投資用マンションの管理費は？2種類の相場や安く抑えるコツを解説

投資用マンションの管理費は物件の価値を維持し、安定した収益を確保するために重要です。しかし、多くの投資家が管理費の相場や適切な金額について悩んでいます。

この記事では、投資用マンションの管理費や相場、管理費を安く抑えるコツ、管理会社選びのよくある失敗例について詳しく解説します。

管理費の最適化を目指し、収益性の高い不動産投資を目指しましょう。

投資用マンションの管理費は2種類ある

投資用マンションには「賃貸管理費」と「建物管理費」の2種類の管理費があります。

どちらも投資用マンションを継続して運用するために、欠かせない管理費用です。

それぞれどのような管理業務を行うのか、どれくらいの費用がかかるのか詳しく確認してみましょう。

賃貸管理費の業務内容・費用相場

賃貸管理費とは、投資用マンションの管理業務を委託する管理会社に支払う費用のことです。

入居者募集や契約、クレーム対応など、主に投資用マンションの入居者に対する業務をオーナーに代わり行います。

投資用マンションの入居者募集はオーナーでもできますが、短期間で見つけられないと収益が生まれません。

また、入居者に関する諸業務をオーナーが行うと、時間と労力がかかり維持することが難しくなります。

そこで、管理会社に委託し賃貸管理を一括して任せると、負担なく投資用マンションを運用できます。

賃貸管理費の目安は、家賃の5％程度だと言われています。

例えば、毎月の家賃が10万円の投資用マンションでは、月々1万円程度が賃貸管理費として発生します。

建物管理費の内容・費用相場

建物管理費は、投資用マンションの共用部分を維持管理するための費用です。

建物管理費の業務範囲は管理組合により異なりますが、主に共用部分の清掃や点検などを行います。

賃貸管理費は専用スペース内の維持管理をするのに対して、建物管理費は共用スペースの維持管理を行います。

廊下やエントランス、エレベーターなど投資用マンションを利用する人が誰でも利用する部分を対象としています。

建物管理費の支払い義務は原則としてオーナーにあり、オーナーがマンションの管理組合に支払います。

国土交通省がマンションの管理規約の標準モデルとして作成している「マンション標準管理規約」にも、区分所有者（オーナー）が建物管理費を管理組合に支払うことが明記されています。

出典：国土交通省「マンション標準管理規約」

建物管理費は、一戸当たり10,000円～16,000円程度が相場です。

国土交通省が実施した「平成30年度マンション総合調査結果」によると、駐車場を含む建物管理費の平均は 15,956円となっています。

ただし、建物管理費には

• 居住地により建物管理費の相場が異なる
• 総戸数規模が大きくなると一戸当たりの費用が低くなる
• 築年数が浅いほうが建物管理費が高くなる傾向がある

などの特徴があるため一概には言えず、管理組合が定める管理費を事前に確認しておくことが大切です。

参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

投資用マンションには「賃貸管理費」と「建物管理費」の2種類の管理費が発生することが分かったかと思います。

ここまでの情報を踏まえて、簡単にシミュレーションをしてみましょう。

一例として、家賃12万円の投資用マンションの場合は

・賃貸管理費：12万円×10％＝12,000円

・建物管理費：16,000円（あくまでも目安です）

がかかり、合計28,000円が投資用マンションの管理費として毎月発生します。

管理会社に依頼するメリット 

賃貸管理会社に支払う管理費が、わずか5%だとしても、決してお手頃な費用とはいえません。とりわけ多くの物件や部屋を運用しているなら、管理費の負担を重く感じるでしょう。

毎月のランニングコストを抑えるために、管理会社を頼らず、オーナー自身で物件を管理する方法もあります。自分で管理すれば管理費を節約できるものの、不動産投資を円滑に行うことを優先するのであれば、管理会社に業務を委託するのがおすすめです。

最後に、賃貸管理会社に管理業務を依頼するメリットをお伝えします。

面倒な手続きを任せられる 

投資用物件の管理には、時間や手間がかかります。

分譲マンションの数室など、投資先が少なければ毎月の家賃管理や設備が故障したときの対応くらいだと思うかもしれません。しかし、不動産管理にはさまざまなトラブルがつきものです。

