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転勤時に自宅を賃貸にした方がいい場合
転勤時に自宅を賃貸に出した方がいいケースは、将来的に戻る可能性があり、なおかつ借り手が見つかりそうな場合です。自宅を賃貸にすることにより、安定した収入を得ることができます。
転勤したあとに戻るか不明な場合や、賃貸としての需要がない場合は売却も選択肢となります。また、転勤が数か月のように短期間であれば、売却や賃貸ではなく、空き家にしておくのも方法の一つです。
転勤時に自宅を賃貸にするメリット
転勤中に自宅を賃貸にすることにはさまざまなメリットがあります。
ここでは、転勤時に自宅を賃貸にするメリットを紹介します。
賃貸収入が定期的に入る
転勤時に自宅を賃貸に出すメリットは、家賃収入が定期的に入ることです。
空き家にしたまま置いておく場合だと、住宅ローンが残っている場合は転勤中も返済を行わなければなりません。
固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金なども継続して支払う必要があります。転勤先で家賃を支払わなければならない場合、さらに金銭的な負担は大きくなるでしょう。
しかし、転勤中も自宅を賃貸に出して家賃収入を得ることができれば、転勤中の金銭的な負担を大きく減らすことができます。
劣化対策・防犯対策に有効
転勤中に自宅を賃貸に出すメリットは、劣化対策・防犯対策に有効であることです。
空き家にしたままだと十分な換気ができず、湿気がたまってカビやダニが発生しやすくなり、室内の劣化を加速させる原因になります。
住居は人が住むことを前提に造られているため、メンテナンスを行わず、空き家のままにしておくと傷んでしまいます。賃貸にすることで人の居住により、居室や収納への通風、配管への通水などが行われるため劣化対策に有効です。
また、借主が住むことで空き家に侵入されたり、犯罪などに利用されたりするリスクを減らすことができます。
再び住むことができる
転勤中に自宅を賃貸に出しておくことで、転勤が終わったときに再び住むことができるのもメリットです。賃貸は所有者が自分のままになっているため、借主が退去したあとに再び自宅に住むことができます。
なお、転勤が終わって自宅で再び住みたい場合は、契約期間経過後に退去することが借主に義務付けられた「定期賃貸借契約」を結びましょう。「普通賃貸借契約」の場合、借主が希望すると基本的に住み続けることができるため、転勤後に戻ってこれない可能性があります。
ただし、定期賃貸借契約は物件、契約、募集時期などによっては相場よりも安い賃料での貸し出しになる場合もあるため注意しましょう。
転勤時に自宅を賃貸にするデメリット
転勤時に自宅を賃貸にすることはメリットばかりではありません。
ここでは、転勤時に自宅を賃貸にするデメリットを紹介します。
賃貸人としての義務が生じる
転勤時に自宅を賃貸に出した場合に、所有者と入居者の関係は、貸す人と借りる人になります。
物件の取り扱いについて、賃貸人としての権利を得る一方で、義務を負うことにもなります。自宅を賃貸に出すことによってトラブルが生じたり、問題が起こったりする可能性もあるため注意が必要です。
自宅を賃貸に出す際には契約内容に同意しているかを確認し、管理会社とも相談しながら進めていきましょう。
初期コストがかかる
転勤時に自宅を賃貸にしようとする場合、内装や設備を整えるためのリフォーム代や不動産仲介会社への手数料などがかかります。
物件の管理を管理会社に委託する場合は管理費用も必要となるため、これらの出費を自己資金や家賃収入でカバーできるかどうか先に判断しなければなりません。
初期投資に多額のコストをかけてしまうと、転勤先での新生活に影響を及ぼす可能性もあります。
収支シミュレーションを行い、長期的なキャッシュフローや新生活に影響がないかを確認しておきましょう。また、築年数が少ない物件であれば、きれいにできるところは自身で対応することで、初期コストを抑えることができます。
入居者が決まらない場合や空室リスクがある
賃貸にするデメリットは、入居者がスムーズに決まらない場合や空室リスクがあることです。
実際、賃貸として貸し出しても入居者が決まらないリスクがあります。入居者が決まらないと、管理費用や固定資産税などの経費だけが差し引かれるため赤字となります。
一方、入居者がいると家賃収入を得られますが、入居者が退去することになると次の入居者が決まるまで収入はありません。事前のシミュレーションで家賃収入が常に入ることを想定していた場合、空室の発生によって思わぬ損失が発生するリスクもあります。
