【不動産投資】イールドギャップとは何か。計算方法と注意点を解説

不動産投資の勉強をしているとイールドギャップという用語を見かけることがあると思います。あまり聞き慣れない用語かもしれませんが、不動産投資を始めるなら、イールドギャップについて理解を深めておかなければなりません。ここではイールドギャップの計算方法や活用方法などについて解説していきます。

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イールドギャップとは「投資利回りと長期金利の差」のこと

イールドギャップは、投資によって得られる利回りと長期金利の差のことを指します。不動産投資の場合、長期金利は借入金の金利のことと捉えて良いでしょう。

では、このイールドギャップからどんなことを判断できるのか、正確な計算方法とあわせて説明していきます。

イールドギャップで判断できること

イールドギャップにより、不動産投資のレバレッジ効果を測ることができます。レバレッジ効果とは、少額の資金で大きな金額の投資を行える仕組みのことです。テコの原理にたとえて、そのような名称で呼ばれています。

不動産投資なら、借入をすることで自己資金だけでは購入できない物件を購入できます。その物件から利回りを得ることで、レバレッジ効果を得ていることになります。

ただし、借入を利用する際は金利を支払わなければなりません。金利の支払いが利益を縮小させるため、利回りから金利を差し引いたイールドギャップでレバレッジ効果の大小を判断できます。

レバレッジ効果について詳しくはこちらをご覧ください。

「これから不動産投資を始める人へ|レバレッジ効果について解説」

イールドギャップの求め方

イールドギャップの計算方法は大きく分けて3種類あります。

表面利回りとローン金利の差を求める

表面利回りというのは、物件の取得費用や維持費などを無視して家賃収入のみを考慮した利回りのことです。年間の家賃収入の合計額を物件の購入価格で割ることで算出できます。たとえば、年間の家賃収入の合計額が350万円で、物件の購入価格が5,000万円なら7%です。

【計算式】

350万円÷5,000万円=0.07

ローン金利が3%ならイールドギャップは4%と計算できます。

この計算方法は非常にシンプルで分かりやすいですが、実体と合わない可能性があるため注意が必要です。

実質利回りとローン金利の差を求める

実質利回りというのは、物件の取得費用や維持費などを考慮に入れた利回りのことです。家賃収入から物件の維持にかかる年間支出を差し引き、物件価格には購入時に支払った諸経費を加えたうえで計算します。

年間支出というのは次のような費用のことです。

・管理委託費
・修繕費
・火災保険料
・固定資産税

物件の購入時には次のような諸経費がかかっています。

・ローン事務手数料
・物件の仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税

たとえば前述の例で、年間支出が合計100万円で、購入時の諸経費が400万円かかったと仮定すれば、実質利回りは約4.6%です。

【計算式】

(350万円―100万円)÷(5,000万円+400万円)=0.0462

ローン金利が3%なら、イールドギャップは1.6%ということになります。

実質利回りとローン定数の差を求める

ローン定数とは、年間の返済額をローン残高で割った数字のことです。返済額は元利を合わせた金額を用いて計算します。返済期間が長いほどローン定数の数字が小さくなるのが特徴です。

年間返済金額の計算方法は複雑になりますが、金融機関などで提供しているローンシミュレータを使うと確認できます。

たとえば、借入金残高が5,000万円で年間返済金額が214万円と仮定すると、ローン定数は約4.28%です。

【計算式】

214万円÷5,000万円=0.0428

前述の例と同じく実質利回りが約4.6%なら、イールドギャップは0.32%ということになります。

この計算方法はキャッシュフローが回るかどうかを判断する際に用いられることが多いです。

イールドギャップの目安は「3%」

イールドギャップの目安は3%程度といわれています。では、その理由について新築と中古に分けて見ていきましょう。

【新築の場合】購入価格が高く、表面利回りが低くなる

新築物件は中古物件と比べて年間コストは低めの傾向にあります。最初の数年間では、修繕費などはほとんどかからないためです。

しかし、新築物件は購入価格が高めであることから、表面利回りはどうしても低くなってしまいます。また、中古物件と比べて不動産価値の下落幅が大きく、それだけ家賃の下落リスクも高めです。

そのような事情を考慮すると、イールドギャップは3%以上ないと厳しいでしょう。

【中古の場合】修繕にかかる費用が大きくなりやすい

中古物件は、新築物件と比べると購入価格は低く抑えられますが、その反面で築年数が経っています。経年劣化により修繕が必要になる箇所が比較的早い段階で出てくるでしょう。そのため、新築物件よりも修繕費が高くなる傾向にあります。

また、一般的に賃貸物件に入居しようとする人は古い物件よりも新しい物件を好む傾向があり、古い物件は敬遠されがちです。空室リスクが発生することもあるでしょう。

そのような事情から、表面利回りは高くなるかもしれませんが、実質利回りは低くなる傾向があります。イールドギャップが3%以上の物件を選ばないと、後々十分な収益を得られなくなる可能性は高いです。

イールドギャップだけで投資判断するのは避けるべき!

イールドギャップだけで投資判断をすると失敗してしまうこともあります。では、その理由について見ていきましょう。

イールドギャップは状況によって変化するため

イールドギャップは、金利の上昇や家賃収入の減少などに伴って変化します。物件購入時はイールドギャップが高くても、数年後は下がってしまうかもしれません。

そのため、物件購入時のイールドギャップだけを前提に判断するのは危険です。状況の変化によるイールドギャップの変化も織り込んだうえで判断する必要があります。

計算方法によって数値が異なるため

イールドギャップは計算方法により数値が異なります。表面利回りで計算したイールドギャップが高くても、実質利回りで計算すれば低くなることも多いです。場合によってはマイナスになることもあるかもしれません。

また、ローン定数を用いて計算する方法だと、融資期間の長さで差が生じます。ひとつの計算方法でイールドギャップが高かったとしても、それだけで投資判断をするのは避けましょう。イールドギャップを投資判断に用いるなら、複数の計算方法で検証してみることが大切です。

まとめ

イールドギャップは借入金の金利と投資の利回りの差を示す数値です。イールドギャップが大きいほど、不動産投資のレバレッジ効果が高いということになります。投資判断をする際には、イールドギャップが3%程度を目安にすると良いでしょう。

ただし、イールドギャップは状況に応じて変化し、計算方法も複数あるため注意が必要です。投資判断の際には、なるべく実質利回りとローン定数を用いて計算するようにしましょう。それとあわせて、金利の上昇や家賃の下落なども想定して考える必要があります。