たとえば家賃を滞納されてしまった場合、オーナー自身が入居者と交渉する必要があります。これは心理的に大きな負担となるでしょう。

ガスや配管といった設備修理についても、日中だけとは限らず、夜間の対応を迫られて苦労する可能性もあります。

さらに、物件一棟をまるごと運用していれば、共有部分の清掃や修繕をはじめ、管理すべき対象が多岐に渡るため、オーナーの負担はさらに増します。

こうした業務を専門家でもある賃貸管理会社に任せられれば、不動産投資にかける時間や心理的負担を大きく軽減できます。副業で不動産投資をしている人なら、本業にも専念しやすいでしょう。

入居者の不満や不安を軽減できる 

不動産管理では、物件や設備だけではなく、入居者の管理も含まれます。不動産投資で収益を上げるためには、家賃を支払う入居者を大切にすることが前提となります。

オーナーにとって物件は投資対象ですが、入居者にとっては大切な住まいです。そのため、より快適に暮らすために設備の修繕、隣人トラブルなど、いち早く解決してほしい問題をオーナーに訴えてくることもあります。

このような場合、どれだけ多忙であってもスムーズかつ適切に対応しなければ、入居者から不信感を抱かれてしまうおそれがあります。

また、入居者同士のトラブルでは、オーナーが介入してもなかなか解決に至らず、思わぬ労力と時間を要することが珍しくありません。解決どころか、入居者の不満や不安をかえって大きくしてしまうことも考えられます。

賃貸管理会社であれば、定期的な点検や清掃を含め、入居者の快適な生活にまつわる業務を任せられます。また、急な修繕依頼やトラブルにも即座に対応してもらえるため、オーナーにも入居者にもメリットが大きいでしょう。

プロのノウハウを学べる 

管理会社は賃貸管理のプロであり、法律や経営、建築回りの知識など、賃貸経営に必要なさまざまな知識を保有しています。そのため、管理を委託することで、オーナーとして学んでおきたいノウハウを効率的に学べることもメリットです。

クレーム対応や空室対策、入居者の選び方など、プロがどのように運用しているかを知ることができ、今後の賃貸経営に生かせるでしょう。将来的に自主管理をしたい人にとっても大きな利点といえます。

空室対策を任せられる 

どれだけ需要の高い物件であっても、空室リスクはゼロではありません。空室リスクを最小限に食い止める努力も必要ですが、空室が出たときにすばやく入居者を見つけることが不動産投資の成果を左右します。

賃貸管理会社であれば、独自のネットワークや広告宣伝のノウハウから、入居者募集を効率良く行えるでしょう。

さらに、契約や退去時の立会いや書類のやりとりも、毎月はないにせよ、何時間もかかる大仕事となることもあります。こうした事務手続きが不要になるのも、賃貸管理会社を利用するメリットです。

遠方の物件も運用できる 

物件が遠方にある場合も委託管理が便利です。物件で急なトラブルが発生した際も、管理会社が対応してくれるため、オーナーが駆けつける必要はありません。そのため、物件の場所に限定されずに不動産投資を行うことが可能です。転勤が多い方や、所有物件の遠方でリモートワークをしている方にも向いています。

また、複数の物件を所有している場合に巡回の手間を省けることもメリットです。不動産投資の規模を広げたい方にもおすすめします。

管理会社に依頼するデメリット

管理会社への依頼はこれらのデメリットを十分に理解したうえで検討する必要があります。適切な管理会社を選び、オーナーとしての関与を適度に保てば、デメリットを最小限に抑えられるでしょう。

ここでは、投資用マンションを管理会社に依頼するデメリットについて解説します。

委託するための管理費が発生する

管理会社に依頼するデメリットは、委託するために管理費が発生することです。管理費は一般的に家賃収入の3〜7%程度とされており、毎月の固定費として計上されます。

管理費に含まれる業務は、日常的な管理業務や入居者対応、修繕計画の立案などです。管理会社によってはシステム利用料や更新事務手数料などの追加費用が発生する場合もあります。

