【サラリーマン必見】不動産投資における確定申告のやり方

不動産投資の確定申告は「不動産所得」に応じて必要になる

不動産投資を始めたからといって、誰でも確定申告が必要というわけではありません。

まずは、不動産投資で確定申告が必要になるケースを紹介します。

不動産所得が20万円を超える場合は必須

サラリーマンなどの給与所得者は、給与を2箇所以上から受け取っている場合、そして給与以外の所得が20万円を超える場合などに、確定申告を行うことが法律で定められています。

不動産投資においては、給与以外の所得として、1月1日から12月31日までの不動産所得が20万円を超えた時点で翌年の確定申告が必要です。

ただし、不動産所得は不動産投資で得た収入そのものを指すわけではなく、物件の購入費用や維持費用といった必要経費を差し引いた金額である点に注意しましょう。

不動産所得が20万未満の場合でも確定申告すると良い

先述のとおり、年間の不動産所得が20万円以上であれば確定申告が必要です。逆にいえば、20万円未満であれば確定申告は不要です。

しかし、20万円未満であっても、確定申告をすることはメリットがあります。

不動産所得が赤字となった場合、給与所得や事業所得など、ほかの所得と損益通算できます。たとえば、不動産所得が50万円の赤字で、給与所得が500万円の場合、50万円分の所得が減って節税につながるでしょう。

不動産所得の損失は最大3年にわたって繰り越せます。

確定申告を行わない・誤りがあるとペナルティが科される

20万円以上の不動産所得を得ていたにもかかわらず確定申告をしなければ、納税義務に違反することになり、国からペナルティを科されます。うっかり忘れていたと期限後に申告しても免れることはできません。

ここでは、不動産投資で確定申告を行わなかったり、内容に誤りがあったりしたときのペナルティを解説します。

無申告加算税

確定申告が必要であるのに、毎年2月16日から3月15日の期限内に申告しなかったり、期限後に申告したりすると、無申告加算税が課されます。

無申告加算税は、50万円までの納税額の15％、50万円超の納税額の20％の割合を乗じた金額が原則です。ただし、税務署から指摘される前に期限後申告をした場合には、加算割合が5％の割合を乗じた金額に減額されます。

たとえば、本来の納税額が100万円だった場合を見てみましょう。

申告忘れ、あるいは期限後申告をすると「50万円×15％＋50万円×20％＝175,000円」の無申告加算税が本来の納税額100万円に加算されます。指摘前に期限後申告した場合は「100万円×5％＝5万円」となります。

申告期限から1ヶ月以内に自分から申告し、さらに期限内に申告する意思があった場合には、加算税の対象外となるケースもあります。期限に間に合わないと思ったらすぐに税務署へ相談しましょう。

過少申告加算税

確定申告を期限内に行ったものの、申告内容の誤りから納税額が少なすぎた（あるいは還付金が多すぎた）ときには、過少申告加算税というペナルティがあります。

本来の納税額（あるいは還付金額）との差額を納めるときに、追加で納める納税額の10％相当額が加算されます。ただし、新たな納税額が50万円を超える場合、超えた部分は15％の割合を乗じた金額になります。

過少申告加算税は自主的に修正申告を行えば課税されません。申告期限は何度でも修正申告できるので、気づいたらすぐに対応してください。

重加算税

無申告加算税や過少申告税が課されるケースで、悪質だと認定されたときのペナルティが重加算税です。たとえば、申告内容を偽る、所得を隠蔽する、帳簿を改ざんするなどの行為が該当します。

重加算税は、無申告加算税を40％、過少申告加算税を35％の税率として計算されます。また、重加算税を繰り返し課されると、最高で50％の税率を課される可能性もあります。

