと比較しても安く、ローンの借り入れ金額を抑えたり、現金で一括購入したりも可能です。
中古マンション投資で失敗を避けるコツや方法、失敗する人の特徴などは以下の記事でも詳しく解説しています。
中古マンション投資で失敗を避ける7つの方法！失敗する人の特徴とは？
立地のいい区分マンションを選ぶ
立地のいい区分マンションを選ぶことも、不動産投資で収益性を高めるコツです。
不動産の価値は立地や物件の状態、市場環境にも左右され、特に都心や駅から近い区分マンションは人気があります。立地のいい区分マンションであれば、空室が発生した場合にも、すぐに新しい入居者がみつかりやすく、家賃収入が入ってこないリスクを減らせます。
立地のいい区分マンションはそうでないマンションに比べると価格も高いですが、長期的な運用でみるとメリットも大きいといえます。
資産価値が下がりにくいエリアや駅周辺の物件を探しましょう。
まとめ
この記事では、区分マンションで不動産投資するメリットや注意点、収益性を高めるコツを紹介しました。
区分マンションは少ない資金で始められるため、不動産投資初心者にもおすすめです。さらに中古マンションや立地のいいマンションを選ぶことで、収益性を高めることができます。
一方、空室時には収入が途絶えてしまうリスクもあるため、空室リスクを想定し、収支のシミュレーションを行ったうえで不動産投資を始めましょう。
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