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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は投資の中でも「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資手法であり、リスクを回避できれば割に合わないということはありません。また、他の投資に比べてリスクとリターンのバランスが良いことでも知られています。
長期的・安定的にリターンを得られる
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであり、他の金融商品に比べて値動きが比較的緩やかです。入居者を確保できていれば、不況に関係なく安定した家賃収入を得られます。
物件のメンテナンスや家賃の回収などの賃貸管理は管理会社に依頼することもできるため、日頃仕事などで忙しい方でも取り組みやすいでしょう。
とはいえ、闇雲に物件を選ぶだけでは不動産投資を成功させることは困難です。物件を購入する前に入念な下調べをすることはもちろん、不動産投資に関する知識の習得にも努めましょう。
リスク対策ができていれば「割に合わない」ことはない
投資である以上、不動産投資にもリスクが存在します。主なリスクとして以下の項目が考えられます。
・（災害等による）物件の滅失、毀損
・長期に及ぶ空室の発生、賃料の下落
・賃料の未払い・滞納
これらは対策を講じることで回避可能です。
また不動産投資と聞いて、ある程度まとまった自己資金が必要だと感じる方もいるかもしれません。しかし、不動産投資はローンを借り入れることで少ない自己資金でも始められます。場合によってはレバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られることもあるでしょう。
そのうえ、不動産投資はインフレに強いという特徴もあります。不動産は「現物資産」であり、物価が上昇すると不動産価格も上昇するため、資産価値が大幅に下落することは考えにくいからです。
投資する物件を見極め、適切に管理すれば安定した収入を得やすいことも事実です。
このようにリスクとリターンのバランスの取れた不動産投資を「割に合わない」と決めつけるのは安易な考えといえるでしょう。
不動産投資が「割に合わなくなる」パターン6選
不動産投資は割に合わないという意見があります。不動産投資が割に合わないといわれる理由にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、よく挙げられる理由を6つ紹介します。
【空室リスク】空室が埋まらず収入が途絶えた
不動産投資の代表的なリスクが「空室リスク」です。借主が見つからず空室の状態では、見込んでいる家賃収入が得られません。たとえ空室が続いていたとしても、ローンの返済や管理費用の支払いなどは発生します。
そのため、空室が続いている期間は不動産投資の収支がマイナスになります。マイナス分を自分の貯蓄などから補てんすることになるので、不動産投資によって資産が目減りしてしまうおそれがあるでしょう。
空室リスクに対処するためには空室対策を講じることが欠かせません。具体的には信頼の置ける賃貸管理会社に管理を依頼するほか、家賃や入居条件を見直す、既存設備をグレードアップするなどの方法が挙げられます。
【修繕リスク】メンテナンス費用が高くついた
不動産投資では、物件を維持するためのメンテナンス費用がかかります。中古物件では新築時から年数を経るごとに建物や設備が老朽化するため、修繕リスクが伴います。
例えば、給湯器やエアコンは10～15年程度を目安に交換することが多いです。その際、交換のタイミングで出費がかさみます。給排水管なども15～30年で修繕が必要になり、一戸あたり15万以上の費用がかかるケースもあります。
購入直後に外壁工事や共用部の大規模修繕が必要になると、多額の修繕費用がかかるので、物件選びには注意しましょう。
また、借主が入退去する際は、壁紙の張替えやクリーニングの費用も視野に入れなければなりません。
そのほか、思わぬ災害による建物の損傷などがあれば出費もかさむことになるでしょう。
修繕リスクへの対策として、こまめな清掃やメンテナンスを心がけるほか、計画的に修繕費用の積立をしておくことが大切です。コツコツと積み立てておくことで突発的なキャッシュフローの悪化にも備えられます。
【金利上昇リスク】金利が上昇しキャッシュフローが悪化した
不動産を購入する際に、購入資金にローンを組んで用意するケースが多いです。不動産投資ローンを変動金利で借り入れている場合、金利が市場動向の影響を受けて上昇する可能性もあります。
金利が高くなると月々のローン返済額が増え、キャッシュフローが悪化することも考えられます。
短期での売却を検討している場合は、固定金利の中でも5年以下の固定金利を選ぶことがおすすめです。長期保有前提であれば固定金利でも構いませんが、売却時に違約金が生じるケースも少なくないため注意が必要です。
【滞納リスク】入居者とのトラブルが起きた
入居者の家賃滞納により、収入として見込んでいた家賃を回収できないケースもあります。
