【図解】サブリースの仕組み解説！メリットやリスク、契約前の注意点も

サブリース会社がオーナーの代わりに、管理・運営などの業務を一任します。空室があっても家賃保証があるため、安定して収入を得られる仕組みなので、空室率が高く資金繰りにお悩みのオーナーにとって魅力的に感じるでしょう。

特に、賃貸管理サービスでよく比較される管理委託とは異なり、手間のかかる管理業務を全て任せられるため、メリットも多いように感じますよね。

しかし、ほとんどの方には、サブリース契約をすることはおすすめできません。

サブリース契約には、家賃保証が減額されるリスクがあるからです。最悪の場合、途中でサブリースを解約される・サブリース会社が倒産してしまうなどのリスクがあり、大きな負債を抱えてしまう可能性があります。

そこでこの記事では、サブリースの仕組みやよく比較される管理委託との仕組みの違い、サブリース契約のリスクを詳しく解説します。

最後まで読むことで、サブリース契約の仕組みについての知識や理解を深めたうえで、本当に今の物件でサブリース契約をすべきかどうか判断することができるはずです。

サブリースの仕組みについてよく知らないまま契約をして、後悔しないためにも、最後までじっくりと読んでくださいね。

1. サブリースとは？仕組みを詳しく図解で解説

冒頭でも説明した通り、サブリースとは、オーナーが保有している賃貸物件をサブリース会社に一括で借り上げてもらい、入居希望者に部屋を転貸する仕組みです。

もっと分かりやすく言うと、サブリース会社が入居者に賃貸物件を「又貸し」する形となります。

具体的に、どういった仕組みなのか、以下の順番で解説していきます。

1-1. サブリース契約の仕組み

前述の通りサブリースは、賃貸物件を所有しているオーナーがサブリース会社に丸ごと一括で借り上げてもらい、サブリース会社が入居希望者に部屋を転貸する仕組みです。

オーナー・サブリース会社・入居者の3者間で、以下の2つの契約が結ばれます。

【3者間で結ばれる2つの契約】

オーナーとサブリース会社の間では、賃貸借契約(マスターリース契約)を結び、サブリース会社に一括借り上げをしてもらいます。

サブリース会社に一括で借り上げしてもらうことで、以下のような管理・運営の全ての業務を行ってもらえます。

さらに、空室の有無に関わらず、リース料金を受け取れます。

手数料は必要になりますが、運営や管理にかかる手間を任せることができる契約の仕組みは、サブリースの大きなメリットといえるでしょう。

1-2. サブリースの種類

サブリースには、「家賃保証型」と「パススルー型」の2つの種類があります。

どちらも管理や運営を行ってくれますが、家賃保証に関して違いがあります。

1-2-1.家賃保証型

家賃保証型は、その名の通り、一定のリース料金が保証されています。

管理の手数料を支払う必要がありますが、空室の有無や入居者の家賃滞納など家賃収入がない状況でも、サブリース会社から一定の家賃収入を得られるのが特徴です。

1-2-2.パススルー型

パススルー型は、家賃保証がないサービスです。入居者から回収した賃料に応じて、オーナーが受け取る収入が変動します。

パススルー型では、空室や家賃滞納などのリスクが発生する可能性がありますが、サブリース会社から支払われる賃料の料率が家賃保証型よりも高く設定されています。

入居率が高いほど、高収入が期待できるでしょう。

1-3. サブリース契約のお金の流れ

次にサブリース契約のお金の流れを見てみましょう。

先ほど少し触れましたが、サブリース契約では、入居者がサブリース会社に家賃を支払います。サブリース会社は、家賃保証(リース料金)という形で「一定の金額」をオーナーへ支払います。

