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300万円あれば不動産投資は可能
不動産投資で自己資金300万円は少ないと感じる方もいるかもしれません。
しかし、自己資金300万円でも不動産投資をはじめることは可能で、運用次第では大きなリターンも期待できるでしょう。
ここでは、融資を受けて不動産を購入するケースと、一括購入するケースに分けて解説します。
融資を受けて不動産を購入する
不動産投資を300万円で始める際に、金融機関でローンを利用して融資を受ける方法があります。
一般的に不動産投資ローンを利用する際には、初期費用として物件価格の約15％の初期費用が必要です。300万円の自己資金であれば、2,000万円の物件が目安となるでしょう。
ただし、銀行の融資額は個人や物件の属性によって変わるため、初期費用は物件の15％を超えることもあれば下回ることもあります。
例えば、個人の属性なら年収や資産額、借入残高などの要素があり、物件の属性なら所在地や築年数、遵法性なども融資額に与える要素です。
個人の属性を短時間で変化させることはできないため、多くの融資を受けようとするなら、収益力に優れている物件選びがポイントになります。
なお、不動産投資には頭金なしで利用できるフルローンや初期費用不要のオーバーローンなどがありますが、融資審査は厳しいため注意しましょう。
一括購入する
金融機関からの融資を受けられない場合や借金をしたくない場合は、300万円の自己資金を使って物件を一括購入する方法もあります。
しかし、300万円の自己資金だと一括購入できる物件の選択肢が少なく、希望するエリアになかったり、物件の立地に問題があったりなど、収益物件として期待できないケースもあるため十分に注意しましょう。
また、借入を行わないことからレバレッジを効かすことができず、資産を増やすには時間がかかります。
例えば、300万円の資金で2,000万円の物件をローンを組んで購入する場合と、300万円の資金で300万円の物件を購入する場合では、前者の方がよりよい物件を選べるため、家賃収入も多く効率的に資産を増やせるというわけです。
ただし、格安でもお宝的な物件を見つけることができれば高回りも期待できるため、地道に条件のいい物件を探してみるのもよいでしょう。
物件購入にかかる費用
300万円の自己資金で物件購入をする場合は、どのような費用が発生するかも知っておきましょう。不動産投資物件の購入には、以下のような費用が必要です。
・頭金
・仲介手数料
・税金
・保険料
・ローン事務手数料
・ローン保証金
・清算金
不動産投資では物件本体にかかる費用だけでなく、上記のような諸費用も必要になるため、これらも踏まえたうえで物件選びを行う必要があります。
300万円の自己資金で物件を一括購入しようとしても、すべての費用を購入に充てることはできない点にも注意しましょう。
また、融資の場合も一括購入の場合も不動産投資にはランニングコストがかかるため、その分の資金を手元に置いておく必要もあります。
300万円でできる不動産投資の種類
300万円でできる不動産投資の種類として、戸建て住宅、一棟アパート、区分マンションなどが挙げられます。ここでは、それぞれのポイントを紹介します。
→不動産投資で成功する人の特徴とは？成功率を上げるポイントを解説
戸建て
戸建て投資は、一戸建て住宅を購入して運用利益を得る不動産投資です。
アパート一棟投資などに比べると規模が小さいため、300万円の自己資金から十分に始めることができます。
また、地方によっては300万円未満で売り出されている物件も多くあるため、一括購入して不動産投資を行うことも可能です。
戸建て住宅は、小さな子どもがいるファミリー層や、ペットと一緒に住みたい人を中心に人気があります。
子連れ世帯の場合は子どもの通園や通学が始まると長期にわたり住み続けることが多く、ペットを飼っている場合も環境に慣れることで入居期間は長くなりやすい特徴があります。
また、戸建ては物件価格に占める土地の割合が特に大きくなる傾向にあり、経年劣化が起きないことから資産価値が下がりにくいこともメリットです。
一方、修繕費が高くつきやすいことや、融資額自体が小さいことから担保評価を得にくく、ローンの承認がされにくいデメリットもあります。
一棟アパート
一棟アパート投資は、アパートをまるごと購入して運用利益を得る不動産投資です。
アパート一棟を購入することから都市部だと300万円の自己資金だと難しいですが、地方であれば単身向けの中古アパートを購入できることもあります。
少ない資金で一棟アパートを購入する場合は戸数も多くないため、状態がいい物件を選ぶことがポイントです。
一棟アパートで不動産投資を行うメリットは、区分所有に比べると空室のリスクが小さくなることです。
