不動産投資において経費とは
経費とは、事業で利益を得るために使用した支出のことです。
不動産投資においても、家賃収入を得るために使用した費用は経費として計上できます。
確定申告は、不動産収入から必要経費を差し引いた所得にかかる税金を、ほかの所得にかかる税金と合わせて所得税を納税する仕組みです。
確定申告が 必要な人の基準は、以下の記事を参考にしてみてください。
「不動産投資には確定申告が必須？申告の必要性や具体的な方法を解説！」
まずは、経費として認められる支出の範囲と判断基準について解説します。
どこまでかは不動産投資に関係あるかで判断される
家賃収入を得るために必要であり、不動産投資に関係する費用は基本的に経費として認められます。
たとえば、旅費は物件の契約に要したものなら経費とすることができますが、無関係のプライベート旅行は、経費には入りません。
そのため、経費計上の際には、不動産投資のために使用した費用であることを明確にしておく必要があります。
家事関連費は家事按分ができる
費用の中には、不動産投資にもプライベートにも関係するものもあるでしょう。不動産投資・プライベート両方で使用している費用については、不動産投資に使用している割合を経費計上できます。これを「家事按分」といいます。
家事按分できる主な費用は、事務所兼住居の電気代や水道代、通信費などです。物件の管理や不動産会社への訪問のために自家用車を使用している場合には、その分のガソリン代も按分して経費計上できます。
正しい経費計上で節税ができる
不動産投資で得た収益には、所得税が課税されます。
所得税は家賃収入から経費を引いた金額に対して課税されます。そのため、不動産投資に要した支出を経費計上するかしないかによって、支払わなければならない所得税額が大きく変わります。
経費を正しく計上し所得を申告することは、節税にもつながるため重要です。
「いくらまで」は決まっていない
確定申告で税金を計算するために計上できる経費の上限は決まっていません。同じ不動産投資でも状況に応じて必要経費の額は変わってくるためです。
上限はなくとも、いくらでも経費に計上できるわけでもありません。あまりに必要経費を高く計上して、意図的に節税しようとすると、税務署の税務調査に引っかかるおそれもあります。
経費計上できる額に上限はありますが、不動産投資の運用で生じた経費を正しく計上しましょう。
不動産投資で認められる経費の具体例
不動産投資に関連する費用にはさまざまなものがあります。そこで、経費として認められる費用の具体例を分野別に見ていきましょう。
不動産会社に支払う費用
不動産会社に支払う費用は、基本的にすべて不動産投資にかかわるため、全額経費とすることができます。
経費計上できるのは、主に以下の費用です。
・物件の購入や売却時に支払う仲介手数料
・入居者募集に使用した広告料
・物件の管理費や管理委託料
仲介手数料は取得価額に算入するので、建物分の減価償却として経費計上していきます。
物件の減価償却費
収益不動産の購入費用は経費とすることはできませんが、建物部分については資産価値の減少分を毎年減価償却費として経費化できます。取得費用を耐用 年数で割って算出します。
ローンの金利
購入時のローンは、金利分のみが経費の対象で元本の返済分は含みません。
ただし、土地部分のローン金利は経費として扱いますが、不動産所得が赤字の場合、ほかの所得と相殺する損益通算の対象とはなりませんので注意しましょう。
物件の修繕・メンテナンス費用
物件のメンテナンスにかかる費用も経費とすることができます。
物件の清掃費用のほか、維持に必要な設備交換や内装工事、リフォームにかかった費用や、管理者に支払うマンションの修繕積立金などが含まれます。
ただし、物件の価値向上を目的としたリフォーム費用については、修繕費ではなく資本的支出とみなされる場合があります。資本的支出の場合には、支出した年に全額経費化するのではなく、減価償却費として計上しなければならないため注意しましょう。
税金関係
不動産投資のためにかかる税金は経費計上できます。
・収益物件に課税される固定資産税や都市計画税
・物件購入時にかかる不動産取得税
・登記時に必要な登録免除税や印紙税
・利子税
・個人事業税
・法人事業税
なお、登記や確定申告などを専門家に依頼した場合には、その報酬も経費に算入できます。
保険料
賃貸経営のリスク管理に必要な各種保険料も経費に算入できます。該当するのは主に以下の費用です。
・物件の火災保険や地震保険
・入居者の室内死亡に備えるための孤独死保険
