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不 動産投資にかかる2種類の管理費
不動産投資における管理費は、大きく2種類に分かれます。まずは、それぞれの管理費の内訳と違いについて見ていきましょう。
管理委託手数料
管理委託手数料とは、管理会社に不動産の管理を委託した場合に、毎月支払う手数料のことをいいます。
不動産投資で収入を得るためには、入居者が快適に暮らせるように専有部分を適切に管理していくことが重要です。
電気や水道、ガスなどの設備の故障や入居者間のトラブルなど、不動産運営ではさまざまなイレギュラーが発生します。
これらの問題をオーナー1人で解決するのは容易ではなく、多くの時間と手間がかかります。
管理会社に委託をして、不動産運営で起こり得るイレギュラーや問題を未然に防ぐ、スムーズに解決できる体制を整えておくことで、万が一何かあってもすぐに対応することが可能です。
不動産管理を1人でこなしているオーナーももちろんいますが、物件数が多い場合は管理会社に任せた方が負担を減らせます。
なお、管理委託手数料と似た言葉に「共益費」がありますが、これは物件の「共用部分」を管理するための費用です。
管理委託手数料と同じ意味で使われることもありますが、別物のため注意しましょう。
管理修繕積立金
不動産管理において、管理委託手数料と並んで重要なのが管理修繕積立金です。
管理修繕積立金とは、分譲マンションの壁や屋上、エントランスなどの「共用部分」を管理（維持・修繕）するための費用であり、毎月入居者から徴収して積立てておくお金のことをいいます。
エレベーターや階段、廊下や照明などの保守や修理にかかる費用を管理費として、入居者全員で出し合うような仕組みです。
管理修繕積立金は、日常的なメンテナンスというより、10〜15年に1度のサイクルで行われる外壁塗装などの「大規模修繕」に使われることが多いです。
新築マンションの場合は、入居時に「修繕積立基金」として数十万円程度を徴収するのも珍しくありません。
管理修繕積立金の金額は、物件の規模や築年数などに応じて変動するものであり、場合によっては家賃収入より大きな割合を占めることもあります。
不動産投資で経費となる支出（管理費や修繕費など）について以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
→不動産投資における経費の判断基準は？経費になる支出とならない支出を詳しく解説！
管理委託手数料の使い道
ここでは、管理委託手数料の主な使い道を紹介します。
家賃の回収代行
不動産投資では、家賃収入がメインの収入源となります。家賃収入は入居者が入れば自動的に口座に振り込まれるというものではなく、一定の手続きをはじめに行わなければなりません。
入居者が決まった際は、入居者の口座を金融機関に登録をし、そこから毎月家賃が引き落とせるように必要な手続きをすることで、自分の口座に家賃収入が入るようになります。
入居者が1人や2人の場合は多くの手間はかかりませんが、入居者が多い場合はオーナー1人で対応するのは容易ではありません。
こういった手間がかかる手続きを代行してくれるのが管理会社であり、家賃の回収代行業務にかかる費用を管理委託手数料からまかなっています。
未払いの催促
不動産運営をしていると、口座引き落としにしているにもかかわらず、残高不足で家賃や共益費などの支払いが適切に行わらないケースが稀にあります。
こういった未払いや滞納状態になった家賃については、催促をして回収しなければなりません。
未払いや滞納の催促は、オーナーが行っても問題はありませんが、電話をかけたり手紙を送ったりなど、さまざまな作業が発生するため、オーナーが1人でやるには負担が大きいかもしれません。
また、もし直接入居者のもとに行って催促をした場合は、入居者とのトラブルに発展するリスクもあるため、注意が必要です。
安全に催促をして家賃を回収するのであれば、管理会社に任せるのが良いでしょう。
管理会社であれば、法律を遵守した方法で適切な催促を行ってくれるため、トラブルを未然に防止すると同時に、家賃が回収できる可能性も高まります。
催促業務には多くの手間賃と人件費がかかるため、催促が必要な際は管理委託手数料から賄われます。
クレーム対応
不動産運営をしていると、入居者たちから物件や他の入居者に対するクレームが寄せられることがあります。
たとえば、「キッチンの換気扇が壊れたから直してほしい」や「隣の部屋から毎日騒音が聞こえて迷惑」などです。
管理会社に不動産管理を委託している場合は、オーナーの代わりにクレーム対応をしてくれます。
不動産投資がはじめての場合は、いきなりクレームを寄せられると対応に困ることがありますが、管理会社であれば適切な方法で対応してくれるため、安心です。