納税額を減らそうと虚偽の申告をすると、逆に増えてしまう事態にもなりかねません。不動産投資で少しでも収益を上げたいなら、正しい確定申告をすることが大切です。

延滞税

確定申告で納税金額が明らかになれば、申告期限内に納付しなければなりません。この納付期限に間に合わなかったときには延滞税が加算されます。

延滞税は納付日によってふたつの計算方法があります。

法定納付期限（毎年3月15日）の翌日から2ヶ月を経過するまでに支払った場合は、「本来の納税金額×延滞税の割合×完納日までの期間／365日」です。

2ヶ月を経過してから支払った場合は、先ほどの計算結果に「本来の納税金額×延滞税の割合×2ヶ月を経過する日の翌日から完納日までの期間／365日」を加えます。

延滞税の税率は、原則として、法定納付期限の翌日から2ヶ月までが7.3％、2ヶ月以降が14.6％の割合で乗じます。

不動産投資の確定申告で重要となる経費について

不動産投資の確定申告では投資に関連する費用を経費として計上できます。

ここでは、不動産投資の経費について紹介します。

経費とは

不動産投資における経費とは、不動産所得を得るために事業で発生した支出のことです。

不動産投資では、経営に必要となる保険代、光熱費、チラシなどにかかった費用は事業で必要な支出となるため経費として認められます。

確定申告では収入から経費を差し引いた金額を所得するため、経費をきちんと計上していれば、課税対象が少なくなるというわけです。

例えば、年間に不動産投資で1,000万円の収入を得ていたとします。経費を計上しなければ1,000万円に対し、既定の税率をかけた金額を税金として納めなければなりません。

しかし、計上できる経費が300万円あった場合、1,000万円から300万円を差し引いた700万円が課税対象となるわけです。この場合だと700万円に対し、既定の税率をかけた金額が税金となるため、差し引いた経費の分だけ税金が減ります。

確定申告では自身でかかった経費を算出したうえで所得を決定する必要があり、経費を計上しなければ多くの税金を納めなければなりません。

サラリーマンが経費にできる副業の所得

サラリーマンの副業で経費計上が認められる所得として、以下の3つが挙げられます。

• 雑所得
• 事業所得
• 不動産所得

不動産所得もサラリーマンが経費を計上できる所得として認められているため、確定申告でも問題なく経費を差し引いて所得の算出が可能です。

ここでいう不動産所得とは、不動産の貸し付けによって得た所得のことで、つまり家賃収入も含まれます。

なお、不動産投資ではマンションやアパートを売って売却益を得る場合もありますが、この売却益は譲渡所得であって不動産所得ではありません。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

不動産投資の確定申告で経費として認められるもの

確定申告で申告する不動産所得は、実際に得た収入から必要経費を差し引いた金額です。つまり、必要経費をもれなく計上すればそれだけ多くの税金を圧縮できるということです。

確定申告をするときには、経費として認められる費用を把握しておきましょう。不動産投資においては、一般的に、次の費用を経費として申告できます。

ただし、経費と認められる範囲の判断が難しいものも多くあります。経費かどうか悩んだときには、税務署で確認しておくと安心です。

不動産投資の確定申告で経費として認められないもの

不動産投資の確定申告で経費として認められないものは、不動産投資に関係のない出費全般です。

経費として計上できるのは、不動産収入を得るためにかかった出費であり、それ以外の出費を経費として計上すると脱税とみなされる可能性もあります。

例えば、スーツやビジネスバッグ、時計などは金融機関との商談で必要になるケースがあるものの、プライベートでも使えるため経費にするのは難しいでしょう。

外食でかかった食費については、不動産投資関連の取引先との食事であれば、接待交際費として計上できます。一方でプライベートの食事でかかった費用を経費として計上するのはNGです。

また、取引先との打ち合わせで車を運転していて、交通違反をした際の罰則金も経費にはなりません。所得税や住民税、法人税などの税金も経費として認められていないため注意が必要です。

不動産投資で経費になるものやならないものは、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてください。

⇒不動産投資でパソコンや車は経費にできる？経費計上できるものとできないものを紹介

不動産投資の確定申告で経費を計上する際の注意点

不動産投資の確定申告で経費を計上する際は、投資関連の出費であることが後から証明できるかどうかも意識しておきましょう。

具体的には、経費に関連するレシートや領収書などはしっかりと保管し、そのときの状況を記録しておくことが大切です。領収書の保管期間は白色申告だと5年、青色申告だと7年となるため、この期間中は保存しておきましょう。

経費を計上する際には、申告対象の1年間に支払って債務が確定しているものだけを計上し、個人的に費用をむやみに計上しないように注意が必要です。

また、経費を計上するタイミングは取引が発生した時点であり、売上や支出が確定した時点で帳簿をつけることになります。例えば、12月1日に不動産投資に必要な商品をクレジットカードで購入し、支払日が翌月の1月30日だとします。

