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管理会社は物件選びと同様に重要
不動産投資においては、管理会社の選定がとても重要になります。というのも、管理会社次第で回避できるリスクがあるためです。
たとえば、入居者募集に対するノウハウのある管理会社なら、次の入居者が決まるまでの空室期間を長引かせないことも可能です。
ほかにも、管理体制が整っている管理会社であれば、建物が常に整備されているため、入居者も居心地の良さから長く住んでくれる傾向があります。入居者を手放さないという意味でも、収入の安定につながるといえるでしょう。
ゴミが散乱している、ガラスが割れている、など管理が行き届いていない建物では、早く退去されてしまい、家賃収入が途絶えてしまうことになります。
不動産投資では、管理会社次第で運用益が左右されるほど重要なポイントです。物件選びと同様、管理会社選びも十分下調べをし、慎重に選びましょう。
不動産投資で管理会社に依頼できる業務とは
不動産投資においては管理会社選びが重要だと分かりましたが、管理会社にはどのようなことを依頼できるのでしょうか。
不動産投資で管理会社に依頼できる業務は、「入居者管理」「建物管理」の大きくふたつに分けられます。
入居者管理
入居者管理業務とは、入居者募集から契約まで、また入居者が物件に安心して住めるようにサポートする業務を指します。
主に以下のような業務を委託できます。
・入居者募集業務や契約（契約更新も含む）
・入居者トラブルの対応（クレームや近隣住民とのトラブルも含む）
・家賃の徴収・滞納への督促
・退去希望者への退去手続き
・関係書類の保管、鍵の保管
入居者とのやり取りが多いこれらの業務は、家賃収入に直接影響します。入居者がいて成立する不動産業務では不可欠な業務です。
建物管理
建物管理業務とは、物件の清掃・美化や設備の点検・修繕など、建物の維持管理を行う業務のことです。主に以下のような業務が発生します。
・日常清掃や定期清掃
・日常点検や法定点検
・クリーニングやリフォーム
物件の資産価値を維持するためには日々の管理がとても大切です。建物のひび割れなどをそのままにしておくと、そこから亀裂が入り、雨がしみ込んで壁や柱が劣化したり、雨漏りが起きたりとさらに大きな不具合が生じる可能性があります。
こうした建物の老朽化につながるようなことを、日常点検を通して未然に防ぎます。
資金管理
管理会社に依頼できる業務として、オーナーの資金管理や収支管理などが挙げられます。
不動産投資では物件維持のためにハウスクリーニングや火災保険料、修繕費用、仲介手数料など、さまざまな費用が必要です。
これらの費用は家賃収入や売却益、ときには自身の資金でカバーしなければいけないため、無理のない運用計画を立てる必要があります。
管理会社によっては、運用計画に基づいた資金管理の業務を行っているところもあり、投資計画の立案や、資産運用のサポートを受けることも可能です。
なお、不動産投資を行う際には確定申告が必要となりますが、確定申告自体を管理会社が請け負うようなケースはほとんどありません。
しかし、確定申告に必要な書類や作成、準備、アドバイスなどを受けられる管理会社はあります。
解約業務
管理会社に依頼できる業務として、入居者の解約手続きや退去時の立会いなどの解約業務が挙げられます。
解約手続きを行う際には、入居者から解約の申し出を受けてから、引越しまでの家賃や水道光熱費などの計算が必要です。
契約内容によっては日割り計算も必要となり、解約業務をオーナー自身が行うとさまざまな手間がかかります。
また、退去時の立会いでは室内に汚れやキズがないかなども確認し、問題がなかったら鍵の返却となります。
契約時に敷金を受け取っている場合は原状回復にかかった費用も計算し、残金を清算して解約手続きが終了という流れです。
その後はクリーニングやリフォーム、修理などの手配も行い、新しい入居希望者がいつ内覧に来てもいいように準備を行います。
管理会社の種類
管理会社に委託できる仕事は多岐に渡りますが、どの管理会社も同じ業務に対応しているわけではありません。
管理会社の種類によって対応している業務は異なるため、種類別にどのような業務を委託できるか把握しておきましょう。
ここでは、3種類の管理会社を紹介します。
仲介専門会社
仲介専門会社とは、物件の入居者募集や契約締結など、入居に関する業務を委託できる不動産会社のことです。
不動産投資においては入居者をスムーズに見つけ、長い期間入居してもらうことによって空室リスクを減らせます。
また、空室が発生した際には新しい入居者をすぐに見つけることが大切で、そのためには高い営業力も欠かせません。
仲介専門会社は他の投資家やオーナーの物件も取り扱っており、高い集客力があることに加え、内見や手続きのノウハウもあります。
ただし、仲介専門会社は不動産を売ったり貸したりする専門家であり、不動産運用の業務を管理するわけではありません。