クレーム対応では単に話を聞くだけではなく、事実確認を行ったうえで修理の要請や入居者への呼びかけなど、必要な対応を行います。
クレーム対応は労力のいる業務のため、管理委託手数料からその費用が賄われます。
入居者募集
不動産投資では、入居者がいるのといないのとでは、収入に大きな差が出ます。
空室がある場合はその分家賃収入が少なくなるため、最悪の場合は物件の維持が難しくなったりキャッシュフローが破綻したりするリスクがあります。
空室が1つあるだけでも大きなダメージになりかねないため、空室がある場合はすぐに入居者募集をしなければなりません。
入居者募集はオーナー自ら行うこともできますが、実質的に難しい側面もあるため、管理会社に任せるのが一般的です。
管理会社に不動産管理を委託している場合は、空室ができた段階でチラシやホームページなどですぐに募集をかけてくれるため、新たな入居者が見つかりやすくなります。
入居者募集にかかる業務は管理委託の対象であるため、必要な費用は管理委託手数料から支払われます。
契約の更新業務
不動産投資で賃貸物件を運営している場合、入居してから2年程度を目安に更新のタイミングが設定されているのが一般的です。
契約の更新業務では、新たな契約書の作成や契約内容の説明、更新料の集金など、さまざまな作業が必要であり、オーナー1人で対応するのは現実的ではありません。
管理会社に不動産管理を委託している場合は、契約更新に関連する業務はすべて任せることが可能です。
業務を遂行するためにかかる費用も管理委託手数料から支払われるため、追加で手数料を支払う心配もありません。
複数の部屋がある賃貸物件の運営は1人では難しいため、信頼できる管理会社に委託して任せるようにしましょう。
管理修繕積立金の使い道
管理修繕積立金として入居者から集められたお金の多くは、大規模修繕工事に充てられますが、管理組合の方針によっては日頃のメンテナンスや維持費に使われることもあります。
不動産を運営している以上は、入居者が快適に暮らせるように物件の管理と維持をしていく必要があるため、ニーズに応じて適切に管理修繕積立金を使用しなければなりません。
ここでは、管理修繕積立金の主な使い道を紹介します。
電気代
管理修繕積立金は、マンションの共用部分の設備や照明を作動させるための電気代として使用されます。
共用部分とは、主にエントランスやロビー、エレベーターや各部屋の通路にある照明などを指しています。
賃貸物件の共用部分は暮らしていくうえで欠かせない要素のため、入居者が快適に利用できるように日頃から維持・管理しておくことが大切です。
電気代は別で支払うようなイメージがありますが、管理修繕積立金から出るため、オーナーが追加で電気代を支払う必要はありません。
ゴミ処理費用
運営している不動産に入居者がいる場合は、必ずゴミが発生するため、適切に処理しておかなければなりません。
賃貸物件やマンションでは、建物内もしくは敷地内にゴミの集積場を設けていることが多く、ここに集められたゴミを処理するための費用として、管理修繕積立金が使用されます。
ゴミ集積場が建物のなかにある場合は、自治体が指定する場所までゴミを運んだり回収可能なゴミを選別したりなど、多くの手間がかかります。
また、ゴミ集積場は汚れやすいため、常に衛生的であるように定期的に清掃や片付けをする必要があるため、相応の費用が必要です。
清掃費用
賃貸物件やマンションの共用部分は毎日入居者が使用するため、自然と汚れていきます。
規模が小さい物件の場合はオーナーや入居者が清掃作業をするケースもありますが、規模が大きい物件の場合は清掃業者に頼むのが一般的です。
清掃業者に依頼した場合は費用がかかりますが、基本的に管理修繕積立金から支払われるため、追加の出費は発生しません。
ただし、共用部分の清掃はオーナーや管理会社の意向によって実行方法が異なるため、必ずしも清掃業者に依頼しなければならないわけではありません。
設備の保守点検費用
物件にあるエレベーターや消防設備などは、定期的な保守点検が必要です。
特に消防設備の場合は消防法によって定期的な保守点検が義務付けられているため、どのような物件でも必ず行わなければなりません。
また、物件にエレベーターがある場合は消防施設と同様に、定期的に法的点検を行う必要があるため、漏れなく実行することが重要です。
設備の保守点検には費用がかかりますが、管理修繕積立金から支払われるため、オーナーの負担は基本的にありません。
植栽の整備費
物件周辺に景観を良くするための植栽が行われている場合は、定期的に整備する必要があります。
植栽の整備にかかる費用は、管理修繕積立金から支払われるケースが多いです。
植栽は枝が伸びたり葉っぱが落ちたりなど、放置してしまうと景観が乱れるだけではなく、周囲の住民に迷惑をかける恐れもあります。
景観が乱れている場合は入居者からもクレームが入る可能性もあるため、日頃から整備しておくことが大切です。
費用はいくら？賃貸管理会社に支払う管理費の相場
