投資マンション売却後は確定申告！赤字もすべき理由と計算例・書き方

この記事を読めば、初めてでも確定申告の時期に慌てることなく、余裕を持って、正しく確定申告ができるようになるはずです。

具体的な確定申告書の書き方や、将来、マンション売却をした際の確定申告の手間を軽減するための方法についても紹介しているので、ぜひ参考にしてくださいね。

1.投資用マンションを売却したら黒字・赤字でも確定申告は必須！

「確定申告の準備や手続きが面倒だから、できればやりたくない」

「投資マンションを売却しても儲けはなかったなら、確定申告は不要だからやらない」

このように考える人がいるかもしれません。

結論から言うと、投資マンションを売却した場合、プラスの利益が生じた場合だけでなく、損をした場合でも確定申告はすべきです。

それぞれの理由について、以下で詳しく解説します。

1-1.黒字の場合、20万円以上の利益があればそもそも義務

まず、投資マンションを売却して、20万円以上プラスの利益（譲渡所得）があった場合、確定申告書は必須です。

所得に応じた、所得税や住民税などの税金を支払う必要があるからです。

具体的な計算方法については後述しますが、投資マンションを購入した金額から、投資マンションの取得にかかった費用や売るときの諸費用を差し引いたときに、20万円以上の利益があれば、確定申告しなければなりません。

20万円以上の所得があったにもかかわらず、確定申告を行わなければ、次のようなペナルティを課せられます。

※参考：財務省「加算税の概算」

参考：

国税庁「確定申告を忘れたとき」

国税庁「延滞税の計算」

例えば、所有年数5年超えの投資マンションを売却し、諸費用を差し引いた利益が4300万円だった場合、通常の税率で納付すれば譲渡税は約873.5万円です。

しかし、もし573.5万円分しか納付せず、300万円の未納が発覚した場合、未納分の税金300万円に加え、過少申告加算税の約57.5万円、延滞税の約30万円、重加算税の約105万円を支払うことになります。

約190万円も追加で支払うことになり、結果的に大きく損をするかもしれません。

【譲渡税約873.5万円のうち、573.5万円分しか納付しない場合】

投資マンションの売却で利益を得た場合は、正しく確定申告を行いましょう。

1-2.赤字の場合は課税額が軽減される可能性あり！

赤字では、所得は0なので、本来確定申告を行う必要はありません。

ですが、赤字でも確定申告を行うことで、将来の所得税を軽減できる可能性があります。

翌年以降3年間は赤字分の繰り越しが可能で、翌年度以降の黒字から相殺することができるからです。

また、後ほど7.投資マンション売却後にできる節税対策2つで紹介する節税対策も、確定申告をすることが前提となります。

投資マンションを売却して赤字となった場合も、確定申告するようにしましょう。

2.投資用マンションを売却した場合の確定申告の流れ

投資マンションを売却した場合の確定申告は、以下のような流れで行います。

確定申告をスムーズかつ正しく行うためには、さまざまな書類を用意しなければならないため、早めに準備に取り掛かる必要があります。

投資用マンションを売却したら、すぐに確定申告のための書類を集めておきましょう。

詳しい手順については、下記のリンクからも確認できます。

順番にみていきましょう。

3.STEP1.必要書類を集める

投資マンションの売却による確定申告を進める上で、まずやるべきことが必要書類を集めることです。

確定申告に必要な書類が揃っていなければ、正しく納税することができません。

確定申告では、具体的に以下のような書類が必要になります。

上記は、正しい税額の計算や確定申告書類の記入に必要な書類です。取り寄せる必要がある書類は、確定申告が近づいて各所の窓口が混雑する前に準備しましょう。

4.STEP2.【計算例つき】投資用マンション売却の税額を計算する

必要書類が揃ったら、具体的な税金を計算していきます。

譲渡所得は、次の計算式に当てはめることで算出可能です。

自分のケースに当てはめて譲渡所得（投資マンションの売却によって得た金額の総額）の税額を計算できるよう、各種費用と税率の順に詳しく解説します。

4-1.譲渡価額｜投資マンションの売却価格

譲渡価額は、投資マンションを売却したときに得た売却金額の総額です。

売主が支払った固定資産税・都市計画税については、売却の際に精算されるため、その精算金も加えた価格が売却価格（譲渡価額）となります。

4-2.取得費｜投資マンションの取得時にかかった費用

取得費は、投資マンションを購入したときにかかった費用です。

▼投資マンションを購入したときにかかった費用に該当するもの

購入費用について、具体的な金額が確認できる書類が残っていない場合、「売却価格×5％」で換算した金額で計上することになります。

後ほど紹介しますが、取得費は、売却後にできる節税対策のひとつです。金額がわかる書類がないと正確な金額で申告できず、損をする可能性があります。手元にない場合は、1つでも多くの書類を探しましょう。

