【サラリーマン必見】不動産投資における確定申告のやり方

不動産投資の確定申告は「不動産所得」に応じて必要になる

不動産投資を始めたからといって、誰でも確定申告が必要というわけではありません。

まずは、不動産投資で確定申告が必要になるケースを紹介します。

不動産所得が20万円を超える場合は必須

サラリーマンなどの給与所得者は、給与を2箇所以上から受け取っている場合、そして給与以外の所得が20万円を超える場合などに、確定申告を行うことが法律で定められています。

不動産投資においては、給与以外の所得として、1月1日から12月31日までの不動産所得が20万円を超えた時点で翌年の確定申告が必要です。

ただし、不動産所得は不動産投資で得た収入そのものを指すわけではなく、物件の購入費用や維持費用といった必要経費を差し引いた金額である点に注意しましょう。

不動産所得が20万未満の場合でも確定申告すると良い

先述のとおり、年間の不動産所得が20万円以上であれば確定申告が必要です。逆にいえば、20万円未満であれば確定申告は不要です。

しかし、20万円未満であっても、確定申告をすることはメリットがあります。

不動産所得が赤字となった場合、給与所得や事業所得など、ほかの所得と損益通算できます。たとえば、不動産所得が50万円の赤字で、給与所得が500万円の場合、50万円分の所得が減って節税につながるでしょう。

不動産所得の損失は最大3年にわたって繰り越せます。

確定申告を行わない・誤りがあるとペナルティが科される

20万円以上の不動産所得を得ていたにもかかわらず確定申告をしなければ、納税義務に違反することになり、国からペナルティを科されます。うっかり忘れていたと期限後に申告しても免れることはできません。

ここでは、不動産投資で確定申告を行わなかったり、内容に誤りがあったりしたときのペナルティを解説します。

無申告加算税

確定申告が必要であるのに、毎年2月16日から3月15日の期限内に申告しなかったり、期限後に申告したりすると、無申告加算税が課されます。

無申告加算税は、50万円までの納税額の15％、50万円超の納税額の20％の割合を乗じた金額が原則です。ただし、税務署から指摘される前に期限後申告をした場合には、加算割合が5％の割合を乗じた金額に減額されます。

たとえば、本来の納税額が100万円だった場合を見てみましょう。

申告忘れ、あるいは期限後申告をすると「50万円×15％＋50万円×20％＝175,000円」の無申告加算税が本来の納税額100万円に加算されます。指摘前に期限後申告した場合は「100万円×5％＝5万円」となります。

申告期限から1ヶ月以内に自分から申告し、さらに期限内に申告する意思があった場合には、加算税の対象外となるケースもあります。期限に間に合わないと思ったらすぐに税務署へ相談しましょう。

過少申告加算税

確定申告を期限内に行ったものの、申告内容の誤りから納税額が少なすぎた（あるいは還付金が多すぎた）ときには、過少申告加算税というペナルティがあります。

本来の納税額（あるいは還付金額）との差額を納めるときに、追加で納める納税額の10％相当額が加算されます。ただし、新たな納税額が50万円を超える場合、超えた部分は15％の割合を乗じた金額になります。

過少申告加算税は自主的に修正申告を行えば課税されません。申告期限は何度でも修正申告できるので、気づいたらすぐに対応してください。

重加算税

無申告加算税や過少申告税が課されるケースで、悪質だと認定されたときのペナルティが重加算税です。たとえば、申告内容を偽る、所得を隠蔽する、帳簿を改ざんするなどの行為が該当します。

重加算税は、無申告加算税を40％、過少申告加算税を35％の税率として計算されます。また、重加算税を繰り返し課されると、最高で50％の税率を課される可能性もあります。

納税額を減らそうと虚偽の申告をすると、逆に増えてしまう事態にもなりかねません。不動産投資で少しでも収益を上げたいなら、正しい確定申告をすることが大切です。

延滞税

確定申告で納税金額が明らかになれば、申告期限内に納付しなければなりません。この納付期限に間に合わなかったときには延滞税が加算されます。

延滞税は納付日によってふたつの計算方法があります。

法定納付期限（毎年3月15日）の翌日から2ヶ月を経過するまでに支払った場合は、「本来の納税金額×延滞税の割合×完納日までの期間／365日」です。

2ヶ月を経過してから支払った場合は、先ほどの計算結果に「本来の納税金額×延滞税の割合×2ヶ月を経過する日の翌日から完納日までの期間／365日」を加えます。

延滞税の税率は、原則として、法定納付期限の翌日から2ヶ月までが7.3％、2ヶ月以降が14.6％の割合で乗じます。

不動産投資の確定申告で経費として認められるもの

確定申告で申告する不動産所得は、実際に得た収入から必要経費を差し引いた金額です。つまり、必要経費をもれなく計上すればそれだけ多くの税金を圧縮できるということです。

