目次
転勤におけるマンション売却と賃貸の基準
転勤時のマンションについて、売却する方法以外にも賃貸として貸し出す方法があります。
まずは売却と賃貸のそれぞれにおいて判断となるポイントを把握しておきましょう。
マンション売却
転勤時にマンションを売却するかどうかは、築年数や所有期間などがポイントの一つです。
一般的に築年数が浅いマンションは売りやすく、希望する価格に近い形で売却を行うことができます。ただし、マンションの所有期間が5年以下だと譲渡所得税が39.63％となり、税金の負担が増える点に注意しなければなりません。
マンションの所有期間が5年を超えていると、譲渡所得税は20.315％になるため、譲渡所得税が下がるタイミングに合わせて売却するのもよいでしょう。
また、大規模修繕工事が終わっているかどうかも売却のタイミングを計るうえで重要なポイントになります。大規模修繕工事が終わった後であれば、修繕積立金が急に高くなることが少ないため、買い主も見つけやすくなるでしょう。
マンション賃貸
転勤時にマンションを売却するのではなく、収益物件にして賃貸物件として貸し出すという方法もあります。
駅から徒歩で数分以内や周囲にお店が多いなど、生活利便性が高い場所であれば、賃貸にすることで安定した家賃収入が期待できるでしょう。
一方、生活利便性が低い場所だと借り手がなかなか見つからず、ランニングコストによって赤字が発生する可能性もあります。入居者が見つかっても、退去した場合にはクリーニング費用や修繕費がかかるなど、思わぬコストが発生する場合もあるでしょう。
このようなリスクも踏まえたうえで、賃貸にするかどうかを判断する必要があります。
不動産投資や賃貸併用住宅のメリット・デメリットなどを以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
⇒持ち家よりも不動産投資を優先すべき！ローンの違いや賃貸併用住宅のメリット・デメリットを解説
空き家
転勤で赴任の期間が短い場合、そのまま空き家にしておくというのも選択肢となります。
空き家にするメリットは、家財をそのままの状態で保存でき、転勤中でも自宅に帰ることがあればそのまま寝泊りできることです。
ただし、空き家にしている間も家賃は発生し続けるため、赴任先の住まいと家賃との二重支払いになる可能性があります。
また、誰も居住しないため、建物や設備の経年劣化が進みやすく、転勤から帰ったときには住める状態ではなくなっている場合もあります。
家族や空き家管理サービスを利用して定期メンテナンスを行うか、期間が長くなるのであれば賃貸として貸し出すのもよいでしょう。
転勤時にマンション売却をした方がいいケース
マンションを購入している場合、転勤する際にどのようなケースだと売却した方がよいのでしょうか、
ここでは、転勤時にマンションを売却した方がいいケースを紹介します。
転勤先の住居の確保が必要
転勤先で住居の確保が必要な場合はマンションを売却した方がよいでしょう。
特に転勤先が遠方の場合、今の自宅に住み続けることは難しいため、新しい住居を購入するか賃貸物件を借りる必要があります。
また、新しい住居で生活を始めるためには費用がかかるため、マンションを売却して得た資金を新生活のために使うことができます。
転勤によるライフスタイルの変化への対応
転勤でマンションを売却した方がいいケースとして、ライフスタイルへの変化の対応が挙げられます。
転勤をきっかけに家族構成や仕事などのライフスタイルが大きく変わり、これまでの住居が適さなくなる場合もあるでしょう。このような場合は、マンションを売却して新しい住まいを探すことが現実的といえます。
マンション売却のタイミング
転勤が決まってマンションを売却するときは、売却のタイミングも考えておく必要があります。
ここでは、マンション売却のタイミングとポイントを解説します。
転勤前にマンションを売却する場合
転勤を行う前にマンションを売却するメリットは、住宅ローンの支払いを考える必要がなく売却活動もスムーズに行えることです。
転勤前にマンションを売却すると、売却代金を新居費用に充てることもできます。
ただし、転勤前にマンションを売却する場合は、売却までに期間が定められている点に注意しなければなりません。仲介による売却では3〜6ヵ月ほどかかるため、転勤が決まった早期のタイミングから売却活動を進めていく必要があります。