また、マンションのような価値が下がる資産については、減価償却費を差し引かなければなりません。

減価償却費の計算式は、「購入価格×0.9×償却率×経過年数」です。

▼償却率の参考値

参考：国税庁『「減価償却費」の計算について』

償却率は、建物の構造で変わってきます。

正しい償却率については、投資マンションの建物の構造を確認した上で、税務署へ確認するようにしましょう。

4-3.譲渡費用｜今回の売却にかかった費用

譲渡費用は、投資マンションを売却するにあたって発生した手数料などの費用です。

例えば、以下のような費用が譲渡費用に含まれます。

▼売却にかかった費用に該当するもの

残しておいた納付書や領収書を確認して、譲渡費用を求めましょう。

4-4.税率｜所得税額を求めるための税率

税率は、譲渡所得を求めるためのものです。

「①譲渡価額」から「②取得費」「③譲渡費用」の合計を引いた金額に決められた税率を乗じることで算出できます。

税率は、投資マンションの所有年数で異なります。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

投資マンション購入から売却までの期間が5年を超えると、所得税・住民税も下がります。

ご覧の通り、5年以内か5年超かで、税率が大きく異なるため、最終的に支払う税金額が大きく変わってきます。所有期間を確認し、税率を間違えないようにしましょう。

5.STEP3.【書き方サンプルつき】確定申告書を作成する

実際に税金額を計算したら、確定申告書を作成していきましょう。

確定申告書には、申告書Aと申告書Bの2種類があります。不動産を売却した場合は、後者の「申告書B」の「第一表」「第二表」「第三表（分離課税用）」の用紙で行います。

なお、具体的な譲渡所得の金額は、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を用いて作成することになります。

実際の記入例を紹介していくので、参考にして一緒に必須項目を埋めていきましょう。

5-1.譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の書き方

▼書き方のモデルケース

出典：国税庁「令和4年分譲渡所得の申告のしかた」

▼必要書類

譲渡所得の内訳書の2面では、不動産の所在地や実測値、売却の日付や金額などを埋めていきます。

購入時に実測を行っている場合、売却の際に改めて実測を行う必要はありません。以前の情報をもとに記入しましょう。

出典：国税庁「令和4年分譲渡所得の申告のしかた」

3面は、購入時にかかった取得費用と、売却を進めるにあたって必要になった譲渡費用について書き込み、最後に2面の①、3面の②と③の合計金額を記入して譲渡所得金額を計算しましょう。

5-2.確定申告書の書き方

出典：国税庁「令和4年分譲渡所得の申告のしかた」

▼必要書類

左側の第一表は、投資マンション以外の給与や年金などの収入も含めた、収入金額と所得金額を書きます。給与所得がある場合、会社から受け取った源泉徴収票を見ながら、必要項目を埋めていきましょう。