また、入居者が夜中に騒ぐ、ごみを分別しないなど規約違反を繰り返すことによって隣人トラブルが起きる、入居者が共用部の器物を破損するなどのトラブルもあります。
滞納リスクには、保証会社への加入を入居条件にすることで対策可能です。保証会社に加入してもらえば、滞納が発覚した場合でも保証会社から代わりに支払ってもらえます。
【売却価格変動リスク】売却価格が下落した
不動産の売却時に購入時よりも価格が下落し、最終的な損益がマイナスになるケースがあります。特に、建物より土地の方が価格変動リスクは高くなりやすいため注意が必要です。
価格変動リスクが生じる要因として以下のケースが挙げられます。
・人口減少などによる土地価格の下落
・不景気による需要の低下
・所有物件で事件や事故が生じたことによる価格下落
・建物の老朽化による価格下落
価格変動リスクへの対策として、売却を意識した管理を日頃から心がけることが大切です。物件購入前であれば事前に入念な下調べをしておくことが欠かせません。要因ごとに適した対策を講じるようにしましょう。
【災害リスク】地震や火事で不動産を失った
地震による倒壊、火災による損壊、水害による浸水などの災害リスクが挙げられます。最悪の場合、建物そのものを失ってしまうおそれもあり、不動産投資としては多大な損失を被ることになるでしょう。
対策としては、物件購入前にハザードマップを確認することや、火災保険・地震保険を活用することが有効です。
リスクを回避する方法については以下の記事でも詳しく解説しています。
【不動産賃貸管理会社の倒産リスク】
契約している不動産賃貸管理会社が倒産すると、不動産投資が割に合わなくなる場合があります。
不動産投資では不動産賃貸管理会社に賃貸管理を依頼することができ、お金の管理や入居者管理などの委託も可能です。実際に不動産投資を行っている人の中には、管理会社と契約しているケースが多く、忙しいオーナーにとって必須なサービスといえます。
一方で、不動産賃貸管理会社が倒産してしまった場合、敷金や家賃の回収ができなくなったり、契約内容が不明瞭になったりのリスクがあります。場合によってはすべてを回収できず、損失が発生する場合もあるため注意しなければなりません。
また、長期にわたって管理業務を不動産賃貸管理会社に任せていた場合、入居者の連絡先を知る手段がなく、振込先の変更通知など事務作業が多く発生します。
不動産賃貸管理会社が倒産することは少ないものの、万が一に備え、実績があって信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。
「不動産投資は割に合わない」と感じる人の特徴
不動産投資は本当に割に合わないのでしょうか。「不動産投資は割に合わない」と感じやすい人には以下のような特徴があります。
資金的な余裕が少ない
資金的な余裕が少ない人も、不動産投資が割に合わないと感じることが多いでしょう。
不動産投資の物件購入にはある程度の資金が必要であり、融資を受けるにしても頭金や手数料がかかります。融資を受けて不動産を購入しても、フルローンのようにほとんどを借り入れしている場合だと毎月の返済額も多く、十分な利益が得られないでしょう。
また、運用している途中に空室や修繕が必要になった場合にも、自己資金で対応しなければならず、資金が足りなくなってしまう可能性があります。急な出費で負担を感じたり、思うように収入が得られなかったりすると、割に合わないと感じてしまいます。
短期間で稼ぎたい人
不動産投資は長期間でコツコツ利益を積み重ねていく投資であるため、短期間で稼ぎたいという理由で始めた人には割に合わないと感じるかもしれません。
また、不動産投資において所有する物件を売却した際の利益にかかる税金は、物件の保有期間が5年以上だと20.315％ですが、5年未満だと39.63％です。短期間で思うような結果が出ずに売却しようと思っても、5年が経過するまでは税金が多く発生する点にも注意しなければなりません。
さらに不動産の価格が短期間で大きく値上がりするケースも少ないため、不動産投資を行うなら長期運用を前提にした方がよいでしょう。
決断に迷ってしまう人
不動産投資には物件を購入・売却する場面がありますが、即決できない人もいます。自分の投資に見合う条件を揃えている物件というのは山のようにあるわけではありません。ある意味で物件との出会いは縁のようなものです。
決断力がない人は、物件の購入・売却を迷っているうちに他の人に買われてしまう、または売り時を逃してしまうことになる傾向が見られます。
運用を丸投げする人
不動産投資では、物件の管理を管理会社や不動産会社に委託することも可能です。そのため、運用そのものを管理会社や不動産会社に丸投げしてしまっている人も少なくありません。
しかし、物件の管理を第三者に任せきりにしていると、思わぬトラブルに巻き込まれるおそれもあります。「管理を委託していた会社が倒産する」「家賃を持ち逃げされた」などが一例として挙げられます。
たとえ管理や運営を外部に任せていたとしても、入居者情報や毎月の入金状況などのチェックは怠らないようにしましょう。
あくまで投資をしているのは自分自身であり、自分の資産に対する問題意識を持つことが大切です。
