目次
不動産投資における分散投資とは
不動産投資における分散投資とは、複数の物件や異なる投資方法を組み合わせ、リスクを分散させる戦略です。
ひとつの物件や地域に集中して投資するのではなく、資金を複数の投資先に分散させ、全体的なリスクを軽減する考え方が分散投資になります。例えば、都心のマンションと郊外の一戸建て、商業施設とオフィスビルなど、性質の異なる物件への投資が該当します。
また、不動産投資信託（REIT）や不動産クラウドファンディングなど、直接的な物件所有以外の方法を組み合わせるのも分散投資のひとつです。
この戦略により、ひとつの物件や地域で問題が発生しても、全体的な収益性への影響を最小限に抑えられます。
不動産を分散投資するメリット
不動産を分散投資するメリットは以下の通りです。
- 物件同士が収益性を補い合って安定性が高まる
- 不動産投資におけるさまざまなリスクを軽減できる
- 軌道に乗れば多くの利益を得られる可能性がある
ここでは、不動産を分散投資するメリットについて解説します。
物件同士が収益性を補い合って安定性が高まる
不動産の分散投資は、異なる特性を持つ物件同士が収益性を補い合って全体的な安定性を高めます。
例えば、都心の高級マンションと郊外のファミリー向けアパートを所有する場合を考えてみましょう。経済状況によって都心の物件の需要が一時的に落ち込んでも、郊外の物件が安定した需要を維持すれば、全体的な収益を支えられます。
また、季節性のある物件と年間を通じて安定した需要のある物件を組み合わせると、年間を通じて安定した収益を実現可能です。さらに新築物件と築年数の経った物件を組み合わせれば、高い家賃収入と安定した入居率を両立させられます。
このように、異なる特性を持つ物件を戦略的に組み合わせれば、互いの弱点を補い合い、全体としての安定性を高められます。
不動産投資におけるさまざまなリスクを軽減できる
不動産投資にはさまざまなリスクが存在しますが、分散投資を実施すれば多くの損失を軽減できます。
そのひとつが空室リスクです。複数の物件に投資をすると、一部の物件で空室が発生しても、他の物件からの収入で補えます。地域リスクに関しても、異なる地域に物件を所有すれば、特定の地域の経済低迷や災害の影響を最小限に抑えられるでしょう。
また、賃料下落リスクも軽減が可能です。さまざまな種類の物件を所有すれば、一部の物件タイプの需要が低下しても他の物件タイプで補完できます。
さらに金利変動リスクも分散が可能です。物件購入のタイミングをずらせば、すべての物件が同時に高金利の影響を受ける事態を避けられます。
このように、分散投資は不動産投資に伴うさまざまなリスクを効果的に管理できるほか、全体的な損失を軽減可能です。
軌道に乗れば多くの利益を得られる可能性がある
不動産の分散投資が軌道に乗れば、多くの利益を得られる可能性が高まります。
例えば、異なる地域や物件タイプに投資すると、それぞれの市場の上昇局面を捉えやすくなります。ある地域で不動産価値が上昇すれば、その物件からのキャピタルゲインが期待できるでしょう。同時に別の地域では安定した家賃収入が得られるかもしれません。
また、さまざまな物件を所有すれば、市場の変化に応じて柔軟に戦略を変更可能です。賃貸需要が高まっている物件タイプにリソースを集中させたり、価値が上昇している物件を売却してさらなる投資に回したりできるでしょう。
加えて、複数の物件からの収入を再投資すれば、投資規模を拡大できるほか、より大きな利益を生み出す好循環を作り出せます。
不動産を分散投資するデメリット
不動産を分散投資するデメリットは以下の通りです。
- 物件価値上昇による恩恵を受けにくい
- 物件管理の手間が増える
- 初期費用やランニングコストの負担が大きくなる
ここでは、不動産を分散投資するデメリットについて解説します。
物件価値上昇による恩恵を受けにくい
不動産の分散投資では、個別の物件価値上昇による大きな恩恵を受けにくくなる可能性があります。これは資金を複数の物件に分散させると、ひとつの物件への投資額が相対的に小さくなるためです。
例えば、1億円の資金をひとつの物件に集中投資した場合、その物件の価値が20%上昇すれば2,000万円の利益となります。しかし、同じ1億円を5つの物件に均等に分散投資した場合、ひとつの物件が20%値上がりしても、全体の利益は400万円にとどまります。
また、分散投資ではある地域や物件タイプの価値が急激に上昇しても、その恩恵を十分に得られません。さらに物件の価値上昇を見込んで行う大規模改修や用途変更などの戦略的投資も、資金が分散しているために実行しづらくなる場合があります。
分散投資は同じ建物で投資していた場合は物件価格の上昇にともなって複数の部屋の価値が上がりますが、それぞれ別の場所で投資していた場合は収益性アップが見込めません。リスク軽減には効果的ですが、大きな利益機会を逃す可能性も認識しておく必要があるでしょう。
物件管理の手間が増える
不動産の分散投資を行うと、必然的に物件管理の手間が増加します。所有する物件数が増えて、それぞれの物件に対する管理業務が発生するためです。
例えば、複数の物件で同時に入居者の退去や新規入居が発生した場合、それぞれの物件で内覧対応や契約手続きを行う必要があります。また、定期的な物件の点検や修繕も、物件ごとに行わなければなりません。