なお、空室リスクを減らすためにはさまざまな対策方法があり、以下の記事で詳しく紹介しています。
修繕や修理が必要になる場合がある
転勤時に賃貸にするデメリットは、修繕や修理が必要となり、大きな費用負担がかかる場合があることです。経年劣化による修繕は大家の負担となるため、想定外の大きな支出が発生する可能性もあります。
ただし、入居者の過失がある場合、入居者の負担になるすべてが大家の負担になるわけではなく、「なぜ故障したか？」原因を調べておくことも大切です。
なお、修繕に関する調査については賃貸管理会社に依頼し、代わりに対応してもらうこともできます。修繕が大家負担なのか入居者負担なのかをはっきりするためにも、プロに見てもらうことが大切です。
確定申告が必要になる
転勤時に自宅を賃貸に出す場合、家賃収入から経費を差し引いた所得が一定額を超えると確定申告が必要です。
確定申告の対象となる所得は、サラリーマンやアルバイトなどの給与所得者だと年間20万円超え、非給与所得者だと年間48万超えとなります。
不動産所得に対する確定申告は、その年分の所得について、翌年の2月16日から3月15日の間に申請しなければなりません。
確定申告を怠ると脱税とみなされ、悪質な場合は刑事罰の対象となる場合もあるため注意が必要です。
不動産投資のやり方は？購入・運用・確定申告の方法を分かりやすく解説
転勤時に自宅を貸す手順
転勤時に自宅を賃貸に出すことを決めたら、次は準備を進めていきます。
ここでは、転勤時に自宅を貸す手順を紹介します。
賃貸管理会社を探す
転勤時に自宅を貸す場合は、最初に賃貸管理会社を探しましょう。
自宅を貸す際に、近場であればオーナー自身で管理業務を行う人もいますが、遠方への転勤だとオーナーが管理するのは困難です。そのため、転勤時に自宅を貸し出す際には、賃貸管理会社に管理業務を委託するのが一般的となっています。
賃貸管理会社に依頼することにより、入居者が退去したときの対応や家賃の集金・管理、日常点検、クレーム対応などを行ってくれます。
金融機関に報告する
住宅ローンを返済中の自宅を貸し出す場合は、ローンを利用している金融機関に報告・相談しなければなりません。
住宅ローンは契約者本人が住むことを前提として金利が低く設定されているため、投資目的として判断されると他のローンへの変更を求められる場合があります。
ただし、転勤でやむを得ず賃貸する事情を説明して理解を得ることができれば、金利に変動がない場合もあるため事前に相談しておきましょう。
また、自宅がマンションの場合は賃貸に出すことをマンションの管理組合に届け出る必要があります。賃貸に出しても所有者は自分自身のままなので、管理組合からの書類が新しい家に送られてくるように手続きしましょう。
入居条件を決める
転勤時に自宅を賃貸に出す場合は入居条件を決める必要があります。
入居条件を決めるポイントは以下の二つです。
- 賃料や敷金、礼金などの金額設定や入居条件
- 契約の期間や種類
賃料を決める際には、周辺にある類似物件の相場も確認しておく必要があります。相場に比べて賃料が高すぎると、買い手が見つからない可能性もあるため注意しましょう。
入居者を探す
入居条件を決めたら入居者を探していきます。
入居者を探す方法として挙げられるのは、仲介会社に依頼する方法とオーナーが自力で行う方法です。
仲介会社との委託形態は媒介契約と代理契約があり、媒介契約は仲介会社が入居候補者を仲介し、代理契約は仲介会社が入居者募集を代行します。
「家を探している知り合いがいる」「借りてくれるあてがある」のような場合は、自力で入居者募集しても問題ないでしょう。
しかし、一から自力で入居者を探す場合だと、物件のアピールができなかったり、入居者募集活動に時間をかけられなかったりする可能性もあります。
まとめ
この記事では、転勤時に自宅は賃貸に出すべきか、賃貸のメリット、注意点、貸す手順を紹介しました。
転勤時に自宅を賃貸として出すことで、家賃収入を得ることや自宅のメンテナンス、管理などができるメリットがあります。一方で、初期コストがかかったり、入居者を見つけるまでに時間がかかったりなどのデメリットもあります。
賃貸に出すかどうかは転勤の期間や手持ちの資金、想定される収支によっても変わってきます。賃貸にするか空き家にするか売却にするかなど、本記事を参考にしてみてください。
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