この場合、支払いは1月30日であるものの、経費計上のタイミングは12月1日となるわけです。

不動産投資の確定申告は青色申告？白色申告？

確定申告の種類には「青色申告」と「白色申告」の2つがあります。

青色申告は、複式簿記による帳簿付けを行うことで、高い節税効果が得られる制度です。

一方、白色申告は簡易的な方法で確定申告をすることができます。ただし、青色申告のような節税効果はありません。

不動産投資の確定申告において、青色申告と白色申告の特徴は以下のとおりです。

特別控除が受けられる「青色申告」

青色申告には、青色申告特別控除や損失の繰り越しなど、さまざまなものがあります。その中でも、特に節税効果の高いのが青色申告特別控除です。

青色申告特別控除は、複式簿記による帳簿付けが行われた青色申告をすることにより、最大65万円の控除（確定申告をe-Taxで行うもしくは、電子帳簿保存を行う場合）を受けることができるというものです。青色申告特別控除は不動産投資の利益から直接、控除が可能です。

ただし、青色申告特別控除を受けるためには、不動産投資が「事業として」行われている必要があります。不動産投資を「事業」として判断する目安に「5棟10室基準」があります。

これは、不動産投資として所有している物件数が戸建てなら5棟、マンション（区分所有）なら10室以上であれば、事業とみなすというものです。

※5棟10室基準は、あくまで目安です。この基準を満たしていても事業とされないこともありますし、満たしていなくても事業とみなされることもあります。

他にも、青色申告には以下のようなメリットがあります。

最大3年間の赤字繰り越しができる

青色申告で確定申告を行った場合、赤字を最大3年間繰り越せるため、損失が出ても翌年以降に節税できるメリットがあります。

例えば、1年目に－100万円の赤字が発生し、2年目に200万円の黒字となった場合、1年目の赤字を繰り越し、2年目の所得を100万円で計上できるという仕組みです。

不動産投資では空室の発生やアパート、マンションが事故や災害に巻き込まれ、赤字が発生するケースもあります。

また、不動産投資で使用する大きな資産を購入し、減価償却を行った際に赤字が発生することもあるでしょう。

このような場合に赤字が発生しても、青色申告なら翌年以降にマイナスの所得を繰り越し、節税できます。

30万円の少額備品を損金算入できる

白色申告だと10万円を超える備品の購入は減価償却が必要ですが、青色申告は30万円未満なら全額償却が可能です。さらに年間上限300万円まで全額損金算入できるため、高い節税効果を得ることができます。

そもそも減価償却とは、対象となる資産の取得に支払った金額について、一定の方法で各年分の必要経費として配分する会計処理のことです。

減価償却すると全額を経費として計上できないため、翌年節税効果が下がってしまうデメリットがあります。

青色申告だと1度に30万円までの備品購入であれば減価償却が不要となるため、全額を経費計上し、翌年の税金を抑えることが可能です。

貸倒引当金を設定できる

不動産投資で青色申告を行う場合、貸倒引当金を設定できるメリットがあります。

貸倒引当金は売掛金や貸付金など債権の貸倒れが見込まれる場合、その貸倒れに備えてあらかじめ損失を計上する引当金です。

不動産投資では家賃滞納などが発生している場合に、貸倒引当金を設定することで必要経費の計上ができます。

シンプルな手続きの「白色申告」

複式簿記での帳簿付けを行わない場合や、不動産投資が事業とみなされない場合は、白色申告になります。

白色申告は、シンプルな手続きで確定申告ができます。青色申告のように申請書を事前に提出しなくてもよいです。

このように、白色申告は手続きがシンプルである反面、青色申告で適用される特別控除が受けられません。

不動産投資における確定申告の流れ

ここからは、不動産投資で、確定申告をする流れを見ていきましょう。

1.確定申告に必要な書類を用意する

確定申告をするには、申告書類以外にいくつか必要な書類があります。申告期限を過ぎてペナルティを科されることにならないように早めに準備を進めましょう。

不動産投資をしたときに確定申告で必要となる主な書類は次のとおりです。

不動産投資は物件の管理を不動産管理会社に任せる方がほとんどですが、たとえ管理を任せていても、自分で用意すべき書類もいくつかあります。うっかり紛失しないように気を付けましょう。

