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【3つのリスク】地震は不動産投資にどれくらい影響する？
大きな地震が発生することで不動産投資に及ぶリスクは次の3つです。
物件に被害が生じる
大きな地震が発生すると、建物の壁にひび割れが生じたり窓ガラスが破損してしまったりする可能性があります。震度によっては倒壊するおそれもあります。
地震被害のある物件は不動産価値が下がるので、売却益が思った以上に見込めなくなることも考えられます。
物件の修繕にコストがかかる
地震による被害で賃貸物件の一部が破損してしまった場合には、その修繕費用はオーナーが負担しなければなりません。被害状況によっては修繕費用が高額になることもあります。
たとえば、壁にひび割れが生じてしまったり、建物全体が傾いてしまったりしたような場合です。修繕のためにローンを組まなければならなくなることもあります。
また、被害状況によっては再度融資を受けようにも、物件を担保にできず融資を受けられないこともあります。たとえローンを組めたとしても、二重ローンのリスクを背負うことになります。
収益が見込めなくなる
地震で入居者が住めない状態になってしまえば、家賃収入も途絶えてしまいます。ローンを利用していて残債があるなら、家賃収入が途絶えても返済を続けなければならないので大きな負担となります。
また、不動産価値が下がった物件は、修繕後も以前と同じように家賃収入が得られるとは限りません。
不動産価値の下落により、家賃を以前の金額より下げざるを得なくなることも多いです。新しい入居者がなかなか見つからないこともあるでしょう。
不動産投資を始めるなら地震保険に加入
不動産投資を始めるにあたって、前項で紹介したようなリスクに備えて地震保険に加入するのが望ましいです。では、地震保険とはどのようなものなのか、その概要について説明していきます。
地震保険の仕組みと必要性
地震保険は通常の保険商品とは異なり、官民一体の制度で運営されている保険です。たとえば、基準以上の巨額な地震損害が発生した 場合には、政府が再保険してくれる特徴があります。
また、通常の保険商品と異なり、地震保険の場合には保険料に保険会社の儲けが含まれていません。地域ごとの地震の発生確率や建物の構造などを考慮して政府で決めています。そのため、どの保険会社でも地震保険の保険料は同じ金額です。
補償内容も保険会社による違いはありません。安価な保険料で手厚い補償を受けることができます。ただし、地震保険だけを単体で契約することはできません。火災保険にプラスして契約する形になっています。
大きな地震が発生した場合には、公的な支援が行われることが多いです。しかし、その多くは地震が発生した地域に居住している人を対象にしています。不動産投資オーナーを対象にした公的支援は決して多くはないので、公的支援をあてにせず、自分で備えておく必要があります。
地震は地域を問わずにどこでも起こる可能性があります。不動産投資を行うなら、万が一に備えて地震保険に加入しておけば安心です。
地震保険の料金と限度
地震保険の保険料はセットで加入している火災保険の保険料の30～50％の範囲内で決められます。被災した場合に降りる保険金の金額は建物に対しては5,000万円、家財は1,000万円が上限です。
上限の範囲内で、損害の程度や認定基準により保険金の金額が決定されます。また、損害の程度ごとにも保険金の上限が定められています。具体的には次の表のとおりです。
損害の程度 | 支払い保険金の上限 |
全損 | 時価額 |
大半損 | 時価額の60％ |
小半損 | 時価額の30％ |
一部損 | 時価額の5％ |
地震保険加入の手続き
すでに火災保険に加入しているなら、保険会社に連絡して地震保険に加入したい旨を伝えると加入手続きを行えます。地震保険と火災保険は「必ず一緒に加入しなければならない」ということはなく、後から加入することも可能です。
しかし、地震発生リスクの高さによっては加入できないこともあります。これから火災保険に加入するなら地震保険も同時に加入しておくのが望ましいでしょう。
地震保険の契約期間は最長5年です。火災保険の保険期間が5年より短ければ火災保険と同じ保険期間が最長になります。そして、保険期間が満了すると自動継続される仕組みです。もちろん止めたい場合には、事前に申し出ることで止めることもできます。
保険料は契約期間分の一括支払いが可能です。契約期間が長いと1回で支払う保険料の金額は大きいですが、総額は安く抑えられます。できれば5年で契約するのが良いでしょう。
不動産投資で地震リスクを回避する方法
地震保険に加入すること以外にも、次のような方法で不動産投資を行う際の地震リスクを回避することができます。
購入する物件の耐震基準を確認する
新耐震基準を満たしていない物件は地震に弱いため避けた方が無難です。物件を購入する際に、築年数や改修履歴を参考にして、新耐震基準を満たしているかどうか確認しておきましょう。
1981年6月1日以降に建てられた物件なら新耐震基準に適合しています。1981年5月31日以前に建てられた物件だと、基本的には新耐震基準に適合していません。しかし、耐震改修が行われていれば、新耐震基準を満たしていることになります。
物件が建っている土地の地盤を確認する
物件が地震に強いかどうか判断する際には、新耐震基準だけでなく地盤の強さも重要です。建物の強度は同じくらいでも、地盤次第で地震発生時の被害状況に差が出ることもあります。
地震の揺れで建物が破損することはなくても、津波や液状化で被害を受ける可能性もあるでしょう。
そのため、物件購入の際には、ハザードマップなどを見て津波や液状化のリスクを確認しておおくのが望ましいです。
物件のエリアを分散する
複数の物件を所有するなら、エリアを分散することで、地震リスクを軽減できます。ふたつ物件を所有していて、そのうちひとつが地震で被害を受けても、別のエリアにあるもうひとつの物件が無事なら、その分の収益を失わずに済みます。
もし、同じエリアや近いエリアに集中して物件を所有していれば、そのエリアで大きな地震が起こったときに被害が大きくなります。
また、エリアが違えば環境なども異なるため、物件を分散させることで収益の安定化にもつながるでしょう。
まとめ
全国各地で頻繁に地震が起こっているため、不動産投資を行うなら地震対策は必須です。地震保険には必ず加入しておきましょう。官民一体の制度であるため、安価な保険料で比較的手厚い補償を受けることができます。
それとあわせて、物件購入時に耐震基準やハザードマップを確認したり、エリアを分散させたりするなどの対策も重要です。地震リスクをうまく回避しながら不動産投資を始めましょう。