確定申告をするときには、経費として認められる費用を把握しておきましょう。不動産投資においては、一般的に、次の費用を経費として申告できます。

ただし、経費と認められる範囲の判断が難しいものも多くあります。経費かどうか悩んだときには、税務署で確認しておくと安心です。

不動産投資の確定申告は青色申告？白色申告？

確定申告の種類には「青色申告」と「白色申告」の2つがあります。

青色申告は、複式簿記による帳簿付けを行うことで、高い節税効果が得られる制度です。

一方、白色申告は簡易的な方法で確定申告をすることができます。ただし、青色申告のような節税効果はありません。

不動産投資の確定申告において、青色申告と白色申告の特徴は以下のとおりです。

特別控除が受けられる「青色申告」

青色申告には、青色申告特別控除や損失の繰り越しなど、さまざまなものがあります。その中でも、特に節税効果の高いのが青色申告特別控除です。

青色申告特別控除は、複式簿記による帳簿付けが行われた青色申告をすることにより、最大65万円の控除（確定申告をe-Taxで行うもしくは、電子帳簿保存を行う場合）を受けることができるというものです。青色申告特別控除は不動産投資の利益から直接、控除が可能です。

ただし、青色申告特別控除を受けるためには、不動産投資が「事業として」行われている必要があります。不動産投資を「事業」として判断する目安に「5棟10室基準」があります。

これは、不動産投資として所有している物件数が戸建てなら5棟、マンション（区分所有）なら10室以上であれば、事業とみなすというものです。

※5棟10室基準は、あくまで目安です。この基準を満たしていても事業とされないこともありますし、満たしていなくても事業とみなされることもあります。

シンプルな手続きの「白色申告」

複式簿記での帳簿付けを行わない場合や、不動産投資が事業とみなされない場合は、白色申告になります。

白色申告は、シンプルな手続きで確定申告ができます。青色申告のように申請書を事前に提出しなくてもよいです。

このように、白色申告は手続きがシンプルである反面、青色申告で適用される特別控除が受けられません。

不動産投資における確定申告の流れ

ここからは、不動産投資で、確定申告をする流れを見ていきましょう。

1.確定申告に必要な書類を用意する

確定申告をするには、申告書類以外にいくつか必要な書類があります。申告期限を過ぎてペナルティを科されることにならないように早めに準備を進めましょう。

不動産投資をしたときに確定申告で必要となる主な書類は次のとおりです。

不動産投資は物件の管理を不動産管理会社に任せる方がほとんどですが、たとえ管理を任せていても、自分で用意すべき書類もいくつかあります。うっかり紛失しないように気を付けましょう。

2.決算書を作成する

確定申告書に必要な書類がそろったら、いよいよ確定申告の開始です。まずは、決算書から作成を始めます。

決算書には「青色申告決算書」と「収支内訳書」の2種類があります。青色申告の場合は「青色申告決算書」、白色申告の場合は「収支内訳書」を作成します。

「青色申告決算書」と「収支内訳書」にはそれぞれ一般用と不動産所得用がありますが、不動産投資所得の場合は、不動産所得用を使用します。

青色申告決算書は、損益計算書や貸借対照表など4枚つづりになっています。各ページの記載内容は、次のようになっています。

収支内訳書は、2枚つづりになっています。各ページの記載内容は、次のようになっています

3.確定申告書を作成する

決算書の作成が終わったら、確定申告書を作成します。確定申告書は第一表、第二表の2つを作成します。

第一表は、1年間の収入金額や所得金額、納める税金の金額などを計算・記載する用紙です。決算書で作成した、収入金額や所得金額を確定申告書第一表に転記します。そのほか、給与所得がある場合は源泉徴収票を転記するなど、必要事項を記載します。

第二表は、配偶者や扶養家族、保険料控除の内訳などを記載します。

決算書や確定申告書は、提出用だけでなく控え用も作成します。

4.税務署で申請手続きをする

決算書と確定申告書の作成が終わったら、税務署に提出を行います。決算書と確定申告書の提出方法には、次の3つがあります。

申告書の提出期限は、毎年2月16日から3月15日までです。納付期限も提出期限と同じのため、納める税金がある場合は、この間に納税します。

まとめ

不動産投資を始めたら、所得が20万円を超えた時点で確定申告が義務づけられます。また、赤字の場合には損益通算が利用できるなど、制度として確定申告を正しく理解しておくと自分の利益につながります。

経費計上を正しく行えば、節税効果から不動産投資の利益率も大きくできます。今はオンラインでの申告も可能ですから、確定申告を積極的に活用して不動産投資を成功に導きましょう。