右側の第二表は、社会保険料等の控除額を記入するパートです。配偶者や扶養親族がいる場合、氏名やマイナンバーなども書くことになります。

出典：国税庁「令和4年分譲渡所得の申告のしかた」

控除等の情報を記入したら、第一表の左下部にある「所得から差し引かれる金額」を埋めていきましょう。

最後の第三表は、内訳書の内容を見ながら転記していくだけです。

具体的には、売却した投資マンションの収入や所得金額、控除がある場合はその特別控除額などを記入します。

ここでは、投資マンションの売却によってプラス収益を得た場合の書き方を紹介しました。しかし、譲渡によって損失が出てしまったという人もいますよね。

国税庁「令和4年分譲渡所得の申告のしかた」では、譲渡益が出たケース、譲渡損失が出たケースに分け、具体的なモデルケースをもとに詳しい書き方を紹介しています。

もう少し詳しく書き方を知りたいという人は、確定申告書を記入する前に、ご一読ください。

6.STEP4.確定申告書を提出して税務署へ納付する

書類を作成したら、税務署へ提出します。

確定申告の期間は、原則、翌年2月16日から3月15日までです。

提出方法は、次の3通りがあります。

e-Taxは、作成から提出までがスムーズで、特別控除が受けられ、データを保存しておけば、翌年以降の確定申告書類の作成も楽に行えるというメリットもあります。

スマホからの確定申告にも対応しているため、パソコンがなくてもインターネットで提出可能です。

確定申告期間中、確定申告会場で操作を教えてもらいながら、インターネットによる提出ができるケースもあるため、うまく活用しましょう。

7.投資マンション売却後、確定申告することでできる節税対策2つ

確定申告の際に納める税金額を確認し、「高いな」と感じた人も多いのではないでしょうか。せっかく高く売れても、その分の税金が高くなると素直に喜べないですよね。

しかし、まだ諦めるのは早いです。投資マンションは、売却したあとでも、節税できる可能性が残っています。具体的な方法は、次の2つです。

もし少しでも税金を抑えたいと思ったら、上記の対策ができないか検討しましょう。

7-1.取得費を正しく把握して計算する

譲渡所得の計算方法を紹介する際にもお伝えしましたが、取得費がわかる書類を集め、実際にかかった金額を正しく申告することで、節税できる可能性があります。

例えば、2,000万円で売却できた投資マンションを購入する際に、150万円もの費用がかかっていたとします。

書類が揃っていれば、取得費として150万円の満額を計上できますが、書類が揃わなければ「売却価格2,000万円×5％＝100万円」のみなし金額しか計上できません。

本来、発生していた50万円分の取得費を申請できないため、損をしてしまいます。

投資マンションの取得が高額だったという場合は、見つかる限りの書類を計上し、みなし金額での計算にならないようにしましょう。

7-2.「事業用の資産を買い換えたときの特例」を利用する

投資マンションを売却したあと、新たに投資マンションを取得した場合、「事業用の資産を買い換えたときの特例」を利用することで、節税できる可能性があります。

投資マンションを売却後、一定期間内に次の不動産を取得した場合、売却（譲渡所得）にかかる税金が軽減される特例です。

参考：国税庁「No.3405　事業用の資産を買い換えたときの特例」

買い替える不動産がある地域によって、課税の割合が変わってきますが、新しく購入した不動産が、売却価格よりも高い場合、高い節税効果が期待できます。

買い替えを検討している人は、特例を受けられないか、確認するようにしましょう。

8.今後投資用マンションを買い替えたときに確定申告を楽にする方法2つ

投資マンション売却後の確定申告で、正しくかつ少しでも税負担を軽減するためには、投資マンション購入後から売却まで、さまざまな書類を管理・保存しなければなりません。

しかし、購入したときは、書類の管理・保存まで意識していないですよね。そのため、いざ売却するというタイミングで慌てて書類を揃えたという人も多いのではないでしょうか。

確定申告で必要になる書類は、多岐にわたります。

適切に管理していなければ、大切な書類を紛失し、正確な取得費が計算できなくなるため、買い替えたタイミングで、確定申告を見据えた管理方法を採用しておくのがベストです。

具体的な方法としては、次の2つが挙げられます。

8-1.アプリやソフトウェアを採用する

1つ目が、収支管理や領収書などを一元管理できるアプリやソフトウェアを採用する方法です。

収支管理できるアプリやソフトの中には、領収書を撮影して保存できる機能があり、スマートに保存することができます。

契約書も電子契約にすることで、USBメモリやパソコンのフォルダ、クラウド上などで保存が可能です。紙で保管するよりも紛失のリスクを軽減できます。

8-2.確定申告サポートがある管理会社に依頼する

2つ目が、確定申告のサポートも行なっている管理会社を選ぶ方法です。

管理会社の管理業務範囲は多岐に渡り、中には確定申告を含む管理業務全般をサポートしてくれるケースがあります。

委託する分コストはかかりますが、確定申告に必要な経費などをしっかりと管理してもらえ、必要な書類を受け取るだけで、準備の工数がかからないのは大きなメリットです。

9.まとめ

投資マンションを売却したら、原則確定申告が必要です。最後に投資マンションの売却における確定申告について、おさらいしていきましょう。

▼投資マンションの売却で黒字になった場合

給与以外に20万円以上の所得があれば、確定申告は必須

黒字で条件を満たしている場合、確定申告を行わなければ、未納で故意に脱税したと判断され、通常より多くのペナルティ（追徴課税）を受けます。

▼投資マンションの売却で赤字だった場合

確定申告の義務は不要

確定申告をしないという選択もできますが、赤字の場合、翌年以降の黒字から相殺できるため、確定申告をしておくことで、翌年以降の税金が節税になる可能性があります。

▼投資マンションを売却した後の確定申告の流れ

確定申告の期間は、原則、投資マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までです。

期日が近づくと、関係書類を取り扱う窓口や提出先が混雑するため、必要書類の取り寄せや確定申告書の作成は、書類がそろった時点で行いましょう。

本記事を読んで、今回の投資マンション売却後の確定申告をスムーズに行え、少しでも節税に役立てば幸いです。