管理費は経費として計上できるメリットがありますが、空室や家賃滞納が発生した場合はオーナーの負担が大きくなります。管理費を支払うことで得られるサービスの内容と質を十分に吟味し、投資収益に見合った適切な金額設定を行いましょう。

とくに長期的な収益性を考慮しながら、管理費の妥当性を判断する意識が求められます。

物件の現状が分かりにくい

管理会社に依頼するデメリットは、物件の現状を把握しにくくなることです。日常的な管理業務を管理会社に任せると、オーナー自身が物件や入居者の状況を細かく把握できなくなります。

例えば、小規模な修繕や入居者からの軽微な要望などは、オーナーに報告されないまま処理される場合があります。管理会社によってはすべての管理状況を詳細に報告しない場合もあるため、物件の実態が見えにくくなってしまうでしょう。

このように管理会社への依頼は、長期的にみると物件管理や戦略的な運用判断が難しくなる恐れがあります。デメリットを軽減するためには、定期的な報告会の設定やオーナー自身による物件視察を行うなど、積極的に物件管理に関与する姿勢が重要です。

管理業務の質は業者に左右される

投資用マンションの管理を委託する際は、管理会社によって管理業務の質が大きく異なる場合があります。

優秀な管理会社であれば、適切な入居者管理や迅速なメンテナンス対応、効果的な空室対策など、高品質なサービスを提供してくれます。しかし、管理能力が不十分な会社を選んでしまうと、入居者対応の遅れや不適切な修繕計画、効果的でない集客活動などにより、物件の価値や収益性が低下する可能性があるでしょう。

とくに清掃が不十分だったり、入居者のトラブルやクレームへの対応が遅かったりすると、入居者の満足度低下や退去率の上昇につながります。したがって、管理会社の選定は慎重に行わなければなりません。

実績や評判、提供サービスの内容などを十分に調査し、比較検討を行ないましょう。

オーナーの知識がつきにくい

管理会社に投資用マンションの管理を全面的に委託すると、オーナー自身が物件管理に関する知識やスキルを習得する機会が減少するデメリットがあります。

日常的な管理業務や入居者対応、修繕計画の立案などを管理会社に任せきりにすると、オーナーが物件管理のノウハウを自然と身につける機会が失われます。長期的にみると物件管理能力の低下につながる可能性があるため、注意が必要です。

例えば、管理会社との契約が更新できなかったり解除されたりした場合、オーナー自身で適切な管理を行えない恐れがあります。また、管理会社の提案や判断を適切に評価し、必要に応じて指示を出すためにも、一定の知識が必要です。

