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マスターリース契約とは
マスターリース契約とは、不動産会社が建物および物件のオーナーから不動産を一括で借り上げ、運営・管理する手法です。最大の特徴は、空室の有無に関わらず毎月一定の賃料を得られる点にあります。収入を安定させたいオーナーにとって、非常にメリットのある手法として注目されました。
ただし、詳しい賃料の取り決めや運営・管理の範囲は契約により異なります。メリットの有無をしっかり見極めたうえで契約することが、マスターリース契約のカギとなります。
【マスターリース契約】サブリースとの違い
マスターリース契約と混同されやすい手法のひとつに、サブリースが挙げられます。サブリースは、不動産会社が第三者に物件を転貸する行為のことです。最初から第三者への転貸を目的としているので、不動産会社自身の管理・運営を前提とするマスターリース契約とは異なります。
また、サブリースは不動産会社と借主（転借人）の間で締結する契約です。マスターリース契約はオーナーと不動産会社間で締結する直接契約なので「誰と誰が契約するか」という点でも違いが見られます。
ただし、最近はマスターリースとサブリースをまとめて「サブリース」と表記するケースも増えてきました。本来の意味を理解したうえで使い分けましょう。
マスターリース契約の賃料支払い形式
マスターリース契約は、空室の有無に関わらずオーナーが一定の賃料を確保できる手法ですが、満額を確保できるとは限りません。なかには満額が保証される契約もありますが、場合によっては実績に連動して金額が左右されることもあります。
具体的には「空室保証型」と「実績連動型」に分けられます。下記では、それぞれの賃料支払い形式についてチェックしてみましょう。
空室保証型の賃料支払い方法
空室保証型は「賃料固定型」とも呼ばれる手法であり、実際の家賃収入に関係なく毎月一定の金額がオーナーに支払われる手法です。マスターリース契約のメリットとして語られる「空室でも収入を確保できる」という項目は、この空室保証型によるものと理解できます。
空室による収入ダウンのおそれがないため、入居者集めが不安な方でも利用しやすい方法です。
ただし、周辺地域の相場上昇により家賃を値上げした場合でも、オーナーに支払われる額は変わりません。相場の上昇が見込まれる地域では却って損になってしまう可能性もあるので、注意が必要です。
実績連動型の賃料支払い方法
実績連動型は「パススルー型」とも呼ばれる手法であり、空室状況に応じて不動産会社（サブリース会社）から支払われる金額が変動する手法です。入居状況が賃料収入に直結するので、空室リスクは自分で直接管理している場合とさほど変わりません。
その分、周辺地域の相場上昇により賃料を値上げできれば、収入も上がります。反対に賃料を値下げした場合は収入も下がってしまうので、収入が増減するリスクを承知して契約することが大切です。
空室保証型と実績連動型はどちらが好条件？
空室保証型も実績連動型も管理委託料は家賃の5％程度であることが多く、収益性自体に大きな差はありません。支払われる賃料から5％程度の管理委託料を差し引いた額が、オーナーの手元に渡ります。
ただし、空室保証型の場合、満室想定時の賃料から10～20％程度の手数料が差し引かれます。そのうえで更に管理料5％が差し引かれるので、満室のときは損に感じるかもしれません。
また、実績連動型は収入が安定せず保証もされていないので、空室が増えるにつれ収入が下がってしまうリスクがあります。
このように状況によって変動するため、どちらが明確に得かと判断することは非常に難しいのです。どちらが理想に近い管理手法かを考え、契約を締結しましょう。
マスターリース契約のメリット・デメリット
ここでは、マスターリース契約のメリット・デメリットを紹介します。
メリットだけでなくデメリットにも目を向け、契約締結後に思わぬ落とし穴に気づくことのないよう対策していきましょう。
マスターリース契約を選ぶメリット
マスターリース契約の主なメリットは、下記の通りです。
・契約が1本で済むので手間がかからない
・相続税の節税効果が高くなる
前述の通り、マスターリース契約はオーナーと不動産会社が直接契約を締結する手法なので手間がかかりません。複数の仲介を挟まなくてよいので、忙しいオーナーにとっても利便性が高いことがポイントです。
また、相続税の節税効果が高いことも特徴です。相続税は、物件の相続税評価額が低くなるほど節税につながります。
土地の「借地権割合」と建物の「賃貸割合」を基準に相続税評価額が決定されますが、マスターリース契約の場合「賃貸割合」が100％で計算されます。マスターリース契約は一括借り上げをして常に満室と同じ状態を作れるので、相続税評価額を下げられるのです。
なお、借地権割合は全国一律で30％です。あとは賃貸割合が空室率により変動する管理手法にするか、マスターリース契約のように100％が前提の管理手法にするかで決まります。
マスターリースで契約する場合のデメリット
反対に、マスターリース契約でデメリットとなるのは下記の通りです。
・契約内容が2～3年ごとに見直されることがある
・修繕費などはオーナーが負担する
・中途解約には規定がある
・手数料がかかる分、利益は低くなる
契約内容は2～3年ごとに見直される可能性があり、その際、不動産会社から賃料減額請求をされるかもしれません。契約時に賃料の値下げを受け付けないと特約を締結していても、無効になってしまうおそれがあります。
借地借家法は基本的に物件のオーナーよりも借主を守るつくりになっているので、特約が100％守られるとは限らない点に注意しておきましょう。
また、中途解約の規定があることや、手数料による収入減があること、修繕費などの計画を立てる必要があることにも注意が必要です。
マスターリース契約を結ぶ不動産会社の選び方
マスターリース契約を結ぶ際は、賃料支払い方法の設定など注意すべき項目が多いです。信頼できる不動産会社を見つけるためにも、下記を選ぶ基準として参考にしてください。
・調査能力がある
・明確な事業計画を提案してくれる
・ノウハウや実績が豊富
・重要事項をきちんと交付・説明してくれる
・会社の経営状況が悪くない
プロならではの調査能力があり明確な事業計画を提案してくれる不動産会社や、ノウハウがあり評判もよい不動産会社は信頼できます。
また、丁寧な対応をしてくれるかどうか確認したり、経営状態をチェックしたりするのもおすすめです。特に重要事項を記載した書類の交付や説明は、どの不動産会社にも義務付けられているので、手を抜く様子がないか確認してみましょう。
マスターリース契約を上手に活用できれば、空室の心配をせず安定した収入を得られるなどメリットを得られます。
まとめ
マスターリース契約にはメリットもデメリットもあり、両方を誠実に説明してくれる不動産会社を探すのがおすすめです。
また「空室保証型」と「実績連動型」による賃料支払い形式の違いもあるので、併せて確認しておくことが大切です。自分が不動産をどのように運用したいのか考え、理想に近い形式を選びましょう。