修繕積立金にあたる管理費は、物件の所有者に一律で課せられるものです。しかし、賃貸管理会社に支払う管理費については、どれくらいの金額を支払うのが妥当なのか、分かりにくさを感じる方もいるかもしれません。
ここでは、賃貸管理会社にオーナーが支払う管理費の相場について解説します。
相場
賃貸管理会社へ支払う管理委託費の相場は家賃の5%前後が一般的だとされています。ただし、会社により設定の違いはあり、10%前後としている場合や1部屋ごとに料金を設定するところもあります。
管理委託費で知っておきたいのが、物件が空室期間中の場合は原則管理費の支払いはありません。しかし、空室期間中は当然ながら家賃収入は途絶えます。そのまま空室期間が長引けば、管理委託費の支払いでキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
内訳
管理委託費に含まれる業務は以下のとおりです。
・入居者からの家賃回収、未払い時の督促
・契約や更新、退去時の手続き
・入居者からのクレーム対応
・入居者募集
上記の業務は基本的なものですが、管理会社によって管理委託費に含まれる業務には違いがあります。家賃回収は行っているが未払い時の督促は別途料金が必要など、オーナーが思ったとおりのサービスを受けられないこともあるでしょう。
毎月のランニングコストを左右する管理委託費ですが、料金設定だけではなく、業務内容が理想的なものかどうかもきちんと確認しておくことが重要です。
管理費が高い？管理会社に依頼するメリットとは
賃貸管理会社に支払う管理費が、わずか5%だとしても、決してお手頃な費用とはいえません。とりわけ多くの物件や部屋を運用しているなら、管理費の負担を重く感じるでしょう。
毎月のランニングコストを抑えるために、管理会社を頼らず、オーナー自身で物件を管理する方法もあります。自分で管理すれば管理費を節約できるものの、不動産投資を円滑に行うことを優先するのであれば、管理会社に業務を委託するのがおすすめです。
最後に、賃貸管理会社に管理業務を依頼するメリットをお伝えします。
面倒な手続きを任せられる
投資用物件の管理には、時間や手間がかかります。
分譲マンションの数室など、投資先が少なければ毎月の家賃管理や設備が故障したときの対応くらいだと思うかもしれません。しかし、不動産管理にはさまざまなトラブルがつきものです。
たとえば家賃を滞納されてしまった場合、オーナー自身が入居者と交渉する必要があります。これは心理的に大きな負担となるでしょう。
ガスや配管といった設備修理についても、日中だけとは限らず、夜間の対応を迫られて苦労する可能性もあります。
さらに、物件一棟をまるごと運用していれば、共有部分の清掃や修繕をはじめ、管理すべき対象が多岐に渡るため、オーナーの負担はさらに増します。
こうした業務を専門家でもある賃貸管理会社に任せられれば、不動産投資にかける時間や心理的負担を大きく軽減できます。副業で不動産投資をしている人なら、本業にも専念しやすいでしょう。
入居者の不満や不安を軽減できる
不動産管理では、物件や設備だけではなく、入居者の管理も含まれます。不動産投資で収益を上げるためには、家賃を支払う入居者を大切にすることが前提となります。
オーナーにとって物件は投資対象ですが、入居者にとっては大切な住まいです。そのため、より快適に暮らすために設備の修繕、隣人トラブルなど、いち早く解決してほしい問題をオーナーに訴えてくることもあります。
このような場合、どれだけ多忙であってもスムーズかつ適切に対応しなければ、入居者から不信感を抱かれてしまうおそれがあります。
また、入居者同士のトラブルでは、オーナーが介入してもなかなか解決に至らず、思わぬ労力と時間を要することが珍しくありません。解決どころか、入居者の不満や不安をかえって大きくしてしまうことも考えられます。
賃貸管理会社であれば、定期的な点検や清掃を含め、入居者の快適な生活にまつわる業務を任せられます。また、急な修繕依頼やトラブルにも即座に対応してもらえるため、オーナーにも入居者にもメリットが大きいでしょう。
プロのノウハウを学べる
管理会社は賃貸管理のプロであり、法律や経営、建築回りの知識など、賃貸経営に必要なさまざまな知識を保有しています。そのため、管理を委託することで、オーナーとして学んでおきたいノウハウを効率的に学べることもメリットです。
クレーム対応や空室対策、入居者の選び方など、プロがどのように運用しているかを知ることができ、今後の賃貸経営に生かせるでしょう。将来的に自主管理をしたい人にとっても大きな利点といえます。
空室対策を任せられる
どれだけ需要の高い物件であっても、空室リスクはゼロではありません。空室リスクを最小限に食い止める努力も必要ですが、空室が出たときにすばやく入居者を見つけることが不動産投資の成果を左右します。