不動産投資を始める際に知っておくべき基礎知識は、以下の記事をご覧ください。

→投資初心者こそ不動産投資がおすすめ！始める際に知っておくべき基礎知識や流れを分かりやすく解説

投資用マンションの管理費を安く抑える3つの方法

投資用マンションの管理費が分かったところで、少しでも抑えたいと感じた方もいるでしょう。投資用マンションの管理費を少しでも抑えるポイントには、次の3つがあります。

どのような点に着目するとオーナーの負担を抑えられるのか確認してみてください。

【賃貸管理費】委託できる業務内容を確認する

賃貸管理費は、基本的に管理会社の業務内容が多ければ多いほど費用が高くなります。

無駄な業務が含まれていないか確認しておくと費用削減につながります。

まずチェックしたいのは、建物管理と賃貸管理で業務内容が重複している部分です。

例えば、建物管理費にも賃貸管理にも住居者のクレーム対応が含まれている場合は、住居者のクレーム対応のない管理会社を選択できます。

また、契約管理は自分で行いたいという意志がある場合は、契約管理業務のない管理会社を検討できるでしょう。

業務内容を確認して費用の安いプランを選択できないか検討してみてください。

【賃貸管理費】複数の管理会社と比較する

賃貸管理費は1社のみに絞って検討するのではなく、複数の管理会社と比較して選択することが大切です。

複数の会社を比較するときには、下記のポイントをチェックしてみましょう。

例えば、いくらコストが安くても、必要な業務内容が含まれていなければ意味がありません。

また、費用は抑えられるものの管理会社とスムーズな連絡を取れなければ、いざという時に頼りになりません。

コストと管理内容のバランスが取れた会社を探すためにも、複数の管理会社をチェックしてみてください。

【建物管理費】管理費を含めて賃料を設定する

「1-2.建物管理費の内容・費用相場」で触れたように、建物管理費はオーナーに支払い義務があります。

一般的には投資用マンションの契約時には管理費が明確に決まっているため、建物管理費そのものを変更することはなかなか難しいです。

そのため、オーナー側の建物管理費負担を減らすには、管理費を含めて賃料を決めることが得策です。

例えば、建物管理費として毎月15,000円を支払う場合は、賃料に一部を組み込むと負担を軽減することができるでしょう。

また、賃料と併せて「管理費：○○円」と表記して、入居者に支払ってもらうことも検討できます。

このように、建物管理費の一部を入居者に負担してもらうことで、費用削減につながります。

安さだけで管理会社を選んだ際のよくある失敗例

管理費の低さだけを基準に管理会社を選択すると、大きな失敗につながる可能性があります。安価な管理費を提示する会社のなかには、サービスの質を犠牲にしてコストを抑えているケースがあるため注意が必要です。

ここでは、安さだけで管理会社を選んだ際のよくある失敗例を紹介します。

適切な管理が行われずトラブルやクレームの原因になる

安さを優先して選んだ管理会社が適切な管理を行わない場合、さまざまなトラブルやクレームが発生する可能性があります。

例えば、清掃や設備メンテナンスが不十分であれば、入居者の不満が高まり、退去率の上昇につながります。また、入居者からの問い合わせや修繕依頼への対応が遅れると、小さな問題が大きなトラブルに発展する恐れがあるでしょう。

さらに防犯や防災対策が不十分な場合、入居者の安全が脅かされる可能性が高いです。

適切な管理が行われないことで発生するトラブルやクレームは、物件の評判を下げ、長期的には空室率の上昇や家賃の下落を招く原因です。適切な管理が行われないと、オーナー自身が頻繁に対応を迫られ、本来の不動産投資の目的である手間のかからない収入源というメリットが失われてしまいます。

サービス内容に問題があり空室リスクが高まる

安価な管理費を提示する管理会社のなかには、サービス内容に問題が見られる場合があります。

例えば、入居者募集の際の広告宣伝が不十分であったり、内見対応が迅速でなかったりすると、潜在的な入居者を逃す可能性が高いです。また、入居中の対応が不適切な場合、入居者の満足度が低下し、退去率が上昇する恐れがあります。

加えて、物件の魅力を高めるための適切なリノベーションや設備更新の提案がなされないことで、競合物件との差別化が図れず、空室が長期化する可能性があります。

サービス内容に問題があり空室リスクが高まる問題は、直接的に収益の減少につながります。空室期間が長引けば、家賃収入が得られないだけでなく、固定資産税や管理費などの固定費が継続して発生するため収支は悪化するばかりです。

入居者募集のために家賃の値下げを提案してくる

安価な管理費を提示する管理会社のなかには、空室対策として家賃の値下げを提案してくるケースがあります。これは管理会社からすると早期に入居者を確保し、安定した管理収入を得るための手段となりますが、オーナーにとっては長期的な収益性の低下につながる可能性があるため注意が必要です。

家賃の値下げは一時的に入居率を上げる効果がありますが、周辺相場を下回る家賃設定は物件の評価を下げ、将来的な家賃上昇の妨げとなる恐れがあります。

また、安易な値下げは本来の問題（物件の魅力不足や不適切な募集活動など）を隠蔽してしまう可能性があります。さらに一度下げた家賃を元の水準に戻すのは難しく、長期的な収益計画に影響を与えるでしょう。

管理会社が倒産して管理業務が滞る

安価な管理費を売りにする管理会社のなかには、財務基盤が脆弱で突然倒産するリスクを抱えているケースがあります。管理会社が倒産すると、日常的な管理業務が突然停止し、入居者対応や設備メンテナンス、家賃収受などの重要な業務が滞る可能性が高いです。

管理業務の停滞は入居者の不満を招くだけでなく、退去率の上昇や物件の評判低下につながる恐れがあります。また、新たな管理会社を見つけて業務を引き継ぐまでの間、オーナー自身がすべての業務を担わなければならない事態も想定されます。

