目次
不動産投資をやめたいと思う理由
不動産投資はマンションやアパートを貸し、入居者から家賃収入を得る投資です。
ここでは、不動産投資をやめたいと思う理由を紹介します。
想定よりも利回りが悪い
不動産投資をやめたい理由として、想定より利回りが悪いことが挙げられます。
利回りとは、賃貸経営を行う際に、物件購入価格に対して1年間の家賃収入がどれくらいか割合を示したものです。たとえば、2,000万円で物件を購入したとして、1年間の収入が100万円なら利回りは5％となります。この場合だと、20年間で資金を回収できる計算です。
不動産投資を始めるにあたって、多くの方が利回りを想定したうえで物件の購入を行います。しかし、実際に運営すると空室で収入が増えなかったり、経費が多く収入が減ったりすることで、想定より利回りが悪くなるケースも少なくありません。
そして思うように収入を得ることができず、不動産投資をやめたいと思う気持ちが出てくるというわけです。
不動産投資における平均利回りの目安や、エリアごとの利回りに関して、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産投資における平均利回りの目安は？エリア別に詳しく解説！
ランニングコストが思ったよりかかる
ランニングコストが思った以上にかかることも、不動産投資をやめたいと思う理由の一つです。
不動産投資ではランニングコストとして借入返済をはじめ、固定資産税・都市計画税、修繕積立金、リフォーム費用などがかかります。エアコンや給湯器などの機器が故障した際の修繕費もオーナー負担です。
ランニングコストは賃貸物件の築年数や建物の状態、ローン金利、入居率などの要素によっても変わってきます。
そのため、不動産投資を始める前にすべてのランニングコストを把握できず、実際に始めてから、思ったよりコストがかかると感じるケースも少なくありません。
ランニングコストが多くかかり、キャッシュフローが悪化することで不動産投資をやめたくなる場合もあります。
入居者トラブルに頭を悩ませている
不動産投資をしていて入居者トラブルが発生し、それに頭を悩ませて不動産投資をやめたいと感じるケースもあります。
不動産投資では、以下のような入居者トラブルが発生する可能性があります。
- 家賃滞納
- 入居者同士のトラブル
- ゴミ問題
- 無断駐車
- 共有部の使用方法
家賃滞納のように入居者のみのトラブルもあれば、ペットや騒音を巡って入居者同士のトラブルもあります。いずれにしても入居者トラブルはオーナーの頭を悩ます要因であり、不動産投資をやめたいと思うきっかけにもなるでしょう。
空室が続いている
不動産投資は入居者の家賃収入が主な収入源となるため、空室が発生して収入が途絶えると、不動産投資をやめたいと感じることがあります。
家賃収入がなくなっても、ランニングコストはかかり続けるため、その分の費用は自己資金からカバーしなければなりません。
空室が発生しても需要のある不動産であれば、すぐに新しい入居者が見つかる可能性も高いでしょう。しかし、立地が悪かったり、相場に見合っていない家賃設定だったりすると、新しい入居者もみつかりにくくなります。
確定申告に手間がかかる
不動産投資で収入を得た場合は確定申告を行う必要があり、確定申告の手続きや申請の手間がかかるという理由で不動産投資をやめたいと思うこともあります。
確定申告は1月1日〜12月31日までの所得に対し、翌年の2月16日〜3月15日までに行い、所得税を納める必要があります。また、確定申告は住民税を決めるうえでも必要となるため、収入を得ている場合は必ず行わなければなりません。
特にこれまで会社の年末調整だけで済んでいた方にとっては、自身で書類の準備や手続きが必要となる確定申告は面倒と感じるでしょう。外部に委託することもできますが、手数料や報酬の支払いが必要となるため、十分な収入がないと利益を圧迫する可能性もあります。
なお、不動産投資における確定申告のやり方や流れは、以下の記事でも詳しく解説しているのでご参考ください。
不動産投資をやめる場合の注意点
不動産投資をやめる場合、所有している不動産を物件を売却するのが一般的です。
ここでは、不動産投資をやめる場合の注意点を紹介します。
購入してから5年以内は譲渡所得税が高い
不動産投資をやめる場合、購入してから5年以内だと譲渡所得税が高いため注意しましょう。
譲渡所得税とは、不動産の売却によって発生した利益に課される税金です。譲渡所得税の税率は不動産を保有していた期間の長さによって変わり、起点となるのは売却した年の1月1日となります。
売却した年の1月1日時点において、保有期間が5年を超えていれば税率は20.315％ですが、5年を超えていなければ税率は39.63％です。そのため、不動産を購入してから年月が経過していない場合、譲渡所得税が高くなる可能性があります。
