投資初心者こそ不動産投資がおすすめ！始める際に知っておくべき基礎知識や流れを分かりやすく解説

初心者が不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

初心者が不動産投資を始める際は、基礎知識の理解を深めることが大切です。基礎知識があれば目標や目的を明確にできるため、不動産投資を成功するカギとなるでしょう。

ここでは、初心者が不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識について分かりやすく解説します。

不動産投資における利回り

不動産投資における利回りとは、購入した不動産の価格に対して1年間でどのくらいの利益があるのかを数値化した指標です。

不動産投資において利回りは非常に大切な指標で、物件選びには欠かせない数値です。利回りは、1年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って求めます。

例えば、1,000万円の不動産を購入して1年間の家賃収入が100万であれば利回りは10％です。この場合は、10年で不動産の購入金額を回収できます。

このように、見込める利益や投資資金を何年で回収できるのかを利回りによって比べながら投資対象を選ぶことが不動産投資成功のカギとなるでしょう。

利回りについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

→不動産投資での理想の利回りとは？表面利回りと実質利回りについて

不動産投資による利益の仕組み

不動産投資による利益の仕組みには、以下の2つがあります。

・インカムゲイン
・キャピタルゲイン

インカムゲインとは、購入した不動産を持っている間に得られる利益です。例えば、購入した物件を賃貸として第三者に貸し出して得られる家賃収入がインカムゲインに該当します。

まとまった利益は期待できませんが、長期的な目線で利益を得る不動産投資における主な利益の仕組みです。

一方、キャピタルゲインとは購入した不動産を売却したときに得られる利益です。購入時と売却時の差額の利益がキャピタルゲインに該当します。

不動産投資では主に家賃収入を目的にする場合がほとんどですが、エリアの発展や物価の高騰などに影響されて売却価格が上がるケースがあります。

タイミングが良ければ、売却益でまとまった利益を得られるでしょう。

不動産投資の対象

不動産投資の対象にはさまざまな種類があります。

上記のように不動産投資には多くの種類があり、それぞれかかる初期費用やランニングコスト、得られる収益が異なるため、予算や目的に沿った投資対象を見極めることが大切です。

不動産投資によって発生する税金

不動産投資によって発生する税金はタイミングによって異なります。タイミングごとに発生する税金は以下の通りです。

上記のタイミングで必ず発生するわけではありませんが、購入時・運用時・売却時・相続時などさまざまなタイミングで発生する税金を理解しておきましょう。

初心者が不動産投資を始める際の流れ

ここでは、不動産投資を始める際の流れを解説します。初心者の方は実際に不動産投資を始める前に、全体の流れを把握しておきましょう。

不動産投資の目標や目的を決める

不動産投資を始めるうえで最初に決めるのが、目標や目的です。

毎月どのくらいの利益が欲しいのか、将来的にFIREしたいのか、老後のための収入源を確保したいのかなど、目標や目的を決めましょう。

目指す目標が明確に決まったら、達成するためにはどのくらいの自己資金が必要か、融資を受ける必要があるか、融資を受けた場合は何年を目処に完済するのかなどを考えましょう。

目標や目的を明確にすることが、最適な不動産投資に近づく第一歩です。

不動産会社やポータルサイトで希望の物件を探す

不動産投資の対象が決まったら、不動産会社やポータルサイトで希望の物件を探します。新築物件か中古物件かなど、予算に合わせて投資対象物件を探しましょう。

物件探しで考慮すべきポイントは以下の通りです。

・駅からの距離
・周辺の商業施設や公共施設の有無
・マンションやアパートの場合は全体の入居率
・築年数が古すぎないか
・土地の権利形態

不動産ポータルサイトでは全国の不動産が公開されているため、希望にあった物件を比較するのがおすすめです。

ただし、不動産ポータルサイトには利回りのよい物件が公開されていない場合が多いため、より不動産投資向けの物件を探したいのであれば、不動産会社へ相談するとよいでしょう。