このような事態を避けるためには、管理会社の財務状況や事業継続性を十分に調査する必要があります。大手企業や地域に根差した実績のある会社を選び、リスクを軽減しましょう。

解約手数料が発生する

安価な管理費を提示する管理会社のなかには、契約解除時に高額な解約手数料を設定している場合があります。例えば、契約期間の残りの月数分の管理費を一括で請求されたり、半年分の家賃相当額を違約金として要求されたりするケースです。

高額な解約手数料は管理サービスに不満がある場合や、物件売却を検討する際の大きな障壁になります。また、予期せぬ事情で契約を解除する必要が生じた場合、オーナーは大きな経済的負担を強いることになるでしょう。

リスクを回避するためにも、契約締結前に解約条項を十分に確認し、不当に高額な解約手数料が設定されていないか精査してください。

ずさんな管理によってオーナー自ら業務を行わなければいけないケースがある

管理会社が安価な管理費を理由にずさんな管理を行う場合は、オーナー自身が予期せぬ業務を行わざるを得ない状況に陥る可能性があります。

例えば、入居者からのクレーム対応が不十分な場合、オーナーが直接介入して問題解決を図らねばなりません。また、日常的な清掃や設備点検が適切に行われていない場合は、オーナーが物件を定期的に訪れて状況を確認し、必要な指示を出す必要があります。

ここだけは押さえたい！管理会社を選ぶポイント3選 

管理会社で不動産投資の成功率は変わるといわれるほど、管理会社選びは重要です。管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

ポイント①：管理物件の入居率 

不動産投資で高い収益を得るには、いかに空室を発生させないかが重要です。

そこでまず確認しておきたいのが、管理会社が管理する物件の入居率です。入居率は管理会社のWebサイトに掲載もしくは担当者や資料から入手できるので、保有する物件と条件が似た物件の入居率を確認しましょう。

高い入居率を維持している管理会社は、客付け力や管理能力が高いと考えられます。目安として、入居率が95％以上であるなら問題ないと判断して良いでしょう。

ポイント②：担当者の対応 

管理を委託する場合、物件ごとに担当者が付くのが一般的です。担当者が物件管理に対する窓口になるため、担当者の対応の丁寧さや相性も重要なポイントになります。相談しやすいか、真摯に対応してもらえるかを確認しましょう。

