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【不動産投資】繰り上げ返済の方法はふたつ
不動産投資ローンを繰り上げ返済すれば、返済額は全額元金にあてられるため以降の利息が縮小し、総返済額が減少します。
繰り上げ返済の方法には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」のふたつのタイプがあります
ので、それぞれどのような特徴があるか見ていきましょう。
返済期間を短縮する「返済期間短縮型」
「返済期間短縮型」とは、返済期間を短くする返済方法です。繰り上げ返済後の月々の返済額を変えることなく、返済期間が短くなることにより利息額が減少します。次項の「返済額軽減型」に比べて高い利息軽減効果を得られます。
月々の返済額を減らす「返済額軽減型」
「返済額軽減型」は、繰り上げ返済後に返済期間を変えずに月々の返済額を減らす返済方法です。返済期間短縮型と比べると利息軽減効果は小さくなりますが、手元に現金を残せて、キャッシュフローを改善できます。
メリットは、急な出費が発生した場合にも余裕をもてることです。月々の返済を無理なく行いたい方に向いています。
【不動産投資】繰り上げ返済のメリット・デメリット
繰り上げ返済は、「利息を抑えたい」「少しでも早く返済してしまいたい」などの理由から行われるものです。しかし、不動産投資の観点からはメリットもデメリットもありますので、実行には十分な検討が必要になります。
繰り上げ返済のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。
メリット
繰り上げ返済の大きなメリットは、利息を軽減することにより返済総額を減らせることです。繰り上げ返済により元金が減るため、以降元金に対して計算される利息も少なくなります。返済額やタイミングによっては、大きく利息負担を削減できます。
繰り上げ返済は、金利上昇リスクへの対策としても有効です。変動金利で融資を受けることが一般的な不動産投資ローンでは、将来の金利上昇により返済総額が増加するリスクがあります。低金利のうちに元金を減らしておくことで、金利上昇リスクを抑える効果も期待できるでしょう。
また、人によっては、ローン残債を早く減らすことによって、心理的な負担が軽くなる効果も期待できます。
デメリット
繰り上げ返済のデメリットは、返済にあたり手数料がかかる場合があることです。手数料はローン商品によって異なりますが、元金に対して数％、もしくは1回の繰り上げ返済につき数万円という形で発生します。低金利で借り入れしている場合には、手数料分を考慮すると大きな利息軽減効果は発揮しにくいかもしれません。
また、繰り上げ返済には手数料や手間の面から、ある程度まとまった資金で行うことが一般的です。利息軽減効果ばかりを考えて無理な繰り上げ返済をすると、突発的な出費が必要になった場合、備えが足りなくなることもあるため注意が必要です。
なお、不動産投資は融資によるレバレッジ効果を活用した投資です。利回りが低い物件は、繰り上げ返済をするメリットが小さくなることも念頭に置いておきましょう。利回りの低い物件は繰り上げ返済をするよりも、次の利回りの高い物件の購入資金へ回す方が投資としては効率的です。
不動産投資の繰り上げ返済が向いている人
不動産投資での繰り上げ返済が向いている人は、以下の3つに該当する人です。
不動産投資物件の追加購入予定がない人
まず、不動産投資物件の追加購入予定がない人です。大きな資金を手元に置いておく必要がなければ、繰り上げ返済で返済額を抑えるのも良いでしょう。
今後も物件の購入予定がある人は、繰り上げ返済を行うと手元に資金がなくなり、購入機会が遠のいてしまうかもしれません。金融機関の評価も手元資金がある方が有利です。資金は繰り上げ返済せず、次の物件の購入資金に残しておくことをおすすめします。
複数の物件を所有している人
すでに複数の物件を所有している人も、繰り上げ返済に向いています。
ローンは物件ごとに設定されるため、金利はそれぞれ異なるでしょう。金利負担の大きいローンから優先して繰り上げ返済することで、総返済額の負担を効率良く減らすことができます。
資金に余裕がある人
ライフイベントや修繕用の資金に余裕がある人も、繰り上げ返済を行った方が良いでしょう。
いざというときのための資金が潤沢にあれば、わざわざ高い金利を支払って、ローンを借りておく必要はないからです。
不動産投資の繰り上げ返済で注意すべきポイント
不動産投資での繰り上げ返済は総返済額を減らすことはできますが、必ずしも行ったほうが良いとは限りません。繰り上げ返済を選択する際に注意すべきポイントを4つ紹介します。
物件のローン金利
もともと低金利で借りているローンを繰り上げ返済しても、大きな利息削減効果を得ることはできません。繰り上げ返済を行う場合には、高金利で借りているローンから優先して返済を行うようにしましょう。
確定申告による税金のバランス
繰り上げ返済を行えば、利息負担を削減できます。借入金の利息は賃貸経営の経費とすることができますが、利息が減るということは、経費計上可能額も減少することになります。
本人の所得状況によっては、繰り上げ返済を行ったことで所得税や住民税の負担がかえって大きくなることも想定されます。利息の負担と税金の負担とのバランスも確認しておく必要があるでしょう。
想定される物件の修繕資金
収益物件は一定の間隔でメンテナンスや修繕が必要なため、まとまった費用がかかります。資金をすべて繰り上げ返済へあててしまうと、突発的に修繕が発生した場合に対応できない事態に陥ります。
繰り上げ返済する際には手持ちの資金を確保しておき、無理のない範囲で行いましょう。
繰り上げ返済を行うタイミング
基本的に、返済開始からあまり期間が経っていない段階で繰り上げ返済を行ったほうが、残債が多い分利息削減効果が高いです。資金に余裕があれば、なるべく早く繰り上げ返済を行って返済総額を抑えることも、より多くの収益を確保するためのひとつの方法といえます。
まとめ
不動産投資でのローンの繰り上げ返済は、メリットもデメリットもあります。余裕資金の状況や今後の投資計画、ライフプランなどを踏まえたうえで、利息削減効果が大きければ取り組んでみると良いでしょう。融資状況によっては大きな効果を得られない場合もあるため、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。