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ワンルームマンションでは儲からないといわれる4つの原因
ワンルームマンション投資（もしくはワンルーム投資）は、アパートやマンションを1棟丸ごと購入・建設するのではなく、1戸単位で購入する投資手法です。建物の一部を活用することから、区分マンション投資とも呼ばれます。
購入したワンルームを学生・ビジネスマンなど単身世帯に貸し出せるため、少額ながら安定した収入を得られる手法として確立してきました。手軽に始められるのがワンルームマンション投資の魅力ですが、一方で「儲からない」「やめた方がいい」と敬遠する投資家も少なくありません。
下記では、ワンルームマンションでは儲からないといわれる理由を解説します。
1.利回りが低い
ワンルームマンションが避けられやすい理由のひとつに、利回りの低さが挙げられます。利回りが低いと、当然ながらかけたコストに対して得られる利益が少なくなります。
ワンルームは1戸単位の家賃が低いだけでなく、最安値を求める利用層が多いことから価格競争が激しくなりやすい傾向があります。そのため短期投資だけでは、利益を生み出しにくい投資方法です。管理費・修繕積立金などの支出が多いことも、利回り悪化の要因となっています。
2.安定した収入につながりにくい
ワンルームマンションの場合、所有する戸数が少ないと安定した収入を得られません。アパート1棟丸ごと所有する投資と異なり、空室が収入に直接的な影響を及ぼすので心理的な参入障壁が大きくなります。
また、家賃滞納が起きやすいリスクも存在します。家賃滞納や突然の空室で収入が急激に落ちるリスクも、ワンルームマンションへの投資を避ける人が多い理由です。
3.運用費用がかかる
ワンルームマンションの場合、ローンの返済に加えて管理費や修繕積立金などの諸経費が発生します。固定資産税や火災保険料も所有する戸数に応じてコストが倍増する点は、費用面でのデメリットになるでしょう。
また、退去時はクリーニングやリノベーションなど修繕が必要になることも考えられます。
4.共用部のリノベーションや修繕が困難
ワンルームマンションの共用部は、入居者全員で利用するスペースです。管理会社や組合の判断によって修繕・リノベーションが決定します。オーナーである投資家個人の判断だけで決定することができず、経年劣化や汚れによる見栄えの悪さが入居率に影響しても、スピーディーな対応は困難です。
特にワンルームマンションは共用部が全体のイメージを左右してしまうことも多く、管理会社・組合の方針次第では入居者の獲得が難しくなることも考えられます。自分の判断で設備投資できない部分がある点も、懸念ポイントです。
ワンルームマンションの不動産投資で生じる主なリスク
前述した、ワンルームマンションでは儲からない理由のほかにも、投資の際に不安視する要素はいくつか挙げられます。
ここでは、ワンルームマンションの不動産投資で生じやすいリスクを解説します。
家賃の下落リスク
新築のワンルームマンションを購入する場合、その後の家賃下落リスクを正しく把握しておかなくてはなりません。ワンルームに限らずマンション投資全体に共通するリスクとして新築時の賃料が最も高い一方、年数とともに徐々に価格が下がることが挙げられます。
最初の入居者が退去した後、次の入居者を募る場合は「新築」「まだ誰も利用していない」という付加価値が下がり、入居希望者自体が減ってしまう可能性があります。新築時の賃料をもとに収益性を計算するだけでなく、家賃が下落したときのことも考慮した判断が求められます。
売却価格の下落リスク
売却価格が購入価格より下がってしまう可能性も、把握しておくべきリスクです。建物は経年劣化に伴い、価値が徐々に下がっていきます。家賃収入が安定していても、最終的な売却代金が低ければトータルでの収益性は確保できません。
リスクを避けるためには、購入から売却までのトータル収支を判断して物件を選ぶことが大切です。ワンルームマンションでの投資の成否は、家賃収支の高低だけではないことを理解しておきましょう。
出口戦略が限られるリスク
ワンルームマンションでは、出口戦略が売却に限られることが多い点も特徴です。ほとんどが賃貸での利用となり、主な売却先は投資家に限られてしまいます。
30平方メートル以上のファミリータイプマンションであれば、中古物件を求める個人家庭が購入してくれる可能性がありますが、ワンルームを購入する個人は多くありません。
将来的にオーナー自身が住む家として確保したり、贈与・相続の対象にしたりすることもできますが、売却時はターゲットが限られてしまうことを視野に入れておくべきです。
ワンルームマンションの不動産投資で儲ける方法
ワンルームマンションの不動産投資はリスクや不確定要素が多く、投資に踏み切れない投資家もいます。しかし、アパート1棟丸ごと購入したり戸建てを買ったりする方法よりも初期コストを抑えられるメリットがあります。
低リスクから不動産投資をしたい層には、ワンルームマンションの不動産投資はおすすめです。物件価格自体が安いので比較的売却先も見つけやすく、大きな借金に悩むリスクも減らせます。
下記では、ワンルームマンションの不動産投資で儲ける方法を紹介します。
自分に合った不動産投資か考える
ワンルームマンションでの不動産投資に向いている人は、下記の要素が共通しています。
・自己資金が少ない（1,000万円以下）
・長期的な資産運用として考えている
・低リスク低リターンで始めたいと考えている
自己資金が多い投資家は、不動産会社から戸建てやアパート1棟買いを勧められる可能性が高くなります。一方でワンルームマンションは自己資金を抑えて投資したい人に向いており、長期的な運用をすることで儲ける可能性を高められます。
リスクやメリットにこだわりすぎず、自分がワンルームマンション投資に向いているか判断してから始めることが大切です。
ワンルームマンション投資について情報収集する
ワンルームマンションは、戸建てやアパート1棟買いとはターゲットが異なります。考慮すべきリスクも異なるので、まずは情報収集から始めましょう。
ワンルームマンション投資向けのセミナー・勉強会は多数開催されており、近年はオンラインで気軽に参加できるイベントも増えています。不動産会社が主催することも多く、掘り出し物件情報を仕入れられるのが大きなメリットです。
予定の空いている日にイベントが開催されていれば、積極的に参加してみることをおすすめします。
空室対策に力を入れる
ワンルームマンションでの投資は、所有している部屋の空き状況が収益に直結します。空室が出ない、もしくは空室期間が短くなるよう意識しましょう。
入居しやすい条件に変える
入居しやすいよう、築年数が経った物件や入居率の低い物件は家賃を下げてみるのがポイントです。敷金・礼金を安くする、フリーレント期間を設けてみる、家具・家電付きにしてみるなどで、初期費用を抑えたい層へ効果的にアプローチできます。
同エリア・同価格帯の部屋と比べてメリットがあるようにすることが重要であり、競合調査が欠かせません。
不動産の価値を向上させる
不動産の価値自体を向上させられるよう、老朽化が激しいときはリフォームや修繕を検討してみましょう。玄関ドアから内側の専有部分であれば、比較的自由にリフォームできます。
ただし、管理組合によってルールが異なるので、事前に確認しておきましょう。物件購入時にローンを組んでいる場合は、金融機関への相談も必要です。
まとめ
ワンルームマンションへの投資は、「儲からない」と避けられることが少なくありません。しかしワンルームマンション投資向きの方や入念に周辺の情報収集できる方にとっては、低リスクで始めやすい投資手法といえます。
今回紹介した内容をもとに、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを理解しておくことをおすすめします。