不動産投資で税金対策!節税したいなら知っておきたい基礎知識

不動産投資は、税金対策としても有効です。ただし、高い節税効果を期待できる人は限られるため、節税の仕組みをしっかり理解してから取り組みましょう。 今回は、不動産投資で節約できる税金や節税の仕組み、メリットを紹介します。あわせて不動産投資に取り組むときの注意点も解説します。

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不動産投資で節税できる税金とは

マンションやアパート経営といった不動産投資は、将来の資産形成に役立ちます。なぜなら、税金を最小限に抑えて、安定した家賃収入が得られるからです。

ここでは、不動産投資で節税できる税金の種類を紹介します。

所得税・住民税

不動産投資で節約できる税金としてまず挙げられるのが、所得税と住民税です。このふたつは毎年納税する必要があるため、大きな節約効果が期待できます

所得税は、収入から経費を差し引いた金額、すなわち所得に課せられる税金です。不動産投資では、不動産管理にかかわる費用を経費として計上できるため、その分所得を減らして税金の負担を軽くできます。

住民税は、住んでいる都道府県と市区町村から課される税金です。本人の所得額に応じて算出される税金なので、所得税を抑えることで住民税の節税につながります。

贈与税

不動産投資では、贈与税も最小限に抑えることが可能です。将来的に投資物件を家族に贈与するときは売却するのではなく、不動産のまま贈与するほうが節税につながります。

贈与税は、財産を他人から無償で譲り受けたときに、課される税金です。受け取った財産額のうち、年間合計110万円までは控除されるものの、それ以上を超えると納税の義務が発生します。

贈与税は、受け取る金額に対して税率が決まります。ただし、不動産の贈与の場合は算出基準が国税庁の定める相続税評価額であり、時価よりも2~3割金額を抑えられるため、納税額を大きく減らせます。

相続税

相続税も、不動産投資で節税が可能な税金です。最終的に投資物件を家族に相続するときにも、大きな節税効果を期待できます。

相続税は相続財産の評価額から基礎控除を引いたものに税率をかけて算出され、相続される遺族に納税義務があります。配偶者の税額軽減制度によって一定の条件を満たした配偶者は税額の免除を受けられるものの、相続額が大きいほど負担が大きくなります。

不動産のまま相続する場合は、現金に比べて評価額を2~4割低く抑えられるため、少ない負担で相続可能です。

不動産投資の節税の仕組み

不動産投資は、なぜ税金対策に有効なのでしょうか。ここでは、不動産投資の節税の仕組みを解説します。

減価償却による節税

不動産投資が節税に役立つのは、減価償却による長期間の経費計上ができるからです。

減価償却とは、購入した建物にかかる費用を一度に処理するのではなく、使用可能期間にわたって分割して経費計上する会計処理のことをいいます。減価償却は会計上経費であっても、支出を伴いません。

不動産投資では長期間にわたって経費計上することで所得税と住民税を安く抑えることが可能です。結果として効率良く資産形成を期待できます。

損益通算による節税

不動産投資では、損益通算による節税ができるのもポイントです。

損益通算とは、所得の赤字と黒字を相殺することを会計処理といい、不動産投資では不動産を購入したときの赤字額を給与所得などと相殺することが可能です。減価償却費が大きいほど赤字も大きくなり、相殺できる額も増加して、節税効果が高まります。

法人化による節税

法人化することで節税効果が高まるのも、不動産投資の魅力です。

所得税と住民税の税率は年間の所得に応じて決まり、個人と法人では最大税率が異なります。最大55%である個人の税率に対して、法人税は最大33%と低いため、不動産投資事業を法人化することで納税額を大幅に減らすことが可能です。

ただし、法人化にともない社会保険への加入が必要になるなど、かえって負担が増える一面もあるため、慎重に検討しましょう。

不動産投資による節税効果が高いのがこんな人!

不動産投資で節税効果が高いのは、課税所得の高い人です。

不動産投資で減税できる所得税や住民税をはじめ、贈与税や相続税も、課税額が高いほど税率が上がる累進課税方式を採用しています。そのため、課税所得が高いサラリーマンの方が効率良く納税額を減らせます。

目安となる課税所得は、900万円です。年間の課税所得が900万円を超える人は不動産投資による節税効果が高いため、長期的に運用できる物件を探してみると良いでしょう。

一方、課税所得900万円以下の場合は、大きな節税効果が得にくい傾向があります。所得が低い場合は節税目的よりも、収益を上げることを意識した物件選びが重要です。

不動産投資で節税をするときの注意点

不動産投資は資産形成や税金対策に有効ではあるものの、やみくもに取り組むのはNGです。不動産投資は金額が大きい分、失敗したときのリスクも甚大です。

不動産投資で節税をするための注意点を理解して、慎重に取り組みましょう。

節税だけにとらわれない

不動産投資は、あくまでも将来的な収益確保や資産形成を目的と考えることが大切です。

基本的に、黒字経営の物件の場合は、節税効果が限定されます。節税だけを不動産投資の目的と考えると、無駄に経費を増やして経営収支を圧迫しかねません。

あくまで不動産投資は、「節税もできる」ことを念頭に置くようにしましょう。節税効果を上手に活用しながら、資産形成ができる不動産の運用を心掛けることが大事です。

不動産投資のプロに相談する

不動産投資は節税や資産形成に役立つ反面で、デメリットやリスクもあります。少しでも不安がある場合は一人で悩まず、不動産投資のプロに相談することも検討しましょう。

不動産投資は初めて投資する方でも取り組めるものの、節税や税制に関する知識がないと、思わぬ損をするリスクがあります。万が一のときに相談できる専門家を見つけておくだけでも、自信をもって投資できるでしょう。

不動産投資は、長期的な運用です。困ったときは自分だけで決断せず、プロの意見も聞きながら、確実な資産運用に取り組んでください。

まとめ

マンションなどの不動産投資は、安定した家賃収入や将来的な売却益で、資産形成に役立ちます。同時に税金対策もできるため、効率良く収入アップを目指したい人におすすめです。

税金の仕組みに関しては不動産のプロの意見も聞きながら、前向きに不動産投資に取り組むようにしましょう。