賃貸管理会社であれば、独自のネットワークや広告宣伝のノウハウから、入居者募集を効率良く行えるでしょう。
さらに、契約や退去時の立会いや書類のやりとりも、毎月はないにせよ、何時間もかかる大仕事となることもあります。こうした事務手続きが不要になるのも、賃貸管理会社を利用するメリットです。
遠方の物件も運用できる
物件が遠方にある場合も委託管理が便利です。物件で急なトラブルが発生した際も、管理会社が対応してくれるため、オーナーが駆けつける必要はありません。そのため、物件の場所に限定されずに不動産投資を行うことが可能です。転勤が多い方や、所有物件の遠方でリモートワークをしている方にも向いています。
また、複数の物件を所有している場合に巡回の手間を省けることもメリットです。不動産投資の規模を広げたい方にもおすすめします。
ここだけは押さえたい！管理会社を選ぶポイント3選
管理会社で不動産投資の成功率は変わるといわれるほど、管理会社選びは重要です。管理会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを3つご紹介します。
ポイント①：管理物件の入居率
不動産投資で高い収益を得るには、いかに空室を発生させないかが重要です。
そこでまず確認しておきたいのが、管理会社が管理する物件の入居率です。入居率は管理会社のWebサイトに掲載もしくは担当者や資料から入手できるので、保有する物件と条件が似た物件の入居率を確認しましょう。
高い入居率を維持している管理会社は、客付け力や管理能力が高いと考えられます。目安として、入居率が95％以上であるなら問題ないと判断して良いでしょう。
ポイント②：担当者の対応
管理を委託する場合、物件ごとに担当者が付くのが一般的です。担当者が物件管理に対する窓口になるため、担当者の対応の丁寧さや相性も重要なポイントになります。相談しやすいか、真摯に対応してもらえるかを確認しましょう。
また、レスポンスの早さも大切です。特にトラブル発生時の対応が遅れると入居者の不満を生み、退去に繋がることもあるため注意が必要です。
ポイント③：業務範囲
管理会社が手がける業務の範囲は、会社によって異なります。
建物管理と仲介の両方を扱う管理会社もあれば、建物管理に特化している会社もあります。管理委託の契約にあたって、事前に業務範囲を確認しておきましょう。
また、Webサイトやパンフレットなどから管理会社が得意とする業務も参考にし、希望する管理を行ってくれる会社かどうかを判断してください。
管理会社の選び方については、以下の記事でもご紹介しています。
管理委託にはサブリース契約もある
管理委託には、オーナーの管理業務全般を委託する一般委託管理契約のほか、サブリース契約という方法もあります。管理委託を検討する際には、サブリース契約についても理解しておきましょう。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸（又貸し）する方式の管理委託契約です。管理会社は、入居状況にかかわらずオーナーに一定の賃料を保証する「家賃保証契約」が付されるのが一般的となっています。
サブリース契約の特徴
サブリース契約では、オーナーの管理の手間はほとんどかかりません。管理会社に貸し出すため、家賃収入は入居者と直接賃貸契約を結ぶのに比べて低くなりますが、空室が発生していても一定の家賃収入が得られることがメリットです。
ただし、賃料は一定期間ごとに見直しがあり、同額の家賃保証が継続するわけではありません。そのため、過去には管理会社から賃料の減額を求められ、トラブルに発展している例もあります。
また、サブリースの場合は入居付けも管理会社側がすべて行うため、入居者を選べない点にも注意が必要です。入居者のマナーが悪かったり、事故・トラブルが発生したりすると、物件の資産価値が低下してしまうリスクもあります。
このようにサブリースにはデメリットもあるため、契約には慎重に行う必要があるでしょう。
まとめ
不動産投資で安定した収入を得るためには、入居者が快適に暮らせるようにランニングコストとして管理費を想定しておく必要があります。
特に専有部分の維持・管理は多くの時間と労力がかかるため、管理会社にあらかじめ委託しておくことをおすすめします。
ただし、管理会社によってサービスの内容や料金設定、対応範囲もさまざまであるため、比較検討をしたうえで自分のニーズに合った会社を選ぶようにしましょう。
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不動産を運営するうえで確認が必要な入居状況や収入状況などの重要な情報は、専用のスマートフォンアプリで把握できるため、不動産管理を効率化させることが可能です。
不動産管理で不安がある方や管理会社の乗り換えを検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
