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インフレには大きく分けてふたつの種類がある
インフレと一口にいっても、大きく分けてふたつの種類が存在します。
・コストプッシュインフレ
・デマンドプルインフレ
不動産投資とインフレの関係性を知る前に、まずはふたつのインフレの違いを知っておきましょう。
コストプッシュインフレ
コストプッシュインフレとは、原材料費などコストの高騰が原因で発生するインフレのことを指します。わかりやすい事例として、食材費高騰によるレストランの価格上昇が挙げられます。
ほかにも、ガソリン代の高騰が原因で運送費用が上がったことによる価格上昇や、人件費増大による価格上昇もコストプッシュインフレのひとつです。
2020年にアメリカで起こった住宅需要上昇による世界的な木材価格の高騰「ウッドショック」も、コストプッシュインフレといえます。ウッドショックは輸入木材を多く利用する日本企業に大きなダメージを与えました。
デマンドプルインフレ
デマンドプルインフレ（別名・ディマンドプルインフレ）とは、景気や需要が上向いたことで起きるインフレのことを指します。爆発的に需要が増えているのに供給が追いついていない場合、当然ながら価格が上昇します。
「需要インフレ」「需要超過インフレ」と呼ばれることもあり、国民経済の総需要の伸び率に生産体制が遅れを取っていることが原因とされています。インフレの一種ではあるものの、需要が活発なのは望ましい状態であり、「良いインフレ」と考えられることも多いです。
インフレ時に不動産投資が向いている理由
不動産投資は、インフレ時に向いている投資手法として知られています。
インフレ時には物価が高くなるので、相対的にお金の価値が下がってしまいます。現金で十分な預金をしていたつもりでも、預金時よりお金の価値が下がることで、備えとして不十分な状態になる場合もあります。
一方、実物資産である不動産はインフレヘッジ効果が期待でき、インフレ時にも投資先として有効です。インフレヘッジ効果とは、インフレによってお金の価値が相対的に下がってしまうことに対するリスク回避効果を表す言葉です。
不動産や貴金属など目に見える実物資産は、インフレで価値が上昇し続ける傾向があります。新築に限らず、中古住宅の価値が上がることも想定されており、現金だけを保有するよりも不動産などの資産を持っていたほうがインフレ対策に有効だといえます。
とはいえ、すべてのインフレが不動産投資に向いているとは限りません。コストプッシュインフレのような、需要が伸びない状態で起きているインフレの場合、国民の所得が増加していないことも影響して不動産の価値が伸び悩むことがあります。
起きているインフレの種類を見極め、投資可否を判断することがポイントです。
インフレ時の不動産投資で得られるメリット
ここからは、インフレ時の不動産投資で得られるメリットを解説します。前述したようなインフレヘッジ効果のほかに、どのようなメリットがあるか探っていきましょう。
資産価値が下がりにくい
不動産や貴金属のような実物資産は、インフレ時には特に資産価値が下がりにくくなります。むしろ物価が上がるので、利益を出しやすくなるのです。
また、建物自体の法定耐用年数は下記のとおり長いので、長期的な投資をしたいときにも向いています。
・木造モルタル造20年
・木造22年
・軽量鉄骨造27年
・重量鉄骨造34年
・鉄筋コンクリート（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）47年
耐用年数に応じて資産価値の下落分は減価償却費として計上できることや、土地そのものは耐用年数がないので経年で資産価値が下落しづらいこともメリットです。急激に資産価値が落ちないよう法律で守られているとも判断でき、インフレ時の投資向きであるとわかります。
賃料の値上げができる
インフレ時は家賃を値上げしやすいため、同じ物件であっても収益率を大幅に改善しやすくなります。家賃だけでなく、ありとあらゆるものが値上げされることが多いので、家賃相場も上昇することが想定できます。
競合と足並みを揃えて値上げできるので入居者を取られる不安もなく、不動産投資する人にとっては非常にメリットのある時期といえます。
また、中古物件を購入した場合のリフォーム費用が高くなってしまうことが想定されますが、賃料が上げやすい分カバーできる可能性が高まります。
ローンの返済負担額を軽減できる
インフレ時に物件の価値が上がっても、当初ローンを組んだときから借入金の額面が変動することはありません。
たとえば、3,000万円の不動産を購入する際に2,000万円を借り入れたとします。インフレにより不動産の価値が3,200万円まで上昇しても、ローンは2,000万円のままです。
固定金利を利用していればインフレ時に金利が上がることもなく、「お得」に不動産投資することができます。
インフレ時の不動産投資は慎重な状況判断が重要
インフレ時に不動産投資をするのは非常にメリットが多い一方で、注意点も存在します。
たとえば、変動金利型でローン契約を締結していた場合、インフレに合わせて金利が高くなるリスクがあります。せっかく家賃を上げて高い収入を確保しても、高くなった金利の分だけ支出が増えて、想定していたメリットが得られないかもしれません。
一方で固定金利型の場合、インフレが起きても金利が変わらないので、家賃が上がった分は収益を増加させることができます。
また、減価償却できる期間が短い物件を購入すると、「デッドクロス」が起こりやすくなります。デッドクロスとは、帳簿上は黒字なのにキャッシュフローが赤字になっており、最悪の場合黒字倒産につながる危険な状態です。
自分がどのような契約内容、金利の種類などで不動産を購入するか検討し、空室率や家賃滞納のリスクも考慮していくことが重要です。
まとめ
不動産投資は、インフレ時にも強い投資手法として注目を集めています。インフレにはコストプッシュインフレとデマンドプルインフレがあり、必ずしもすべてのケースが不動産投資に向いているとは限りません。
実際に不動産投資を始めるときは、どちらのインフレが生じているか見極めたうえで決断するのが理想です。変動金利・固定金利どちらでローン契約するかも含め、慎重に判断していきましょう。