また、レスポンスの早さも大切です。特にトラブル発生時の対応が遅れると入居者の不満を生み、退去に繋がることもあるため注意が必要です。

ポイント③：業務範囲 

管理会社が手がける業務の範囲は、会社によって異なります。

建物管理と仲介の両方を扱う管理会社もあれば、建物管理に特化している会社もあります。管理委託の契約にあたって、事前に業務範囲を確認しておきましょう。

また、Webサイトやパンフレットなどから管理会社が得意とする業務も参考にし、希望する管理を行ってくれる会社かどうかを判断してください。

管理会社の選び方については、以下の記事でもご紹介しています。

→【不動産投資】管理会社の選び方！依頼できる業務の種類とは？

管理費は投資用マンションに必要な経費として考えるべき

ここまで解説してきたように、賃貸管理費も建物管理費も投資用マンションを運用するためには必要な経費です。

建物管理費はオーナーに支払い義務があるため、そもそも払わない選択ができません。

賃貸管理費は自己管理をすれば支払う必要はないですが、自己管理は非常にリスクが高いです。

賃貸管理費を払っていれば入居者募集や集金、契約業務などを管理会社に任せられますが、これをオーナーが個人で行うと時間と労力がかかります。

投資用マンションは本業をしつつ資産運用として活用するケースがありますが、投資用マンションを自己管理すると本業に割く時間が減ってしまいます。

とくに、空室になったときに自分で入居者を探し契約を結ぶのは至難の業です。

また、入居者のトラブルを個人で解決しようとすると、トラブルが大きくなる可能性があります。

知識や経験があり他のサービスと柔軟に連携できる管理会社に任せるほうが安心して投資用マンションを運用できます。

日本住宅総合センターの「民間賃貸住宅の供給実態調査」によると、賃貸住宅の管理方法として54.7％が委託管理を選択しています。

投資用マンションの管理費は抑えることよりも必要な経費と考え、安心して運用できるようにしておくことが大切です。

出典：公益財団法人 日本住宅総合センターの「民間賃貸住宅の供給実態調査」

賃貸管理はアセットテクノロジー株式会社にお任せください

ここまで解説してきたように投資用マンションの賃貸管理費は必要経費として考え「安心して任せられる」管理会社に依頼することが大切です。

賃貸管理なら実績が豊富なアセットテクノロジー株式会社にお任せください。

アセットテクノロジーでは賃貸管理を通じてオーナー様の人生を豊かにすることを使命としています。管理戸数やリピーター様が日々増加しており、オーナー様が安心して賃貸管理を任せられる環境を整えています。

ここでは、アセットテクノロジー株式会社ならではの賃貸管理の強みを3つご紹介します。投資用マンションの賃貸管理にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

「ダイレクト賃貸」でコストカット＆入居率向上が見込める

アセットテクノロジーでは、オーナー様と入居者様をダイレクトに結びつける「ダイレクト賃貸」サービスを提供しています。

このサービスでは、賃貸管理費としてかかる下記の費用が無料です。

この記事でも触れましたが、投資用マンションを検討するときにネックとなるのが賃貸管理費です。

実際に賃貸用不動産の管理を管理会社に任せるときに「費用」と「客付け力」に不満を感じている方が多いです。

ダイレクト賃貸は保証会社利用料・鍵交換費用・事務手数料の3つが無料なので、管理費のコストを抑えられます。

また、自社で仲介店舗を持たず多くの仲介会社に空室情報を提供しているため、広告費を抑えながらも効率よく空室を埋められます。

ダイレクト賃貸サービスでは管理費を抑えながらも、オーナー様の悩みを解消できます。

煩雑な業務を一元管理できる独自開発のスマホアプリを使用

アセットテクノロジーでは、収⽀状況の確認や賃貸契約など煩わしい不動産業務を一元管理できるスマートフォンアプリを用意しています。

例えば、オーナー様への連絡方法が複数あると管理が煩雑になり、オーナー様の負担が大きくなります。

スマホアプリを活用することで気になる収益や契約状況、必要書類などをまとめて管理できるため、オーナー様の負担を減らせます。

投資用マンションの管理コストを下げる2つのプランを用意

アセットテクノロジーでは、投資用マンションの管理コストを下げる2つのプランを用意しています。

入居者募集や契約、クレーム対応などの賃貸管理をアセットテクノロジーが代行します。 入居者には24時間サポートも付いており、コストと手間のバランスが取れたサービスを提供します。	賃貸管理と建物管理の双方の賃貸事業業務全般をアセットテクノロジーが代行します。 状況に応じて巡回清掃や保守点検などを提案することも可能です。

どちらのプランもオーナー様の手間とコスト負担の両方を軽減し、無理なく投資用マンションを維持できるようサポートいたします。

アセットテクノロジーでは個人での不動産管理がもっと手軽にできるよう、オーナー様の信頼できるパートナーとしてお手伝いさせていただきます。

投資用マンションの維持管理に不安がある場合や投資用マンションの管理費用を下げたい場合は、お気軽にお問い合わせください。

LINEでもお問い合わせを受け付けております。

5.まとめ

投資用マンションの管理費は、物件の価値維持と安定した収益確保に直結します。管理費を設定する際は低価格を追求するのではなく、提供されるサービスの質や範囲、管理会社の信頼性や実績を総合的に評価しましょう。

適切な管理会社を選べば、長期的な物件価値の維持と安定した収益確保が可能です。また、オーナー自身も物件管理に一定の関与を持ち続ければ、投資用マンションの運営をより効果的に行えます。

アセットテクノロジーでは、不動産投資における必要な管理業務全般をサポートするだけでなく、入居者様が安心して生活できる基盤の提供を重視しています。24時間受け付けている窓口では、電気や水道、カギのトラブルなどにも対応しており、入居者様の満足度向上を実現しています。

さらに賃貸管理コストもリーズナブルな設定となっているため、費用を抑えたいとお考えのオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。