目次
不動産投資の雑費とは
不動産投資における雑費とは、不動産収入を得るために支払った経費のうち、勘定科目に入らない経費のことです。
ここでは、不動産投資の雑費で知っておきたいポイントを解説します。
経費と雑費の違い
国税庁は、雑費を「事業上の費用で他の経費に当てはまらない経費」と定義しています。つまり、雑費は経費の一部であり、確定申告時に主要勘定科目に入らない経費のことです。
例えば、不動産投資の主要勘定科目の経費として以下が挙げられます。
・減価償却費
・借入金利子
・租税公課
・保険料
・管理費・修繕積立金
このような支払いは主要勘定科目に入り、不動産投資の経費とみなされます。
不動産投資の雑費の例
不動産投資の雑費は、勘定科目に入らない支払いが該当します。例えば、以下のような費用も雑費となるでしょう。
・不動産投資の確定申告を税理士に任せた場合の費用
・退去トラブルで弁護士に依頼した場合の費用
・不動産投資関連で発生した振込手数料
・物件の臨時的な清掃費
・不動産投資に関連する証明書の発行手数料
不動産投資関連で支払いが発生した場合は、領収書と何のために使ったかを具体的にメモに残しておくことが大切です。
また、確定申告では「その他の経費」の中に科目があらかじめ入っていない欄が設けられています。ここでは、自分で勘定科目を設定することも可能です。
例えば、有料の公共施設を借りて頻繁に会議を行っている場合は、「会議費」という勘定科目を作ることで、雑費として計上するよりも具体的な用途がわかりやすくなります。
不動産投資の雑費の目安
不動産投資で雑費として計上できる勘定科目は多くありますが、「年間に○○円まで可能」といった上限はありません。
しかし、一般的には区分マンション1戸あたり、1ヶ月2万円前後で年間25万円程度が目安となります。
もちろん、これ以上かかっても不動産投資との関連性をしっかり説明できる支払いであれば、雑費として計上しても問題ありません。
確定申告における経費や雑費の取扱い
経費と雑費は利益から差し引くことができるため、支払いが多ければ納める税金は少なくなります。
そもそも、税金の対象となる収入のことを所得といい、以下の計算式で求められます。
「利益－経費（雑費）＝所得」
例えば、以下のような条件だった場合に課税対象となる所得はいくらになるでしょうか。
・不動産収入：200万円
・経費：100万円
・雑費：10万円
この場合、課税対象となる所得は「200万円－100万円－10万円＝90万円」となり、90万円に対して税金がかかる計算になります。
正しく経費や雑費を計上することは、節税にもつながります。
→不動産投資における税金対策とは？節税するときのポイントを解説
→ワンルームマンション投資の節税効果は？節税の仕組みや注意点を解説！
不動産投資の雑費と混合されやすい経費
不動産投資では、さまざまな経費が発生します。ここでは、雑費と混同されやすい経費を紹介します。
交通費
不動産投資で交通費が発生した場合、勘定科目の交通費として計上できます。例えば、以下のようなケースです。
・不動産セミナーに参加するためにバスを利用した
・不動産調査のために自家用車で現地に訪れた
・物件を見学するために電車を利用した
このように、不動産投資に関連する交通費が発生した場合、目的を示すことができれば、経費として認められる可能性は高いです。
なお、交通費として認められるのは電車代、タクシー代、バス代、ガソリン代、駐車場代、高速道路利用代などが挙げられます。
また、電車やバスなどの公共交通機関を利用した場合は領収書が発行されません。このような場合は、交通機関や訪問先をExcelにまとめて運賃を記録しておきましょう。
通信費
不動産投資に関わる通信費も、勘定科目の通信費として計上できます。例えば、以下のような料金です。
・不動産投資の管理に使っているパソコンのプロバイダー料金
・不動産投資の情報収集に使ってるスマホのインターネット料金
・不動産会社の担当者との電話通話料金
不動産投資では、不動産会社や管理会社との連絡手段としてスマホや固定電話などが必要であり、情報収集のためにはネット環境も必要です。
そのため、これらに関する料金は経費として認められる可能性が高くなります。しかし、不動産投資以外の目的でも同じものを使っている場合は家事按分が必要です。
仮にプライベートでも使っているスマホで不動産投資の情報を集めている場合、不動産投資に使った部分のみを全体の割合から計算して費用に計上します。
接待交際費
不動産投資に関わる人との飲食代やタクシー代などは、接待交際費として計上できます。例えば、以下のようなシーンでかかった費用です。
・管理会社の担当者やオーナーとの飲食代
・賃貸仲介会社の担当者との飲食代
・内見希望者に渡したタクシー代
・不動産セミナー後の懇親会の会費
