目次
大阪で不動産投資をするメリット
大阪は不動産投資人気が高いエリアです。
ここでは、大阪で不動産投資をするメリットを紹介します。
地価が上昇している
大阪では、万博や再開発プロジェクトが進行しており、それに伴い地価も上昇しているため、不動産投資では安定した収益が期待できます。
商業地ではインバウンドの影響もあって、国内外から多くの観光客が訪れており、オフィスやマンションの需要が競合するエリアでは特に地価が上昇しているのも特徴です。
また、住宅地での地価については都市部のマンションの需要が高い地域だけでなく、周辺部の地価に割安感が見られる地域も地価が上昇しています。
なにわ筋線開通によるアクセス向上が期待されている
なにわ筋線は、うめきた駅とJR難波および南海本線・新今宮駅をつなぐ新路線であり、2031年に開業を目指しています。
すでに大阪エリアには多くの路線があり、南北方向へも複数路線が運航しているものの、それ以上のメリットがあります。例えば、関西国際空港と新幹線停車駅である新大阪駅双方へのアクセス向上です。
また、各駅停車でJRや阪急電鉄、京阪電鉄、大阪メトロなど多数の路線と接続するため、近隣の府県へのアクセスも向上します。
周辺の交通アクセスが向上することによって、不動産物件の需要増加も見込まれ、入居率や家賃相場の向上などが期待できるでしょう。
売却益が期待できる
大阪で不動産投資をするメリットは、家賃収入だけでなく売却益（キャピタルゲイン）も期待できることです。
本来、不動産を購入すると建物部分は経年劣化していくため、築年数が増すごとに価値も下がっていきます。しかし、それ以上に地価が上昇すれば、経年劣化による価値の低下を差し引いても、購入したときよりも高く売却できる場合があるというものです。
大阪の地価は上昇を続けており、今後もその傾向が続くと想定されます。
地価上昇や不動産需要の高まりによって、保有物件の資産価値が上昇することも期待され、将来売却する際には売却益も期待できるでしょう。
融資を受けやすい
大阪はメガバンクをはじめ、地方銀行や信用金庫など多数の金融機関があるため、ローンの選択肢が多く融資を受けやすいメリットがあります。
大阪は東京に比べると関西圏はもとより、中国や四国の金融機関の支社も集まっており、地元に根差した中小規模の金融機関が多いのも特徴です。
中小規模の金融機関においては、メガバンクよりも融資条件のハードルを下げ、少額融資にも対応することによって顧客を確保しようと努力しています。そのため、これから不動産投資を始める場合に、融資を受けやすくなるというわけです。
金融機関の選び方や契約の交渉がうまくいけば、いい条件で融資を受けられる可能性もあるでしょう。
空室リスクが低い
大阪は関西の他エリアに比べると空室が低く、安定した賃貸需要が見込めるメリットがあります。
不動産投資において、空室が続くことは家賃収入が途絶えることを意味し、大きな損失につながる可能性があります。
空室期間中もランニングコストはかかるため、新しい入居者が決まらず、場合によってはキャッシュフローが悪化して投資用不動産を手放さなければなりません。
空室そのものは入居者のライフスタイルの変化もあり、完全に防ぐことはできないため、新しい入居者をすぐに見つけることが重要です。
その点において、大阪は賃貸需要が高いため、退去者が出た場合もすぐに新しい入居者がみつかる可能性が高くなります。
空室リスクを回避して空室を最小限に抑える方法を以下の記事でも解説していますので、参考にしてください。
大阪の不動産投資でおすすめのエリア
大阪で不動産投資を始めるにあたって、どのエリアで投資用不動産を探すのがよいのでしょうか。
ここでは、大阪の不動産投資でおすすめのエリアを紹介します。
北区
北区の中心となる梅田駅周辺では、複合商業施設を目指した再開発「うめきた」が行われ、今後も地価の上昇が期待できるエリアです。
さらに梅田駅や大阪駅など主要な駅が存在しているエリアであり、交通利便性が高く、通学・通勤においても長期的な需要が期待できます。
再開発や交通利便性の高さ、地価の上昇も期待できることから、賃貸需要の増加が見込まれ、不動産投資において魅力的なエリアになるでしょう。
中央区
中央区は大阪府庁や大阪府警察本部などの官公庁のイメージが強いものの、賃貸需要も多く不動産投資先にもおすすめのエリアです。