2.決算書を作成する

確定申告書に必要な書類がそろったら、いよいよ確定申告の開始です。まずは、決算書から作成を始めます。

決算書には「青色申告決算書」と「収支内訳書」の2種類があります。青色申告の場合は「青色申告決算書」、白色申告の場合は「収支内訳書」を作成します。

「青色申告決算書」と「収支内訳書」にはそれぞれ一般用と不動産所得用がありますが、不動産投資所得の場合は、不動産所得用を使用します。

青色申告決算書は、損益計算書や貸借対照表など4枚つづりになっています。各ページの記載内容は、次のようになっています。

収支内訳書は、2枚つづりになっています。各ページの記載内容は、次のようになっています

3.確定申告書を作成する

決算書の作成が終わったら、確定申告書を作成します。確定申告書は第一表、第二表の2つを作成します。

第一表は、1年間の収入金額や所得金額、納める税金の金額などを計算・記載する用紙です。決算書で作成した、収入金額や所得金額を確定申告書第一表に転記します。そのほか、給与所得がある場合は源泉徴収票を転記するなど、必要事項を記載します。

第二表は、配偶者や扶養家族、保険料控除の内訳などを記載します。

決算書や確定申告書は、提出用だけでなく控え用も作成します。

4.税務署で申請手続きをする

決算書と確定申告書の作成が終わったら、税務署に提出を行います。決算書と確定申告書の提出方法には、次の3つがあります。

申告書の提出期限は、毎年2月16日から3月15日までです。納付期限も提出期限と同じのため、納める税金がある場合は、この間に納税します。

不動産投資における確定申告のQ&A

ここでは、不動産投資においてサラリーマンが疑問に思う確定申告のQ&Aを紹介します。

不動産投資の確定申告は税理士に依頼した方がいいですか？

不動産投資の規模が大きくなった場合、税理士に依頼した方が手間がかからず、税金に関するトラブルを防げるため安心です。

確定申告そのものは税理士に依頼せず、自身で書類を作成して提出することも可能です。

税理士は税務に関する法律や制度に精通しているプロであり、記帳作業や確定申告書類の作成を正確に行ってもらえるメリットがあります。

一方、税理士に帳簿付けや確定申告を依頼する場合は費用が発生するため、どれくらいの費用がかかるか事前に確認しておく必要があるでしょう。

費用は依頼先の税理士や不動産投資の規模によって異なるものの、ひと月あたり数万から数十万円が相場となっています。

不動産投資の確定申告を税理士に依頼しようと検討している方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

⇒不動産投資は税理士に依頼すべき？費用相場と依頼すべき人の特徴

不動産投資の確定申告をしたら会社にバレますか？

確定申告をしても不動産投資をしていることが会社にバレることはないですが、別収入の存在は知られてしまう点に注意しましょう。

別収入の存在を知られては困るという場合は、確定申告の際に住民税の納税方法を「普通徴収」にしておかなければなりません。

住民税の納税方法はまとめて納める普通徴収と、給料天引きで納める特別徴収の2つがあります。特別徴収は給料と不動産投資の所得を合算し、それに基づいて会社が給料から差し引いて納める形になるため、住民税が多いと他の収入がバレてしまうわけです。

会社にバレては困る場合、確定申告時の第二票にある「給与・公的均等以外の所得に係る住民税の徴収方法」で「自分で納付」に丸をつけます。そうすると、自身で不動産投資の所得に対する税金を納めることが可能です。

不動産投資の確定申告はどのタイミングで行いますか？

不動産投資の確定申告は、その年の不動産所得に対し、翌年の2月16日から3月15日の間に行わなければなりません。

期限後の申告になると、無申告加算税や延滞税のペナルティが発生するため、期限に遅れないように注意しましょう。

確定申告で慌てないためにも、確定申告の時期までに必要書類や経費の計算などを行っておくとスムーズです。

領収書の保管を忘れていたのですが大丈夫ですか？

不動産投資の確定申告で経費を計上する際、領収書やレシートがなくても、支払の事実を証明できる書類があれば代用できます。

例えば、クレジットカードで備品を購入した場合、カードの利用明細書があれば経費として計上可能です。

そもそも確定申告ではレシートや領収書の提出は必要ありません。税務署から問い合わせがあった場合に、説明できるように保管しておく必要があるものです。

まとめ

この記事では、サラリーマンが知っておきたい不動産投資における確定申告のやり方を紹介しました。

サラリーマンが不動産投資を行う場合、不動産所得が年間20万円を超えると、確定申告の義務が生じます。

所得とは年間の収入から経費を差し引いた金額のことで、適切に経費の計上をすると、税金を抑えられます。

また、20万円を超えていなくても赤字が発生している場合、青色申告をすると翌年以降に損失を繰り越すことも可能です。

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