さらに異なる地域に物件を所有している場合、各地域の不動産市場や法規制の動向を把握する必要があるため、情報収集の負担も増加します。
税務面でも複数の物件からの収入や経費を適切に管理する必要があるため、確定申告を行う手間が増えます。
これらの管理業務を自身で行う場合、時間と労力の負担が大きくなるでしょう。
管理会社の選び方について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
初期費用やランニングコストの負担が大きくなる
不動産の分散投資を行うと、初期費用やランニングコストの負担が大きくなります。
複数の物件を購入する場合、各物件に対して頭金、諸費用（登記費用、不動産取得税など）などの初期費用が必要です。これらの費用は物件ごとに発生するため、総額はひとつの物件を購入する場合と比べて大きくなります。
一方でランニングコストの増加も忘れてはいけません。各物件に対して、固定資産税、保険料、管理費などの支出が発生します。また、複数の物件をローンで購入した場合、それぞれのローンの返済額も考慮が必要です。
さらに修繕費用も物件数に比例して増加します。例えば、5年に一度の大規模修繕が必要な物件を5棟所有している場合、毎年どこかの物件で大規模な修繕が発生するでしょう。
具体的な分散投資の方法
具体的な分散投資の方法は以下の通りです。
- 物件の購入タイミングをずらす
- 物件購入エリアを変える
- 物件ごとにターゲット層を変える
- 不動産投資以外の投資を始める
ここでは、分散投資の方法について解説します。
物件の購入タイミングをずらす
物件の購入タイミングをずらすことで、多くのメリットを得られます。
まずは市場の変動リスクを分散できる点です。不動産市場は常に変動しているため、購入タイミングによって物件の価格や将来の価値が大きく異なる可能性があります。複数の時期に分けて購入すれば、市場の一時的な高騰や下落の影響を平準化できます。
次に資金調達の面で有利な点です。すべての物件を同時に購入する場合と比べて、一度に必要な資金が少なくて済むため、無理のない投資計画を立てやすくなります。また、ローンを組む場合、金利変動のリスクも分散が可能です。
加えて、物件管理の観点からもメリットがあります。購入時期をずらせば、各物件の大規模修繕や設備更新の時期が自然とずれていくため、一時期に多額の修繕費用が集中するリスクを軽減可能です。
このように、物件の購入タイミングをずらすと、リスク分散と資金管理の両面で効果的な戦略を取れるようになります。
物件購入エリアを変える
物件購入エリアを変えることも分散投資のひとつです。地理的な分散を図ると、地域特有のリスクを軽減できます。
例えば、都心部と郊外、または異なる都市に物件を所有すれば、特定地域の経済変動や災害リスクの影響を分散できるでしょう。都心部の物件は高い家賃収入が期待できる一方、郊外の物件は安定した需要が見込めるかもしれません。
また、人口動態や産業構造の異なる地域に投資すれば、さまざまな需要を取り込めます。ただし、エリアを広げすぎると管理の負担が増えるため、適切なバランスを取る意識が必要です。
エリアごとに異なる平均利回りの目安について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→不動産投資における平均利回りの目安は？エリア別に詳しく解説！
物件ごとにターゲット層を変える
不動産投資の分散戦略として、物件ごとにターゲット層を変える方法があります。異なる需要層からの安定した収入を確保できるほか、市場の変動リスクを軽減できるのが特徴です。
例えば、単身者向けのワンルームマンション、ファミリー向けの3LDK、高齢者向けの介護施設など、異なるライフステージや需要を持つ層をターゲットとした物件への投資が考えられます。
単身者向け物件は入居者の回転が早く、家賃を見直ししやすいのが魅力です。一方、ファミリー向け物件は長期入居が期待でき、安定した収入が見込めます。また、学生向けの物件と社会人向けの物件を組み合わせれば、季節や景気変動による影響を分散できるでしょう。
不動産投資以外の投資を始める
不動産投資のリスク分散では、不動産以外の投資を始めるのも有効です。
例えば、株式投資を組み合わせれば、不動産市場の低迷時でも株式市場の上昇から利益を得られる可能性があります。また、債券投資は比較的安定した利回りが期待できるため、不動産投資の収益変動を補完する役割を果たしてくれるでしょう。
ただし、投資には固有のリスクがあるため、十分な理解と慎重な判断が必要です。適切な資産配分を行えば、全体的な投資ポートフォリオのリスクを軽減でき、安定した収益を目指せるでしょう。
まとめ
不動産投資における分散投資は、リスク軽減と安定した収益確保のための重要な戦略です。
物件タイプの分散、地理的分散、購入タイミングの分散、ターゲット層の分散、さらには不動産以外の投資との組み合わせなど、さまざまな方法を活用して強固な投資ポートフォリオを構築しましょう。
不動産投資を考えている方は自身の資金力や投資目的に合わせて、適切な分散投資戦略を検討してみてください。
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管理費用を抑えて複数の物件で分散投資をしたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