そのため、不動産の管理は他の管理会社に任せ、入居者を見つけるために仲介専門会社を利用するケースも多くあります。
仲介専門会社については以下の記事でも詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。
⇒不動産仲介業者のビジネスの仕組みとは。依頼するメリット・デメリットを解説
仲介管理会社
仲介管理会社とは、入居者募集や契約締結に加えて、入居者との対応や建物管理まで委託できる管理会社のことです。
仲介専門会社と同じように入居者を見つけるための営業活動を行いつつ、有料で不動産管理のサービスも行っています。
物件の取引からマンションの維持管理まで、すべて対応できるのが特徴であり、一括して対応してくれるため複数業者とのやりとりが必要ありません。
また、入居者募集から管理まで手続きや情報が集約されているため、内見時の案内もスムーズに行えるメリットがあります。
一方で、中には他社からの仲介を受けつけない仲介管理会社もあり、その場合は入居希望者と個別に連絡を取らなければなりません。
場合によっては入居希望者が他の物件に流れてしまう可能性もあるため、不安に感じる場合は事前に確認しておく必要があります。
管理専門会社
管理専門会社とは、仲介業務は行わずに建物管理や入居者対応のみを行う管理会社です。
管理業務のプロフェッショナルで、賃貸付けの募集店を自社保有せず、オーナーが所有している不動産から生まれる利益を最大化するように運営代行します。
管理専門会社といっても、事業内容によって以下のようにさまざまなタイプの会社が存在しています。
・物件に直接的に関わるプロパティマネジメント
・建物自体のハード保守を行うビルマネジメント
・プロパティマネジメントとビルマネジメントを行うファシリティマネジメント
プロパティマネジメントはオーナーに代わり、不動産の資産価値の維持や入居者のスムーズな対応が主な業務です。
ビルマネジメントは、建物や物件の施設、設備に関する維持や管理業務などをメインに行います。
ファシリティマネジメントは、ビルマネジメントやプロパティマネジメントを包括し、入居者に対して快適な環境を提供します。
なお、管理専門会社の多くはプロパティマネジメント事業がメインです。
管理会社の契約形態
管理会社を利用する場合、契約形態には一般管理契約とマスターリース契約があります。ここでは、それぞれの契約形態の特徴を紹介します。
一般管理契約
一般管理契約とは、対象となる不動産のオーナーが行う管理業務を管理会社が代行する契約のことです。
管理業務とは、入居者管理、建物管理、資金管理、解約業務などを指します。
一般管理契約では、家賃や敷金、礼金などオーナーの収入に関連するものはすべて自身で設定できます。
金額を自由に設定できる一方、物件周辺の家賃相場などのリサーチを行い適正価格を設定しないと、入居希望者が現れないリスクもあるため注意が必要です。
また、管理会社によっては入居者募集の広告費が高くなり、空室が発生した場合にはコスト負担が大きくなりやすい特徴もあります。
マスターリース契約
マスターリース契約とは、オーナーとサブリース会社との間で締結する賃貸借契約で、三者間契約の一つです。
なお、サブリース会社と入居者の間で交わされる契約のことをサブリース契約といい、マスターリース契約はサブリースを前提としています。
マスターリース契約では、オーナーがサブリース会社に物件をまるごと貸し出し、空室対策や広告活動、管理業務を担うのが特徴です。
また、家賃保証がついているのも大きな特徴で、空室が発生した場合もその期間中の家賃はサブリース会社が支払います。
一方、オーナーは物件管理や家賃保証を受ける代わりに、サブリース会社に一定の手数料を支払う仕組みです。
マスターリース契約を締結しても契約内容が継続するわけでなく、2年～3年に1回程度の間隔で見直されます。
そのため、空室が続いてサブリース会社が利益を見込めない場合は賃料の引き下げや解約になるケースもあります。
マスターリース契約については以下の記事でも詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。
⇒【不動産投資】マスターリース契約は安全？押さえておくべき注意点
大手管理会社と地域密着型管理会社の違い
不動産の管理会社は、大手管理会社と地域密着型管理会社の2つのタイプがあります。ここでは、それぞれの管理会社の特徴やメリット、デメリットを紹介します。
大手管理会社のメリット・デメリット
大手管理会社は広範囲に多数の事業者があり、取り扱っている物件数も多いため、管理実績が豊富にあることが特徴です。
過去の管理事例や顧客情報などを事業所間で共有し、ノウハウとして業務に活用できるメリットもあります。
また、人の目が集まりやすい場所に広告を出しているため、集客力が高く入居者も集まりやすいでしょう。