近年は、万博に向けた再開発やインバウンド需要の盛り上がりもあり、地価の上昇が続いています。
中央区ではもともと大阪の中心部として業務地化が進められてきたこともあり、人が住むには適していませんでした。しかし、バブルが崩壊してからは老朽化して取り壊されたオフィスビルの跡地などに多くのマンションが建設されて、人口が増えてきた歴史があります。
西区
西区は交通の便の良さや大阪のビジネス街に隣接していることもあり、通勤に便利なおすすめのエリアです。
西区はアパレルショップやカフェ、雑貨などおしゃれなお店が立ち並んでおり、多くの人が集まっています。地下鉄の路線も複数あり、区内であればいずれかの駅までは歩いて行ける距離で、若者が多く集まる街としても知られています。
生活利便性の高さもあり、若者からファミリー層まで、単身やファミリー向けのマンションニーズもあります。さまざまな年代の方に魅力的なエリアであって、住まいのニーズはさらに増えていくことが予想されるでしょう。
淀川区
淀川区は東部に新大阪駅があり、大阪メトロや東海道新幹線など主要路線が集約されているエリアです。
新大阪駅の周辺はオフィスビルが立ち並んでいる一方、淀川の近くには昔ながらのお店も立ち並んでいて、にぎやかな雰囲気となっています。
新大阪駅の鉄道の延伸計画によって交通利便性の高まりが期待されており、それに伴って地価も上昇しています。駅から徒歩圏内もしくは、駅までアクセスしやすいエリアがおすすめです。
大阪の投資用不動産の利回り相場
投資用不動産を選ぶ場合には利回りもポイントになります。
ここでは、利回りで投資用不動産を選ぶ場合のポイントや注意点を紹介します。
大阪の投資用不動産の利回り
不動産投資と収益物件の情報サイト健美家によると、2024年1月から3月において、大阪の区分マンションの表面利回りは築10年未満は4.65％、築10年～20年は5.29％、築20年～30年は9.26％です。
東京23区の場合は、築10年未満は4.00％、築10年〜20年は4.29％、築20年〜30年は5.98％となっています。表面利回りだけでみると、東京よりも大阪の方が高くなっています。
表面利回りとは
表面利回りとは、不動産の収益性を示すもので、「年間の家賃収入÷物件価格×100」で計算されます。
物件の維持や修繕にかかる費用は考慮されておらず、単純利回りと呼ばれることもあります。不動産会社のチラシや不動産関連のWebサイトに記載されている利回りの多くは表面利回りです。
例えば、2,000万円の不動産を購入して年間の家賃収入が100万円の場合、表面利回りは100万円÷2,000万円×100＝5％になります。
同じ不動産購入価格なら年間の家賃収入が多いほど利回りは多くなるため、利回りが高いほど収益性が高いといえます。
また、大阪で不動産投資が人気であるのは、東京に比べて利回りが高いことも理由の一つです。大阪の利回りが高いのは東京に比べると投資用不動産が安価であるためで、購入にかかるコストを抑えられることも、大阪で不動産投資が人気の理由となります。
以下の記事では不動産投資における平均利回りの目安をエリア別に詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産投資における平均利回りの目安は？エリア別に詳しく解説！
表面利回りが高すぎる投資用不動産には要注意
投資用不動産を選ぶ際、表面利回りが高すぎる場合は要注意です。
表面利回りが高いほど多くの収入が期待できますが、その一方で経費や空室リスク、修繕リスクが考慮されていません。
特に中古物件は新築物件に比べると物件取得価格が下がるため、一般的に表面利回りも高くなります。
利回りがいい物件を選んだとしても、空室や修繕、経費が多かったりで、実際には低い利回りで運用せざるを得ない場合もあります。
まとめ
この記事では、大阪で不動産投資をするメリットや投資用不動産の選び方、利回りなどを解説しました。
大阪は再開発が進んでいることや、転勤に伴う他の地域からの転入も多く賃貸需要も高まっています。特に交通・生活利便性が高い中心部は需要が高いことや、今後も地価の上昇が見込まれることから、長期的な運用にもおすすめのエリアです。
ただし、大阪の不動産投資を成功させるためにはエリアごとの特徴をしっかり見極めることも重要なポイントになります。
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