以下の図で収入がどのように生まれるのか、確認してみましょう。

※敷金は建物の原状回復のためサブリース会社が管理

サブリース会社とオーナーの取り分は、下記のようになっています。

オーナーは、家賃保証(リース料金)として満室時の賃料合計「80～90％」が月々定額で支払われ、それが収入となります。

想像できるように、下記の条件で具体的に見てみましょう。

【前提条件】

この前提条件の場合、月々の満室の家賃の合計「700,000円」が丸ごと入ってきたとすると、サブリース会社の収入は70,000～140,000円。オーナーの収入は「560,000～630,000円」です。

たとえ、空室があったとしても、サブリース会社がオーナーへ支払う「560,000～630,000円」は変わりません。

しかしサブリース会社は、入居者から受け取る賃料は空室が発生すればするほど、収入が減ってしまいます。

4-3. 家賃保証の見直しがあり想定よりも収入が少なくなるでもお話ししますが、空室が多くなり過ぎると、オーナーへ支払う賃料よりもサブリース会社の取り分が低くなってしまいます。

その結果、家賃保証の見直しが行われ、想定よりも収入が減ることを覚えておきましょう。

1-4. サブリースの契約期間 

サブリースの契約期間は、サブリース会社によって異なりますが、一般的には10年以上で設定されています。

2年と短い契約期間のサブリース会社もありますが、10年・20年・30年と長期契約が多いです。

新築・築年数が浅いほど長期契約になりやすい傾向があり、既存物件でも10年以上に設定しているケースが多いです。長期契約となるため、更新頻度が少なくて手間がかかりません。

ただし、こちらも4-1. 一度サブリース契約を結ぶと解約が非常に困難になるでお伝えしますが、一度契約を結ぶと解約できないというリスクがある点にも注意しましょう。

2. サブリースと管理委託の仕組みを比較

サブリースの他にも「管理委託」という賃貸管理サービスがあります。よく似た管理方法なので、仕組みを比較してみましょう。

2-1. サブリースは「家賃保証がある」が管理委託は「空室保証はない」

サブリースは家賃保証がありますが、管理委託の場合は家賃保証がありません。

サブリース契約の仕組みでもお話しした通り、サブリース会社は、管理料を差し引いたリース賃料を家賃保証としてオーナーに支払う契約です。

一方管理委託には、家賃保証の契約はありません。その名の通り管理委託では、賃貸物件の管理・運営の管理のみを行う契約です。

管理委託では、入居者がいない場合は、家賃収入を得ることができない可能性があります。反対に、部屋が満室になった場合は、家賃の全額を得ることが可能です。

2-2. サブリースに比べて管理委託の方が「手数料率」は安い

サブリースと管理委託のどちらの運用でも管理手数料が発生しますが、サブリースに比べて管理委託の方が「手数料率」は安いです。

管理業務を全て任せられる分、サブリースの方が手数料率は高いです。なるべく手数料を抑えたい方は、管理委託をおすすめします。

ただし、先ほども述べましたが、管理委託の場合は家賃保証がありません。空室の有無に関わらず、賃料の3～7％支払うため、空室率によって損するケースもあります。

例えば、以下のような状況だと想定してみましょう。

【前提条件】

上記のケースだと、満室の場合は管理委託の方が収入は多くなります。しかし、管理委託の場合、空室や家賃の滞納があると、手数料だけ差し引かれて、損する可能性があります。

下記をご覧ください。

この5室しか埋まらなかった場合だと、2部屋空室になっただけでサブリースよりも損をしてしまいます。

管理委託の場合は、少しでも空室が増えるだけで、収入が安定しません。

サブリースでは、管理手数料を多く支払う必要がありますが、空室が気になる物件に関して、サブリースの方が安定して収入を得られる可能性があるでしょう。

2-3. 「敷金・礼金・更新料」を受け取れるのは管理委託のみ

敷金や礼金、更新料を受け取ることができるのは、管理委託の場合です。

管理委託では、入居者とオーナーが直接、賃貸借契約を結びます。

そのため、入居者から不動産会社に振り込まれた敷金や礼金、更新料がそのままオーナーへ振り込まれ、オーナーの収入となります。

一方サブリースの場合は、礼金や更新料は、サブリース会社の取り分(収入)です。敷金は、退去時に原状回復や家賃の生産をするため、サブリース会社が管理するという形になります。