区分所有だと空室になったら収入は０円ですが、一棟アパートだと1部屋が空室になっても他の部屋の家賃収入を得ることができます。
一方で、一棟アパート投資では建物全体の維持や向上を図る必要があり、一定期間での大規模修繕や機能向上に向けて改装を行います。
そのため、維持管理にコストがかかりやすい点に注意が必要です。
なお、都市部に比べると地方は車の使用率が高くなっているため、一棟アパートを購入する場合は駐車場の有無も重要になります。
区分マンション
区分マンション投資は、マンション内の1戸を物件を区分して家賃収入を得る不動産投資です。
区分マンションは融資を利用して購入する方法や、地方によっては300万円で一括購入できるような物件もあります。
一棟運用と違ってマンションの修繕費の積み立ては他のオーナーも負担するため、突発的に大きな諸費用がかかりにくいことがメリットです。
また、区分マンションの多くはマンションに居住している住人による管理組合を通し、管理会社に委託して管理が行われています。
そのため、共有部分の掃除や設備の点検、マンション外構の植栽管理などの負担はかかりません。
一方で、慎重に物件を選ばないと空室リスクが高くなる点に注意が必要です、
区分マンションの投資だと空室が発生した場合に家賃収入が0円となり、次に新しい入居者が見つかるまではランニングコストだけがかかり損失が大きくなります。
300万円の不動産投資で成功するためのコツ
ここでは、300万円の不動産投資で成功するためのコツを紹介します。
リフォームやリノベーションは最小限にする
300万円の自己資金で不動産投資を行う場合、中古物件が候補に挙がることが多く、特に一括で購入するようなケースだと築年数もかなり古いことが想定されます。
そのため、300万円の不動産投資ではリフォームやリノベーションが必要になる可能性が高く、せっかく安く購入できても別途で多額の費用が発生することが多いです。
ちなみに、リフォームとは老朽化している建物を初期の性能に戻すための工事で、クロスや床の張替え、外壁の塗替え、設備の交換などが必要になります。
一方、リノベーションは住宅に新しい価値を加える工事で、部屋の増設や水回りの設備移動なども該当します。
リフォームやリノベーションは集客に欠かせない対策ですが、費用をかけすぎるとキャッシュフローの悪化につながる点に注意しましょう。
物件を探す段階から、購入費用だけでなくリフォームやリノベーションの必要性、どれくらいのコストがかかるかも想定しておくことが重要です。
実質利回りが高い物件を選ぶ
300万円の自己資金で不動産投資を行う場合、高額な物件の購入は難しく設定される家賃も高くないため、効率よく資産を増やすためには実質利回りが高い物件を選びましょう。
実質利回りとは、不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を、年間の家賃収入から引いたものを投資金額で割ったものです。
なお、不動産情報に記載されている利回りは、実質利回りではなく、表面利回りが記載されていることが多くあります。
表面利回りは、年間の家賃収入を購入費用で割ったものを数値で表わした利回りです。
実質利回りとは異なり諸費用が反映されていないため、表面利回りも実質利回りも合わせて確認することをおすすめします。
値下げ交渉を行う
不動産投資では、値下げ交渉を行って物件価格を抑えられる場合があります。300万円の自己資金では、物件の取得価格をいかに抑えるかがポイントです。
物件の取得価格が高くなると手元に残せるお金が少なくなり、キャッシュフローにも悪影響を与える可能性があります。
物件価格を抑える方法としては価格交渉が最も有効な手段であり、購入を検討している物件や売主の状態によっては、交渉に応じてもらえることもあります。
しかし、無茶な値引き交渉を行うことはNGであり、相手に迷惑がかからない常識の範囲内で行うようにしましょう。
また、値下げ交渉を考えている場合は、事前に物件情報や周辺の物件相場などを調査し、そのうえで値下げ交渉額を検討する必要もあります。
→不動産投資で家賃収入を得るには？メリットやデメリットもご紹介
→不労所得を作りたい人必見！不動産投資で収入を得るための心得
まとめ
不動産投資は、自己資金300万円で始めることができます。
銀行から融資を受けて物件を取得するケースや、一戸建てやアパート一棟を一括購入して不動産投資を行うことも可能です。
一方で、自己資金が300万円あってもすべてを物件取得に使用できるわけではなく、諸経費がかかる点にも注意する必要があります。
また、安く物件を取得できても、そのあとにリフォームやリノベーションに多くの費用がかかる場合がある点にも注意しましょう。
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