リスクを取るのが嫌な人
リスクを取ることを嫌がる人には、不動産投資は向かないといえるでしょう。リスクとは想定した結果から外れること、不確実性をいいます。不動産投資に限らずどの投資方法を選ぶとしても、投資にはリスクは付いてきます。
ある程度のリスクを取らないとリターンが得られないことを許容できない人は、不動産投資は割に合わないと感じてしまうでしょう。
不動産投資で「割に合わない」状態を避けるには
ここでは、不動産投資で「割に合わない」状態を避ける4つの方法を紹介します。
不動産投資について勉強する
投資では自分の資金を用いるので、最適な投資方法か判断できるようにしておく必要があります。不動産投資を始めるにあたっては、運用に必要な知識を身につけるために最低限の勉強をしましょう。
どのようなリスクが起こり得るのかを知っておくと、リスクを未然に防げたり、発生したリスクに正しく対処できたりするため、投資リスクを軽減できます。書籍やセミナーを活用して、不動産の購入・売却の流れやメンテナンス・管理方法などを学んでおきましょう。
物件の資産価値を見極める
投資する物件の資産価値を的確に把握することも重要です。物件の広さや間取り、築年数、利便性、賃貸需要の高いエリアかどうかなど多角的かつ総合的に判断するようにしましょう。日頃から不動産会社のwebサイトなどで物件情報を確認していると、徐々に優良物件を見極められるようになります。
物件の設備や間取りなどから家賃相場が判断できるようになると、割安に感じられるお宝物件を探しやすくなります。
物件を購入する際には、実際に内見して日当たりや物件の雰囲気をチェックしておくことが大切です。スーパーマーケットや病院、学校、公園などの有無をはじめ、周辺環境をチェックして利便性を確認しておくと良いでしょう。
自分に合った物件に投資する
投資用の物件を選ぶときに大切なことは、資金不足に陥らないようにすることです。そのため、自身の資産状況に見合った金額内での投資を心がけましょう。
投資物件は大きく「一棟か区分か」「新築か中古か」などで分かれるため、まずはどの物件なら自分が無理なく運用できるか考えることが大事です。
その後は物件の収益性はもちろん、人気のある設備や周辺エリアの環境など、時代の流れに沿った要素であるかも考慮して選ぶようにしましょう。
自分の実力以上の物件を選んで、ローン返済が予定通りに進まなかった場合は自己資産を取り崩すことになります。資産が少なければ、ローン返済が滞ってしまいかねないため、投資物件は慎重に選ぶことが大切です。
信頼できる不動産会社を利用する
投資用不動産を購入するときは信頼できる不動産会社を選びましょう。
投資用不動産販売の実績が多数あり、評判の良い不動産会社であれば、リスクや失敗事例、運用のポイントやアドバイスなどを教えてもらえる可能性が高くなります。ホームページの記載内容などを確認して、信頼できる不動産会社か確認しておきましょう。
リスクの少ない物件を選ぶ
不動産投資で割に合わない状態を避けるためには、需要の高い地域を軸に物件探しをするなど、リスクの少ない物件を選ぶこともポイントです。
需要の高い地域を選ぶことによって、空室が発生してもすぐに新しい入居者を確保しやすくなります。その結果、空室が長期間発生することがなくなり、家賃収入が長期的に途絶えるようなリスクも小さくなるでしょう。
他にも、修繕リスクを減らすなら築年数が新しい物件、災害リスクを減らすなら自然災害が少ないエリアを探すのも効果的です。
しかし、すべてのリスクを減らせる物件が見つかる可能性が低く、あったとしても人気物件で価格が高く設定されている可能性があります。リスクの少なさを重視して物件を選ぶ場合は、優先するリスク対策の順位を決めておく必要もあるでしょう。
融資に協力的な金融機関を探す
不動産投資を行ううえで欠かせないのが融資であり、購入したいと思う物件が出たときに買い付けできるように金融機関を開拓しておきましょう。
不動産投資で融資を受ける金融機関を探す方法として、購入物件に関わりがある不動産業者から紹介を受けるケースと、投資家自身で探す場合があります。
融資審査に通過すると取引が成約しやすいこともあり、不動産業者は金融機関の紹介や融資条件を整えることに協力的なケースが多いです。金融機関とのコネクションを持っている場合も多く、好条件で借りられる場合があります。
しかし、不動産会社から紹介してもらう金融機関が融資に協力的とは限らなかったり、投資家の属性と相性が悪かったりする場合もあるため注意が必要です。
このような場合は自身で金融機関を探して交渉するのも方法の一つで、不動産会社に紹介してもらう場合に比べて選択肢が多いメリットもあります。
いずれにしても取引のある金融機関との相性が悪いと感じる場合は、新たに融資に協力的な金融機関を開拓してもよいでしょう。
信頼できる管理委託先を選定する
不動産投資が割に合わないと感じていて、空室率の高さや業務の多さに負担があるなら、信頼できる管理委託先を選定しましょう。
賃貸経営を行うにあたって、膨大な管理業務や緊急のトラブル、入居者クレームが起こったときには常に対応しなければなりません。