ただし、譲渡所得税は購入した金額よりも売却した金額が上回る場合に発生する税金です。購入金額よりも売却金額が下回れば納める必要はありません。
売却益でローンの返済ができない場合
不動産を売却する際、売却益でローン残債の返済ができない場合、自由に売却できない点に注意が必要です。
ローンが残っている不動産を売却するためには、不動産に設定されている抵当権を抹消しなければなりません。抵当権は不動産に設定された担保のようなもので、抵当権が設定されている不動産はローン元となる金融機関の担保となります。
抵当権を抹消するためには売却益でローン完済するか、売却益で完済できなかった資金を自身で用意しなければなりません。不動産を売却してもローン返済の不足金が発生する場合、売却のタイミングを見直すことも大切です。
サブリース契約の場合
サブリース契約をしている場合、不動産の売却が難しく、売却できたとしても値下げを余儀なくされるケースが多くあります。
そもそもサブリースとは、サブリース業者がオーナーから物件を借り上げて、入居者に転貸して管理業務を行う方法です。物件を借り上げるため、空室が発生した場合にも家賃が保証されるメリットがあります。
その一方で、サブリース契約で入ってくる家賃は、実際の家賃の8割～9割ほどであり、さらに一定期間ごとに賃料が見直されて減額されることも多いです。
サブリース契約している不動産が売却しにくい理由は、サブリース契約が引き継がれるため、買い手が見つかりにくいためです。オーナーも自由度の低いサブリース契約は避ける傾向にあるため、相場よりも安い金額にしないと買い手はなかなか見つかりません。
サブリース契約の不動産を売却する際に、サブリース業者との間で話が進まないようであれば、弁護士に相談するのも方法の一つです。
サブリース契約の仕組みやメリット、リスクなどは、以下の記事でも詳しく解説しています。
【図解】サブリースの仕組み解説！メリットやリスク、契約前の注意点も
不動産投資をやめて不動産を売却する際のポイント
不動産売却で失敗しないためにも事前準備が欠かせません。
ここでは、不動産投資をやめて不動産を売却する際のポイントを紹介します。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産売却で失敗しないためにも、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びましょう。
不動産売却は不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社にサポートしてもらいながら売却活動を進めるのが一般的です。不動産会社によって販売力やネットワークも異なるため、不動産会社選びで売却活動がスムーズに行えるかどうかが変わります。
具体的には、以下のような不動産会社は信頼性が高いです。
- 査定説明をしっかりと説明してくれる
- 売却後のサポートや法律相談など充実したサポート体制がある
- 具体的な売却活動を示してくれる
- 囲い込みをしない
複数の不動産会社に査定依頼をし、それぞれの担当者の対応やサポート内容を比較し、媒介契約先を決めるのでもよいでしょう。
適切な価格設定にする
不動産会社と媒介契約を結び、実際に不動産を売り出す際には、相場とできるだけマッチした適切な価格設定にしましょう。
不動産の媒介契約は売主が価格設定できますが、売り出し価格が高ければ買い手がみつからず、価格が低ければ損をしてしまいます。損をせずにスムーズな売却を目指すためには、相場に見合った適切な価格設定が重要です。
そのためにも、ポータルサイトで類似物件の価格を調べたり、不動産会社に査定を依頼したりして、相場を把握しておきましょう。
まとめ
この記事では、不動産投資をやめたい理由をはじめ、不動産売却の流れや注意点、ポイントを解説しました。
不動産投資は安定した収入が得られるメリットがある一方、空室やランニングコスト、入居者トラブルなど特有のリスクもあります。赤字経営になったり、自己資金を圧迫したりする状況であれば、不動産売却を行うのも方法の一つです。
また、空室や入居者トラブルなどは、不動産管理会社に管理業務を委託することで解決できる場合もあります。
不動産売却や不動産管理のことならアセットテクノロジーにお任せください。
アセットテクノロジーは大阪を中心に、賃貸管理や土地建物の不動産売買仲介を行っています。不動産管理のお悩みに関するさまざまなソリューションをご提案する会社です。
不動産投資をやめたいという方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