一方で、事業者が多いことで転勤があり、担当者との関係が築きにくく、担当者が入れ替わることで相談しにくくなるデメリットもあります。
地域密着型管理会社のメリット・デメリット
地域密着型管理会社は地域の情報に精通しており、フットワークが軽く、良好な関係を築くことができれば頼もしい存在と言えます。
地域の企業や専門家とも独自のネットワークを築いているケースが多く、大手にはない地域に合った空室対策を行ってくれるのがメリットです。
また、緊急時でもスピーディーに対応してもらえる場合が多く、入居者の満足度も高くなりやすい特徴があります。
一方で、担当者の能力次第でサービスの質に差が生じやすく、会社によっては慢性的な人手不足に悩み、十分なサービスが受けられない場合もあります。
【注意】仲介部署がない管理会社もある
管理会社の中には、建物管理だけで仲介業務を請け負っていない会社もあります。仲介とは、先ほど説明した入居者募集業務や契約にあたる業務を指します。
仲介部署がない管理会社の場合、複数の仲介専門会社に募集業務を委託しているケースが多いです。そのような管理会社では、仲介を別の会社に依頼しなければなりません。
賃貸経営にかかる手間を省くには、管理と仲介の両方を行う管理会社を選ぶことをおすすめします。
ただし、管理を専門としている会社は建物管理に関するノウハウが豊富といった強みがあります。管理業務において重視するポイントを踏まえた上で、どの業務をどの管理会社に委託するかを決めることが大切です。
【選び方】どう選ぶ？不動産会社のチェックポイント！
円滑に不動産投資の運用をしていくには、どのように不動産会社を選べば良いのでしょうか。チェックポイントを6つご紹介します。
実績で選ぶ
社歴が長く、実績がある管理会社は長期にわたって良質な業務を行ってきている可能性が高いのでおすすめです。長く営業していれば信頼もあり、地域密着型であれば、独自のネットワークによって集客できることから、早い段階で入居者が見つかりやすいでしょう。
インターネットでも過去の管理実績を確認できるので、気になっている管理会社の実績を複数調べ、比較してみましょう。
実績を比較する際は、顧客満足度もあわせて確認してみてください。管理実績が豊富でも、入居者が満足していなければ長期の入居に繋がりにくいでしょう。
顧客満足度を判断するには、管理会社のWebサイトや資料、パンフレットなどに掲載されている「お客様の声」を参考にしてみてください。お客様の声への掲載数が多い、または顔出しで掲載されている場合は、一定の信頼性がある感想と考えられるでしょう。また、感想の内容から管理会社の強みも把握できます。
円滑な対応で選ぶ
対応がスムーズであることは、これから関わっていくにあたり重要視したいポイントです。連絡が取りやすければ、しっかりとした対応をしてもらえる可能性が高いでしょう。
また、レスポンスが早ければ、入居者からの問い合わせやクレームにも素早く対応していると考えられます。「いつまでにご連絡します」など対応の見通しを伝えてくれるなら、困っている入居者も安心して過ごせます。
逆にレスポンスが遅ければ、入居者も不満が募ってしまい退去へと繋がってしまう恐れがあるので注意しましょう。
管理費で選ぶ
管理費がどれほどかかるのかという点もポイントです。不動産管理会社に支払う管理委託費の目安は、家賃収入の3～8％が一般的といわれています。この範囲で管理費が収まることが不動産投資の損益にとって重要なポイントです。
管理費が高ければ、必然的に毎月の経費が増えてしまいます。それによって利益が圧縮されてしまい、不動産経営が不安定になるかもしれません。管理費が目安内に抑えられているかはシビアにチェックしましょう。
管理と売買など業務の幅で選ぶ
不動産管理会社を選ぶなら、扱っている業務の幅を確認してみましょう。
不動産会社には、不動産管理を専門に行っている会社もあれば管理と売買の両方を行っている会社もあります。
管理専門の会社においては、入居者の募集を外注するところは珍しくありません。この場合、仲介業務も自社で責任を持って行う会社がおすすめです。
管理だけではなく売買も扱う会社ならば、不動産のネットワークに強いといえます。不動産の販売と管理が同じ会社を選べば、購入から運用までをスムーズに移行でき、統制のとれた運用が期待できます。
入居者募集などの集客力で選ぶ
入居が遅れるとそれだけ空室期間が長引き、家賃収入が止まってしまいます。そうならないためには、集客力のある不動産管理会社に依頼することが大事です。
不動産投資を成功させるためには、いかに空室率を減らすかにかかっています。そのため入居率が高い会社を選ぶことは重要です。
入居者を集めるためのノウハウを持っているかという点も管理会社の選択には重要なポイントです。入居者向けのサービスや特典を設けるなど、入居を促進するような策があるかという点も判断材料になります。
Web集客力で選ぶ
