目次
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
住宅ローンと不動産投資ローンは、目的や性質が異なることもあり併用自体は可能です。まずは、ふたつのローンにどのような違いがあるのかを理解しておきましょう。
用途
住宅ローンは自己居住用の物件購入を目的とするローンで、不動産投資ローンは第三者に貸し出す収益物件を購入するための事業用ローンです。
投資用物件の購入には、住宅ローンは利用できず、不動産投資ローンを利用しなければなりません。
金利
居住用物件には事業性がなく、金融機関の貸し倒れリスクがないことから、住宅ローンは不動産投資ローンと比べてかなり金利が低く設定されています。
一方、不動産投資ローンは事業目的のため、比較的高めの金利が設定されています。金利水準は住宅ローンの約3倍です。
審査基準
住宅ローンの審査は、職業や年収、勤続年数などの個人属性が対象です。会社員や公務員など安定した収入があると評価が高くなる傾向があります。
不動産投資ローンでも個人属性が審査されますが、加えて購入予定の物件の評価も加味されます。物件の立地や築年数、構造などから、資産価値が高いと評価されれば、融資を受けやすくなるでしょう。
融資額
住宅ローンの融資可能額は、年収の5～6倍ほどが一般的です。不動産投資ローンは、年収とあわせて購入物件から得られる家賃収入も加算されるため、条件によっては年収の10～20倍ほどの融資が受けられる可能性もあります。
返済期間
返済期間は、どちらも最長35年が一般的です。ただし、不動産投資ローンでは、物件の法定耐用年数内の融資となることがあります。
また、住宅ローンには借入時と完済時の年齢上限が設定されますが、不動産投資ローンでは年齢が設定されていないこともあります。これは不動産投資ローンが家賃収入から返済が行われることに関係しています。
マイホーム購入と不動産投資、どちらを先にするべきか？
マイホーム購入には住宅ローンを組むのが一般的です。マイホームを購入しながら不動産投資を行いたい場合、住宅ローンと不動産投資ローンのふたつを併用することになりますが、先に組むローンが後に組むローンの審査に影響を与えます。
そこで問題となるのが、先に住宅ローンを組んでマイホームを購入するのか、先に不動産投資ローンを組んで不動産投資を始めるかという点です。
一般的には不動産投資を先に始めたほうが良いとされますが、どちらもメリット・デメリットがありさまざまな見方ができます。将来的なことまでよく検討した上で決定することが重要です。
住宅ローンを先に組むメリット・デメリット
まず、住宅ローンを先に組んだ場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。
メリット
住宅ローンを先に組むメリットは、ほかに借入がなければ希望額の融資を受けられる可能性が高いことです。自宅に多くの予算を充てられるため、マイホームの選択肢が増えます。自宅を重要視したい場合には、先に住宅ローンを組んでマイホームを購入するほうが良いでしょう。
デメリット
住宅ローンを先に組むデメリットは、不動産投資のスタートが遅くなるおそれがあることです。マイホーム購入には住宅ローンが利用できるものの、頭金を一定額入れなければならず、自己資金が減ることになります。資金状況によっては不動産投資のための費用を確保するのに時間を要するでしょう。
また、住宅ローンを組んでいることで、不動産投資ローンの審査にマイナスの影響をおよぼすことがあります。返済額が多くなりすぎると返済不能に陥るリスクが高まるからです。
そのため、先に不動産投資ローンを組む場合に比べ、限られた資金しか調達できないかもしれません。後々不動産投資を始めたいと考えているなら、不動産投資ローン利用を前提とした資金計画を立てる必要があるでしょう。
不動産投資ローンを先に組むメリット・デメリット
不動産投資ローンを先に組むメリット・デメリットは以下のとおりです。
メリット
不動産投資ローンを先に組むメリットは、賃貸経営が順調であれば家賃収入をマイホーム購入資金に充てられることです。また、融資先の金融機関によっては、収益物件の担保価値や家賃収入が評価され、住宅ローン審査が有利になる可能性もあります。
デメリット
不動産投資ローンを組んで賃貸経営を始めたあと赤字経営が続くと、不動産投資が負債とみなされ、住宅ローン審査に悪影響が出るおそれがあります。
結果的に、希望額での融資が叶わず、マイホームを妥協しなければならなくなるおそれもあります。給与収入との損益通算で節税を目的としている場合は特に注意が必要です。
また、収入に対して借入額の割合が高い場合も住宅ローンの審査に影響が出ることがあります。こちらは次項で詳しく説明します。
住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際の注意点
住宅ローンと不動産投資ローンは併用が可能です。しかし、ローンの種類が異なることによる取り扱いの違いや、収入に対する借入金の割合に注意しましょう。
不動産投資ローンは「住宅ローン控除」の適用外
住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除という税制優遇を受けられます。2022・23年は年末のローン残高の0.7％について、13年間所得税の控除を受けられます。
しかし、事業用の不動産投資ローンについては、住宅ローン控除は適用対象外です。
申し込み時の「返済比率」に注意
返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合をいいます。返済額には、不動産投資ローンはもちろん、住宅ローンや自動車ローン、教育ローン、カードローンなどが含まれます。この返済比率が30～35％を超えた場合、住宅ローンが利用できないケースが多いです。
それに対して、不動産投資ローンは事業用であり物件の収益性も判断されるため、返済比率は重視されない傾向があります。住宅ローンと不動産投資ローンを併用する場合で住宅ローンを後に組む場合には、返済比率にも注意しましょう。
まとめ
マイホーム購入を予定している方が不動産投資を始めたい場合、ローンを併用することになるため、マイホーム購入と不動産投資のどちらを先に行うかをよく検討する必要があります。一般的には不動産投資を先にするほうがメリットは大きいですが、考え方やマイホームの重要度によっても異なります。将来的な計画を見据えて決定しましょう。