目次
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」として指定されているエリアです。該当するエリア内では、原則として居住用住宅や商業施設の建設が認められていません。
特に田園地帯や森林、河川などの自然が多いエリアが、市街化調整区域に指定されていることが多いです。
最近では、市街化調整区域でも規制緩和が進められており、ガソリンスタンド・コンビニ・スーパーといった近隣住民の生活を最低限守るための施設や、世帯分離のための住宅など、自治体から許可を得た施設は建設可能なケースがあります。
市街化区域との違い
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、もしくは今後10年以内に優先的かつ計画的に市街地を図るべきエリアです。
市街地は人家やお店、ビルなどが立ち並んでいるエリアのことで、農地や森林などの自然は市街化調整区域に比べて多くありません。
市街化区域には計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられた「用途地域」を必ず定めることになっています。
用途地域は立てられる建物の種類や大きさが制限されており、結果として地域ごとに住み心地や暮らしが異なってくるのも特徴です。
市街化調整区域では用途地域が定められないため、このあたりも市街化区域との違いといえるでしょう。
市街化調整区域の調べ方
市街化調整区域かどうかの調べ方は、特定の物件について調べたい場合は物件の用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載されています。
特定の区域が市街化調整区域になっているかどうかは、自治体の都市計画課に問い合わせるとよいでしょう。
都市計画課は、都市計画法に基づいて策定された都市計画マスタープランに沿って街づくりを行っている部署です。不動産投資を行う場合、都市計画課とは今後も何らかの接点を持つ可能性もあります。
自治体がデジタルデータで都市計画図を提供している場合は、自治体のホームページで確認することも可能です。
市街化調整区域のメリット
市街化調整区域の物件を購入する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか、
ここでは、市街化調整区域のメリットを紹介します。
税金が安い
市街化調整区域は固定資産税が安かったり、都市計画税の負担がなかったりなど、税金が安いメリットがあります。固定資産税は毎年1月1日現在の土地や家屋、償却資産の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算出される税金です
市街化調整区域の土地価格は安いため、土地の評価額に1.4％をかけて算出される土地の固定資産税も安くなります。
また、市街化調整区域の土地にかかる都市計画税についても支払いの必要がありません。都市計画税は、その土地に暮らす人が必要な施設や道路などを整備するための税金です。市街化調整区域ではこのような市街化が抑制されているため、都市計画税がかかりません。
固定資産税や都市計画税は毎年発生するランニングコストになるため、税金の安さは大きなメリットといえます。
不動産投資における固定資産税や都市計画税は以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてください。
⇒不動産投資を始める前に知っておきたい固定資産税とは？運用への影響や計算方法
日当たりがいい土地が多い
市街化調整区域は大きなビルや商業施設がないため、遮るものがなく日当たりがいい土地が多いのも特徴です。市街化調整区域には、建物の高さや建ぺい率、容積率に制限があるため、購入後も高い建物が経つ心配もありません。
日当たりのよさは物件を探す人の選ぶポイントの一つであり、部屋が明るくなったり、洗濯物が乾きやすかったりなどさまざまな恩恵があります。賃貸経営においても、入居検討者に好印象を与えることができるでしょう。
交通量や騒音が少ない
市街化調整区域は郊外に位置している場合が多く、訪れる人も少ないため、交通量や騒音が少ないという特徴があります。
「静かな生活を送りたい」「自然に囲まれて生活したい」という方には最適な環境といえるでしょう。排気ガスによる健康リスクを抑えられるメリットもあります。
また、交通量が少ないことで子どもが交通事故に巻き込まれるリスクを減らせるため、子育て世代にとっても安心できるといえます。
市街化調整区域のデメリット
ここでは市街化調整区域の物件が不動産投資に向いていない理由を解説します。
一見すると競合が少なく不動産投資の可能性があるように感じるかもしれません。しかし、いくつかのリスクがあるため、把握しておきましょう。
原則建物を建てられない場所のため
市街化調整区域には、原則として建物を建設できません。
都道府県知事の許可を得て建設する場合でも、建物の高さ・広さ・用途などに制限が付きます。そのため、土地そのものの価値が低い傾向があります。市街化調整区域の不動産を購入しても、希望通りの運用ができない可能性もあります。