サブリース契約を行うと、敷金・礼金の収入が発生しないため、運用開始時の収益は少ないことを見越しておきましょう。

2-4. サブリースは「管理範囲は全て」に対し管理委託は不動産会社による

サブリースと管理委託では、管理範囲に違いがあります。

それぞれの管理範囲の違いを分かりやすくまとめてみました。以下をご覧ください。

※部分委託では、一括管理でしてもらえる管理の一部のみ依頼できる

※一括管理でも不動産会社によって業務委託できる範囲が異なる

サブリースでは、ほぼ全ての管理を行ってくれるのが特長です。

入居者の募集から退去時の業務までの対応をすべて行ってくれます。また、賃貸物件の保守点検やメンテナンスなど建物に関する業務もほぼ全てを担当してくれます。

一方管理委託では、不動産会社によって異なり、以下の2種類があります。

一括管理では、入居者の賃貸借契約以外、多くの業務を行ってくれます。部分管理では、その名の通り一部の管理依頼のみです。（※管理会社によって異なります）

ただし、一括管理だとしても不動産会社によって、管理できる範囲が違うため、サブリースに比べて管理の手間がかかる可能性があるでしょう。

上記の表を見て分かるように「不動産投資は副業」など、自分で管理業務を行うのが難しい場合は、サブリースの方がより手間を削減でき運用できるでしょう。

2-5. 「入居者の選定」を行ってくれるのはサブリース会社のみ

入居者の選定を行ってくれるのは、管理会社は行ってくれず、サブリース会社のみ行ってもらえます。

管理委託では、先ほどご説明した賃貸物件の管理業務のみです。入居者の募集をかけてもらうことはできますが、入居者の選定は行ってくれません。

一方サブリースでは、下記のような入居者の選定も行ってもらえます。

【入居者のチェック項目】

自分で管理業務ができないなど、大変な入居者の選定業務をお任せしたい人は、サブリースの方が、手間が削減できるでしょう。

ただし、自分で入居者を選定できない点は、デメリットでもあります。入居者の人柄や人間性が分からず、トラブルが発生してしまう可能性はないとは言い切れません。

4-6. 入居者を選定できずトラブルが発生する可能性があるでもご説明しますが、リスクがあることも知っておきましょう。

3. サブリースのメリット3つ

サブリースの仕組みや管理委託との違いから、サブリースでは、以下のようなメリットが見えてきます。

サブリースについて検討するために、まずはメリットについて確認してみましょう。

3-1. 管理・運営業務の手間がかからない

サブリースでは、賃貸物件に関する管理・運営業務の手間がかからないところが最大のメリットです。

賃貸物件の管理や運営には、以下のような業務を行わなければなりません。

【賃貸物件の管理・運営で行うこと】

サブリース契約を行うことで、上記の入居者のクレーム対応や物件のメンテナンス、トラブル対応など面倒な業務のほとんどすべてを任せられます。

特に、不動産投資とは別に本業があり、副業として不動産投資を行っている人にとって、大きなメリットといえるでしょう。

3-2. 家賃保証で空室・滞納リスクを回避できる

サブリースでは、空室・滞納リスクを回避できる家賃保証のメリットもあります。

通常、不動産投資では、空室が発生すると当然のことながら収入は得られず、家賃の滞納があった場合も、収入を得ることができません。

空室率の高さは、多くのオーナーが頭を悩ませるポイントですよね。

先ほども述べた通り、サブリースでは、サブリース会社から一定のリース料金が支払われます。空室率や滞納のリスクに関わらず、一定の賃料を確保できるでしょう。

3-3. 確定申告の手間が少ない

サブリースでは、確定申告の手間が少ない点もメリットの1つです。

通常の不動産投資であれば、入居者ごとに賃貸借契約を行います。そのため確定申告の際に、入居者ごとに賃料や経費を申告しなければならず、手間がかかります。

【確定申告の項目】

しかし、サブリースでは、オーナーにとっての契約者はサブリース会社のみとなり、確定申告の際の手間を少なくすることができます。

サブリースのメリットについてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

サブリースのメリット5つ！デメリットも踏まえて実際の問題を紹介

4. サブリースはやばい？必ず知っておきたいリスク6つ

ここまでのご説明で、サブリースには、家賃保証があったり、管理・運営業務の手間が減ったりするメリットがあり、一見するとオーナーにとって有利な仕組みに感じた方も多いでしょう。

しかしサブリースの実情は、オーナーにとってリスクが高い契約です。

リスクが起こる大きな理由は、サブリース会社は入居者と同じ「借主」という立場になるため「借地借家法」にて法的に保護されているからです。

法的に保護されているため、オーナーに不利になってしまい、収益を得られるどころか、トラブルや多額の負債を抱えてしまうケースも少なくありません。

悪い面を知らずに契約をして後悔しないためにも、必ず、以下の6つのリスクを知っておきましょう。

4-1. 一度サブリース契約を結ぶと解約が非常に困難になる

一度サブリース契約を結ぶと、オーナー側から解約をすることが非常に困難になるリスクがあります。

なぜなら、サブリース会社は「借地借家法」という法律で保護されており、契約上、入居者と同じ「借主」という立場にいるからです。

借地借家法では、オーナー側から賃貸借契約を解約することができません。たとえ、契約期間満了を迎えて解約したい旨を伝えたとしても、法的に保護されているため、サブリース会社が契約更新を希望している際には解約することができないのが現状です。

参考：e-eov『借地借家法』第二十八条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件

契約を解約するためには、正当な事由(理由)が必要です。そのため、下記のような理由は、オーナーの事情を優先したものとみなされ、解約できない可能性が高いです。

サブリース契約を結ぶと、解約したくてもできないリスクがあることを必ず知っておきましょう。

4-2. 途中解約や倒産により収入がなくなる

サブリースでは、途中解約、倒産などが起こる可能性があり、それに伴って収入がなくなってしまうリスクもあります。

なぜなら、サブリース会社の経営が悪化・破綻する可能性が考えられるからです。

サブリースには、家賃保証のサービスがあります。賃貸物件の空室期間が長引いてしまうと、サブリース会社の取り分が無くなり、以下のように赤字になってしまいます。

「借地借家法」によって保護されていることで、反対にサブリース会社からの途中解約の申し出を、オーナーは断ることができません。

参考：e-eov『借地借家法』第三十条(強行規定）

契約に「10年間途中解約はしない」旨を記していたとしても、借地借家法第30条では、借主に不利な特約は無効とすると定められているため、サブリース会社側からの中途解約が認められてしまうのです。

たとえ「30年間家賃保証」や「30年一括借り上げ」などと謳っていたとしても、いつまでも契約が保証されるわけではなく、途中解約や倒産が起こるリスクがあることを、必ず覚えておきましょう。

4-3. 家賃保証の見直しがあり想定よりも収入が少なくなる

サブリースには、家賃保証の見直しがあり、想定よりも収入が少なくなってしまうリスクがあります。

なぜならサブリース会社は入居者と同じ「借主」の立場なので、家賃減額の交渉ができるからです。

通常の入居者も物件が古くなったり、家賃相場が下がったりする場合、家賃値下げの交渉をすることがありますよね。それと同じように、サブリース会社も家賃減額の交渉や請求を行えるのです。

例えば、契約期間内に「空室が増えて収益が減ったので、家賃保証を減額する」と言われて家賃保証が減額されたとしましょう。

【家賃保証の金額の変化】

このようなことが起こると、ローン返済の計画が狂ってしまう可能性も考えられます。

「30年間家賃保証」の謳い文句で契約したとしても、蓋を開けてみれば「契約後2年で家賃見直しがあり、想定よりも収入が少なくなった」という可能性があることを知っておきましょう。