・建物が原因での損害を賠償する施設賠償責任保険
年ごとに支払う保険料はその年の経費として、複数年契約でまとめて支払う保険料は、1年分に相当する費用を経費計上できます。
注意が必要な費用
以下の費用については、不動産投資に関連する部分についてのみ経費とすることができます。
・車関係の費用
・セミナー費
・接待交際費
・旅費や交通費
・通信費
これらは、いずれもプライベートでも発生する可能性があるため、不動産投資にかかわる部分を明確にしておかなければなりません。不動産投資にも私用にも使っている場合には、家事按分を行う必要があります。
不動産投資で認められない経費も確認が必要
経費と認められる費用とあわせて、認められない費用についても理解しておきましょう。誤って経費とすると経営状態を正しく把握できないばかりか、正しい納税ができなくなってしまいます。
事業者の福利厚生費
個人事業主の場合、事業主自身や専従者家族の福利厚生費は認められていません。ジムの費用や慰安を目的とした旅費などの福利厚生費は経費とすることはできないため注意しましょう。
ただし、家族以外の従業員がいる場合については、慰安旅行のように事業主・専従者にかかる費用について経費算入できるケースもあります。
住民税や所得税
事業者自身の住民税や所得税、法人税は不動産投資と関係なく発生するため、経費とは認められません。
罰金や反則金
スピード違反や駐車違反などの罰金や反則金は、対象者が支払う義務のある費用のため経費とすることはできないため注意しましょう。
物件の下見や管理物件への移動の際など、不動産投資関連の業務中にやむを得ず生じた場合でも不可です。経費とすることができれば、罰則の意味合いが薄れてしまうからです。
法人で会社が費用を負担する場合でも、損金算入はできません。負担した場合は違反者に対する給与として扱います。
ただし、駐車違反にともなって発生した車両保管費用やレッカー代金については経費に算入できます。これは、サービスの利用に対して生じた費用であるからです。
スーツなどのファッション費用
業務に関連して使用するものは経費にできますが、スーツやメガネ、コンタクト、時計などファッション関係の費用は経費として認められません。これらの多くはプライベートでも使用するためです。
不動産投資の経費計上で節税を実現するポイント
経費にできる範囲が限定されている以上は、ほかの方法で節税を考えるのが望ましいです。不動産投資では、減価償却と売却がポイントになります。ここでは、節税のポイントを見ていきましょう。
減価償却費の計上額を大きくする
まず、減価償却費の計上額を大きくして経費を増やすことで節税する方法です。給与所得者が減価償却費を大きく計上して会計上の赤字が生まれると、不動産所得の損益通算（赤字を切り捨てるのではなく、黒字と赤字を相殺すること）により課税所得が抑えられます。
減価償却費を大きくするなら、物件の購入段階で最大化に向けて行動するのがおすすめです。例えば、減価償却の対象でない土地と建物の比率です。建物の比率が高いほど減価償却額は大きくなります。ただし、土地や建物の価格は売主と買主双方の同意が必要なので注意しましょう。
さらに、減価償却費と期間は建物の構造や築年数で変動します。新築よりも中古、鉄筋コンクリート造よりも木造物件の方が耐用年数は短いため、減価償却費をより大きくできます。減価償却費が大きくなる不動産を選択することが重要です。
売却時の節税効果も考える
減価償却は、資産の耐用年数にわたって資産計上した額を費用として処理することです。そのため、減価償却費分の資産価値は減少してしまい、簿価が低くなってしまいます。
売却時の価格から簿価や必要経費を差し引いたものが利益となるため、会計上の利益が出やすくなる点に注意が必要です。
不動産の売却については、所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得にかかる税率が大きく異なります。所有期間が5年以下の不動産を売却する際は、税率が高くなるため、5年超の保有を前提とした不動産投資をすることが重要です。
節税を考えるために必要な基礎知識は以下の記事で詳しく説明しています。
「不動産投資で税金対策！節税したいなら知っておきたい基礎知識」
まとめ
不動産投資で経費を正しく計上することは、利益の最大化にもつながります。経費にできる費用とできない費用をしっかりと理解しましょう。
ただし、経費計上できる費用だからといって、出費を重ねると収益を圧迫することになりかねませんので、注意しましょう。