電気・ガスといったインフラ整備が十分ではないため
市街化調整区域は居住目的の土地ではないことから、水道・ガス・電気などのインフラが整備されていないケースもあります。不動産を居住用住宅として活用する際に影響が出るため、インフラの整備を行わなければなりません。
場合によっては、インフラ整備に膨大な工事費用がかかります。土地・建物の安さを差し引いても、赤字になる場合もあるでしょう。
水道や電気以外にも、道路が舗装されていない、スーパーや駅から極端に遠いなどの事情が考えられるのが市街化調整区域です。
市街化調整区域の賃貸需要が低いため
周囲に商業施設や公的施設が少なく、かつインフラも整備されていないため、賃貸のニーズは低い傾向にあります。そのため稼働率が低くなったり、稼働率を上げるために想定以下の家賃に設定しなくてはいけなかったりするケースも多いです。
入居者が現れても生活の不便さに耐えられず、早期に退去されてしまうことも想定しなければなりません。空室率対策に苦戦する可能性が高く、収益化できないままコストばかりがかさんでしまうことも考えられます。
売却が難しいため
市街化調整区域の物件は一般的に売却しづらいといわれています。例えば、土地の資産価値が低く、金融機関から融資が出づらいケースが考えられます。融資を受けられなければローンも組めず、現金で購入するしかありません。そうなると、自然と購入できる層が絞られてしまい、購入者が見つからないのです。
さらに、賃貸用の不動産投資物件であれば、ニーズが少ない市街化調整区域ならではの特性を知っている人ほど購入を避けようとします。
不動産会社に高い手数料を支払ったり、売却金額を抑えたりしても売れずに不良債権化してしまう可能性があるのです。出口戦略が限定されることをリスクのひとつとして把握しておきましょう。
金融機関からの融資が難しいため
上述したように、市街化調整区域の物件を購入する場合、金融機関からの融資を受けづらい傾向にあります。賃貸ニーズが低く、かつ売却の可能性も限られているためです。
金融機関側は「収益化できず貸し倒れするかもしれない」と懸念します。融資を受けるためにより多くの自己資金を準備する必要が生じる場合があります。そのため、あらかじめ担当者に相談して、融資の条件を探っておくと良いでしょう。
資産価値が上がる可能性が低い
市街化調整区域のデメリットは、資産価値が上がる可能性が低く、売却益目的の不動産投資には向かないことです。
市街化区域のように再開発が行われて地価が上昇し、大きな売却益が得られる可能性もあるでしょう。しかし、大きな開発計画が期待できない市街化調整区域において、将来的に土地の価値が上がる可能性はかなり低いといえます。
市街化調整区域で不動産投資を行う場合は、家賃収入を目的とした運用が基本となります。
将来法改正する可能性がある
市街化調整区域の物件をおすすめしない理由として、将来的に法改正があったときに、建築制限が厳しくなる可能性があることです。
今は開発許可を得て市街化調整区域に建築できるようなケースでも、将来その条件が続くとは限りません。法改正によって建築制限が厳しくなったときに、改正後の増改築や売却が困難になる可能性もあります。
もちろん、法改正前にすでに建っている建物をすぐに解体しなければならない事態になることは少ないでしょう。しかし、将来的にさまざまな制限がかかるというリスクを十分に考えておく必要があります。
市街化調整区域の物件を買っても良いケース
ここまで解説したように、市街化調整区域は一般的に不動産投資には向かないエリアです。特に不動産投資初心者の方が手を出せるエリアではないでしょう。しかし、物件を投資対象としてもよいも良いケースが、例外として存在します。
下記で具体例を紹介します。
割安で購入できる場合
購入価格にインフラ整備や修繕費用の諸費用も考慮しても、物件価格が割安で期待できる利回りが高ければ魅力的な投資対象といえます。
市街化調整区域の物件は、資産価値が低いこともあって価格が安くなりがちです。都市部では購入できないような金額で物件を購入できるのも魅力といえます。
しかし、割安で購入できても賃料が入らなければ意味がないため、実際に賃料収入を稼げるかどうかという賃貸需要の把握は重要です。
例えば、市街化調整区域でも、市街地区域と隣接しているような場所なら需要は期待できるでしょう。市街化調整区域になる前に住宅地が形成されていたエリアも、一定の賃貸需要が見込めます。
少額から不動産投資を始めたい
少額から不動産投資を始めたいなら、市街化調整区域の物件も選択肢に入ります。市街化区域と比べて、市街化調整区域の土地・建物は安価に設定されている場合が多く、自己資金が少なくても購入しやすいのがメリットです。
市街化区域で多額のローンを組んで、リスクを取りながら利益を目指すよりも、まずは不動産投資の経験を積みたい方の投資先として適しています。
長期保有を想定している
長期保有を想定しているのであれば問題ありません。市街化調整区域の物件は、出口戦略が難しいことがあげられますが、すぐに売却しないのであれば、出口戦略を考慮しなくても良いためです。