Webサイトで物件を紹介しているかどうかもポイントのひとつです。昨今では、賃貸物件を探すのにインターネットで検索をかける人がほとんどです。物件探しのアプリも多数出ているので、より便利に物件情報を閲覧できます。
このため、インターネット集客に積極的な管理会社の方が入居者を多く集めやすいため、Web集客をしている会社であれば、空室リスクを抑えられるといえます。
ホームページが見やすく、取り扱う物件が多いこともチェックポイントになります。
物件のある地域への詳しさで選ぶ
管理会社を選択するときは、その地域について詳しいかどうかも重要なポイントです。
地域によって、住む人の層やニーズは異なります。例えば女性の多いエリアなら、巡回の実施や防犯カメラの設置をして安全性を高めることで、他の物件との差別化が可能です。
また、想定されるクレームが分かっていれば、あらかじめ注意喚起や重要事項説明書へ盛り込むなど対策を行っておくことでトラブルを防止できるでしょう。
不動産管理会社の見極め方
良い不動産管理会社を見極めるには、管理物件の状態や担当者の対応をよく確認することが大切です。
ここからは、管理会社を見極める方法についてご紹介します。
管理物件を実際に確認する
管理会社が管理している物件を見れば、管理の品質を確認できます。たとえば、以下のような点をチェックしてみると、きちんと管理がなされているかが判断可能です。
・共用部に汚れや放置物がないか
・敷地内に雑草が生い茂っていないか
・蛍光灯が切れている状態が放置されていないか
担当者をしっかり確認する
管理会社を判断するには、担当者も重要なポイントです。管理会社とは長期に関わっていくため、担当者の対応が丁寧で信頼のおける人であるか、相性が良いかも確認しましょう。
質問に誠実に答えてくれるか、親身になって対応してくれるかなどを踏まえて判断することがおすすめです。
入居者対応の質が高いか確認する
不動産管理会社を見極める方法として、入居者対応の質が高いかどうかもポイントの一つです。
例えば、入居者が鍵をなくした場合や水道のトラブルが発生した際に、夜間でも対応してくれるサービスの有無などが挙げられます。
入居者対応の質が重要になるのは、トラブル対応が悪いと入居者の転居につながるためです。
そのため、夜間や土日にもトラブルに対応できるコールセンターが設置されているかや、入居者からの相談にどのような対応を行うかなどは事前に確認しておきましょう。
空室期間が短いか確認する
安心して管理を依頼できる管理会社は、入居率の実績が高く、空室期間が短いという特徴があります。
なぜなら、空室期間が短ければ空室が発生したときも、すぐに入居者が見つかる可能性が高く、損失を最小限に抑えられるためです。
管理会社が公開している入居率や平均空室期間などのデータをチェックし、空室期間が短い管理会社を選びましょう。
管理会社を探す方法
より良い管理会社を選ぶには、まず依頼先の候補となる管理会社を探すことが必要です。管理会社を探す方法を3つご紹介します。
紹介を受ける
管理会社を知る早道は、物件を購入した不動産会社からの紹介です。不動産販売会社には、グループ内に管理会社がある、あるいは提携している管理会社を持つケースが多くあるので相談してみましょう。すでに実績のある管理会社のため、一定の信頼はおけるはずです。
また、融資を受けている場合には、金融機関へ相談するのもひとつの手です。
金融機関は融資した資金を確実に返済してもらう必要があるため、安定した収支を実現できる良質な管理会社を紹介してくれる場合があります。
近隣物件の管理会社を探す
近隣物件の管理会社を当たってみるのもおすすめです。物件近くの管理会社をピックアップし、気になる会社へ実際に足を運んでヒアリングしましょう。
近隣の賃貸住宅のプレートによく見る管理会社があれば、地場の有力会社である可能性が高いです。
ネットを利用する
不動産管理会社は、インターネットの一括検索サイトから探すことも可能です。一括検索サイトは、一度情報を入力すれば3〜5社の管理会社にまとめて問い合わせできるので、管理会社を効率良く比較できます。
管理について重視したい点の優先順位を決めておき、各社の提案をすると良いでしょう。
まとめ
不動産投資を効率よく進めていくためには、良い不動産管理会社を選ぶことが大切です。
不動産管理会社の選び方を間違ってしまうと、空室期間が長くなる場合や、入居者対応が不十分で転居のきっかけになる可能性もあります。
そうならないためにも、管理費や集客力に加えて、実績や対応力などに着目し、不動産管理会社を選びましょう。
不動産管理なら、アセットテクノロジーにお任せください。
質の高い賃貸管理サービスとコストパフォーマンスでオーナー様や入居者様に満足いただき、オーナー様の利益の最大化を目指します。
収支状況の確認や賃貸契約などのわずらわしい不動産業務は、弊社が提供する不動産管理アプリで簡単に管理できます。
まずは、お気軽にご連絡ください。