早期売却を目指すのであれば、不動産会社に買取依頼するのも選択肢といえるでしょう。ただし、直接買取になると相場よりも低い金額での売却となる可能性が高く、必ずしも物件が買取対象になるとは限らないという点にも注意が必要です。
転勤後にマンションを売却する場合
転勤をした後にマンションを売却するメリットは、時間をかけて売却活動を進めていけることです。
転勤が決まってから転勤までの間にマンションを売却しようとすると、転勤準備も加わり、慌てて売却を進めていくことになります。
その点、転勤後であれば状況が落ち着いてからゆっくり売却を進めていくことができ、時間をかける分だけ希望金額に近い形で物件が売却できるでしょう。
一方、転勤後にマンションを売却する場合は管理費や修繕費、旧居のローンが残っている場合に返済額の支払いを続けていく必要があります。
転勤時に抑えておきたいマンション売却のポイント
転勤が決まってしまった場合に、マンション売却に向けて何から手をつければよいのかわからないという方もいるでしょう。
ここでは、転勤時に抑えておきたいマンション売却の対処法を解説します。
マンションをいつまでに売却したいか決める
転勤時にはマンションをいつまでに売却したいか決めたうえで、売却を進めていくことがポイントです。
マンションの適切な売却のタイミングは所有者によって変わるため、まずは転勤前か転勤後かを検討しましょう。住宅ローンを完済していて資金に問題なければすぐに売却する必要はなく、転勤して落ち着いてから売却活動を進めても問題ありません。
一方、転居において新しい住宅を購入するための費用に悩みがある場合は、売却を優先した方がいい場合もあります。
売却を優先した方がいい場合は、転居が決まってからすぐに行動し、売却活動を進めていくことが重要です。
マンション売却は不動産会社に任せきりにしない
マンション売却は、不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集することが望ましいです。
査定依頼をすると不動産会社は独自の基準で物件を評価してくれますが、それが適正かどうかは売主も情報を集めておく必要があります。具体的には、近隣相場や国土交通省が運営している不動産情報ライブラリなどを活用するとよいでしょう。
自身でも不動産売却の流れを把握しておくと、スムーズに売却活動を進めることができます。
査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
マンション売却を進めていくうえで、不動産会社選びは査定額の高さだけで決めてしまうと、売却活動が進まない可能性があります。
売却価格を決めるうえで、複数の不動産会社に依頼し、その中で提示される金額が高いところを選ぶという方もいるでしょう。
しかし、査定額はあくまでも「これくらいの金額で売却できる」という目安であり、実際にその金額で売れるかどうかはわかりません。査定額が相場よりも高いと、買い手がみつからず、スケジュール通りに売却が進まない可能性もあります。
スケジュール通りの売却を目指すのであれば、査定額の高さでなく、根拠や周辺エリアの相場、担当者の対応など総合的な判断が必要です。
内覧対応をする
マンションを売却する際は、内覧に対応し、購入希望者が「住みたい」と思えるようないい印象を与えることが大切です。
居住しながら自宅マンションを売却する場合だと、購入希望者が内覧に訪れた際に自身で対応する必要があり、掃除や片づけをしておきましょう。
また、内覧時によく見られるポイントとして水回りがあります。キッチンのシンクやトイレ、お風呂などがきれいな状態であると清潔な印象を与えることができます。リフォームまでは必要ないものの、しっかりと清掃されている状態にしておくことが望ましいでしょう。
マンションを高値で売る方法は他にもあるため、以下の記事を参考にしてみてください。
⇒ワンルームマンションを高値で売却するには？3つのポイントと注意点
まとめ
この記事では、転勤時にマンションを売却した方がいいかや、タイミングや注意点を解説しました。
転勤の期間が長くなるのであれば、マンションを売却したり、賃貸に出したりなどがおすすめです。期間が短いのであれば、家族や不動産管理会社にメンテナンスを依頼し、空き家にするのもよいでしょう。
マンションを売却した方がいいかどうかは、転勤の期間やローン残高によっても変わるため、自身の状況に合わせて判断することが大切です。
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