4-4. 退去者が出るたびに免責期間が発生し収入がなくなる

退去者が出るたびに免責期間が発生し収入がなくなるリスクがあります。

多くのサブリース契約には、契約内容に「入居者退去時1ヶ月～3ヶ月間、免責期間が発生する」旨が記されているからです。

例えば、以下のように、3ヶ月間の免責期間だとすると、2月から4月の間は、家賃保証が支払われません。

【3ヶ月間の免責期間の場合】

入居者が退去して次の入居者がすぐに決まった場合、収入が入ってくると安心できるかと思います。しかし以下のように、免責期間が発生しているため、1～3ヶ月間、家賃が支払われないのです。

【免責期間の途中で入居者が現れた場合】

特に、入れ替わりが多い物件では、退去者が出るたびに、収入がなくなる可能性が高いでしょう。上記の例だと「6ヶ月間」収入がない状態です。

契約上は空室リスクがないように思えますが、実際は一定期間の収入がなくなるリスクが発生することを理解しておきましょう。

4-5. 修繕費や工事費など想定外の費用が発生する

修繕費や工事費など想定外の費用が発生する可能性もあります。

物件の修繕や工事の費用は持ち主であるオーナーが支払うのに対して、修繕・工事の業者依頼などを実行するのはサブリース会社だからです。

その結果、以下のようなトラブルが発生するリスクがあるのです。

サブリース会社は管理や運営を行っていますが、入居者と同じ立場になるため、オーナーに部屋の修繕や原状回復の請求を行えます。月々支払っている手数料や敷金で、修繕や工事にかかる費用の全てを担ってくれるわけではありません。

実際に、国土交通省による『賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査』によると「退去時の原状回復に関し、支払う必要がないと考えられる費用の負担を求められる」経験をしている方は約38％となっており、決して無視できない数字ではありません。

管理手数料や敷金を支払っているのだから「修繕工事に必要な費用を負担してくれる」と考えずに、想定外の費用が発生する可能性があることも覚えておきましょう。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」

4-6. 入居者を選定できずトラブルが起きる可能性がある

サブリース契約では、入居者を選ぶことができず、トラブルが起きる可能性があります。

入居者の選定はサブリース会社が行うため、オーナーの希望に沿って募集をかけられないからです。

そのため、以下のようなトラブルが発生するリスクが考えられます。

例えばオーナーが、物件の維持管理や火災リスクの軽減などの理由で「完全禁煙のマンションにしたい」と思っていても、サブリース会社が喫煙者も入居可にしてしまうと、オーナーは拒否できません。

入居者の選定や契約を任せられて管理が楽になる反面、さまざまなトラブルが発生してしまうリスクもある点に注意しましょう。

もう少し、どんなトラブルが起こるのか詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

サブリースで起こるトラブル5つ｜よくある事例と回避策を徹底解説

5. サブリースをおすすめするケースは「自分で管理業務ができない」場合のみ

ここまでご説明してきた通り、一見サブリースの仕組みは良さそうに思えるものの、オーナーにとって不利になるケースが多く、リスクを伴いやすい方法です。

このことから、基本的にはサブリースはおすすめできません。

おすすめできるケースは、オーナーが「自分で管理業務ができない・する余裕がない」場合のみであるといえます。

具体的にいうと、以下のような方は、サブリース契約が選択肢の1つとなります。

優秀なサブリース会社と契約をすることができれば、全ての管理業務を任せられるほか、一時的に安定した収入を得られる可能性があるでしょう。

ただし前章で解説した通り、サブリースには、途中解約や倒産により、急に自分で管理しなければならないリスクや、収入が入らなくなるなど大きなリスクがあることを忘れてはいけません。