また、市街化調整区域の物件は、物件も安く固定資産税のような土地の維持にかかるコストを抑えられるメリットがあります。コストを抑えられる分、高利回りを期待できるでしょう。長期保有によってインカムゲインを得ることも戦略のひとつです。
建物なしで市街化調整区域の土地を活用する方法
市街化調整区域では建物を建てずに土地活用をするという方法もあります。
ここでは、土地活用の方法を紹介します。
太陽光発電
太陽光発電は発電した電力を売却することで利益を得る事業で、建物不要で行うことができるだけでなく、集客を気にする必要がないメリットがあります。
広大な土地で発電した電力を売却する太陽光発電を産業用太陽光発電といい、日当たりがいい立地であれば安定した利益が期待できるでしょう。郊外にある市街化調整区域で安定した需要が見込めない場合、産業用太陽光発電を検討するのも方法の一つです。
一方、注意点としては産業用太陽光発電には初期コストが多くかかることや、土地によっては盛り土や切土が必要になります。
また、産業用太陽光発電は自身で発電設備を整えて売却する他にも、太陽光発電事業者に土地を貸して地代収入を得る方法もあります。初期投資やリスクも異なるため、事前に確認し、十分に検討しましょう。
駐車場経営
市街化調整区域の土地活用としておすすめするのは駐車場経営です。駐車場経営は建物の建築が不要であり、都市計画税がかからなかったり、収益予測が立てやすかったりなどのメリットがあります。
駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの活用方法があり、それぞれでメリットやデメリットが異なります。
月極駐車場はコインパーキングに比べると初期投資や設備費用が少なく、金銭的なリスクを抑えて事業を始めることが可能です。一度契約すると長期的に契約してもらえる場合が多く、継続して安定した収入を得られます。
一方、コインパーキングは維持費や管理費がかかる一方で、収益性が高いのがメリットです。特に周辺に観光スポットがあるような場合、シーズンには多くの利用者が見込まれるため、大きな利益が期待できます。
なお、市街化調整区域の農地を駐車場に転用するためには、農地転用の許可手続きが必要となるため、自治体への確認や申請を行わなければなりません。
駐車場経営のメリットやデメリット、収益を上げるポイントなどは以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒不動産投資で注目の駐車場経営！メリットやデメリット、収益を上げるポイントは？
資材置き場
市街化調整区域で建物を建てずに土地を活用する方法として、資材置き場が挙げられます。
資材置き場は資材の搬入や搬出に大型トラックの出入りも多くなるため、広い敷地や全面道路の幅員が広い土地を探している業者も少なくありません。土地が安く交通量が少ない市街化調整区域は、資材置き場に向いている場所も多くあります。
土地を資材置き場にする注意点としては、地目が田や畑の場合に、農地転用の手続きが必要になることです。また、プレハブや事務所などを建てる予定がある場合、これらは建築物になるため、市街化調整区域で建てることはできません。
墓地として貸し出す
市街化調整区域である程度広い土地を確保できる場合、霊園や墓地の業者に貸し出して収入を得る方法もあります。
墓地であれば郊外の市街化調整区域で集客が期待できない不人気な土地でも、毎月安定した収入を得られるでしょう。土地を貸し出すだけで初期投資が不要な点も、土地活用をしたい方におすすめといえます。
一方、霊園や墓地として貸し出す場合は長期的に貸し出すことになり、途中解約が難しい点に注意が必要です。契約期間が終わったあとも、霊園や墓地として使っていた土地は再活用が難しくなる可能性もあります。
不動産投資を行うのにおすすめのエリアは地方都市
ここまで市街化調整区域のエリアについて解説してきました。物件が安く投資を始めやすいメリットはあるものの、不動産投資の経験が浅い方が手を出せる物件は多くありません。
不動産投資を始めるなら、まずは地方都市を狙うことをおすすめします。地方都市は東京23区ほど地価が高くないものの、企業も人も集まるエリアであり、十分な賃貸ニーズが想定されるためです。
大阪・名古屋・福岡などの通勤エリアであれば会社員のニーズも高く、空室率対策も講じやすくなります。
まずは、エリアごとの特徴・直筋の傾向などを学ぶことが大切です。名古屋の不動産動向については、下記の記事で詳しく解説しています。
まとめ
市街化調整区域では、原則として建物の建設が認められていません。賃貸ニーズが低く出口戦略が限られているからこそ、ローンの審査が通りづらいなどの弊害も生じます。
また、インフラが整備されていなかったりスーパーや駅が遠かったりと、生活するうえで不便さを感じやすい点にも注意しましょう。
不動産投資を始めて行う方や経験が浅い方は、市街化調整区域での不動産投資を避け、地方都市などに焦点を当てるのがおすすめです。地域ごとの特徴を知り、不動産投資に向いている物件をピックアップして比較検討することが成功への第一歩となります。
不動産投資のことなら、アセットテクノロジーにお任せください。
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