専業大家として不動産投資を行う場合もすべての業務を自分でこなすことは難しく、不動産管理会社に依頼するのが一般的です。
そして不動産管理会社の対応次第で入居者の満足度が変わり、空室率の改善につながる場合もあります。業務に関しても不動産管理会社が代わりに行うと負担が軽減され、不動産投資が割に合わないと感じることも減るでしょう。
不動産管理会社ごとにサービス内容や質が異なるため、管理実績や評判などを参考にし、信頼できる会社選びも大切です。
専門家にアドバイスを求める
不動産投資で割に合わないと感じる場合は、専門家にアドバイスを求めるのも解決策の一つです。
不動産投資は専門的な知識が求められることも多く、特に初心者においては何から始めていいかわからない場合もあるでしょう。
例えば、物件を選定するにあたって収支のシミュレーションが重要ではあるものの、利回りやコスト、適切な借入額など初心者には理解しにくい部分もあります。
最初から自分ひとりですべてを解決しようとすると、失敗してしまい、大きな損失や自信の喪失につながってしまう場合もあるでしょう。
このような状態を繰り返していると、不動産投資をしている意味がわからなくなり、割に合わないと感じてしまいます。
そうならないためにも、不動産会社のスタッフや身近で成功している投資家などに助言を求めることをおすすめします。
ただし、専門家にアドバイスを求めても責任は自分自身にあるため、すべての助言を鵜吞みにするのではなく、自身でもしっかり考えたうえで判断しなければなりません。
不動産投資で「割に合わない」と感じた場合の対処法
不動産投資で割に合わないと感じた場合、どのように対処したらよいのでしょうか。
ここでは、不動産投資で割に合わない場合の対処法を解説します。
空室対策を行う
不動産投資で割に合わないと感じる場合は、空室対策をしっかり行い、安定した収入を得られるようにしましょう。
そのためにも、入居者の行動をしっかり分析し、入居者が最終的に部屋を選ぶように促す必要があります。
不動産投資の最大の課題は空室であり、割に合わないと感じる理由としても特に大きいといえるでしょう。なぜなら、空室が発生したときに入居者からの家賃収入がなくても、毎月ローン返済は必要になるためです。
空室対策として有効なのは、外国人の受け入れやペット可物件にしたり、管理会社を変更したりなどの方法があります。内見時には室内をきれいにしておくことや、入居時のイメージがしやすいように家具を置いてモデルルーム化するのも方法の一つです。
また、駅の近くのようにもともと需要があるエリアであれば、空室が発生しても新たな入居者が見つかりやすいため、空室が続くなら物件の見直しも有効です。
空室対策については以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
物件を売却する
不動産投資を行っていて収支がマイナスになったり、割に合わないと感じたりする場合は思い切って物件を売却するのも方法の一つです。
このように投資した金額が予想通りに増えなかった場合、これ以上の損失を防ぐため、手元にある資産を売却して損失を抑える行動を損切りといいます。
「不動産投資が割に合わないから物件を売却した」と聞くと、ネガティブなイメージを持つかもしれませんが、投資家が損失をコントロールするために損切りは効果的な手法です。
損切りには、損失を最小限に抑えられるだけでなく、他の投資ができたり、新たなチャンスにつながったりするメリットがあります。
一方で、物件を売却する際にローンの残債以上の価格で売却できないと、資金を持ち出しての売却となる点に注意が必要です。どのタイミングで売却するのがベストかどうかは、慎重に判断しなければなりません。
物件の売却については以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
⇒不動産投資で売却益を得る最適なタイミングは？高く売却するポイントも解説！
投資物件を増やす
不動産投資が割に合わない場合の対処法として、スケールメリットを目指し、投資物件を増やす方法があります。スケールメリットは規模の大きさに比例してコストが低下し、効率が向上するメリットのことです。
例えば、1つの物件にすべての資金を投入すると、その物件が失敗すると大きな損失を被ることになります。しかし、複数の投資物件を所有するとリスク分散となり、1つの物件が失敗しても大きな損失にはなりません。
1つの物件の空室率が上昇しても、他の投資物件で発生している収益を補てんし、カバーすることも可能です。複数の物件を所有することで、物件価格や金利などの条件を交渉しやすくなるでしょう。
一方、スケールメリットの実現には資金やリソースが必要であり、実行するためには資金調達の計画や投資戦略が不可欠といえます。
まとめ
不動産投資に限らず、投資にはリスクがつきものです。不動産投資におけるリスクやそれを回避するための方法を事前に知っておけば、不動産投資は割に合わないものではありません。
不動産投資で成功するためにも、目先の利益にとらわれず、身の丈に合った物件を選んで計画的に運用していくようにしましょう。
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