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「資産性を重視して都市部を狙うべきか、それとも利回りを求めて地方物件に投資すべきか」「最近の資材高騰の中で、リフォームコストをどう抑えればいいのだろう……」
不動産投資を進める上で、エリア選定やリフォーム戦略に頭を悩ませている方は少なくありません。
今回、YouTubeチャンネル『エンマネbyアセットテクノロジー株式会社』では、全国31都道府県に計585部屋の不動産を所有するメガ大家・神谷太郎（かみや・たろう）さんをお迎えし、地方投資のリアルな実態についてお話を伺いました。
都市部にはない地方不動産ならではの面白さや、変化する時代に対応するための独自のコスト削減＆リフォーム術など、ステップアップを目指すオーナー必見のノウハウを紐解きます。
全国31都道府県・585部屋を抱えるメガ大家のエリア選定
最新データで585部屋を運用し、その規模は全国31都道府県にまで広がっている神谷さん。もともと出身地や会社の拠点がある大阪府と愛知県（特に名古屋エリア）の物件が中心ですが、特定のエリアに強くこだわって狙ってきたわけではなく、「ご縁を大切にして広げてきた」と言います。
不動産業界では一般的に、特定の地域を集中して攻める「ドミナント戦略」が基本とされています。金融機関やリフォーム会社、管理会社との連携が取りやすいためです。しかし、神谷さんは最初から実家のある愛知と大阪のマンションという2拠点（多店舗展開）からスタートしました。
当時は、愛知の金融機関からは「大阪に物件があるから資金が流出するのでは」と警戒され、大阪の金融機関からは「愛知の物件は遠くて管理が行き届かないのでは」と断られるなど、エリアが分散しているがゆえの苦労もあったと当時を振り返ります。
都市部と地方の明確な違い：キャピタルゲインかインカムゲインか
神谷さんは、不動産投資に一律の「正解」はなく、オーナー自身が何を目指すかによって選ぶべき物件は明確に分かれると語ります。
都市部（東京・大阪の中心部）
資産性が高く、値崩れが起きにくいのが最大のメリットです。将来的には家賃が上昇していく確率も高いですが、物件価格が高騰している反面、毎月のキャッシュフロー（インカムゲイン）は出にくいという特徴があります。
地方都市
都市部に比べて物件価格が安いため、相対的に高い利回りを狙いやすくなります。大家業を長く続け、サラリーマンからの独立やファイア（早期リタイア）を目指すのであれば、売却益（キャピタルゲイン）を頻繁に狙うよりも、毎月の家賃を積み上げるインカムゲインの方がスピード感を持って目標を達成しやすいと神谷さんは指摘します。
かつては地方戸建てなら利回り20%、再建築不可なら25%〜30%を目指せた時代もありましたが、現在は物件価格の値上がりと調達金利の上昇によりスプレッド（利ざや）が縮小する逆風の時代です。だからこそ、神谷さんは「過去のデータや本に囚われず、時代の変化を恐れずに挑戦し続けることが最も重要」だと強調します。
資材高騰を乗り切る！神谷流「最強のリフォーム戦略」
ここ数年、ベニア板などの木材や建築資材は1.5倍から2倍近くまで高騰しており、大家業にとってリフォームコストの削減は死活問題となっています。この状況に対し、神谷さんは独自の視点でアプローチを変えています。
素材を時代に合わせてアップデートする
数年前までは、薄いベニアを貼ってからクロス（壁紙）を貼る2工程が王道でした。そこで神谷さんは、クロスを貼らなくてもデザイン性が高く仕上がる「OSBボード」を導入し、1工程を省くことでコスト削減を実現してきました。しかし、そのOSBボードすら高騰した現在では、さらに新しい素材へのトライを始めています。
コストを下げるのではなく、家賃を上げる
リフォーム費用を削ることだけを考えるのではなく、「いかに付加価値をつけて周辺相場より家賃を高く設定できるか」という視点も大切です。
流通量の多い「水回り」で勝負する
壁紙などの表面的な部分ではなく、入居者に最も響く「水回り（お風呂やキッチン）」に投資するのも戦略の一つです。一見、小さなシャワーブースやミニキッチンの方が安く見えますが、需要が少なく流通量が限られているため、実は割高になるケースがあります。逆に、新築や分譲マンションで広く使われている「売れ線（量産品）」の設備は、流通量が多いため費用対効果が非常に高く、パッと見の高級感を安価に演出できるという知られざるテクニックを明かしてくれました。
地方投資を成功させる最大の秘訣は「泥臭いコミュニケーション」
全国に物件を抱える神谷さんが、地方投資を成功させるポイントとして挙げたのは、非常にシンプルながら多くの人が怠りがちな「現地に足を運ぶこと」でした。
今は電話やメール、LINEなどで効率的にやり取りができる時代ですが、だからこそあえて自分の足で現地に行き、街の雰囲気を感じることが最大の利益への近道だと言います。
「地方に行き、管理会社や客付け会社の担当者の方に直接会って挨拶をし、お話を聞く。ただ電話で『空室を埋めてください』と頼むよりも、わざわざ遠方から会いに来て『この物件をなんとかしたいので力を貸してください』と熱意を伝えられた方が、相手も『本気で応援したい』という気持ちになります」と神谷さん。
駅から物件までの道のりを実際に夜に歩いてみて、「暗かったけれど、すれ違う子どもたちが賑やかで良い雰囲気だった」といったリアルな情報を管理会社と共有することで、より的確なターゲット選定や募集活動が可能になります。物件やその地域を自ら愛し、人と人との信頼関係を丁寧に築くことこそが、遠隔地での地方投資を成功させる最も大切なポイントです。
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※不動産投資は地方物件を狙え！全国に585部屋を抱え大成功を収めた大家神谷が語る最強リフォーム戦略。
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