物件を現地に見に行く

投資予定の物件に目星が付いたら、実際に現地に見に行きましょう。

物件を直接現地で見ることで、不動産会社の資料やポータルサイトの写真だけでは判断できない部分を事前に確認できます。

例えば、マンションやアパートであれば部屋の中だけでなく、ロビーやポスト、廊下やゴミ捨て場、駐車場や駐輪場などの共有部分のチェックが大切です。

共有部分が汚い場合は管理会社の管理が行き届いていない可能性があり、購入後にもしっかりとした管理が期待できない可能性があります。

共有部分の管理がおろそかな物件は入居率が低くなるケースが多いため、不動産投資の物件としては向いていません。

金融機関で融資の審査を受ける

購入したい物件が決まったら、金融機関で融資の審査を受けます。

自己資金だけで物件を購入できれば問題ありませんが、自己資金が少ない場合は融資がおりなければ物件を購入できません。

主な融資の審査基準は以下の通りです。

・職種
・年収や保有する資産
・勤続年数
・信用情報
・不動産投資の経験の有無
・投資対象の収益性

特に審査で重視されるのが、安定した職業に就いているかどうかです。

安定した職業に就いている方であれば、返済能力があるとみなされて融資の審査を通過できる可能性が高まるでしょう。

金利や返済期間、頭金の金額などは不動産投資の利益に関係してくるため、収益のシミュレーションを綿密に行ってから審査を受けるようにしてください。

融資を受ける際の流れとポイントを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

→【初心者向け】不動産投資で融資を受ける流れと4つのポイント

物件の購入

自己資金の準備や融資の審査が通り、物件を購入できる資金を用意できたら実際に物件を購入します。

不動産会社を経由して購入する場合の流れは以下の通りです。

1. 買付証明書に署名・押印して売主に提出
2. 金融機関で金銭消費貸借契約を結ぶ
3. 物件の引き渡しおよび決済

そのほか、保険加入の手続きなどのさまざまな手続きがあるため、不動産会社に確認しながら手続きを進めましょう

管理会社を選ぶ

物件購入後は管理会社を選びます。

自分で物件の管理も可能ですが、家賃回収や入居者募集といったさまざまな管理が必要になるため、管理会社への委託がおすすめです。

特に本業ではなく投資の一環として運用するのであれば、手間や時間をかけないためにも管理会社を利用するほうがよいでしょう。

ただし、管理会社への委託にはランニングコストが発生するため、かかる費用を加味したうえでの収益シミュレーションが必要になります。

運用開始

物件の購入と管理会社の契約が済んだら、いよいよ運用開始です。

不動産投資においては入居者ゼロが一番のリスクとなるため、まずは入居者を募るための広告を打ちましょう。

また、運用中は事前に考えた計画通りの利益を得られているのか、実際の収益と比較してください。

計画を上回る利益を得られている場合は、投資対象の物件を増やすなども利益拡大のひとつの手段となります。

投資初心者に不動産投資をおすすめしたい理由

さまざまな投資があるなかで、不動産投資が初心者におすすめな理由を解説します。

融資を受けて不動産投資を始められる

不動産投資の強みは融資を受けて始められる点です。

一般的に投資は融資を受けられず、自己資金で運用していくのが基本ですが、不動産投資の場合は融資を受けて始められます。

例えば、自己資金が500万円しかない場合でも、1,000万円の融資を受けられれば合計1,500万円の物件の購入が可能です。

金額が高い物件のほうが設定できる家賃の金額も高いため、より大きな利益が期待できるでしょう。

ただし、自己資金に対して多くの融資を受けてレバレッジを上げるとリスクがともなうため、利回りを考慮のうえ始めるようにしてください。

副業が禁止の会社員でも認められるケースが多い

物価の高騰が進む昨今、本業以外の収入源を確保したいという方も少なくありません。

しかし、本業である会社が副業を禁止していた場合は、副業による収入確保が難しくなるのが一般的です。

その点、不動産投資は副業に該当しないのが一般的なため、副業禁止の会社に勤めている会社員でも認められるケースがほとんどです。

「副業は禁止されているけれど副収入を確保したい」という方にも、不動産投資はおすすめです。

 

まとめ

不動産投資は、家賃収入による安定した利益を得られる投資です。

自己資金が少ない場合でも、融資を受けることによってレバレッジを効かせた投資が可能となるため、初心者でも始めやすい投資のひとつです。

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マンション・戸建てプランは月額2,000円（税別）、一棟プランは1部屋月額500円（税別）となっているため、不動産投資における収益を最大限伸ばせます。

不動産投資を始めようと悩んでいる初心者の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

参考：不動産投資の物件を契約する前までの流れ