不動産投資では、さまざまなシーンで接待交際費が発生することがあります。しかし、経費として計上できるのは不動産投資に関連する接待費用のみです。
プライベートの飲食にかかった費用を計上し、所得を減らすような行為は脱税になります。
接待交際費を雑費として計上する場合は、飲食店の領収書だけでなく、不動産投資とどのような関係があるか、企業との間で発生した費用かを記録しておきましょう。
消耗品費
不動産投資のために購入した消耗品は、勘定科目の消耗品として計上できます。例えば、以下のようなものが不動産投資の消耗品です。
・管理組合で配布するコピー用紙の購入費
・プリンターのインク代
・物件を撮影するカメラの購入費
なお、確定申告を白色申告で行っている場合だと10万円、青色申告で行っている場合は30万円を超えると減価償却して経費を計上しなければなりません。
この場合は、雑費ではなく減価償却費として計上します。
また、消耗品費は雑費と混同されやすく、どちらで計上したらよいのか判断に悩みやすい勘定科目です。
雑費は少額かつ一時的な出費であるのが特徴であるのに対し、消耗品費は使用可能期限が1年未満、もしくは取得価額が10万円未満の購入費と定められています。
例として、臨時的に発生したごみ処理代は雑費となりますが、その際に購入したごみ袋は消耗品費です。消耗品費と雑費を混同しないように気をつけましょう。
不動産投資の雑費で注意すること
不動産投資で雑費を計上する際には、いくつかの注意点があります。ここでは、具体的に気をつけることを紹介します。
経費・雑費として計上できないものもある
不動産投資では、必要経費・雑費として計上が認められていないものもあります。例えば、以下のような支払いは経費・雑費として認められません。
・反則金や罰金
・資格取得にかかった費用
・ローン返済の元金
物件を下見に行く途中にスピード違反をして罰金を支払っても、その費用は経費や雑費で計上できません。
また、宅地建物取引士やマンション経営管理士などの不動産関連の資格取得をした場合も、不動産投資において必須ではなくスキルアップが目的とされる可能性があるため、経費や雑費として計上することは難しいでしょう。
ローン返済の元金も利息部分は経費になるものの、元金については経費や雑費として計上できないため注意が必要です。
雑費はできるだけ少なくする
雑費は、できるだけ少なくして可能な限り経費として計上しましょう。
なぜなら、用途が分からない支払いを多く計上していると、税務署に不審に思われてしまう可能性があるからです。
勘定科目で迷ったときに雑費を選ぶケースも多いですが、あくまでも該当する勘定科目がないときに使用します。
税務調査で指摘されることがないように、雑費の金額を調整して適切な勘定科目で計上しましょう。他の勘定科目に比べてできるだけ雑費は少ない状態が理想です。
不動産投資に関連している支払いであること
雑費を計上する際は、不動産投資に関連している支払いであることが条件です。これは雑費に限ったことではなく、ほかの勘定科目についても同様のことがいえます。
例えば、旅行を兼ねて物件の下見に行く場合、旅行でかかった費用をすべて経費や雑費に計上することはできません。
このケースだと不動産投資に関係する旅費と、個人的な旅費を区別して計算する必要があります。
また、不動産投資に関連する支払いであることを証明できるように、領収書や訪れた場所、時間などをメモに取っておくことも大切です。
雑費が多いと税務調査が入る可能性がある
経費は多ければ多いほど節税効果が高まるため、できるだけ多く計上したいと思う方も多いでしょう。
しかし、雑費が多い場合は税務調査先に選定される可能性が高くなるため注意が必要です。
不動産所得においては、不動産の取得年には雑費が出やすいものの、それ以降については高額な雑費が発生しにくい特徴があります。
不動産投資で継続的にかかる経費は減価償却費や借入金利子、租税公課などで、それ以外は大きな金額になりにくく、雑費が大きいと税務署に目をつけられやすくなるのです。
確定申告では、存在しない経費や雑費を決算書に計上することは絶対に避けましょう。不動産投資に関係のない出費を経費にした場合は、早めに修正申告を行うことが大切です。
自ら修正申告を行うことで罰金を避けることができますが、税務署からの指摘で発覚すると、脱税扱いとなり重加算税の対象になる可能性もあります。
※不動産投資については株式会社ウィンドゲートもご覧ください。
まとめ
不動産投資の雑費は勘定科目に当てはまらない経費のことで、計上できる金額の目安は区分マンション1戸あたり、1ヶ月2万円前後と覚えておきましょう。
雑費が多すぎると税務調査に入られる可能性が高くなるため、できるだけほかの勘定科目に入れて雑費を減らす工夫が大切です。
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