一度契約すると自分から解約することは難しいです。サブリース会社からの提案や契約が適切かどうか見極められるように、知識を付けておきましょう。

6. サブリースを契約する前に注意したいポイント2つ

ここでは、サブリースを契約する前に注意したいポイントを2つ解説します。

サブリースは、契約内容に関わらず家賃保証の見直しがあり想定よりも収入が少なくなったり、一度契約してしまうと解約が困難であったりなどリスクが伴います。

法的な問題上、避けて通れないこともありますが、事前に知っておくことで、できるだけリスクを避けることができるでしょう。

早速解説します。

6-1. 契約内容が本当に履行されるのか、マイナス面はないのか確認する

契約内容が本当に履行されるのか、オーナーにとって、マイナス面はないのか確認しておきましょう。

具体的には、以下の項目について、納得のいくまで話し合いをして確認することをおすすめします。

特に、借地借家法の関係上、解約が難しくなることや免責期間があることなど、避けて通れない問題について事前に確認してください。

事前に確認することで、資金のやりくりやローン返済の見積もりを立てて備えられ、リスクをなるべく避けられます。

6-2. サブリース会社の財務状況が悪くないか確認する

サブリース会社の財務状況が悪くないかどうか確認しておきましょう。

財務状況が悪いと、途中解約や倒産などのリスクが高まるからです。

極端なケースでいうと、悪質なサブリース会社では、すでに経営が破綻している状況にも関わらず、一時の資金を得るために、新たにサブリース契約を締結しようとする可能性もあります。

このまま契約してしまい、サブリース会社が倒産してしまうと、収益化できずに物件のローン返済だけ残ってしまいます。最悪、自己破産しなければならないなどのトラブルが発生してしまう可能性も考えられるのです。

「契約内容に問題なさそう」、「担当者が誠実に対応してくれた」としても、財務状況が悪くないかどうか、必ず確認しておきましょう。

サブリースの注意すべきことについて、もっと詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

サブリース契約の15の注意点！契約前から後までの重要ポイント解説

7. 賃貸管理はサブリースだけじゃない！管理委託なら「アセットテクノロジー」にお任せください

「自分で管理や運営をするのは難しいけど、サブリースは怖い」

このように、サブリースはやめておこうと感じているものの、全て自分で管理業務を行う時間や労力がないと感じた方も多いでしょう。

そのような方には管理業務を任せられる「管理委託」の方法がおすすめです。管理委託の中でも、当社の「アセットテクノロジー」のサービスをおすすめします。

管理委託を検討する場合、以下のようなお悩みをお持ちではありませんか？

「空室が増えると収入が減るから入居率が気になる」

「入居者の選定や管理業務が大変そう」

特に、サブリースについて検討していた方は、空室リスクに関してお悩みを抱えている方は多いでしょう。

実際にアンケートでは、不動産の運営を管理会社に任せる上での悩み・不満で「広告費が高い」に次ぎ、「客付け力が弱い」と感じたことがある方が「46.8％」と約半数を占めています。

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私たちは、上記のようなお悩みに解決する、入居率や業務を効率化する以下のサービスを提供しています。

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8. まとめ

サブリースの仕組みについて解説しました。サブリースの仕組みは良く見えますが、実はリスクもあり、あまりおすすめできないことが分かったと思います。

最後に、記事の要点についてまとめておきますので、振り返ってみましょう。

サブリースの仕組みとは、オーナーが保有している賃貸物件をサブリース会社に一括で借り上げてもらい、入居希望者に部屋を又貸しする仕組みです。

サブリースによく似た、賃貸管理サービス「管理委託」との仕組みの違いは、以下の通りです。

サブリースのメリットは、以下の通りです。

サブリースのリスクは以下の6つです。

一見魅力的な仕組みに思えますが、オーナーにとって不利になるケースが多く、大きなリスクも伴いやすいです。

サブリースの仕組みの良いところだけでなく、リスクをよく理解し、管理方法を慎重に検討してみてください。

この記事が、あなたの不動産投資のお悩みを解決し、上手く運営できることを願っています。